招标文件
磋商项目内容
本项目服务期限共 3 年，采用 1+1+1 模式，合同自签订之日起执行，一年合同期
满前 1 个月,经甲方综合考核合格后可续签合同。物业管理费用按中标价格在 3 年内保持不变。前三个月为试用期，试用期间如达不到合同要求，甲方有权终止合同并更换物业公司，试用期满经甲方考核合格后合同继续执行。
二、项目概况
潍坊市自然资源和规划局奎文分局位于新华路 5800 号，院落及主要办公楼建筑面
积 18000 平方米。主要服务内容有：办公区域的卫生保洁、办公秩序的维护、院内绿化的养护（浇水、施肥、打药及修剪等）、消防、电梯、水电暖等设备设施的日常运行维护等。
三、委托管理项目人员配备及服务要求
（一）卫生保洁
保洁人员：年龄在 18 岁-60 岁之间，身体健康，姿态良好,责任心强。
1、服务范围
- 公共区域：地面（保洁）、围栏、玻璃、扶手、墙面、吊顶、防火门及门框、制度牌、电梯前室电梯门套、消火栓箱、警铃、排烟口等公共设施，烟缸、垃圾桶、服务台区域。
- 电梯：垂直电梯轿厢地面、地毯、轿厢壁、门、顶面、操作面板、外呼的保洁， 围栏玻璃、台阶、不锈钢饰面等保洁。
- 卫生间：地面（含地漏）、墙面、镜子、台面、水龙头表面、卫生洁具、门窗、隔断、窗台、手纸盒、擦手纸盒、台面下管子及角落处、垃圾桶及拖把池屋等。
- 开水间：地面、墙面、台面、门、隔断、茶根台盆等的保洁。
- 消防通道：楼梯扶手、地面、台阶、门面及框边、拉手、闭门器设施表面、窗及踢脚线、灭火器表面、垃圾桶。
- 地下车库：地面、墙面、防撞杠、各公用设备设施管线、地沟、集水井、斜坡车道路面、门及门框。
- 办公区域、会议室：地面、窗台、房间木门、踢脚线、桌椅、会议桌及台布等。
- 消鼠灭蝇：院内公共区域内定期投放灭鼠药，垃圾存放地、集水井、地沟、墙角定期灭蝇。
- 楼外责任区：院内路面、台阶、灯柱、夜景照明灯具、消防通道出口处装饰面、地下车库出入口及饰面等。
1.12 绿化区内的垃圾清理。
2、服务标准：
- 认真做好卫生保洁工作，始终保持责任区内的卫生清洁。
- 实行划片定人定位和巡回保洁相结合的方法，严格落实错时工作要求，既保证卫生清洁，又不影响正常工作秩序，同时实行全日动态巡视卫生保洁。
- 严格遵守甲方相关规定，统一、规范着装，配戴工作标识牌。
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- 各会议室、接待室有会议、接待任务时，提前做好清洁。遇有重大活动时，所有区域按要求清扫。
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梯 |
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每月 1 次晶面处理保养，保养后地面光亮。 |
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2 |
电梯的门、顶面、地毯 |
每日抹擦不少于 1 次，保持干净；每季度清除垃圾、清洁保养一次，保养后门、壁面光亮，无多余油灰，踏步、槽 口内无垃圾；地毯每天清理 1 次。 |
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3 |
垂直电梯轿厢内操作面 板 |
每日抹擦不少于 1 次，保持干净。 |
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开 水间 |
1 |
地面 |
每日清扫、拖擦不少于 2 次，之后循环清扫，保持地面干 净、地漏畅通。每季度 1 次擦洗除污渍，擦洗后地面干净、光亮。 |
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2 |
水龙头 |
每日抹擦不少于 2 次，之后循环清洁，保持干净。 |
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3 |
墙面 |
每月抹擦不少于 1 次，抹擦后墙面光滑、光亮。 |
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卫 生间 |
1 |
地面（地漏） |
要求 2 小时清洁 1 次，保持地面干净、地漏畅通。每季度 1 次擦洗除污渍，擦洗后地面干净、光亮。 |
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2 |
墙面 |
每月抹擦不少于 1 次，抹擦后墙面光滑、光亮。 |
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3 |
镜子 |
要求 2 小时清洁 1 次，抹擦后镜子光亮、无污渍。 |
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4 |
台面、水龙头表面 |
要求 2 小时清洁 1 次，保持干净、光亮。 |
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5 |
洁具（台盆、坐便器、蹲位器、立便斗） |
要求 2 小时清洁 1 次，每天消毒 1 次，保持干净、通畅， 无异味、污垢，小便池内定期投放卫生球，便器干净、便 池无锈迹，纸篓每天刷洗干净。 |
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6 |
门、窗及隔断、窗台 |
每周抹擦、刮洗至少 1 次，之后循环清洁，保持干净。 |
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7 |
擦手纸盒 |
每日抹擦纸架表面并检查纸架内手纸的量，及时补充。 |
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8 |
台面下管子及角落处 |
每周抹擦 1 处，之后循环清洁，保持干净。 |
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9 |
垃圾桶、拖把池屋 |
每日根据用量情况及时清理垃圾，更换垃圾袋，保持桶壁干净、垃圾桶内垃圾不超过 2/3、周边地面无垃圾。拖把池屋清洁，拖把上架，架子自备。 |
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消防通道 |
1 |
楼梯扶手 |
每周抹擦不少于 2 次，之后循环清洁，保持干净。 |
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2 |
地面、台阶 |
每周清扫不少于 1 次，之后循环清洁，保持地面、台阶干 净、无污渍。 |
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3 |
门面及框边、拉手、闭门 器 |
每周抹擦不少于 1 次，之后循环清洁，保持干净、无污渍。 |
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4 |
各设施设备表面 |
每月抹擦不少于 1 次，抹擦后干净、无积灰。 |
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5 |
窗及踢脚线 |
每日抹擦 1 次，之后循环清洁。 |
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6 |
灭火器表面 |
每日抹擦 1 次，之后循环清洁。 |
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7 |
生活垃圾桶 |
每日根据用量情况及时清理垃圾，更换垃圾袋，保持桶壁 |
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干净、垃圾桶内垃圾不超过 2/3、周边地面无垃圾。办公楼 的垃圾外运、化粪池清掏费用由甲方承担。 |
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外墙 |
1 |
楼外墙面、玻璃 |
每年清洗不少于 1 次。 |
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消鼠灭虫 |
1 |
楼内公共区域 |
每半年投放 1 次，全年不少于 2 次全面投放灭鼠药，并及 时设立警示和告知标志。 |
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2 |
垃圾中转站及地下区域 （集水井明沟、墙角） |
冬季每月 1 次、春秋季每月 2 次、夏季每周不少于 2 次喷 洒药水，及时设立警示和告知标志。 |
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绿化 |
1 |
院内绿化区的绿化管理 |
工作人员应熟悉辖区内绿化面积、布局、花草树木品种、数量及养护管理办法。坚守岗位。履行职责，按时对花草数木进行施肥、浇水、捉虫、修剪等（费用由乙方承担）， 保证花草树木生长茂盛。如因乙方管理不善，出现病虫害， 造成苗木死亡，乙方应及时更换死亡苗木或给予甲方经济 赔偿。花草树木枯死应在一周内清除更换。 |
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工程 |
1 |
室内外给排水系统、消防系统、供暖系统、空调系统、供电、配电系统、建筑照明系统、建筑安全及防雷系统、建筑智能化 系统、建筑节能管理 |
1、工程人员须具有从业资格证书 2、任何时候须按规范要求操作施工 3、一般故障须当日排除 4、须保持各自设备清洁和定期保养 5、定期对线路检测、维护和维修 6、制冷（取暖）设备每年保养不少于两次 |
（二）保安秩序服务
1、安全保卫
- 保安人员：年龄 18 岁-60 岁（不含 60 岁），要求配备两名形象岗：55 岁以下， 初中以上学历，政治素质好，身体健康，体形匀称，会讲普通话，党员和退伍军人优先。
- 工作要求
- 根据《保安服务管理条例》，维护潍坊市自然资源和规划局奎文分局办公楼的正常工作秩序，按照潍坊市自然资源和规划局奎文分局的制度和规定要求，结合营区实际情况制定安保工作方案，张贴相关岗位职责，做好安全保卫工作，确保潍坊市自然资源和规划局奎文分局办公楼安全无事故。
- 保安员要严格履行岗位职责，不得与来访者发生冲突；进驻一周内要熟悉所有相关人员和车辆，确保车辆和人员出入安全；要遵守保密规定，做好保密工作；及时发现各种事故隐患，不因失职造成意外事故。
- 保安员执勤时要做到精神抖擞，着装统一整洁，姿态端正，用语文明规范， 服务热情、耐心、周到。
- 工作职责
- 在大楼前台值班时，严格查验访客出入卡，做好咨询、登记和访客导引工作。
- 负责停车场出入车辆的管理和疏导，记录违规车辆，维护停放秩序，保持道路畅通，保证车辆安全。
- 每天对营区和楼层进行巡检，要求路面无积水，窨井无漫溢，井盖无缺损， 主要道路及停车场交通标识齐全、规范；下水沟盖板齐全，无长时间外露管沟；对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施；夜间营区、楼宇内每 2 小时巡检一次，发现异常情况或遇到应急突发事件，立即按照应急预案采取措施妥善处
四、人员要求
1、物业服务专业化、现代化、精细化。投标人要针对本项目的特点成立项目部， 投标文件中须对拟建立的项目组织机构、人员配备、制度作详细说明。
人员配备要求：设项目经理 1 人；工程 3 人；保安员 12 人（其中包括两名形象岗）；
绿化管理 1 人，负责院落绿化工作；保洁 4 人。
2、整个队伍要稳定，确保不耽误工作，同时所聘用人员的信息资料情况报甲方备查，甲方有权对不合适人员提出劝退。投标人自行配备必要的安保设备、保洁设备、人员服装等工作器具，储备易损耗材等。
3、各岗位人员工资待遇必须符合国家相关法律法规规定的最低标准要求。人员在工作过程中所发生的自身安全、人员用工、劳动纠纷、债权、债务等问题，以及其他违规违章情况，均由物业公司承担相关费用及责任。
五、考核管理办法及制约措施
在合同执行过程中，甲方管理部门将组成监督检查小组对合同履行情况进行定期和不定期的检查，并将检查考核结果与物业管理费的支付直接挂钩。
（一）项目管理工作
- 因验收手续不齐，交接物业管理所需资料时不细致，接管后，物业管理档案建立不完善，导致物业管理区域内出现的损失和影响界定不清的，相关责任由物业公司负责。
- 乙方必须严格按甲方制定的人员编制方案进行定岗，存在缺编、缺岗现象的， 每查处一人/次，扣除缺编、缺岗的用工费用，同时扣罚 200 元物业管理费。
- 因物业管理服务工作失误、失职而造成物业管理区域内损失和影响的，除相关
责任由物业公司负责外，甲方有权视情节轻重，从物业管理费中扣除 1%至 2%的罚款。造成重大影响的，甲方有权解除物业管理合同。
六、付款方式：
物业管理费按月结算，在次月 20 日前支付上月物业管理费，不足满月，按实际天数结算。
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