采购内容及要求

一、（根据本项目实际情况，填写“采购标的”或“项目概况”）

1、项目概况一览表

序号	内  容	要  求
1	项目名称	厦门市集美区灌口镇人民政府物业管理服务
2	项目地点	采购人指定地点
3	服务期	合同签订之日起一年。

2、项目概述

2.1灌口镇人民政府本大楼：厦门市集美区灌口镇人民政府本大楼位于厦门市集美区灌口大道2199号涌泉工业园内，面积约8866平方米。配套的设施设备：照明系统、门禁系统、监控系统、巡更系统、配电系统、弱电系统、车辆出入智能控制系统、开水器和净水器设施、卫生间排气系统、UPS不间断电源系统。

2.2文化中心：文化中心位于厦门市集美区灌口风景湖内，面积：5037平方米，由一栋五层楼组成。配套的设施设备：空调系统，门禁系统，监控系统、开水器和净水器设施。

2.3综合执法队：

综合执法队办公场所位于厦门市集美区灌口南路801号，面积约1724平方米，配套的设施设备：空调系统，门禁系统，监控系统、开水器和净水器设施。

2.4消防站：位于集美区灌口镇铁山社区居委会铁山路52号；面积：820平方米。配套的设施设备：空调系统，门禁系统，监控系统、开水器和净水器设施。

二、技术要求

1、物业服务具体内容

管理服务处依据办公楼服务标准及业主单位的需求，有序开展物业日常综合服务，根据项目情况相应配置了客户沟通、设施设备维护、公共秩序维护、公共环境卫生等服务，故对各岗位职责简要说明如下：

1.1物业日常综合服务

1.1.1管理服务处管理员全面负责物业服务处的具体经营管理运作，实现年度经营管理目标；按照法律法规、政策和采购人的各项规章制度，制定年、季、月份工作计划，分解和落实到责任岗位和人员，并监督指导，确保各项服务工作处于良好的运作状态，确保服务质量。

同时需统筹做好与采购人保持良好的沟通，主动发现服务需求，收集并分析

其意见及建议，提出整改措施并组织落实。

通过现场巡视检查责任区内的卫生保洁、公共秩序维护等情况，配合机电人

员对公共设施等进行经常性检查，对发现的问题及时处理并规范记录，纠正整理到位。

1.1.2日常服务内容与标准

(1)管理服务处公示投诉咨询电话，接受采购人/使用人的投诉、报修与咨询，对采购人或使用人的投诉在24小时内答复处理情况（特殊情况除外），急修10分钟内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

(2)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与采购人或使用人

进行沟通，每年的沟通面不低于项目客户（部门）的85%，客户满意率不低于85%。

(3)每半年进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

(4)节假日（元旦、春节、国庆、中秋）协助业主单位进行节日布置。

1.2设施设备维护管理服务

1.2.1严格按照法律法规、政策和采购人的各项规章制度，严格按照要求和相关操作程序、有关技术以及安全规范开展工作。

1.2.2每日按作业计划、程序、标准对设施、设备进行巡视、检查、维护，

并做好巡查记录，发现问题及时处理。

1.2.3根据年、季、月计划按时完成各种设施设备的维护保养工作，并按规

定做好日常维修、保养记录。其中发电机组系统、监控系统、中央空调系统的维护保养等设备委托专业公司进行维修保养，成交人应对其进行监管和考核。

1.2.4接到客户报修或其他有偿服务时，按时上门提供优质服务，确保维修

及时率和合格率双达标。

1.3消防安全管理服务

1.3.1物业服务处应建立消防安全领导小组，物业服务处主任担任领导小组组长，负责办公楼内的消防安全防范措施的制定和实施过程的检查、监督。机电员、维序员等都是义务消防员。

1.3.2物业服务处将对消防设施设备进行规范的标识和管理，具体的管理办法参照相关文件执行。机电员和维序员每日在巡检和巡逻时，要对消防设备和器材进行检查，发现问题及时上报物业服务处处理。物业服务处在每年的年末制订《消防设备年度维修保养计划表》，经公司和业主单位审批后严格执行。

1.3.3为加强各单位的安全防范或安全意识，物业服务处将采取多种形式积极开展消防知识和防火意识的宣传，并对大楼的临时动火作业严格审批和监督。

1.4车辆管理服务

1.4.1巡查车库，核实车辆停放情况，发现损坏、漏水、漏油，未关好车门等，应及时取证并通知车主。

1.4.2发放门禁出入卡和道闸系统，进行相关登记、补办、录入等手续，做好协调工作。

1.4.3指挥引导来访车辆规范停放到停车位。

1.5公共秩序的维护管理服务

1.5.1严格按照法律法规、政策和公司的各项规章制度以及IS09001:2015质量体系文件的要求开展工作。

1.5.2固定岗亭执勤，提供24小时监控值勤和不定时巡逻服务，做好安全防范工作，劝阻在公共通道堆放杂物的行为，劝阻随意乱停放车辆行为。

1.5.3执行本项目公共管理制度关于车辆、物品进出的管理规定，有效控制物品进出，指挥、疏导车辆的停放，保证道路畅通，并保持各类车辆停放有序。

1.5.4严密监视智能化监控室和消控室的各种监视仪器，对现场突发紧急情况迅速组织处理，并及时向上级报告，并做好相关记录。

1.5.5负责门口的安全防范工作，制止各类推销、传销、收破旧等闲杂可疑

人员进入；对出入的人员认真检查其携带的物品，防止客户财产流失及违禁物品流入。

1.6公共环境卫生管理服务

1.6.1按照规定的季、月、周、日保洁工作流程、频度、标准开展日常保洁作业，确保保洁质量达标。

1.6.2在作业时间内按规定对区间道、门厅、卫生间、停车场等处做好随时保洁工作。玻璃清洁为表面无灰尘、污渍，达到通透明亮，无物存在的效果。

1.7绿化养护管理服务

1.7.1根据季节和天气情况，做好辖区内的绿化养护，包括浇水、拔草、修剪、施肥、病虫害防治、浇灌等日常养护管理。

1.7.2定期对物业管理区域内绿化修枝整形和消杀。

1.8会务接待服务

配合采购人做好会议的接待服务、会务保障服务。

2、物业服务标准

2.1设备设施运行正常；

2.2公共环境整洁、舒适；

2.3绿化整齐，修剪合理；

2.4大门岗值班，协助安检工作；

2.5预约维修1小时到场：

2.6有效投诉处理率达到90%；

2.7各科室对厦门市集美区灌口镇人民政府物业管理服务满意率达到85%以上。

3、人员配置要求

服务人员配备总人数不少于15 人，具体配备为：管理员1、机电人员1人、维序员7 人、会务员 1 人、保洁员5人。

4、考核内容及标准

 4.1考核周期：按季进行考核

 4.2服务考核指标：

类别	检查项目	扣分标准
清洁卫生 （40分）	未统一着装、文明用语	1分
	道路、绿化带保洁不到位超一天以上	1分
	大堂、楼道保洁不到位超一天以上	1分
	电梯保洁不到位超半天以上	1分
	宣传栏、小品、标示牌、雕塑保洁不到位超一天	1分
	公共卫生间保洁不到位超一天以上	1分
	公共办公室、会议室、公共用室保洁不到位超半	1分
	楼梯间保洁不到位超一天以上	1分
	垃圾收集、分类、清运作业不到位超一天以上	1分
设施维护（40分）	水电小故障在1天以内未处理好	1分
	水电大故障在30分钟以内未作出反应的	1分
	属物业公司职责范围内的维护工作，半天未处理好	1分
	属物业公司职责范围内的维护工作，一天时间未处理	2分
	小项应急维修2小时未处理好	2分
	大项应急维修一天未处理好	2分
	因物业公司责任造成的损失或负面影响	3分及以上
其他（20分）	相关搬运工作无法及时到位	1分及以上
	与采购人争吵，漫骂、动手打人，敲诈用户	2分及以上
	发生事故后隐瞒不报	2分及以上
	服务态度生硬，不能满足科室的合理要求	1分及以上

4.3服务初期（磨合期）3个月内，考评得分85分及以上为优，达到75分及以上为合格，低于75分为不合格。得分70-74分时，在采购人提出书面整改意见后仍未达到整改要求，扣除当月服务酬金的5%；得分65-69分时，扣除当月服务酬金的6%：65分以下时，扣除当月服务酬金的8%。30天后仍未纠正，采购人届时可书面通知违约方终止合同，在提交终止合同通知30天后，合同应视为终止。

4.4磨合期3个月后，考评得分90分及以上为优，达到80分及以上为合格，低于80分为不合格。得分80分及以上时服务酬金按合同总额给付，得分75-79分时服务酬金按合同总额95%给付；得分70-74分时服务酬金按合同总额的90%给付；得分70分以下时服务酬金按合同总额的80%给付。

4.5磨合期后，如一年服务期内累计三次月考核得分在70分以下时，采购人有权与成交人解除合同。

5、技术响应要求

5.1供应商应根据服务要求，制定相应的服务方案，服务方案具体要求详见服务要求及评分条款。

5.2本章的要求为基本要求，评分条款若有对优于本章要求进行加分的，供应商符合要求并提供相应证明材料的可获加分，具体详见评分条款。

5.3供应商应根据服务要求及评分条款的要求明确成交后投入本项目的管理人员、服务人员、技术人员等信息，并提供相应的佐证材料，未按要求提供的将可能导致不得分。

5.4评分条款中若要求提供人员社保证明的，应提供提交响应文件截止时间前六个月（不含提交响应文件截止时间的当月）中任一月份供应商为人员缴纳社保的凭据或政府部门出具的证明。提交响应文件截止时间当月成立或享受社保减免政策的供应商，无法提供相关社保缴纳证明材料的，提供依法缴纳社会保障资金承诺书（格式自拟）即可。未按要求提供的不予认可。

5.5供应商成交后不得将本项目转包，否则采购人有权终止合同并追究成交供应商的违约责任。

5.6供应商提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定；供应商成交后需保证采购人不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，若任何第三方提出此方面指控均与采购人无关，成交供应商应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若采购人因此而遭致损失，则成交供应商应赔偿该损失。

5.7供应商应明确所提供的服务与采购需求存在的正负偏离情况。对照磋商文件要求，在《技术和服务要求响应表》中逐条说明所提供的服务对采购需求的响应情况。供应商若未对采购需求进行逐条响应，将可能导致不利的评审后果。

6、供应商应根据本项目特点，提供承接本项目的能力与优势以及针对采购人需求的具体服务方案。

7、供应商应根据本项目特点，提供物业管理的服务理念和整体目标、服务质量控制方式和服务预期效果方案。

8、供应商应根据本项目特点，提供会务服务方案。

9、供应商应根据本项目特点，提供设施设备的维护管理方案（包括但不限于水电维修管理、消防等系统日常维修养护工作)。

10、供应商应根据本项目特点，提供消防管理方案。

11、供应商应根据本项目特点，提供公共秩序维护服务及车辆停放管理方案。

12、供应商应根据本项目特点，提供公共环境卫生管理方案。

13、供应商应根据本项目特点，提供垃圾分类服务方案。

14、供应商应根据本项目特点，提供绿化养护管理方案。

15、供应商应根据本项目特点，提供本项目档案建立与管理方案。

16、供应商应根据本项目特点，提供重大活动后勤保障服务方案。

17、供应商应根据本项目特点，提供物业服务突发事件处理方案（日常管理中常见的突发事件包括火警、电梯困人等制定相应的预案)。

18、供应商应根据本项目特点，提供天气等（如台风、暴雨等）应急事件保障方案。

19、供应商应对本项目垃圾分类正确率承诺。

20、供应商应承诺提供应急保障（可临时调配应急人员到达现场时间）。

21、供应商应根据本项目特点，提供本项目人员管理方案。

22、供应商应具有应急电源车、应急消防车和消防工程车，以保障采购人处理紧急消防险情。

23、供应商提供拟派本项目的项目管理员、机电人员、维序员、其他服务人员等相关有效身份证扫描件、证书复印件、社保缴交证明。

24、供应商应提供可临时调配应急人员。

三、商务条件

采购包1：

序号	参数性质	类型	要求
1		交货时间	服务期为合同签订生效之日起一年
2		交货地点	服务范围为厦门市集美区灌口镇人民政府采购人指定地点
3		交货条件	项目通过考核
4		是否邀请投标人验收	不邀请投标人验收
5		履约验收方式	1、期次1，说明：根据磋商文件、响应文件、合同及国家有关的标准规定，均为考核依据
6		履约保证金	缴纳, 本采购包履约保证金为合同金额的3.0% 说明：收取时间：合同签订时提交。对符合规定的中小企业减半收取履约保证金。 退还时间：在合同履约完毕且无合同纠纷后7个工作日内向供应商退清履约保证金。 提交方式：允许供应商自行选择提交履约保证金的方式。 不予退还的情形：供应商未按合同约定承担违约责任的，采购人有权不予退还履约保证金。
7		合同支付方式	1、采购人根据成交人物业考核结果按月进行支付，达到付款条件起7日内，支付合同总金额的100.00%
8		其他	本表由于系统限制编辑，若本章其他地方内容与本表内容不一致的，以其他地方表述内容为准。 物业服务费用按月支付，采购人将按月对成交人物业服务情况进行考核，根据考核结果按磋商文件、响应文件、合同规定的比例支付物业服务费。