采购需求

前注：

1、本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

2.下列采购需求中：

（1）如属于《节能产品政府采购品目清单》中政府强制采购的节能产品，则供应商所投产品须具有市场监管总局公布的《参与实施政府采购节能产品认证机构目录》中的认证机构出具的、处于有效期内的节能产品认证证书。

（2）如涉及商品包装和快递包装，供应商应当执行《关于印发〈商品包装政府采购需求标准（试行）〉、〈快递包装政府采购需求标准（试行）〉的通知》（财办库〔2020〕123号）、《安徽省财政厅关于贯彻落实政府绿色采购有关政策的通知》（皖财购〔2023〕853号）的要求，提供符合需求标准的绿色包装、绿色运输，同时，采购人将对包装材料和运输环节作为履约验收条款进行验收。

3.如采购人允许采用分包方式履行合同的，应当明确可以分包履行的相关内容。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	对物业服务企业进行考核，考核合格后按季度平均支付合同款。
2	服务地点	巢湖市，具体由采购人指定
3	服务期限	1+X年（X≤2），合同一年一签；采购人考核合格，经双方协商，年度预算能够保障的前提下，可续签下一年度合同，续签年度最多不超过2年。
4	本项目采购标的名称及所属行业	标的名称：巢湖市中庙街道2024年安置点小区物业管理服务 所属行业：物业服务

二、项目概况

巢湖市中庙街道2024年安置点小区物业管理服务项目，项目位于巢湖市中庙街道，包括中庙街道龙周安置点一期、二期项目和焦姥花园一期、二期项目四个小区的物业管理服务，建筑面积共计约333127.91平方，具体见下表：

项目名称	房屋类别	总建筑面积	住宅建筑面积	商业及公共建筑面积	高层建筑面积	多层建筑面积	户数
中庙街道龙周安置点一期	多层建筑	69432.75㎡	67577.79㎡	1854.96㎡	/	67577.79㎡	274户
中庙街道龙周安置点二期	高层建筑	196409.65㎡	150330.07㎡	6398.58㎡	150330.07㎡	/	775户
焦姥花园一期	多层、高层	23200.78㎡	16693.84㎡	6496.94㎡	5219.28㎡	11474.56㎡	162户
焦姥花园二期	多层、高层	44084.73㎡	35522.86㎡	8561.87㎡	21362.15㎡	14121.66㎡	353户
特别说明：因前期物业交一免一减免政策，部分用户在本项目成交的第一年合同期内无需缴纳物业费，可收取物业费的有龙周二期约394户，焦姥一期约162户，焦姥二期约353户；续签合同的第二年起全部住户均可收取物业费，供应商自行考虑其中风险。

三、服务需求

（一）物业管理服务标准

本项目的物业服务按照《巢湖市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（乙级）》标准执行，详见本项目附件。

（二）人员配备

1、人员配备要求

1.1人员配备数量不得低于下表要求：

区域名称	建筑面积	项目经理（项目负责人）	保安	保洁	绿化	维修
中庙街道龙周安置点一期项目	总建筑面积为69432.75㎡	1人	2人	4人	1人	1人
中庙街道龙周安置点二期项目	总建筑面积为196409.65㎡		4人	6人	1人
焦姥花园一期项目	总建筑面积23200.78㎡		2人	2人	1人	1人
焦姥花园二期项目	总建筑面积44084.73㎡		2人	3人	1人
合计		32人

注：

（1）上述人员为最低配额人员数量要求，不得减配，人员不可兼任；供应商可根据现场作业情况，另行增加，但采购人不再另行增加费用，此风险在报价时应充分考虑。

（2）本项目要求的所有人员，供应商须在合同签订后10日内按要求全部配备到位，且项目负责人、管理人员常驻现场。

（3）本项目实施期间，采购人将对成交供应商所配备人员进行考察，如发现不满足项目要求，有权要求成交供应商调整更换。如遇主管部门检查需要增加人员以满足项目服务要求时，成交供应商应按要求增加，采购人不增加费用。

2、项目负责人岗位职责

2.1负责对所辖工作岗位的培训，并做好培训记录。

2.2负责日常工作安排，监督落实各岗位工作职责。

2.3起好带头作用，以身作则，调动员工积极性，高质量、高效率完成所辖部门的工作任务。

2.4及时了解员工思想和生活动态，解决工作中的问题。

2.5坚持高质量、高标准，根据小区物业服务制定的服务质量标准指导各岗位工作。

2.6严格本部门考勤制度，安排好员工轮休（补休）以及节假日休息，确保工作有条不紊。

2.7定期组织员工学习，关心员工文化生活。

3、维修人员岗位职责

3.1在工程主管的领导下，负责工程维修部日常管理工作。

3.2负责项目设施设备的维修、保养计划及实施工作。

3.3负责设备的运行状况及技术数据和技术档案管理，指导部门员工做好设备的使用、维修保养和节能降耗工作，发现问题及时组织人员处理。

3.4负责检查并发现重要设备故障，及时采取措施处理并向上级汇报。

3.5督促和检查小区各系统维修保养计划的具体实施以及质量达标情况，并随时给予技术方面的指导。

3.6上级领导安排的其他工作。

4、保安岗位职责

4.1负责住宅区内值勤巡逻任务，着装整齐，值勤中不准擅离岗位、不准嬉笑打闹，不准看书报杂志、吃东西、睡觉或进行其它与值勤职责无关的事。

4.2保安人员实行24小时值勤巡逻及大门的守卫工作，认真做好交接班签验手续，交接班时移交清楚，责任明确。

4.3负责小区消防设施及公用设施的监护与督查，区内治安案件的处理和处罚，涉及违法的案件及时移交公安机关处理。

4.4负责对住宅区内机动车停车场的管理，做到文明值勤、值班守时、服务规范。

4.5认真检查出入车辆，指挥车辆按规定位置停放，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。

4.6严格控制外来车辆及闲杂人员、小商贩进入辖区。

4.7配合管理员对各项规费的收缴工作，配合派出所、居委会、对租住人员的管理。

4.8建立健全业务档案，做到治安案件处理有据、安全设施监护有录、车辆管理收费有账、外来人口监管有册。

4.9对工作玩忽职守、不负责任的，或造成损失的，追究其当班保安人员的责任。

4.10完成上级领导交给的其他任务。

5、保洁员岗位职责

5.1坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净。

5.2熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

5.3公共保洁要做到，每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场绿地、公共设施周边环境等不少于一次。每周清洁楼梯扶手不少于两次，清洁公共场所门窗不少于一次。并保持公共区域内无纸屑、无烟头、无痰迹、无污垢，保持区域内场所清洁卫生。

5.4每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

5.5积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

5.6处理与清洁卫生相关的其他事宜。

6、绿化工岗位职责

6.1熟悉小区的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。

6.2提高绿化养护管理的知识技能，熟悉花草树木品种、名种、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林机具。

6.3对花木进行适当挂牌，表明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法等，方便居民欣赏。

6.4养护、管理花草树木：

(1)对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。

(2)对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。

(3)根据园林功能要求、花木分枝规律和生长特性以及环境关系，对花木进行修剪、整形，使花木生长适当，长势优良。

(4)清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。

6.5完成上级领导交办的其他工作。

（三）相关物业服务要求

1、垃圾清运含建筑垃圾及其他一切废旧物品。垃圾清运人员需具有一定的垃圾分类知识，对垃圾从“可回收垃圾”、“厨余垃圾”、“有害垃圾”、“其它垃圾”等基本大类分类处理。

2、小区服务人员配置标准按照《巢湖市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》乙级服务标准执行。

3、成交供应商在合同签订后将按照《巢湖市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》乙级标准中的管理人员和服务人员要求配备到位，中途不得更换项目负责人和管理人员，根据项目实际需求将机械设备配备到位，，直至合同期满。

（四）服务要求

1、所有员工身份信息及相关资料在合同履约时必须在采购人处备案。

2、对员工在工作期间所发生的人员或员工人身安全事故和因工作失误所带来的商品或人员财产损失进行赔偿。

3、在保洁过程中，不得使用有损物业设施的高浓度的酸性或碱性清洗材料。所有的清洗剂必须经采购人督查人员认可后方可使用，不得损坏采购人的各种结构和设施。如果保洁方操作不当，造成结构设施损坏、金属玻璃变色或失去色泽，由此产生一切经济损失由成交供应商赔偿。

4、员工在保洁中必须加强劳动保护，在工作过程中如发生意外人身伤亡事故，由供应商自行处理，采购人概不负责。

5、员工在保洁时必须遵守业主所有现场的管理规定，否则造成的后果一律由成交供应商负责。

6、对所属员工进行相关的法律法规、劳动技能、行为规范、劳动纪律等方面进行培训，培训合格后方可上岗。

7、对采购人检查后的意见必须有书面反馈意见，并对员工进行培训和考核。

8、由采购人建立考核机制，每季度对成交供应商物业管理服务进行考核。期限内如未能达到考核标准的，责令整改，直至合格为止，由此造成的损失由供应商自行承担。

9、发现小区业主有以下行为的应及时制止并上报街道相关部门：1）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；2）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；3）违法搭建建筑物、构筑物；4）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；5）擅自改变房屋外观；6）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；7）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；8）损坏公共绿化及其附属设施；9）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；10）违反规定停放车辆；11）违反规定摆摊设点、占道经营；12）违反规定饲养宠物；13）法律、法规禁止的其他行为。

四、报价要求

1、供应商应自行勘察项目所在现场，以充分了解项目位置、特点和项目实施所存在的风险，供应商自行综合考虑报价。

2、本项目50万元/年费用为政府补贴费用，物业服务费由成交供应商自行收取，按照巢湖市住宅小区物业服务收费管理办法规定。供应商磋商时应充分考虑各种风险因素。

本项目采用总价报价的报价方式。供应商报价为项目服务全部内容以及不可预见费、承包风险等全部费用价格。包含且不限于：工人工资、加班工资、奖金、津贴、社会保险费、人身伤害意外险、重大疾病补助、防暑降温费等、工会教育经费、作业措施费、场地费、公共场所管护费、管理费、税费、生产资料费用生产资料费用（含作业用水、用电的费用、各种保洁工具、服装、清理设备投入、各种耗材、应急保障等保洁、清理、清运作业等有关的一切费用）以及为完成本项目所支出的其他各项费用等，磋商文件中没有列明的但又是必须发生的费用将视为已含在其物业服务费中，供应商自行综合考虑报价。

3、商业及配套服务区域物业费按巢湖市发改委核准的标准收取。车位使用费按巢湖市发改委核准的标准收取。

4、采购人免费提供规划用途为物业办公用房的配套用房交由成交供应商办公使用，成交供应商应对物业办公用房的配套用房做好保护工作，使用中若有任何损坏均由成交供应商负责赔偿。物业办公用房的装饰装修费用、办公设备采购费用以及日常水电费用等由成交供应商自行承担。

5、供应商须充分考虑本项目实施期间可能发生的一切费用，并承担由此而带来的风险，承包服务期内不得以物价指数上涨等理由增加物业管理费用。凡磋商文件中未列明但又为本次招标所必备的项目或遗漏项目，如发生漏、缺、少项，将一律视为已包括在物业管理服务费用中，在委托服务期限内将不予调整。

6、如遇节日、迎检、重大活动保障及自然灾害时，供应商须服从采购人统一安排，增加清扫保洁人员，延长清扫保洁时间，所需要费用供应商综合考虑，采购人不再增加费用。

7、不可预见问题的经费预算均已含在物业服务费中，主要是指解决环境管理作业过程中不可预见问题所发生的经费，为各类突发污染环境清理（专项任务保障、临时性、突发性、纸屑的清理、季节性树叶等垃圾清理、渣土路线保洁、督查督办事件处理、新闻媒体爆光事件处理以及采购人指派的相关管理工作等）各类影响环境卫生事件。

五、考核要求

按季度进行考核；90分及以上为合格，每低于90分1分，扣缴当季度管护费基数的3%，当季度扣除。累计两次考核不合格的，采购人将不与成交供应商续签下一年度合同。考核标准详见后附件《物业小区管理工作考核测评表》。

六、其他要求

1、物业服务监管：物业公司须服从采购人（物业办）及所辖社区对物业公司进行日常监管。

2、严禁物业公司将政府托管房屋出租、出借等任何方式使用。

3、成交供应商发给员工的劳动报酬、时间、数量，由成交供应商确定，采购人有监督权利。

4、成交供应商在物业管理服务实施期间，应为本项目配备充足的机械设备，以确保小区物业服务运转良好。

本磋商文件其他未尽事宜，按《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》等相关文件执行。