项目需求书

一、项目背景

该项目物业平面服务面积为161140平方米（其中H5贴建新增平米4340平方米，外围新增8500平方米），物业服务地址为天津中德应用技术大学H1、H2、H3、H4、H5、H5贴建、H6七栋宿舍楼及易慕道以南（不含道路）、博文路中线（中央隔离带）以东的区域。房屋数量2122间，房屋内具有床、凳子、电灯、电扇、门、门锁、暖气等设备。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	性别不限，55周岁或以下，大学本科或以上学历；具备三年或以上非住宅物业项目管理经验，有高校学生宿舍管理工作经历；有较强的管理能力和丰富的物业管理工作知识，身体健康，无犯罪记录。	否	每周5天 每天8小时
2	项目副经理	1	性别不限，年龄55周岁或以下，高中或以上学历；有高校学生宿舍管理、保洁与维修工作经历；有较强的管理能力和丰富的物业管理工作知识；身体健康。	是	每周5天 每天8小时
3	宿舍管理员	63人	女性，年龄30周岁或以上且55周岁或以下；初中及以上学历；身体健康；品行端正。	是	24小时值守 四班三运转
5	保洁员	21人	男性年龄61周岁或以下，女性年龄55周岁或以下；初中或以上学历；身体健康；其中至少2人具备天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》和卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证（不接受退休）。	是（最多接受19名退休人员）	每周5天 每天8小时
6	外围公共区域保洁员	7人	男61周岁或以下，具有物业环境保洁工作经验，身体健康，遵纪守法。	是	每周5天 每天8小时
7	宿舍维修员	8人	年龄61周岁或以下；初中或以上学历；具备相应物业维修服务经验，其中3名电工具有《特种作业操作证（低压电工作业）》。	是（最多接受5名退休人员）	每周5天 每天8小时
合计人数		101人（最多接受96名退休人员）

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）人员岗位配置

1、人员配置安排计划：

楼号	房间数	宿舍管理岗	保洁岗	宿舍维修岗	管理岗
H1	342	9人	3人	8人	2人
H2	342	9人	3人
H3	342	9人	3人
H4	342	9人	3人
H5	232	6人	3人
H5贴建	100	6人	2人
H6	422	15人	4人
生活区外围	后勤基建处委托保洁		7人
小计	2122间/101人	63人	28人	8人	2人

2、项目管理人员设置

项目管理人员2名，其中项目经理1名、副经理1名。经学校党委学生工作部（学生处、人民武装部）考核合格后上岗，党委学生工作部（学生处、人民武装部）对项目管理人员有更换权。

3、保洁人员设置

宿舍保洁员：H1-H4，每栋楼按1班、3人设定；4栋宿舍不少于12人。H5、H5贴建各设置2人，H6按1班4人设定，H5设置1人负责辅导员值班室、办公室卫生打扫。实行一班运转。

外围划定公共区域保洁员：配备7人，由后勤基建处实施考核管理，实行一班运转。

4、维修人员设置

维修员：8名，负责学生宿舍内的小型维修工作。实行一班运转，晚上有专人值班处理突发事件。

（二）宿舍管理工作内容

1、负责学生宿舍的门禁管理工作；

2、负责学生宿舍的安全管理工作，每日对学生宿舍寝室内进行安全检查；

3、负责学生宿舍内每日的学生晚点名和就寝人数统计工作；

4、负责学生宿舍内学生违反宿舍管理规定行为的记录、管理教育和上报工作；

5、负责学生宿舍设备设施巡检、报修、维修工作；

6、负责学生宿舍公共区域卫生保洁工作，学生寝室内电扇每学期清洁一次；毕业生宿舍的卫生清扫保洁，具备迎接新生入住条件；

7、负责学生宿舍寝室内每日的卫生安全检查工作；

8、负责突发事件初期的妥善处置工作；

9、负责对学校宿舍楼内电、水、门、窗、床、凳子、锁、玻璃、下水道疏通及小型建筑类的维修工作；

10、负责易慕道以南（不含道路）、博文路中线（中央隔离带）以东区域的卫生保洁工作。

（二）项目经理岗位职责及服务标准

1、接受党委学生工作部（学生处、人民武装部）的监督、检查和指导，积极完成各项工作；

2、全面负责学生宿舍管理工作；

3、每天负责考核楼层管理员值班到位情况和保洁员工作情况；

4、每天按时组织宿舍管理员的碰头会，交流工作信息；

5、每天对各楼层进行安全巡查；

6、负责对宿舍管理员和保洁员培训，提高他们的工作能力和素质，指导他们完成好常规工作；

7、按时向党委学生工作部（学生处、人民武装部）报送各类登记表、统计表；

8、安排、组织人员协助学校完成迎新、迎接检查、毕业生离校等重大活动的宿舍相关工作；

9、发生突发事件及时到场，参与处置工作。

（三）宿舍管理员岗位职责及服务标准

1、宿舍管理员岗位职责

（1）负责所辖宿舍楼的日常管理工作；

（2）做到不迟到、不早退、不离岗，如需请假必须事先经过批准，并有人替班，不得空岗；

（3）各种应急预案，火灾、险情发生后引导学生逃生，组织学生熟悉逃生通道和避险知识；

（4）定时定点对学生宿舍进行安全卫生检查（110-120间左右，每天检查两次），保证宿舍安全和生活设施正常使用，对存在问题的设施及时维修；

（5）禁止学生携带违规物品进入宿舍，对学生携带笔记本等贵重物品出楼进行问询登记，楼内设施、物品未经上级同意不得私自带出；

（6）学生宿舍管理员严禁私自进行商业活动，不得进行违反国家法律和校纪校规的活动；

（7）做好人员进出登记，对探视学生的人员登记后进入，禁止学生私自容留他人在楼内住宿，采取措施及时发现夜不归宿的学生；

（8）做好宿舍管理区域内卫生；

（9）参加组织培训，培训做到有记录、有效果；

（10）完成学校交给的其他工作。

2、宿舍管理服务标准

承担宿舍物业管理的公司，在党委学生工作部（学生处、人民武装部）指导下工作，安排住宿、退宿、调整房间、发放配备钥匙、收取住宿押金、维护室内设施，确保正常使用。

（1）学生宿舍管理规章制度清楚并上墙；

（2）熟悉各种应急预案，火灾、险情发生后引导学生逃生，组织学生熟悉逃生通道和避险知识；

（3）建立交接记录表，交接记录表填写清楚，交接记录需要填写值班期间学生宿舍内发生的重要情况，人员进出情况，物品进出情况，是否有学生夜不归宿，学生宿舍内设施的工作状况；

（4）工作期间不迟到、不早退、不饮酒、不离岗串岗；

（5）学生宿舍管理员每天必须进行巡视，巡视路线必须照顾到整个宿舍，巡视过程中要到巡视签到点逐一签字，不得有遗漏，巡视过程中必须有巡视记录，巡视记录要注明巡视过程中发现的主要问题和解决办法；

（6）学生宿舍管理员有权进行问询，违规物品不进入学生宿舍，学生宿舍内设施和物品不私自带出学生宿舍；

（7）对陌生人员进行登记，访客可在学生宿舍管理室内等候；

（8）学生宿舍管理室卫生干净，整洁明亮；

（9）按规定着装，注重礼仪礼貌、仪容仪表的要求进行工作；

（10）考勤记录清楚认真，不乱写乱改；

（11）按时开启和关闭学生宿舍大门，如学生迟到，进行教育后放行，发现问题及时报党委学生工作部（学生处、人民武装部）；

（12）员工上岗前必须进行培训，培训有记录，工作见效果。

（三）宿舍保洁员岗位职责和服务标准

1、宿舍保洁员岗位职责

（1）保证学生宿舍楼内无灰尘，门窗、玻璃和照明灯具干净明亮；

（2）保证宿舍楼外垃圾桶干净整洁，每周两次清洁垃圾箱；

（3）保证卫生间空气清新、无异味，卫生器具干净整洁，做到防滑垫每日清洗，清洁工具摆放整齐；

（4）雨、雪后及时清扫宿舍楼门前的积水、积雪；

（5）每天按时对保洁范围进行清扫，随时清扫不洁环境，做到垃圾日产日清，保持楼内环境优美、整洁；

（6）注重工作质量，保洁员注重仪容仪表，衣服整洁，佩戴工牌上岗；

（7）使用文明用语，工作时遇到到客人和领导主动避让；

（8）完成学校安排的其他任务。

2、宿舍保洁员服务标准

（1）清洁技术要求：

①打扫：用扫帚清扫灰尘、垃圾，并用垃圾铲清走，将之倒入垃圾箱里。

②拖地：把拖布放入混有干净水及适量清洁剂的清洁桶内清洗、拧干，保持微湿，把尘土拖干净，每拖十平方米地至少要清洗一次，水脏了要及时换掉。

③抹：用干净的布配合清洁剂来回擦拭，抹布脏了50%就换一块干净的。

④除尘：用干净的布（不要毛毡）轻轻地清除扬尘。

⑤消毒：用强力杀菌剂来喷洒（对学生宿舍内的设施、墙等）或用毛巾配合有消毒作用的清洁剂来抹。

（2）基本处理方法：

①地面：首先采用中性强力除渍剂配合尼龙刷、小铲刀把瓷砖表面污垢及其它污渍彻底清除干净，然后刷洗地面，再用清水清洗数次后用地拖拖干，使地面光洁清新。

②玻璃：用中性保养玻璃清洁剂按比例1：20配制，以涂水器擦于玻璃表面，再用柔软毛刷或软毛巾反复洗刷，用清水擦干净，最后用玻璃刀把水刮去，再用干毛巾擦干边框水渍。

③不锈钢部分：每天用不锈钢清洁剂清抹污渍、手印，并上不锈钢油一次，保持表面亮丽的金属光泽，然后用干毛巾保洁。

④地面香口胶：用化胶液滴在香口胶表面，用刀片或铲刀刮起之后用毛巾擦拭或用清洁地刷刷洗。

（3）清洁工作安排：

①宿舍内每天7：30开始第一次全面清洁，每天下午1：30开始第二次全面清洁。

保洁员的工作时间：

上午7：30至11：30，主要工作内容为清洁卫生间，清洁楼道楼梯间（楼道和楼梯间要求湿墩），回收楼层垃圾（垃圾要求袋装，不得遗撒）。

下午1：30至4：30，主要工作内容为清洁卫生间，清洁楼道楼梯间。

晚上8：00至11：00点，主要工作内容为清洁宿舍外垃圾箱、消火栓门、防火门、管井门、管线、标示牌和卫生间等。

②门厅玻璃、铝合金门每周清洁一次。

（4）日常清洁检查标准：

①地面的清洁标准

第一、地面无积水、无明显污染、无口香胶斑点。

第二、无卫生死角，无乱堆乱放。

②楼层的清洁标准

第一、楼层生活垃圾日产日清，回收垃圾归宿管科负责处理。

第二、楼层所有公共消防通道、天台无杂物、无灰尘、无污染、无积水、无臭气。

第三、楼层所有公共墙面、门、窗、玻璃、扶手、消防栓、顶棚无灰尘、无污染。

第四、垃圾桶内外无污染，桶内无积水。

第五、楼层所有公共位置无卫生死角。

③卫生间的清洁标准

第一、卫生间地面无杂物、无灰尘、无污染。

第二、大、小便器无污垢、无水锈、无堵塞、无积尘。

第三、洗手池无水锈、无污渍、无堵塞、无积尘。

第四、墙面、天顶、门、窗、玻璃无灰尘、无污染。

第五、卫生间无臭气、无蚊虫、无苍蝇，保持空气清新。

（四）宿舍维修人员岗位职责和服务标准

1、负责学生宿舍用电的监督与管理，熟悉掌握宿舍内设备、设施规格、型号、性能和用途。

2、了解学生宿舍供电网线，熟悉工作流程和电工工作安全规范。

3、负责学生宿舍内公用设备及厕所等服务设施、设备的日常维护，负责水、电、床、桌椅、门锁、门窗等的维护、维修。

4、坚持每日巡视制度，检查供电情况，发现问题及时修理，大的设备和线路损坏，要及时报告并联系后勤基建处抢修。

5、要定期对门锁和窗搭扣进行检查和保养，如遇损坏，要在当天维修完毕，确保学校财产安全。

6、要经常检查各宿舍用电，对违章用电情况坚决制止并及时处理，消除隐患、确保安全。

7、勤俭节约，合理用料，修旧利废，以旧换新，节约耗材。

8、完成学校安排的临时性工作。

（五）划定区域公共保洁服务职责及服务标准

1、负责易慕道以南（不含道路）、博文路中线（中央隔离带）以东区域的广场、绿地等全部室外空间的卫生保洁工作。

2、保洁标准

（1）路面每日早晨8：00点前清扫完毕。

（2）绿地清理，确保整齐、干净，路面、绿地无垃圾、沙土、纸屑、油迹、脏物、积水、表苔等。

（3）清运垃圾到学校指定位置（每天2次）。

（4）擦洗路牌、广告牌、垃圾箱、果皮箱（每天1次）。

（5）擦洗路灯杆（2M以下）、其它公共设施等（每周1次）。

（6）对雨水、污水管道进行检查，夏、冬季前对雨水、污水管道进行疏通，确保顺畅。

（7）雨雪天气及时组织积水、积雪清扫，小雨、小雪随时清扫，大雨、大雪天晴后立即清扫保证区域内道路畅通。

（8）工作要求

室外保洁工作人员上班时间为7：00-16：00。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

制定保密制度、对服务人员进行保密培训，保证物业服务过程中有可能获取的保密信息不泄露。进驻前，中标供应商与采购人签定保密协议。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过20 %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任物业服务公司，则还需与前任物业公司进行交接，保留相关记录，做到物业服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1、物业服务人员的服装、物业服务（保洁、设备维护、秩序维护等）中使用的工具、耗材由中标供应商提供，维修更换的零配件由采购人提供。

2、采购人提供功能用房17间（宿管室8间，保洁室7间，物业经理办公室1间，维修零部件仓库1间），总面积425平方米，其他家具、设备由中标供应商提供。

3、中标供应商员工的饮食自行解决，采购人不予提供。

4、宿舍楼内的日常维修零配件费用21.4万/年，由中标供应商承担。

5、中标供应商为学校配备专用道路清扫、除尘、洒水一体车1辆（7吨或以上），车辆应为近三年内自行购买或即将新购置的自有车辆，采购人拥有服务期内的使用权，上述车辆在为学校服务期间所产生的费用，包括油费、车辆耗损、年检等一切费用均由中标供应商承担，包含在保洁工具耗材报价内。

九、其他要求

中标供应商需与甲方签署《天津中德应用技术大学安全协议》（详见附件2-2）。

十、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

按照订立合同中的相关标准和考核办法实施。在合同履行中，对中标供应商由于自身管理问题导致服务不能达到合同约定的相关标准及承诺，采购人有权向中标供应商提出限期整改要求，同时对中标供应商进行考核，合同额的95%作为基础服务费；5%作为奖励部分，通过考核兑现。对物业公司评价考核验收按照《天津中德应用技术大学宿舍管理考核暂行办法》（详见附件2-1）执行。

 

附件2-1：

天津中德应用技术大学宿舍管理考核暂行办法

第一条：为充分发挥合同的约束机制，确保学校宿舍管理项目的全面履行，特制定本办法。

第二条：本办法视为天津中德应用技术大学服务业务外包项目学生宿舍管理的组成部分，是合同甲方督促乙方履行学生宿舍管理合同的重要文件。其中的甲方特指天津中德应用技术大学，乙方为接受甲方的委托、与甲方签订各项学生宿舍管理合同的物业管理企业。

第三条：考评范围和标准。本办法考核测评的范围和执行标准，依据天津中德应用技术大学学生宿舍管理合同文件的相关内容。

第四条：考评周期。对天津中德应用技术大学学生宿舍项目的考核测评周期，一般情况下与合同付款周期相对应。

第五条：考评形式。对天津中德应用技术大学学生宿舍项目的考评形式，采取甲方每月评分考核形式。

第六条：考评量化标准。考核办法实行百分制考评。

第七条：甲方的日常检查记分方法。设有基本分100分，根据合同文件中关于管理内容要求、服务标准和服务承诺的表述，对乙方实施的宿舍管理工作进行检查和考核。如发现有未达到合同要求的违约情况，按以下办法执行：

（一）违约情况1：乙方未按合同要求，完成应该完成的工作。

处置办法：第一次发现，向乙方发出“第一次违约警告”，乙方必须立即终止违约行为；如第二次再次发现，乙方需向甲方提交整改措施并实施整改；如第三次再次发现，单一项目三次未纠正，则按规定扣除总费用的1%。

（二）违约情况2：乙方的管理效果，没有达到合同规定的要求。

处置办法：第一次发现给予当面警告，乙方需及时作出整改措施，第二次发现按考评办法扣分处置办法扣除相应费用（详情参照第九条）。

第八条：考评记分办法设基本分100分，其中：“优秀”为95分以上；“良好”为90—95分；“合格”为80—90分；“不合格”为80分以下。

第九条：考评奖励结果。考评结果与甲方付给乙方当期其余5%的奖励管理物业费基数费用挂钩。办法如下：

（一）当期考评实际得分等于或大于90分时，当期奖励考核基数全额支付。

（二）当期考评实际得分小于90分时，每低于1分扣发当期奖励考核基数费用的0.5%。

（三）当期考评实际得分低于80分时，则每低1分扣发当期奖励考核基数费用的1%。

（四）当期考评连续三次得分低于80分时，甲方除拒付当期管理费外，还有权解除合同，另择乙方，后果和损失由乙方自负。

第十条：一学期考评结果的处置。根据甲方招标期间提出的要求，按照以上操作办法，一学期考评实际得分低于70分时，本合同自行解除，甲方另择乙方。

第十一条：本办法由甲方负责组织实施并给予解释。

附件2-2：

天津中德应用技术大学安全协议

甲方：

乙方：

 

为了保证甲乙双方的共同利益，提升物业在中德应用技术大学宿舍管理服务项目质量，确保安全，经甲乙双方协商同意，特制定本协议。

一、 协议内容

1、乙方按合同规定，对所聘人员应按《中华人民共和国劳动合同法》及相关配套法律，法规执行。乙方因违反合同规定，对乙方所聘人员造成的损失均与甲方无关，由乙方负责。

2、乙方所聘人员在甲方工作中，发生的劳动纠分突发疾病、公伤、意外造成的人身伤害，均由乙方负责，与甲方无关，乙方承担相应的法律责任。

3、学生在宿舍内因乙方原因造成的安全事故，均由乙方负责，并承担相应的法律责任。

4、因乙方工作不到位，管理不善，造成甲方的财产损失，乙方要负全部责任，给予赔偿，并承担相应的法律责任。

二、本协议一式三份。甲乙双方各执一份，甲方安全管理部门保存一份，具有同等法律效力，该协议书自双方签字盖章之日起生效，至乙方与甲方合同终止。

 

甲方： 乙方：

联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日