项目采购需求

一、项目概况

淮阴师范学院附属中学地处江苏省淮安市清江浦区光明路与勤政南路交叉路口，学校占地97332.04平方米。

淮阴师范学院附属中学物业管理，包括宿舍管理、建筑物综合物业管理服务、保洁，主要工作内容为：楼宇管理、学生宿舍管理、校园保洁、校园安保、水电工维修、校医等服务。

楼 宇 建 筑 面 积

序号	楼号	建筑面积 m2	提供服务
1	1#行政楼	7153.5	保洁、维修等
2	2#教学楼	28892.6	保洁、维修等
3	3#图书楼	8137.75	保洁、维修等
4	4#体育馆	4984.39	保洁、维修等
5	5#艺术楼	6362.73	保洁、维修等
6	6#食堂	5980.38	维修等
7	7#女生宿舍	7307.58	宿管、保洁、维修等
8	8#男生宿舍	7307.58	宿管、保洁、维修等
9	9#教师公寓	4609.4	保洁、维修等
10	10#学生会堂	6263.6	保洁、维修等
11	11#门卫兼传达室	64.08	保洁、维修等
12	12#消防控制室	64.08	保安消防等
13	13#门卫室	24.24	保安
14	14#邮政服务室	24.24	保洁等
15	15#门卫室	24.24	保安
16	人防地下室	9152.27	保洁等
17	南北通道	979.38	保洁等
	合计（约）	97332.04	以上数据仅作参考，以实地勘察为准

为使供应商更好地了解本项目需求、现场实际情况,供应商如需进行现场勘察请联系蒋主任（18762023936）。

二、人员及设备配置

（一）人员配置要求

物业经理1人，宿舍主管1人，宿舍管理员7人，保洁主管1人，保洁员（含垃圾清运工）9人，保安主管1人，保安人员4人，水电工程维修人员1人，保安消控人员3人，校医1人，共计29人。

序号	岗位	人数	要求
1	物业经理	1人	年龄不超过45周岁，有物业管理2年以上的管理经验；责任心强，具备一定协调组织沟通能力；了解行业法规和要求；上下班时间满足学校教学及活动要求，接受采购人的考勤管理。
2	保洁主管	1人	女，年龄不超过50周岁。
3	保洁人员	9人	男，年龄不超过58周岁；女，年龄不超过55周岁。
4	水电工程维修人员	1人	男，年龄不超过50周岁。相关岗位要有国家认可的上岗证（具有高压电工证）。
5	保安主管	1人	男，年龄不超过50周岁。
6	保安人员	4人	年龄不超过50周岁。
7	宿舍主管	1人	年龄不超过50周岁。
8	宿管人员	7人	年龄不超过55周岁。
9	保安消控人员	3人	男，年龄不超过55周岁。
10	校医	1人
合计		29人

注：★（1）供应商对本项目人员配置自行设定，但不得低于上述人员配置最低要求，未达到最低配置要求的作无效响应文件处理。

★（2）供应商参加磋商时，必须提供供应商为物业经理和宿舍主管缴纳的自2024年1月以来任意1个月的养老保险证明（扫描件并加盖供应商电子签章），未提供或提供不全的作为无效响应文件处理。

（3）所有人员必须与成交供应商签订符合劳动法的用工合同，成交供应商必须按规定缴纳养老金、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险。成交之后，所有拟聘用人员需要采购人认可，并将所有工作人员的身份证复印件、上岗证等复印件报采购人备案。

（二）设备要求

1、所有工种使用的工具由成交供应商提供,成交供应商不得以任何理由推诿及不提供工作工具（保洁工具、水电木瓦工种使用的电锤、电镐、梯子、电锯等工具）。

2、妥善保管甲方交付的工具，服务期满原样归还，如有正常损耗，提前向甲方报备，如人为损坏遗失，照价赔偿。

3、每学年初给新入住学生寝室免费配备或更新卫生工具（包括纸篓、垃圾袋、拖把、扫帚和簸箕，每个寝室各一套）。

4、校区内公共区域配置满足卫生环境要求的室内外垃圾桶、垃圾袋。

三、技术要求

（一）宿舍管理服务

学生宿舍楼物业服务的基本内容主要包括组团门卫值班、宿舍安全与卫生检查、综合服务（含节能）等内容，以及楼宇内外秩序和另有针对性的服务要求。

1、宿舍楼值班管理服务

1.1服务内容

完成学生宿舍的管理、服务和育人工作；门卫的值班、服务工作；值班室内外卫生及车辆整理；相关信息宣传，特殊群体服务及文明创建活动；做好节能及报修工作以及区域内安全防范工作。

1.2服务标准

总体要求：保持良好的精神面貌，提升学习能力，不断提高思想道德和管理水平、服务水平。热情为学生提供各种力所能及的服务。

1.2.1上班时穿工作服、戴工号牌；仪表整洁大方，精神饱满，举止得体。

1.2.2尊重、爱护学生，禁止与学生发生冲突；对学生提出的问题做到耐心解答不厌烦。

1.2.3工作时不做与工作无关的事；不擅自离岗、聊天、玩手机等；严禁酒后上岗。

1.2.4认真做好各类台账记录，台账做到记录规范、详细完整、准确无误、字迹工整，无漏记情况，对会客、迟归、物品出门、钥匙借还、失物招领等实行登记制度。

1.2.5值班室内、外及周边保持干净整洁；室内地面、墙面、桌面干净无灰尘无蛛网；门窗玻璃光亮；物品摆放有序，床铺叠放整齐；桌面、床铺、水池整洁无杂物堆积。

1.2.6按时开关宿舍大门，学生进出高峰时立岗微笑服务，交接班工作做到详细询问、交接清楚；密切注意人员进出，杜绝陌生人入内。

1.2.7自行车摆放整齐有序，保持通道畅通无阻。做好垃圾车进院清运垃圾的安全引导工作。

1.2.8准确了解本楼宇基本设施配置和学生居住情况。

1.2.9遇有报修要及时登记并及时催修，直至到修好；对所负责区域公共设施存在跑、冒、滴、漏等现象，一经发现及时报修。

1.2.10按规定时间进行早晚巡查并签到，在台账上详细记录巡查情况。

1.2.11对特殊群体进行慰问、帮扶等必要的关照服务。

1.2.12熟悉中心安全应急预案及流程，会使用消防器材。遇突发事件要在第一时间处理并报告上级领导。

2、设施设备巡查及维保配合服务

2.1服务内容

基本水电设备、空调、监控、公共即热式开水炉、洗衣房、车棚等，由招标方委托相关业务单位进行专业维修保养，中标单位要做好相关的日常巡查工作，保证设备正常运行，发现异常情况需及时上报主管部门，及时通知和协助维保单位进行检修处理，维修后做好现场的恢复工作，并做好各类突发情况的应对工作。

2.2服务标准

总体标准：协助做好各类专业设备设施的维修维保工作，做好巡查记录，有异常情况及时上报。协助工作主要包括以下事项：

2.2.1强电间。巡查每周至少一次，室内干净整洁，无杂物，警示标识清晰，无私拉乱接。

2.2.2按照招标方有关空调使用规定的要求，做好空调开放管理工作；接受使用单位的空调报修信息登记；检查监督维保单位定期巡查和维保工作。

2.2.3开水房、洗衣房。巡查每天至少一次，做好警示与检验日志；检查监督维保单位定期巡查和维保工作；做好开水炉周边的卫生清洁及安全用电工作。

3、宿舍安全与卫生检查

3.1服务内容

3.1.1建立学生宿舍安全员队伍，配合保卫处做好安全知识宣传以及技能训练。

3.1.2做好防火、防盗、防疫等各项安全防控措施。

3.1.3制定学生宿舍卫生检查评比制度。

3.1.4建立科学高效的巡楼制度。

3.2服务标准

3.2.1学生宿舍门锁备用钥匙妥善保管，学生宿舍楼的走道要保持畅通。经常检查，通报学生宿舍关窗，锁门情况。

3.2.2离开宿舍时应关好窗，锁好门；发现门窗损坏，线路不通等要及时报修；遇到盗窃案件，保护好现场，并及时向保卫处反映。

3.2.3禁止在宿舍走廊、楼道、厕所等公共场所燃烧废纸，燃放鞭炮、焰火；严禁在室内外私拉乱接电线、堆放易燃易爆物品，禁止使用（存有）大功率电器或易引发安全事故的电器。宿管人员要经常检查消防器材是否过期。

3.2.4外来人员进入宿舍楼，必须凭证办理登记手续，离开时注销。严禁学生留宿异性或校外人员，严禁闲杂人员进出学生宿舍区，遇有可疑情况及时向相关部门报告。

3.2.5学生宿舍每晚必须按规定时间关锁大门。学生应在关锁大门前回宿舍休息。如有特殊原因晚归者，须事先与值班人员取得联系，征得同意登记后方可进入。凡不遵守值班制度，无故晚归或夜不归宿者，值班员要做好登记并给予批评、教育，如不听劝阻，应及时向站长或者所在学院和保卫处反映。

3.2.6每月进行1次卫生大检查，检查结果予以公示；定期开展灭蚊蝇、蟑螂、鼠害等活动，有消杀管理制度和记录，使用符合有关规定的低毒环保药品。

3.2.7严禁朝窗外乱扔杂物、毁坏公物，严禁在宿舍区内酗酒闹事、打架骂人。

3.2.8遇突发事件应立即报警，火警119、盗警110、救护120。

4、其他各类有针对性和临时交办的工作。

配合学校做好重大活动如校庆、新生报到以及相关上级领导专家来访、调研、检查等活动的接待与环境卫生保障工作;积极做好灾害性气候应急抢险抗灾防汛工作（如台风、暴雨、大雪等）。

（二）保洁服务

1¡ 要求墙面及墙角处无污垢、脚印、球印，墙面和墙角无蜘蛛网，扶手无灰尘，窗户明亮。灯具内外及所有公共设施、设备表面无积灰和污垢，地面和雨棚清洁、无污垢和杂物，卫生间无异味，便池无尿碱,玻璃无灰尘，窗帘干净整洁。每天拖洗楼道不低于一次、擦洗扶手不低于一次、卫生间保洁不低于两次，每月擦洗楼梯间窗户不低于一次。

2¡ 会议室内地板和家具每年专业清洗，雨棚每季度清洗一次，会议室、接待室内的窗帘、窗纱每年祛污、清洗一次。

3¡ 阅览室桌椅除尘保洁；负责楼宇内公共区域绿色植物养护及墙面装饰品的清洁。

4¡ 楼宇内公共部位（如：门厅、楼道、楼梯、窗台、卫生间等）、玻璃（一楼和公共部位的室内、外玻璃，二楼以上公共部位的室内玻璃擦洗）、一楼墙以外及周边地区各公共部位的卫生保洁和公共设施及设备的保洁。

5¡ 及时清理屋顶平台垃圾，雨水季节每周清理次数不少于一次，避免下水道堵塞。

6¡ 每日规定时间前完成楼宇周围的广场保洁，其余工作时间流动保洁。

7¡ 路灯、地灯、线杆，保持无张贴、无污迹；自行车棚地面、棚面，停车场每天保洁。每天巡回保洁清理垃圾桶,垃圾桶每天清洗一次。及时清理窨井雨篦，保持排水通畅。协助校方开展除四害工作，每年6～9月在各楼宇周边每周喷洒灭蚊蝇药水不少于2次；冬季根据学校安排做好扫雪工作。

8¡ 教师休息室服务管理：正常开放，保证休息室开水供应等相关服务。

9¡ 室内运动场地：根据学校安排按时开放场馆，做好卫生保洁。

10¡ 室外运动场地的保洁工作，及时做到垃圾清理和积水积雪清扫。

11¡ 垃圾清运：负责服务范围内室内外垃圾统一收集，袋装化集中运送到垃圾中转站。

12¡ 化粪池、污水管道、窖井一年清掏二次，其中必须有一次专业设备设施进场作业；屋面垃圾杂物清理及落水口、落水管、雨水、污水管道随时清理疏通。

（三）楼宇管理工作

1¡ 楼宇内日常行为的管理及教师的服务工作（含节水节电的监督、检查，门、窗、水、电的开和关），上班提前1小时开门、下班推迟1小时锁门并检查门禁系统是否完好。定时巡查楼内外安全。夜间有专人值守。

2¡ 按学校相关规定做好教室的管理工作。负责教学楼内所有门禁、钥匙、多媒体卡、课桌椅的管理、多媒体教室的辅助管理（按现教中心规定）和教辅用品的借用、发放，教学用粉笔、黑板擦的配置与管理。

3¡ 认真巡查各楼宇班后安全情况，及时发现并排除隐患并做好记录。

4¡ 发现公共设施损坏或缺失，及时报修，必要时作围挡警示。

5¡ 对校园内乱栽乱种的行为予以制止并予以恢复原貌，必要时报学校相关部门协调处理。

6¡ 学校大型活动与会务工作等保障；临时性的应急工作。

（四）维修工作

1、物业公司要建立非常畅通的零星维修项目报修与响应机制，信息登记要完整、准确。应急维修项目，做到24小时维修。

2、一般的零星维修项目，当日16：00前接到的报修必须当日完成，16：00之后接到的报修必须在次日上午前完成。物业维修人员或相关主管应现场查看，分析成因。对于需要外购或特殊加工材料的，应告知报修人，并说明修复时限。如遇紧急情况，维修人员可先行解决问题，然后再按相关程序补办手续。维修现场必须设置相应的警示标识，并按照作业规程操作。维修完毕后，要及时清理现场，并做好维修记录，需要报修人验收和评价的必须请报修人对维修及时率和满意率评价。

3、物业公司要注重平时巡查和维护，对巡查中发现的只需简易加固并不需要维修的设备、设施等要予以加固，不能等到损坏后再加以维修，比如螺丝扭紧、增加线路线卡等。

4、各楼配电房管理，教学楼宇做到定时供电，路灯及亮化设施按学校要求定时开闭。

5、水泵房、蓄水池、地下车库指定专人负责日常使用、维修、保养、清洁及巡视管理工作。水泵房巡查每周至少一次，包括泵房及楼宇内地下雨水池、污水池的巡查等。严格遵守泵房管理规定。生活水泵房水箱上锁并有专人管理。对生活泵、雨水泵、污水泵的选择开关位置与自动位置、操作标志都应清晰明确。检查监督维保单位定期巡查和维保工作；做好饮水机周边的卫生清洁及安全用电工作。教室多媒体设备（含录播教室内设施设备）：多媒体设备（含电脑、投影仪等）每日巡查。

6、一年两次（2月、7月）对生活用水水箱进行清洗。

7、做好节水节电督查工作，冬季做好上下水管线防冻工作。

四、其他要求

1.本项目由江苏中航际项目管理有限公司协助采购人作了前期咨询工作。因此各投标人在报价时必须将咨询费用包含在投标报价中，不需单独列项计取，咨询费用共计壹万玖仟元。

五、商务部分

（一）服务时间: 壹年。（经甲方按季度考核合格，可续签一年，续签最多不超过二次）

（二）服务地点:淮阴师范学院附属中学

（三）付款方式:采购人每季度结束后向成交供应商支付本季度服务费用（总费用/4）。