项目需求书

一、项目背景

塘沽第一职业中等专业学校位于滨海新区塘汉路389号，学校占地面积67000平方米，包括建筑楼10栋（3-5层建筑），建筑面积49000平方米。

本项目属于物业管理项目。

二、人员及岗位要求

序 号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	(1)不超过45周岁，具有5年或以上非住宅物业管理经验； (2)具有大专或以上学历； (3)常驻项目现场，不得兼管其他项目，未经采购人同意，不得中途更换。 (4)持有天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》及卫生防疫部门 或医疗机构颁发的健康证。	否	每周5日 每日8小时
2	保洁员	18	(1)男女不限，男年龄在60周岁 或以下，女性年龄在55周岁或以下； (2)初中以上学历； (3)有从事专业保洁及公共区域保洁工作经验； (4)至少3人持有天津市爱国卫 生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》及卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康 证，不接受退休。	是（退休人员不超过10人）	每周5日 每日8小时
3	绿化人员	1	男年龄在60周岁以下，身体健康	否	每周5日 每日8小时
合计人数		20

 

注：按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，成交供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得成交资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案并公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）人员配置及服务范围

1.物业主管(1名）负责管辖区域内的各项保洁工作，对保洁人员按要求统一调配和管理。

2.保洁员(19名）统一调配负责校内所有场所的保洁工作。

（二）楼内保洁服务标准及工作要求

楼内保洁包括公共活动区域（含天台）、楼道、楼梯间、卫生间（盟洗室）及全部楼层玻璃保洁，具体标准为：

1.卫生间无痰迹、烟头、无异味（每天4次），不得擅自占用或堆放杂物。

(1)卫生间先用清洁剂清洗小便池，再用专用清洁剂清洗大便器，消毒后并喷除臭剂。

(2)按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面；墙面用专用清洁剂进行清洁。

(3)地面用拖把拖干，保持地面干燥、干净；每日喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新，无异味。

(4)清洁门、窗、框，清理手纸婆（纸婆在每天下班前清理干净）。

(5)各类清洁工具分类摆放整齐，满足国家规定的卫生防疫规定。

2.清洁各楼层楼道、楼梯、擦洗栏杆和扶手（每天1次），做到楼道、楼梯间无杂物，无明显纸屑、污渍。走廊、过道用尘推油清洁推尘（每天不少千2次），门厅大理石用清洗剂每月清洗一次，外廊及大门花岗岩地面每周用水冲洗一次。

3.公共区域每天巡回保洁，做到无烟蒂、无痰迹、无垃圾，无尘土，视线范围内无杂物。

4.公共设施用抹布擦掉尘土，保持洁净（每天1次）。楼内的墙面、灯具、开关表面、消防栓表面等公共设施无灰尘，及时清洁（每周1次）。

5.收集、清理楼内垃圾（定时定员），垃圾箱放垃圾袋，垃圾袋装。上下午各清理一次，不准有垃圾外溢现象。

6.遇下雪或下雨天，要在大堂进出口处放置足够面积踏垫，摆放“小心地滑＂的告示牌并增加拖擦次数，防止学生滑倒或将雨水带进宿舍楼。

7.各楼层门、窗及外廊目视表面无尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网；玻璃每周至少擦拭一次，目视洁净呈本色。

8.人体不常接触到的设施或位置处目视无明显灰尘、无油渍、无污迹、无杂物、无蜘蛛网。

9.负责区域楼层外沿排水沟每学期清扫、疏通至少一次。

10.工作人员参与学校的环境管理活动，有节水节电、发现隐患及时上报的职责。

11.消毒／灭蝇：夏季每周一次、清除环境管理负责区域内的杂草清除、道路指示牌清扫（每周一次）、宣传栏清洗（每周一次）、垃圾箱清理（每周一次）等工作。

12.各楼外部环境每天上午9点前清理干净，校园内无垃圾，保证环境干净整洁。

13.学校在举办重大活动工作期间，保证校园环境干净整洁，听从管理入员统一指挥管理，不额外支付费用。

14.人员每天工作时间：上午7:30-11:30；下午13:00-17:00。

15.维修完毕后，维修单应交用户签字认可后，交给宿管中心归档备查。

16.维修人员每天工作时间：上午7:00—11:00;下午13:00-17:00。

（三）其他要求

1.所有工作人员统一工作服，特种作业人员佩戴好防护用品，无违法犯罪记录，无不良嗜好，身体健康。

2.工作人员保证在工作时间内保持良好的工作状态，清洁设备工具外观及性能良好，干净整洁。

3.工作人员均应服从校方管理人员的指挥，完成学校交办的临时性工作任务。

4.遇特殊天气和特殊情况，应提前到岗或延迟离岗，保证学校正常运行。

5.在防汛、防灾工作中，物业公司及其全部工作人员应服从学校统一调度。遇有雨雪天气，应及时调动清雨、清雪设备，在雨雪天气停止两小时以内，将主干路雨雪全部清除完成，保证恶劣天气的行车、行人安全。

6.为避免劳动用工风险，保证物业队伍的稳定，成交供应商所配置服务岗的人员工资标准须符合天津市最低工资标准，按时支付其员工工资并为员工缴纳社会保险和提供必要的劳动保护用品等，如因拖欠工资产生的问题纠纷，由成交供应商自行负责。

7.成交供应商须严格约束物业服务人员，坚决禁止在校内拍摄并发布不规范的短视频，不得对学校进行恶意抹黑宣传。若由此对学校造成名誉损失或引起舆情事件的，由成交供应商承担一切责任。成交供应商需遵守网络安全有关规定，加强物业服务人员思想教育培训，积极传递正能量。

8.服务期内，如遇成交供应商的工作人员出现工伤、劳务纠纷等情况，全部责任由成交供应商承担，采购人不承担任何责任。服务期间发生的一切意外伤害、生病或非正常死亡均与采购人无关，相关纠纷及赔偿均由成交供应商承担并处理善后事宜。

9.各个场所内，清洁耗材不得随意摆放，成交供应商应按照采购人要求将洁厕灵等清洁耗材摆放在指定位置，防止误接触，若由此引发不良事故的，由成交供应商承担一切责任。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限千临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限千制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，更换人员不得低千采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

1.物业服务人员提供物业服务时着相应工作服，工作服费用由成交供应商承担；

2.本项目保洁服务中使用的工具和耗材（含清洁剂、消毒药剂、拖把、生活垃圾袋）等由成交供应商负责提供；

3.物业服务人员食宿问题由成交供应商自理；

4.采购人免费为成交供应商提供存放工具、换衣、休息等的场所，具体面积及数量由成交供应商提出与采购人协商确定。

5.办公设备和耗材由成交供应商自理。

6.外围清洁提供室外现代化清扫车两辆、室外清扫车两辆，相关费用由成交供应商承担，所有权归成交供应商所有。

九、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

按照采购合同的约定和现行国家标准、行业标准或企业标准对每一服务环节、安全标准的履约清况进行考核与验收。必要时，采购人有权邀请第三方机构参与验收。参与验收的第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。验收结束后，应当出具验收书，列明各项服务的考核验收情况及项目总体评价，由验收双方共同签署。

职能部门和相关领导人员会每天进行巡查，如发现清洁程度不达标，维修不及时、或不符合要求，一次性扣除相应金额的服务费。

1.卫生死角未清理的扣除100元／处。

2.保洁不达标，校方提出后未能及时整改，扣除100元／次。

3.保洁区域卫生清洁状况不符合保洁工作标准的，一个月内在同一地点三次发生同类问题，扣除200元。

4.无故维修不及时，扣除100元／次。

5.维修不符合质量要求或造成学校一定损失，扣除200元／次；如给学校造成较大损失，学校有权利向服务公司索赔。

6.因物业人员原因与学校师生发生口角、冲突，扣除100元。

7.各岗位工作人员如离职或不能到岗，成交供应商需在3日之内补齐该岗位人员，离岗率不能超过总人数的百分之五，并在缺岗期间临时安排替岗，否则扣除该岗位当月物业费。

8.因成交供应商工作中出现重大失误或过错，并给采购人带来的经济损失，成交供应商应按照相关法律法规及双方协商的结果予以赔偿。

9.物业保洁和维修人员有维护公共设施的义务，如果在工作时间发现长流水达两小时，未处理的扣除100元；如果公共设施损坏后10天内还未修复的（客观因素除外），扣除物业费100元。

10.物业保洁人员工作期间擅离职守，未尽到工作责任，经调查核实情况属实，予以严肃批评并一次性扣除100元／次；经批评教育没有效果的，责成该公司辞退该员工。

对上述扣罚，累计扣完实得奖励部分物业费为止（本项第8款的扣罚，据实处理）。

十、物业服务过程中须执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或其他标准、规范

1.服务内容：

(1)负责项目的日常综合管理；

(2)负责本项目物业服务的各项人和事管理工作，以及与院方的沟通工作；

(3)负责本物业服务项目全部员工的调配、奖罚、任免、解；聘

(4)负责制定、组织、实施本项目物业服务的工作目标，工作计划，工作标准，管理制度。

2.服务标准：

(1)工作作风务实，以现场的移动式管理为常态。能不折不扣地实现项目的品质目标和尽善尽美的服务效果。

(2)确保项目全部服务人员配备齐全合理，不空岗缺编，保证各物业服务项的服务质量、周全到位、秩序井然。