项目需求书

 

一、项目背景

天津市滨海新区文物保护与旅游服务中心为天津市滨海新区文化和旅游局所属事业单位，管理大沽口炮台遗址博物馆、滨海新区博物馆和古林古海岸遗迹博物馆。本项目为大沽口炮台遗址博物馆物业管理服务项目，属于物业管理服务行业。

大沽口炮台遗址博物馆位于天津市滨海新区核心区东南，海河入口两岸，占地面积54000平方米，建筑面积3900平方米，展厅面积1700平方米。主要由展厅、临时展厅、3D影厅等组成，展示主要分为“京畿海门”、“沽口御侮”和“国门沦陷”等部分组成，客观而生动地展现大沽口炮台历经外敌入侵、几经兴废的悲壮历史和中国人民不畏列强、顽强抗争的史迹，凸显大沽口炮台在中国近代史上的重要地位和丰厚的历史积淀。

1988年国务院将大沽口炮台遗址公布为“全国重点文物保护单位”。1997年遗址对外开放。2005年中共中央宣传部将其命名为“全国爱国主义教育示范基地”。2009年被国家国防教育办公室批准为首批“国家国防教育示范基地”。2013年被评为“全国4A级旅游景区”。2016年被命名为“全国红色旅游经典景区”。 2020年获评“国家二级博物馆”、“全国关心下一代党史国史教育基地”、“全国文明单位”。2021年入选“第一批国家级文明旅游示范单位”“全国中小学生校外研学实践教育基地”。

为满足使用功能，该项目设有变配电系统、给排水系统、安防监控系统、消防控制系统、弱电系统、中央空调系统等。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数（人）	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	男女不限， 55岁以下，本科以上学历，相关岗位工作经验三年以上，身体健康	否	8小时工作制每周单休
2	文员兼服务中心	1	女性， 40岁以下，本科及以上学历，相关岗位工作经验一年以上	否	8小时工作制每周单休
3	秩序维护员	8	男性， 50岁以下，相关岗位工作经验一年以上；持有公安机关盖章的保安员证扫描件	否	每周单休
4	消防监控员	6	男性， 50岁以下，相关岗位工作经验一年以上，提供建构筑物消防员或消防设施操作员（至少提供4名（含4名）四级及以上）证书扫描件	否	每周单休
5	保洁	4	女性， 55岁以下，至少2人同时持有高处作业证和天津市病媒生物防制培训证和健康证	否	8小时工作制每周单休
6	宣教员	5	女性，40周岁以下，大专以上学历相关岗位工作经验一年以上，具备普通话水平测试等级证书	否	8小时工作制每周双休
7	售票员	1	女性，40岁以下，相关岗位工作经验一年以上	否	8小时工作制每周双休
8	厨师	1	男女不限，相关岗位工作经验两年以上，身体健康。	否	8:00-14:00，可根据用餐时间调整，单休
9	维修工	1	男性， 50岁以下，相关同岗位工作经验2年以上，同时具备《特种作业操作证（高压电工作业）》、《特种作业操作证（低压电工作业）》、《特种作业操作证（制冷与空调作业）》、《特种作业操作证（高处作业）》	否	8小时工作制每周单休
10	安检员	2	★所配备的“安检员”必须是从正规保安公司进行聘请，50岁以下，相关岗位工作经验一年以上。	否	每周单休
合计人数		30人

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

天津市滨海新区大沽口炮台遗址博物馆物业管理服务项目服务范围包括设施设备巡检、报修服务、清洁保洁服务、秩序维护与安全管理服务、安检服务、客户服务、员工餐厅服务。

（一）项目经理岗位

1、工作内容：负责物业服务项目全面管理工作。

2、工作职责

（1）负责项目全面工作。

（2）按照体系落实好日常工作检查及各岗位人员完成任务。

（3）督促落实培训计划，鼓励员工积极学习专业知识。

（4）按时检查员工规范执行情况，并提出改进要求。

（5）加强员工安全意识培训，定期组织消防演习，使员工熟悉掌握消防设备与反恐器材的使用方法。

（6）对主管人员工作绩效实施考核和评估。

（7）协调内部关系，实施企业文化建设及推广工作，建立良好团队氛围。

（8）加强物业人员疫情管控，经常性开展防疫知识培训和健康教育,严格落实我市疫情防控相关要求，完成采购人安排的疫情防控各项工作任务。

（9）完成上级和采购人安排的其它工作任务。

3、服务标准

（1）认真全面履行本项目物业合同，高质量完成物业合同确定的管理目标和管理内容。

（2）年度、月度工作计划内容全面、切合实际、可操作性强，并能够按时保质完成。

（3）物业管理各项制度健全，监督执行到位，能快速响应，及时处理问题。

（4）物业管理组织架构合理、高效，人员配备到位，职责明确，物业服务人员须具有良好精神面貌和积极的工作态度。

（5）物业各点位操作规程内容全面、详细，工作程序明确、效率高，可操作性强，并能够在工作到得到严格执行。

（6）遇到突发性事件能够及时、有效处置。

（7）投诉渠道通畅，做到有投诉必接，接到投诉及时处理，给投诉者一个满意的答复。

（8）按时完成采购人布置的其它各项工作任务。

（二）设施设备巡检、报修服务

1、服务范围

（1）楼宇及设施设备分系统周期性巡检。

（2）楼宇及设施设备报修处理。

（3）设施设备专业维修维护跟进、监管、记录及信息反馈。

（4）楼宇及设施设备中大修方案制定及上报。

2、服务标准

（1）建立建筑本体及构筑物基础数据管理台账；每月巡查1次，填写巡查记录并存档；对巡查发现的问题及时书面上报，并跟进问题解决。

（2）门窗使用功能良好；建筑内装无破损。道路设施路面每周巡查1次，道路平整畅通、无明显缺损、交通标志齐全规范，设施正常使用。

（3）配电柜线路情况每周检查1次；公共照明每日巡查1次，灯具更换不超过3日；照明完好，公共照明设备完好率96%以上。

（4）给水系统每周检查1次。排水系统雨水井每周巡查1次，每年清理疏通1次以上，管井排水通畅、无堵塞外溢；排水沟孔每月检查疏通1次，雨季前增加临时检查疏通频次。

（5）报修10分钟到场，零修小修24小时解决，中修、大修3日内确定维修组织方案。

（6）办公家具定期检查，及时维修。

（7）项目报修有报修记录。报修处理及时率100%；零修工程合格率98%以上。

（三）清洁保洁服务

1、范围

（1）日常保洁服务：包括走廊、楼梯间、大厅、洗手间、会议室等公共区域的清洁保洁服务；办公房间的定期清洁；外围道路及设施的定期清洁保洁。

（2）垃圾收集、存放、外运管理。

（3）专项保洁服务，包括皮革办公家具的定期保养，玻璃顶棚的定期清洁。

2、服务标准

（1）办公楼地面每天拖擦两次，扶手每日擦拭不少于1次，地面每月清洗1次，玻璃每月擦拭1次，钢结构玻璃顶拖擦每季度1次（此处涉及高处作业，作业人员须持高处作业证），皮革家具每季度保养1次；达到楼内公共区域洁净、无积尘，楼道内无卫生死角，无散落垃圾，墙面无乱贴乱画，无蛛网积尘。院内公共设施无蛛积尘，无垃圾死角。

（2）卫生间每日清洁一次：包括地面清扫、湿拖，便池刷洗，隔断门擦拭等，并不定时巡视保洁，保洁耗品（洗手液）配置满足使用需求。

（3）外围道路清洁每天不少于1次，全天保洁。

（4）垃圾箱外表清洁，周边无散落垃圾。

（5）垃圾箱干净，无强烈异味，无垃圾外溢。

（6）垃圾日产日清，无积存，做好垃圾桶及周边区域的的消杀服务。

（7）供应商采取物理、化学、药物、生物等防治手段进行病媒生物消杀，每年集中投放喷洒药物2次以上，确保消杀效果符合爱卫会标准，保洁作业人员须持有天津市病媒生物防制培训证。

（四）秩序维护与安全管理

1、范围

（1）安全防范管理：包括访客进出、机动车辆进出和大宗物资进出登记检查，楼层巡逻和外围区域巡逻，门禁定时关闭，技防设施运行管理。

（2）公共秩序维护管理包括物业管理区内导行、值勤、巡逻和秩序维持。

（3）车辆疏导和停放管理。

（4）对违规行为应采取规劝、制止等措施管理。

（5）夜间巡逻、值班安全管理。

（6）突发事件应急处理。

（7）消防安全管理包括设施巡检。

2、服务标准

（1）员工必须穿统一制服，佩戴胸卡，使用文明用语，严守职责；现场服务文明礼貌服务；消控岗等有特殊岗位要求的，员工持证上岗。

（2）按规定制定相应的消防管理制度，岗位职责和相对应预案，定期巡视，检查和维护各类消防设施，能熟练操作各类消防设施，并持证上岗。

（3）按规定制定相应的治安保卫管理制度，岗位职责和相对应预案，定期巡视，检查和维护监控及其他设施，能熟练操作各类治安设施。

（4）门岗区域24小时值守；岗亭每日清洁1次，环境整洁，工具物品摆放有序；班次交接规范；值班记录完整准确。

（5）门岗实行车辆及大宗物资实行出入查验制度，车辆行驶停放有序，无交通堵塞现象发生。

（6）安防监控室消控室24小时值守，发现异常及时通报上报，并做好记录；班次交接规范；设备运行状况良好；每日清洁。

（7）巡逻每小时1次，发现问题及时报告，有突发事件处理记录和改进举措；按巡逻路径规范巡逻，及时发现可疑状况并处理，巡逻路径无死角，不定时更换巡逻路径；配带对讲机、手电等必备工具，反应快速；对管理区域内的消防设施每日巡查并有巡查记录，发现问题及时通报相关部门。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告。

（8）消防栓箱每周巡检1次，有巡检记录，发现问题及时上报。

（9）制定突发事件应急处理预案，每季度演练，应急处理有效。

（10）定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，每月对消防器材检查1次。

（11）每半年进行1次消防应急演练；每季度轮流开展各类突发事件应急处理演练。

（五）安检服务

1、服务范围

（1）门岗安全检查

（2）违禁品查收

（3）安检相关知识讲解

（4）突发应急事件处理

2、服务标准

（1）在采购方正常营业时间内至少配备2名安检员提供服务。

（2）安检服务人员提前10分钟到岗，按规定着装。

（3）工作前开启安检设备检查是否能正常使用。

（4）文明礼貌，尊重被检查人员。

（5）严格执行安全检查操作规范，不得损坏被检查人携带的合法物品。

（6）发现禁止携带的物品和违法犯罪行为时，立即向公安机关报告。

（六）客户服务

1、范围

（1）客户接待、咨询、投诉处理。

（2）客户回访服务。

（3）资料档案管理。

（4）临时活动协助。

2、服务标准

（1）员工必须穿统一制服，佩戴胸卡，使用文明用语，严守职责。

（2）每月进行1次回访，回访覆盖率不低于70%科室，回访满意率86%以上；有效投诉办结率100%；管理服务档案资料齐全、规范；

（3）各种接待活动配合及时，临时性活动协助支撑到位。

（4）各类档案建立齐全，档案资料完整。

（七）员工餐厅服务

1、范围：

（1）厨房管理，包括制定餐谱、厨房设备维护、进料验收、菜品烹制、品种调整管理等。

（2）卫生管理，包括人员体检、加工过程安全管理、食品留样、炊具餐具卫生等。

2、服务标准

（1）依据员工餐标，合理确定菜品品种，保证菜品食用安全、卫生、健康营养。

（2）菜品每周不重样。

（3）餐厅食品留样48小时以上；供餐服务各环节符合国家相关法规规范要求。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过20%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1、本项目物业服务费应包括以下内容：

（1）人员费用：包括员工薪金、社会保险、公积金、防暑降温、采暖补贴、员工制服等；

（2）设施设备巡检报修费用：包括工具折旧、维修耗材（不含更换配件）、化粪井清掏费用等；

（3）保洁服务费：包括耗材、工具折旧等；

（4）公共秩序维护费：包括工具折旧等；

（5）安检外包服务费用；

（6）办公费；

（7）固定资产折旧费；

（8）企业利润；

（9）税费。

2、采购单位提供物资或承担费用包括：

（1）设施设备运行能耗（水、电、煤气）费用；

（2）设施设备中大修和改造费用；

（3）其他设施设备专业维护检测费用；

（4）设施设备维修所需零配件费用。

采购单位不提供服务人员免费餐。

九、服务过程中，对中标供应商评价考核验收标准

1、每季度进行一次满意度调查。

2、根据服务内容，细化考核内容、标准，每月对服务质量做出评价。

3、每季度根据测评支付物业服务费。

4、双方应按照招标文件的规定要求和标准，提供相应的服务，对与招标文件要求不符的事项，应事先征得采购人同意，并保证服务质量不受影响。

5、采购人扣除违约金为对公司行为，中标供应商不得转嫁到服务人员个人身上，如出现该行为，造成的后果由中标供应商承担。

6、未能达到合同约定的管理服务目标（第一次发现问题口头警告，第二次发现同样问题发整改通知单），采购人有权要求中标供应商在五个自然日内整改，对于逾期未整改的，采购人有权进行经济处罚（每次所扣除金额不得超过当月服务费用的5‰，中标供应商须在收到经济处罚单后三个自然日内整改完毕）；对于中标供应商三日内未整改完毕或整改完毕后再次出现同样问题的，采购人有权中止合同，造成采购人经济损失的，中标供应商应当给予采购人经济赔偿。

7、因中标供应商所属人员对应当发现而没有发现的问题及隐患造成采购人损失的，经双方共同认可的权威技术鉴定和检测部门认定的确属中标供应商责任的，中标供应商应承担由此给采购人造成的损失，按损失实际价值扣除相应违约金。

十、服务过程中须执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或其他标准、规范

质量标准：满足国家、地方和行业现行的法律法规、及规章制度、规范及招标文件的规定要求。

十一、其他要求

1、在委托管理期限内，采购人将提供必要的管理用房，供中标人免费使用。

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标人的投标报价，应是本项目采购范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复。

3、由于项目服务的特殊性，正常工作时间外、节假日物业管理服务均属于应提供正常服务的时间，中标方已将由此产生的加班和服务延时等所有费用，招标方无需另行支付，请投标方充分考虑此部分费用。如招标单位临时性任务需中标方人力支持所产生的用工费用，招标方均不再另行支付。

4、所有人员工资待遇不得违反国家最新修订的《劳动合同法》和《劳动法》规定及天津市本地区相关规定。

5、从事特殊工种的物业服务人员，必须按法规要求持相应资格证书上岗，且须保证在合同服务期内持证人员的在岗数量以及证件在有效期内。

6、中标方及其全部工作人员均应服从招标方领导，完成招标方交办的临时性工作任务。遇特殊天气、防灾、防汛等特殊情况，中标方工作人员应提前到岗或延迟离岗，服从招标方统一调度，保证项目正常运行。

7、中标方所聘员工身体健康，品行端正，无犯罪纪录。