序号

名称

数量

单位

所属行业类型

备注

1

物业管理服务

1

项

物业管理

服务

1.物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理

1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备：

（1）按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案，并妥善使用与保管。

（2）建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整。

（3）校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

（4）无擅自改变房屋用途行为。

（5）外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整洁，无安全隐患，外墙装饰无破损。

（6）确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%；

（7）确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。建立严格的维修制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，实行24小时值班制度，建立报修档案。

（8）保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍，发现故障或损坏应在20分钟内到场，12小时内维修完毕。

1.2机电设施设备

（1）综合要求：

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行；

②配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程；

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。

④保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。

（2）供电系统:

①保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知学校相关部门；

②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。

（3）弱电系统:

①按规定标准工作时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；

②监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（4）电梯系统:

①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备；

②电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、照明及附属设施完好；

③轿厢、进道、机房保持清洁；

④电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗；

⑤电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修；

⑥应有排除电梯运行险情的应急处理措施。

1.3小型维修（单件物品单价300元以下，包工包料）

物业公司主要必修项目（包括但不限于如下所列）：服务区域内及公共部位的照明灯具（日光灯、节能灯、灯头、灯罩）镇流器、启辉器、开关、插座的修理和更换；电风扇的维修；水龙头、冲水阀、三角阀、地漏盖的维修和更换；下水道、便池的小型疏通；各类门锁（防盗门锁、塑钢门锁、木门锁）的修理和更换；家具配件（铰链、搭扣、拉手、锁扣）的修理和更换；镜子、洗手盆、拖把池、推拉门、各类门的修理。

（1）水、电设备、门锁维修不过夜；

（2）遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修；

（3）排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。

（4）维护维修闭路防盗装置和电铃设施。

（5）公共照明、水电设施每天检查一遍。

（6）楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。

2.室内外公共场地的清洁、保洁、消杀、消毒

（1）根据学校要求制订工作制度和标准，并以之对工作质量进行考核；

（2）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁；

（3）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内的场所消毒一次；

（4）污水排放通畅；

（5）如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。

（6）入口及大堂清洁要求

①门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮。

②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。

③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。

④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁。

（7）楼层公共区域清洁要求

①指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。

②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。

③天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。

④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮整洁。

（8）卫生间清洁要求

①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物。

②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。

③保持下水管道水流畅通。

（10）露天部分清洁要求

①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。

②门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。

③室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。

④绿化带周边无杂物及枯枝叶。

⑤灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。

⑥水道、水面无明显漂浮物。

⑦垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。

⑧垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。

⑧阴沟、沙井、天台无明显杂物。

⑨房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象

（11）垃圾清运要求

①垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。

②垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且作到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。

③垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

（12）以上未列明项目和要求由双方沟通决定。

（13）以下项目每日至少清洁一次

楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门；

大堂玻璃窗（2米以下）；

石、砖、胶质地面扫拖；

水泥地、广场砖、地下室地面清扫；

教室桌椅每天擦拭，定时清理；

楼内、大堂石质、瓷砖（2米以下）墙面擦拭；

日常通道扶手擦拭；

护栏擦拭；

卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖；

垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗；

2米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭；

楼道内灭火器、宣传栏擦拭；

低处通风口除尘；

室内空调出口擦拭；

开放天台清扫；

电梯轿厢壁、门擦拭、上油；

大堂胶质地毯湿拖，毛质地毯吸尘；

架空层清扫；

运动设施擦拭；

公园椅、草坪灯湿抹；

校区内道路、停车场、绿化带清扫；

喷水池杂质清理；

水面杂物清理；

地下停车场地面。

（14）其他项目：

拖扫净各层公众楼梯、走廊地面每日3次；

收集垃圾集中送到指定地点每日3次；

抹净走廊阳台、楼梯扶手表面及清洁公共设施每日2次；

擦拭、清洁消防栓、玻璃窗台每日1次；

清洁楼梯、走廊每日2次；

清洁地脚线、防盗门、公共房间门窗每周1次；

抹净公共照明设施及宣传栏顶，每月2次；

天花墙身除尘及抹净壁灯每月1次，清扫天台每周2次；

清理死角位、蜘蛛网每月1次；

清洗地面污渍每月1次；

扫净周围去水明沟、明渠表面垃圾每日2次；

拖洗地面、巡回保洁每日3次；

擦拭、清洁门、间隔设施每日1次；

擦拭镜面及清洁手盆（不限）清理纸篓垃圾并洗净纸篓（不限）擦拭、清理墙壁、地脚线，每日1次；

清洁玻璃及抹净风口每周1次；

全面清洗地面、清理污渍每月1次；

清理并洗净果皮箱、垃圾桶每日1次；

清理单车棚隔日1次；

宿舍空调滤网清洗工作，一年两次（寒暑假各一次）。

£¨15 清理绿化带四周巡回保洁每日1次。

（16）科创公寓管理：

① 公寓内设施设备运行正常，门窗、床、桌椅等公共设施无损坏；公寓钥匙齐备、使用有效、摆放整齐，钥匙标识信息准确；

② 为学员提供接待、报修、备用钥匙借用等服务；

③ 对来访人员进行验证登记，晚归学员登记上报，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓；

④ 贵重物品、大件物品出入时应按学校规定进行核实登记；

⑤ 关注学员精神状态和身体状况，有针对性的提供重点关怀和帮助，如发现学员精神或身体异常应及时上报学校主管部门；

⑥ 按学校规定协助办理学员入住与退宿手续，为学员入住公寓准备相关生活物品；

⑦ 定期清洁，保持其正常使用、干净整洁。

3.物业管理制度与档案、资料管理

（1）建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（3）档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。

4.校园综合服务

（1）办公楼、图书馆、大学生活动中心的会务服务；

（2）提供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、学术活动、布展等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场等工作。

5.其他要求

（1）此项委托管理为教育、管理、服务三位一体全方位的管理，中标供应商必须按学校的要求（包括遇到特殊事件处置所提的特殊要求）实施管理。

（2）管理行为必须符合我国的法律、法规及教育行政部门的规定，符合学校的规章制度；管理行为不得侵犯学生的人身权利、不得侵犯学生的财产权和隐私权，工作人员不得对学生实施违法犯罪行为，不得与学生有不正常的交往；管理行为须配合学校构建健康、积极、向上的和谐校园文化环境，如有违反公序良俗的行为，学校保留追责权利。

（3）管理服务人员必须充分认识到管理对象的特殊性，在日常管理服务中做到文明管理；学生如果有违法、违纪、违规等行为，或有不服从中选单位管理的，应迅速向学校反映，由学校相关部门进行教育与处理。

（4）工作需要制定切实可行的内部管理规章制度，加强工作人员的业务培训和管理，加强宿舍内的财物管理，并搞好宿舍管理站内部的建设（如有关工作制度、职责、工作人员照片上墙等），建立好相关的工作台账，配备必要的工作设施（如工作用电脑、宣传板、保洁设备、安全管理设备等），努力提高服务质量和管理水平。

（5）自觉依据南京城市职业学院的相关规定及学校其它学生教育管理工作条例、制度等要求进行服务育人、管理育人。

（6）自觉遵守学校的有关规章制度，文明管理，并依据合同及其附件、投标文件中的承诺接受学校的监督、检查和考核，对学校提出的问题要及时进行整改，并根据学校学生工作的要求及时有效地调整其工作内容。

（7）合同期满，中标供应商须完好归还学校所提供的一切设施、设备（自然损坏的除外）。

（8）不得将学校的设备、设施非经允许外借，不得将学校设备、设施出租、引入商家经营、转租等进行盈利活动，不得占用学校空间进行经营和其他行为。

（9）各类管理人员不得允许亲属、朋友及其他任何人员在管理区留宿、滞留。

（10）所有工作人员必须爱护公物和花卉苗木。禁止采摘学校校园的苗木和花果。

（11）所有工作人员上班时间不得闲聊，不得在电子产品（电脑、手机等）上从事与工作无关的行为（如打游戏，炒股票）。

（12）所有工作人员不得有打人、骂人、侮辱人格等行为。

（13）所有工作人员上班时间应该互相配合，不得因主观情绪影响工作。

序号

区域

岗位

数量（人）

要求

1

物业办公室

经理

1

主持物业服务中心工作。工作责任心强，有很好的综合管理能力。

文员

1

负责物业台账、各类表格归档管理，熟练使用 office 办公软件，做好档案管理， 工作细致，沟通能力强。

保洁主管

1

结合学校物业服务实际制定物业保洁岗位工作要求等相关规章制度，定期做好保洁员保洁技能培训，物业区域内环境卫生检查，消毒检查。工作细致、责任心强、沟通能力强。

维修主管

1

结合学校物业服务实际制定维修岗位工作要求等相关规章制度，做好物业区域内设备巡检，发现问题及时安排修理或汇报。对设备设施安全检查、日常维护经验丰富。

消防主管

1

持建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。结合学校物业服务实际制定物业消防岗位工作要求等相关规章制度，负责消防设施设备巡检，发现问题及时安排修理或汇报。制定物业消防工作预案，定期做好消防人员技能培训等工作。工作细致、责任心强、沟通能力强

2

教学楼（敬业楼、厚生楼、勤学楼、敏行楼）

管理员

8

工作时间7:00-21:00，负责教学楼物业管理工作，包含但不限于开关教室、处理报修、卫生检查等工作。具有一定计算机操作能力，工作细致，沟通能力强。

保洁员

12

工作时间7:00-17:00，负责教学楼及周边公共区域卫生清洁工作。工作勤快，认真负责。

3

办公楼

管理员

1

兼会务，工作时间7:00-17:00，负责办公楼物业管理工作，包含但不限于会务服务、处理报修、卫生检查等工作。具有一定计算机操作能力，工作细致，沟通能力强。

安保人员

4

持保安员证，24小时在岗，负责办公楼秩序维护工作，入门人员排查登记，工作细致，沟通能力强。

保洁员

3

工作时间7:00-17:00，负责办公楼及周边公共区域卫生清洁工作。工作勤快，认真负责。

4

大学生活动中心

管理员

2

兼任图书馆管理员，工作时间7:00-21:00，负责大学生活动中心、图书馆物业管理工作，包含但不限于处理报修、卫生检查等工作。具有一定计算机操作能力，工作细致，沟通能力强。

保洁员

2

工作时间7:00-17:00，负责大学生活动中心及周边公共区域卫生清洁工作。工作勤快，认真负责。

5

图书馆

保洁员

5

工作时间7:00-17:00，负责图书馆及周边公共区域卫生清洁工作。工作勤快，认真负责。因图书馆区域特殊性，晚间需安排少量保洁员进行闭馆前清扫工作。

6

科创楼

安保人员

4

持保安员证，24小时在岗，负责科创楼秩序维护工作，入门人员排查登记，工作细致，沟通能力强。

保洁员

8

工作时间7:00-17:00，负责科创楼及周边公共区域卫生清洁工作。工作勤快，认真负责。学校研学公寓使用时，负责研学公寓卫生清洁工作，根据工作需要调整为24小时有人在岗。

管理员

1

工作时间7:00-21:00，负责科创楼物业管理工作，包含但不限于处理报修、卫生检查等工作。具有一定计算机操作能力，工作细致，沟通能力强。学校研学公寓使用时，根据工作需要调整为24小时在岗，并负责研学公寓管理服务工作。

7

消控室

消防监控

14

持建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证，各消控室保持24小时2人在岗，负责物业区域内消防监控设施检查和值守，按要求处理各类消防预警。

8

外场

保洁员

17

工作时间7:00-17:00，物业外场区域卫生清洁工作。工作勤快，认真负责。

9

配电、泵房、维修工

工程人员

22

值班电工12人，持高压电工证；24小时在岗，每班3人，2值1巡，负责4处配电房（1号配电房值守，教三、图书馆、科创楼巡视）日常值守巡检工作，遇设备突发情况能及时处理，处理不了的及时报告。工作认真负责。

维修电工10人，持低压电工证；工作时间7:00-17:00，每班至少4人，处理物业区域内各类维修。工作认真负责。

合计人数

108

物业从业人员配置最少不低于108人；配置人员男性不超过60周岁（含），女性不超过55周岁（含），不符合年龄要求的需通过采购人面试后方可上岗。

1.中标供应商为本项目配置的所有人员必须遵守国家的法律、法规及采购人的各项规章制度，身体健康，无传染性疾病，需经过岗前培训合格方能上岗。拟派驻的项目负责人、部门主管及其他人员不得同时在项目中兼任多职。

2.中标供应商须遵守相关法律法规中列明的有关消防安全及设备安全操作规范的要求。采购人有权指派代表对供应商管理范围的消防安全和卫生进行检查，因中标供应商违反法律法规及影响采购人工作形象所造成的一切后果由中标供应商承担。

3.中标供应商不得利用服务区域内的采购人房产、物业、水电等资源从事经营活动，不能改变其使用性质。

4.如果发生因中标供应商工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤害，相关经济和法律责任均由供应商承担。若由采购人先行承担的，采购人在向中标供应商追偿时还可一并主张相关合理费用（如律师费、公证费、诉讼费、执行费等）。

5.中标供应商工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、各项保险、劳动工具、劳保用品、内部管理、各类纠纷等事宜及所涉及经费均由中标供应商自行负责。

6.中标供应商负责配备用于物业管理服务的设备、机具、用具、易耗品（包括办公用品、安保器械、清洁耗材、工程维修用具）等，需满足服务实际需要以及采购人规定要求。