用户需求书

第一部分 商务需求书

序号	条款名称	说  明
1	投标人资格要求	详见本文件第二部分投标人须知3投标人资格要求。
2	服务期	合同签订后之日起叁年。
3	服务地点	采购人指定的地点。
4	付款	（1）采购人根据每月考核结果支付相应的物业管理费，其中人员经费按实际在岗人数计算（实际在岗人数 X 人均费用）；除人员费用、应缴税金外，其他费用全部归类为本项目的绩效考核费用，采购人将根据每月整体绩效考核情况进行计算相应费用。 （2）采购人根据绩效考核情况，从第二个月起每月15日前，在收到中标人出具的发票后，按月支付管理服务费给中标人。
5	报价内容	报价应包含完成本次招标所有服务内容的费用，包括但不限于：中标人支付给员工的工资、福利、保险、加班费、服装、住宿费用及其它相关费用等；中标人办公费用；购置、维修保养各类工具的费用；非因采购人原因导致的各类事故的经济损失及赔偿费用；中标人应支付的各类税费；物业服务中消耗的易耗品费用及劳务费；规定由中标人承担的设备设施维修保养费用；购买物业管理责任险费用；各类设备设施的检验、测试费用等；垃圾外运费、化粪池清理费、外墙清洗费等（备注：校园内公共用水、公共用电由校方承担）。
6	合同条款	投标人实质响应合同条款。

 第二部分 技术需求书

一、中共东莞市委党校物业情况简述

（一）物业概况：

物业类型：公共建筑。

建筑面积：用地面积约99911m²，总建筑面积：56114m² ，建筑密度：15.2%，容积率：0.503。

建筑层数与高度：一至五层。

建筑耐火等级：  2级   。

室外绿地面积为29674m²，绿地率48%。

地面汽车停车位约500个，地下车库汽车停车位35个。

外墙面积约38525.53m²。其中：玻璃幕墙面积约2600m²。

（二）党校近几年工作简述

中共东莞市委党校（简称东莞党校，含东莞市行政学院、东莞市社会主义学院、东莞社会建设研究院）是市委的一个重要部门，主要主要职责是承担我市领导干部和中青年后备干部培训，开展重大理论问题和现实问题研究，研究宣传习近平新时代中国特色社会主义思想，承担党中央决策咨询服务，培养马克思主义理论骨干等。近年来，我校年培训量人数约为20000人次左右，其中主体班次7000人次左右，计划外班次13000人左右。

（三）投标人注意事项

1、保密规定：投标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究投标人法律责任的权利。

2、 采购人提供2间办公室、1间电工房及2间杂物仓库给中标人使用（仅办公用途），另在学员楼提供一间值班室（即服务总台）仅供值班人员住宿使用，其他工作人员住宿均由中标人自行负责解决。

3、由于党校工作的特殊性，因此党校的物业管理与一般机关单位、其它学校物业管理还有一定区别，除环境卫生、安防等常规性物业管理内容以外，还包括全市性重要会议、干部公开考试等会务服务、教室服务、学员楼类似酒店式服务等一系列内容，报价人须陈述对中共东莞市委党校物业管理的理解。为提供更好更专业化的服务，各参与投标单位应该充分了解校方需求，从而制定一个详细完整、专业的，针对采购人实际情况的方案，详细阐述每项管理工作的作业流程、规范，明确双方权利责任，最后供专家评审。

3.1、东莞党校物业管理的显著特点。

3.2、东莞党校物业管理与其他物业管理异同。

3.3、东莞党校物业管理的难点和重点。

3.4、根据东莞党校管理的难点和重点采取的不同于其他物业管理项目的特殊措施和解决方案。

（四）、中共东莞市委党校各功能区域及主要设备表（建筑总面积：56000多平方米）

（以下各层功能区域、主要设备表及本用户需求书中涉及的各项具体数据只供参考，若与实际情况有一定偏差的以实际情况为准，各单位可前往实地考察。设备保质期从各设备具体验收合格日起计算。）

• 各建筑功能区域及其面积表：

层数	建筑物名称	建筑面积（m2）	层高（m）
1	会议中心(报告厅)	1540	会议室中心坐席部分为阶梯形，其中最大层高为7.8米，接待室、厕所等部分层高为4.2米
3	社科大楼（1-3层）	1500	社科大厦1-3层，有会议室、办公用房等
1	阶梯教室	1271	最大层高为7.2米，最小层高为4.5米
4	教学楼	8751	首层层高为4.5米，二层至四层层高均为3.6米
5	图书馆	12200	首层层高为4.0米，二层层高为4.8米，三层至五层层高均为4.2米，屋面架空层层高为6.5米
4	行政中心楼	4772	行政楼首层至四层层高均为3.9米，中心学习楼首层至二层层高为3.9米，三层层高为3.6米
2	湖畔餐厅	3350	首层至二层层高均为4.2米
5	宿舍Ａ（学员楼1、2）	6320	首层层高为3.6米，二层至五层层高均为3.3米
5	宿舍Ｂ（学员楼3、4）	5623	首层层高为3.6米，二层至五层层高均为3.3米
5	宿舍Ｃ（学员楼5、6）	5957	首层层高为3.6米，二层至五层层高均为3.3米
1	西大门	250	层高3.10米
1	东大门	99	层高3.10米
1	后勤大门	13.2	层高3. 0米
1	连廊	307.2	层高4.8米

2、 图书楼功能区域及其面积表

楼层	主要功能区	面积（平方米）
一	停车场	1578.98
	消防控制室	21.84
	高低压配电、变压器室	240.5
	发电机房	104.4
二	大厅	901
	大课室	564.2
	茶水间	18.75
	配电间	18.75
三	备课室	649
	会议室
四	内部阅览室	135
	书库、电脑教学室	277.2
	阅览室	135
	对外阅览室	500
五	书库	547
	过期报纸库	203.74
教学楼一层	架空层、教室	1024.74
	茶水间	26.265
教学楼二层	大教室	159.6
	多功能会议室	189
	讨论室	524.74
教学楼三层	教室	542.72
	讨论室	542.72
教学楼四层	教室	831.04
	机房	254.4

3、行政楼功能区域及其面积表

楼层	主要功能区	面积(平方米)
一	文娱活动室、大厅	649.75
二	办公室	409.35
三	校长室、办公室	623.2
四	办公室、休息室	604

4、餐厅楼功能区域及其面积表

楼层	主要功能区	面积(平方米)
一	食品仓库、厨房	556.664
二	教工餐厅、大小包房、备餐、售饭间	404.14

5、学员楼各栋功能区域表

楼层	主要功能区	面积(平方米)
宿舍A   1-4层	双人标准间	3168
宿舍A   5层	贵宾房	792
宿舍B   1-5层	双人标准间	3559.5
宿舍C  1层	水泵房、直饮水机房	151.2
宿舍C  2-5层	双人标准间	2847.6

  宿舍A、B、C（即学员楼1栋-6栋）具体房间数量如下：

楼栋	房间设置	房间数量	层高(米)
1栋	贵宾房	7间	3.2
	单人间	17间	3.6、3.3
	电梯机房	1间	4.
	会议室	2间	3.2
2栋	单人间	19间	3.3
	接待室	1间	3.6米
	电梯机房	1间	4
3栋	双人房	40间	3.2
	单人房	5间	3.2
4栋	服务总台	1间	3.3
	单人房	4间	3.2
	双人房	32间	3.2
5栋	双人房	35间	3.2
	杂物房	5间	3.2
6栋	单人房	4间	3.2
	双人房	32间	3.2
	直饮水机房	1间	3.2
	水泵机房	1间	3.3
备注	每个房间内均按照国家3星级宾馆设施配置：简约现代的家具，全天热水淋浴，空调，电视，电话、独立卫生间、宽带上网设施等。

6、主要设备表

6.1电梯

序号	名   称	型号及规格	数量	质保期
1	行政楼、中心学习楼客梯	OTIS3100-R2	1	厂商质保期已过
2	图书馆客梯	OTIS3100-R2	1
3	湖畔餐厅杂货梯	WW0203	2
4	宿舍A客梯	OTIS3100-R2	2
5	宿舍B、C观光电梯	珠海三洋	2	厂商质保期已过
6	社科楼电梯		1	厂商质保期已过

6.2空调及通风

序号	名称	型号及规格	数量	保质期
1	分体式空调机\风管机\柜机等一批	Y6CC28DC/Y60C28D Y6CC45EC/Y60C45E；YBDB25CE000ROB/YBOC25E2B ；3HP5HP10HP冷暖天花 暗藏风管机、鲜风机；LG机器一批；格力机器一批	空调约300多台，行政楼、图书馆、食堂区域以管道机为主，学员宿舍、教室以分体机、柜机为主，全校（含社科联1-3层）共600多台空调，具体以实际使用为准。	厂商质保期已过

6.3消防

序号	名称	型号及规格	数量	保质期
1	消防箱	55*85	162套	厂商质保期已过
2	消防控制室	主机	3台
3	烟感	LD1000E	251个
4	温感	LD300E	25个
5	消防泵	Y1802-4	2台
	给水泵	Y132S-4	6台
	红外对射	ITY-HT-C33	4对
6	楼层显示	LD128E（T）	1个
7	触摸控制屏	JB-QL-LD128EH	1台
8	消防电子录音机	LD8008	1台
9	主机报警系统	LD9100E-10C	1台
10	广播系统	LD7000E	1台
11	放音控制台	LD7101	1个
12	音频控功放器	LD7200/150W	1台
13	消防电脑主机		1台
14	17英寸液晶显示器		1台

6.4给水

序号	名称	型号及规格	数量	保质期
1	PPR	DIY25-DN80	6000米	厂商质保期已过
2	直饮水

6.5排水

序号	名称	型号及规格	数量	保质期
1	PYC	DIY50-DIY200	5000米	厂商质保期已过

6.6智能化系统

序号	名   称	型号及规格	数量
1	综合布线系统	德特威勒	1套
2	计算机网络系统	阿尔卡特9700,6200	1套
3	有线电视系统	Mw-30mr，270台电视	1套
4	公共广播系统	Svrvevlance frame	1套
5	消防自动报警系统	JB-G-LD128E	1套
6	防雷系统	OBO-V20-C	1套
7	监控系统及教室监考系统	海康威视1080p网络高清探头，960P红外线高清网络枪机，960P红外高清网络半球共约130监控点及监控室配套设备一批	1套
8	电子围栏系统	电子围栏设备	1套
9	红外对射系统	红外线接收器FW-KYG130	22个
		红外线对射器AET-100	22对
		E82659	1套

6.7供电

序号	名称	型号及规格	数量
1	干式变压器	SCB10-1250KVA	2
2	环网柜	SDC	2
3	高压计量电柜	XGN2-10	1
4	高压计量辅柜	DBC	2
5	变压器出线柜	CDC	2
6	低压开关柜	GCK	18
7	PT柜	CRC	1
8	（康菱）发电机组	HBC220S	1

6.8饭堂设施、设备系统

序号	名   称	型号及规格	数量
1	饭堂设施设备	冷库（保鲜、强冷）、餐车20台、炉具、自动保温槽4条、雪柜3个、送风机、抽风机、洗碗机、消毒柜、烤柜、切肉机、打蛋机、打面机、压面机、豆浆机、发酵机、刨肉机、电热水器、运水烟罩控制器、发酵箱等	含饭堂所有设备设施系列

二、物业管理服务项目内容及要求

（一）物业管理项目业务范围及总体要求

1、物业业务内容：东莞市委党校（一校两院，即东莞市行政学院、东莞市社会主义学院）规划红线范围内的物业管理，包括校园安全管理、清洁卫生、园林绿化及室内租摆、设施设备运行维护维修、会务接待及课室服务、学员楼前台接待及客房服务（洗衣房服务）、餐厅服务等管理。

2、项目总体要求

2.1、建立完整规范的档案管理制度和现代化信息管理制度，分类科学、保管完整、调阅有记录，能满足日常物业管理的需要。

2.2、费用范围。本次物业管理费包括但不限于：中标人支付给员工的工资、福利、保险、加班费、服装、住宿费用及其它相关费用等；中标人办公费用；购置、维修保养各类工具的费用；非因采购人原因导致的各类事故的经济损失及赔偿费用；中标人应支付的各类税费；物业服务中消耗的易耗品费用及劳务费；规定由中标人承担的设备设施维修保养费用；购买物业管理责任险费用；各类设备设施的检验、测试费用等；垃圾外运费、化粪池清理费、外墙清洗费等（备注：校园内公共用水、公共用电由校方承担）。

2.3、费用主要构成。结合自身情况，投标人应以月度为单位，在投标文件中列出月度物业管理费支出的构成明细，其中必须包括人员费用、人员费用所占总费用的比例二项，作为本项目今后实施时人均费用的计算基准和本项目的评分依据。除人员费用、应缴税金外，其他所有费用在本项目中视为项目的绩效考核费用范畴，在今后项目实施时绩效费用考核的计算基准。

2.4、绩效考核办法。在项目实施中，采购人将按本项目考核办法（物业管理监督考核办法<试行>）对中标人进行考核。

2.5、物业管理费支付。校方根据每月考核结果支付相应的物业管理费，除人员费用、应缴税金外，其他费用全部归类为本项目的绩效考核费用，校方将根据每月整体绩效考核情况进行计算相应费用。

2.6、积极配合采购人校内党组织的活动，充分发挥基层党组织的凝聚力和号召力。

2.7、 易耗品范围。由乙方购买的易耗品包括但不限于以下物品：环境卫生服务中使用的各类清洁剂、消杀用品、工具、各种地板的打蜡剂等相关材料等（含洗手间的洗手液、空气清新剂。质量档次不能低于以下参考品牌：蓝月亮，威露士）；安全保卫使用的对讲机及其消耗品、电棒、警棍等；设备设施日常维护消耗的机油、电池、灯泡、灯管、低价值零配件、地面墙面简单维修使用的乳胶漆、瓷砖、石材、零散的防水补漏等。

2.8、中标人对东莞市委党校的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。为保持稳定，在同等条件下，中标人应优先从原物业公司管理人员中择优录用员工。

2.9、采购人对中标物业单位中重要岗位（工程主管、绿化主管、会务主管、安保主管、卫生主管等主管职务以上的职位）的设置、录用与管理和一些重要的管理决策有直接的审批权。中标人必须遵守采购人的各项规章制度。对服务质量差、不配合的工作人员，采购人有权采取相应措施，或责令物业管理公司另行派遣人员。

2.10、中标人拟录用的主管以上工作人员需甲方审核才可正式录用，其他人员需录用后3天内报备。全部人员需按照岗位要求持相应专业岗位资格证（如电工证、健康证等）。中标人应加强岗前、岗中培训，岗前培训不合格的不允许上岗。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。中标人在管理期间要求达到全国物业服务示范大厦标准。学员楼管理服务不低于三星酒店服务标准。

2.11、为保证物业管理目标的实现，投标人派遣的物管人员参考人数不少于80人，投标人可根据党校实际情况合理配置人员。投标人派遣的物业管理人员素质须符合采购人对各岗位所设定的要求。因此，投标人应充分了解校方的要求，根据业务、楼层地点进行合理配置，制定出详细的分工及人员安排表。

各岗位人员素质要求、人员数量参考配置见下表：

序号	项目	人员素质要求	工作岗位	人数配置
1	项目经理(主任)	具有5年（含）以上物业管理项目负责人经验，必须是本企业在职员工，以最近一年社保证明为准。本项目项目经理须具有专科或以上学历。	管理	1
2	档案资料管理文员	大学专科毕业或以上，年龄23-35岁，具有2年以上档案管理工作经验	物业办公室	1
3	工程技术主管	大学专科或以上毕业，55岁以下，工程师以上职称，具备5年以上物业、设备设施管理工作经验，有良好的沟通能力、工作责任心和管理能力强，精通设备的日常维护保养，有一定的工程监督和成本控制经验。	工程部日常管理	1
	工程技术人员（土木工）	职业中专或高中毕业或以上毕业，年龄20-55岁之间，有3年以上相关工作经验，熟练掌握应聘岗位的的操作技能，具备电工证，	校内设施 设备日常维修保养	6
4	安保主管	高中或以上毕业，年龄在45岁以下，品德良好，具有责任心，具有3年以上安全保障经验。	管理	1
5	安保人员	遵纪守法，爱岗敬业，经培训合格，持证上岗，初中以上文化程度，男性，身高1.70米以上，年龄18-45岁之间，政历清楚。其中至少有2名监控（消防、安防）人员，并具有消防专业知识培训或国家专业培训机构培训考核合格并下发的消防上岗证书。	岗位人员计划（三班倒，二十四小时制）：前门6人（每班2人，早班7：30-15：30，中班15：30-23：30，晚班23：30-07：30）；后门3人（每班1人，早班7：30-15：30，中班15：30-23：30，晚班23：30-07：30）；侧门3人（每班1人，早班7：30-15：30，中班15：30-23：30，晚班23：30-07：30）；巡逻岗3人（每班1人，早班7：30-15：30，中班15：30-23：30，晚班23：30-07：30），轮休1人。	16
6	清洁、绿化主管	中专或以上毕业，具有绿化专业知识及5年相关工作经验。	管理	1
7	保洁员	初中以上文化程度，年龄女性45岁以下，男性50岁以下，男性身高1.65米以上，女性身高1.55米以上，政历清楚，身体健康，能吃苦耐劳，无不良习惯。	校内清洁保洁管理	14
8	绿化员	对绿化植物养护有专业及丰富的经验，有室内外绿化保养经验，负责校园绿化及绿化带清洁卫生工作。其他要求初中以上文化程度，年龄55岁以下，男性身高1.65米以上，女性身高1.55米以上，身体健康。	校内绿化养护	4
9	会务主管	高中或以上毕业，35岁以下，五官端正，有亲和力，有3年以上会务管理和组织工作经验。	管理	1
10	会务服务员	高中或以上毕业，女性35岁以下，身高1.60米及以上；五官端正，有亲和力，有2年以上相关工作经验。	会务服务	9
11	客房主管	专科或以上毕业，年龄40岁以下，有2年以上酒店相关工作经验，女性身高1.60米以上，男性身高1.70米以上，政历清楚，身体健康，仪表端正。	管理	1
	客房总台及服务员	高中以上文化程度，年龄40岁以下，男性身高1.7米以上，女性身高1.58米以上，政历清楚，身体健康，五官端正，有1年以上酒店相关工作经验。	客房服务	10
12	洗衣房服务员	年龄45岁以下，政历清楚，身体健康，工作敬业，责任心强，能吃苦耐劳，无不良习惯。	校洗衣房	2
13	餐厅工作人员	主要负责餐厅工作，服务员、厨工及洗碗工。高中以上文化程度，年龄40岁以下，男性身高1.7米以上，女性身高1.58米以上，身体健康，五官端正，有1年以上相关工作经验。	服务员、厨房工人	12

备注：上述人员的服装工作器具等费用全部由中标人负责。

2.12、中标人应直接与员工签订劳动合同，未经校方书面认可不允许通过劳务派遣形式安排工作人员。任何违反《劳动法》、《劳务派遣暂行规定》引起的后果，或未按现行法律法规要求，履行社保等五险一金等购买义务，引发损害员工权益、劳资纠纷等事宜，均由中标单位承担全部责任，包括法律责任、经济赔偿责任。

2.13 中标人有义务每月向采购人提供月度报告，包括月度人员变动表、月度评分表、月财务报表、人员工资领用表、五险一金缴纳清单等，供采购人监督使用。若逾期不递交以上相关报表材料，采购人有权拖延、扣减当月物业管理费用，并根据标书要求或合同约定进行处置。

2.14、中标人负责党校校区的消防、安全保卫、电梯等安全工作，负有最直接的使用管理责任，因此应严格按照有关规定、规范完成有关工作，消防中心、电梯紧急报警中心等岗位要求实现24小时值班，定期组织人员进行业务培训和演习，确保校区安全。

2.15、为了加强沟通，校方将根据实际情况，定期召开协调会，物业公司应派出具有调配公司人、财、物等资源的项目经理或更高级别的经理参加会议，对存在的问题要按要求进行整改，并做好会议记录。

2.16、校园电力设备维护、电梯设备维护、消防设备维护等专业设备维护，中标人应按照国家有关规范及要求聘请专业公司负责，费用由中标人承担。直饮水和校园供水必须严格按国家卫生规定标准送检，并及时将检验报告结果报送采购人，费用由中标人负责。若中标人服务水平、维保能力不能令采购人满意，则采购人有权要求中标人进行整改；未按期整改或整改不合格的，校方有权要求委托第三方公司负责且费用由中标人承担。

2.17、除常规工作外，党校校内一些临时性会议、活动和业务工作，中标人要无条件协助党校完成。包括但不限于以下工作：协助采购人进行仓库管理、完成墙面翻新、油漆翻新等；按校方要求做好非经常性物品搬运等工作，会场布置、搬运器材、桌椅、清场、临时性绿化摆设等；协助管理资产登记；与物业有关的工程图纸、档案资料等收集、整理；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

（二）物业管理分项内容及要求

1、安全保卫管理的范围、内容和要求

1.1、范围：东莞市委党校红线范围内，包括建筑物、停车场、公共广场等区域的安全保卫工作和消防安全保卫工作。

1.2、内容和要求

安全管理服务主要是指校园安全保卫、消防安全防范工作，包括校园治安、秩序维护、消防安全设备维护及巡视检查、交通与车辆停放等，积极采取人防和技防相结合的方法，保证采购人区域内财产、物资的绝对安全。消防监控中心、门岗中心、服务台电梯报警中心应安排专业专职人员管理，24小时值班，持证上岗。

1.2.1、中标人负责制定东莞市委党校的安全值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防事故、防破坏、防台风等，做好安全突发事件应急预案，并积极组织演练。

1.2.2、负责校内交通秩序的维护,车辆停放,停车场管理等。根据校方要求对出入校园的物品、人员、车辆进行检查、验证，对车辆进行正确停放引导，对现场认真巡查，并做好登记。制定可行的管理制度，通过发卡管理等手段，严防被盗事件发生。在需要的地方设有规范的车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌或标示牌。

1.2.3、负责场校区秩序维护，控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员校园区域随意走动。正确疏导，礼貌劝说，确保校秩序井然有序。巡逻中遇校内工作人员要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。

1.2.4、按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备的电源。门窗包括各对外出入口、各个娱乐室、接待室等；设备电源包括灯、空调、电梯等。

1.2.5、经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修，确保消防设备完好，运行正常。消防水池容量约120立方米。

1.2.6、整个校区实行24小时值班、监控及巡逻制度，其中学员楼夜班巡视间隔不大于一小时。

1.2.7、要制定突发事件预案，负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。建立职责明确的消防工作领导小组，完善防火、灭火制度、责任落实；建立健全义务消防队组织，注重平时训练，提高消防安全意识和自防自救的能力。

1.2.8、负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，确保大型活动圆满完成。

1.2.9、负责办公区入口的前台接待、登记工作及报刊、杂志、信件、包裹等收发工作。

1.2.10、在安全防范工作中使用的工具（例如：对讲机）、器材、服装等费用由中标人负责。

2、设备设施运行、维护维修的范围、内容和要求

注：各投标单位在充分了解采购人的需求基础上，要针对各设备系统作出具体维修养护计划。凡校方提供给中标人使用设备由乙方负责自行维护维修，校方不再另行补助，合同期结束时完好归还。

2.1、范围

2.1.1、维护、维修范围：校内所有物业设施、设备日常维护, 包括建筑物设施、空调系统、消防系统、供配电系统、高低压配电及发电机组、直饮水系统、各类机电设备、照明系统、给排水系统、智能化系统、娱乐室等各种设备、避雷系统、电视系统（含机顶盒）、门口自动门、电梯、洗衣房设备、电动车、停车场地设施以及饭堂设备等。房屋建筑的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面（含玻璃幕墙）、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修,包括：围墙、道路、雕塑景观、各类标识、上下水管道管理、化粪池，沟渠、池、井、停车场、垃圾桶等。空调零部件的更换修理和加雪种、电视系统（含机顶盒）、教室话筒插座、校内网络模块、电话信息点模块等、网络跳线制作等零部件及其耗材费用（含各种配置电池）均列入本次招标范围。

2.1.2、维修费用界定：招标托管范围内的所有项目的维修，单个部件维修或更换费用单价低于1000元的由中标人承担和实施，维修或更换的设备要求必须符合国家有关标准并不低于原有设备零部件的技术参数，更换时中标单位提供原装或同类品牌的报价单，最终由采购人审核为准；属于中标单位维修责任，故意瞒报不修或延误维修的，属于严禁的行为，造成的损失由中标单位全部负责。单个部件单价1000元以上的维修费用由采购单位负担。其中，甲方提供给中标人使用的电瓶车、升降平台等工具，均由中标人负责保养及维护的费用；甲方发电机房机油由乙方维护并负责机油等费用；电梯的日常维护费用由中标人承担。

2.2、内容和要求

中标人要配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维护、养护。

2.2.1、建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；加强日常维护保养，确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无损；建立电梯、空调运行管理制度和安全操作规程，保证电梯、空调安全运行和正常使用；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，为甲方提出节能减排的合理化建议；定期检修保养电梯、空调设备、发电机设备，定期清洗空调过滤网，保证空调设备处于良好状态；定期检查维护避雷接地的设备设施，保证避雷设施完好；按照有关部门规定按时做好电梯、高压电气设备年检工作。电梯、高压电气设备的年检费由中标人支付。

2.2.2、对消防设备、保安监控系统、多媒体、电梯、门禁门锁系统、会议课室音响、电视等性能状态进行定期检查、检测和计划性修理，保障各项设备正常运转。中标人需配备专业工程人员对各项设备进行使用前的测试，以及使用过程中的管理服务。

2.2.3 负责办公电脑的日常维护，排除线路故障、简单软件故障、打印机安装、电脑系统重装等工作。

2.2.4、保证给排水系统及直饮水设备正常运行使用。直饮水必须严格按国家卫生规定标准送检，并及时将检验报告结果报送采购人，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和检修；定期清洗水池，必须按照《生活饮用水二次供水管理规定》，每半年清洗消毒一次，保证二次供水水质。定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。

2.2.5、定期对房屋及设施进行巡检；建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙出现问题及时修缮；消防管道、空调管道、机电设备及基础、围墙护栏、线路管道等金属构件的除锈和刷漆及时（校园外围金属护栏2年内至少刷油漆1次，沙井盖、消防管道、停车栏等每年至少一次），费用由中标单位负责。定期对校内（含学员楼客房）的门窗桌椅等进行巡检，发现损坏及时修理。要加强对地下线路管道的保养及维护，及时清理淤泥以及进行防鼠工作，确保地下各线路的正常运行。

2.2.6、供电运行和电器维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水、电梯、空调等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证使用需要。

2.2.7、中标人应制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备进行检查、检测和维护，对学校内所有高压配电设备进行维修保养，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行。（中标人负责电力设备预防性试验委托及费用）

2.2.8、制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；要求三年内必须更换灭火器干粉一次。

2.2.9、维修时间要求

中标人公司接到维修单（或电话通知）后，半小时内必须作出回应；遇紧急情况须立即派人赶到现场进行紧急处理，并按校方要求的时间修复。具体要求如下：

抢修类：如电路故障、水管、水制、水龙头爆裂漏水，要求立即抢修；

小修类：如门锁、电风扇、排污管等损坏，要求24小时内维修好；

中修类：门窗、公用设施等维修项目，要求48小时内维修好；

遇大中型突发事故须积极配合按校方要求进行妥善处理，尽快恢复正常秩序；

2.2.10、设备设施使用、维护、管理过程中所产生行政性事业收费用和在该工作中使用的工具、材料、服装等费用由中标人自行解决。

3、清洁卫生管理的范围、内容和要求

3.1、范围：东莞市委党校红线范围内，包括办公室、教室、图书馆、报告厅、会议中心、阶梯教室、走廊、餐厅、人工湖、洗手间、餐厅接待房间、道路、停车场等党校红线范围内所有的建筑、构筑物内外及室外场地、道路等。

3.2、内容和要求：

3.2.1、对项目红线范围内的广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）办公区、教室、图书馆、报告厅、会议中心、阶梯教室、洗手间、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场等所有区域等进行保洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍。

3.2.2、针对各项卫生工作制订工作标准和检查制度,并经校方具体管理部门审核,以对工作质量进行考核,清洁卫生实行责任制,实行标准化清洁保洁，特别对公共场所、卫生间做到按标准定人、定点、定时清洁，并有专人巡查、监督。

3.2.3、餐厅清洁服务，中标人应安排专人负责餐厅的地面、接待房、窗户、房间、厕所等卫生打扫，负责收集台布到洗衣房等洗涤，日常所有洗涤耗品（含餐厅消耗用品）费用由中标单位负责。

3.2.4、屋面、外墙面（含玻璃外墙）每年须清洗两次；室外广场每月清洗一次，并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地的洁净。及时对校园围墙进行维护。节假日或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清净卫生，公共过道地板打蜡每年不少于2次。

3.2.5、要求室内地面、窗户、窗台、办公家具、电器、设备等干净明亮，无灰尘及其他杂物；物品及桌椅摆放整齐，台面无污垢；卫生间无异味；墙面天花板无灰尘、杂物及蜘蛛网；每周进行至少一次的喷药杀虫消毒；室内的使用设备、设施需及时检查、报修及跟进。

3.2.6、负责垃圾的及时收集、清运，做到日产日清。按政府相关要求做好垃圾分类工作。定期清理垃圾房，对垃圾房及垃圾桶应经常清扫、刷洗、无异味，垃圾桶完好、清洁、无异味、保持无垃圾溢出，周围无散乱垃圾或污水，保持环境卫生。

3.2.7、定期对各建筑物天面天台进行清理、保洁。根据实际天气情况，对建筑物天面排水沟进行及时清理、清疏。定期对建筑物天面相关设施进行清洁、保洁。

3.2.8、房屋立面、公共部位、大楼范围内广场、绿化带、道路整洁，无堆放杂物现象。日常清扫球场上的杂物、垃圾等；清抹观看席座位。定期清理校内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池，保持管道畅通。

3.2.9、办公室的清洁卫生包括地面清洁、玻璃窗、天花清洁、茶杯清洗、窗帘、床褥清洗等。领导办公室须指定专人负责，并须事先将该保洁人员的履历、证件复印件等相关资料报委托人审批后方可。对部分关键房间需先预约并在校方工作人员在场下方可进行保洁服务。

3.2.10、公共洗手间每天至少清洁3次，无异味、无积水，下水道通畅，物品摆放整齐，及时清理垃圾。地面、玻璃、天台、栏杆、茶水间、电梯轿厢干净明亮，无灰尘无污迹痰痕及其它杂物；空调栏、墙面天花板无灰尘, 走道、楼梯、电梯等每日清扫拖地一次；扶手、栏杆每天擦洗1次，走道地面每半年机洗磨地面翻身一次；不锈钢扶手、栏杆每半月维护一次；公共部位玻璃每周清洁两次；墙面、天花、天台每半月打扫两次。空调栏每月清洗一次。

3.2.11、公共环境卫生，包括门前三包、公共场地及公用设备、所有会议室、建筑物等的清洁卫生、垃圾的收集和清运，可回收垃圾的分拣、环境秩序维护以及楼宇范围内的灭虫防害。按要求每周开展灭鼠、灭蚊、灭蚁、灭白蚁及灭蟑螂等除四害工作。

灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）;灭蚊标准：积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3%;灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%;灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）;灭白蚁标准按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。

3.2.12、中标人须不间断提供全校的洗手液、擦手纸巾盒、面巾纸（会议室、接待室、办公室、教学楼所有教室等公共办公区域）和不锈钢卷纸盒，包括所有卫生间消耗品（如洗手液、洗手间的卷纸、擦手纸、香球等）。需提供教室、学员宿舍所需的干电池。

各消耗物料（清洁剂、消毒剂、除臭剂、洗手液、纸巾等）的品牌及型号的质量档次不能低于以下品牌及型号。面巾纸：vinda,130抽双层。清洁剂、消毒剂、除臭剂参考品牌及型号：WIZ除污剂、X-TRA Clean 洁厕液、All Purpose Cleaner 全能水、Campobell绿水全能清洁消毒剂、酸性清洁剂、水晶地板护理剂、Cobre白蜡、地毯清洁剂（美国大白沙sk/110）、全能去迹液（香港安乐）。卫生间洗手液参考品牌：蓝月亮、百佳。卫生间纸巾参考品牌：清风、唯洁雅。干电池参考标准：金霸王、南孚

3.2.13、定期抽取地下水（校内人工湖旁已有地下井一个）到校内人工湖，水体保持清洁干净，确保湖面没有纸张、塑料瓶等漂浮杂物，负责湖内约5000多尾金鱼等鱼类的饲养管理工作，防止观光鱼被盗，要求做到观赏鱼类非正常死亡率为零。（注：喂养金鱼的饲料由采购人承担。）

3.2.14、定期清理化粪池，外包产生的费用由中标方负责。

4、园林绿化及室内植物管理的范围、内容和要求

4.1、范围：负责校区的草坪、灌木、乔木、果树等绿化区域的养护维修等；负责校区重要区域和景观的管理、养护维修、更换等；负责绿化带内的卫生保洁；负责提供行政楼、图书馆、阶梯教室、报告厅、餐厅等公共区域，会议室及学校领导办公室的盆花、盆栽。要求提供绿化摆设方案（平时摆设方案、节假日摆设方案、会议摆设方案）。

4.2、内容和要求

4.2.1、负责校区内室外花园，室内摆花，所有室内、室外的绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理、更换工作，年度绿化养护、更换费用支出不低于24万元（包含绿化养护的工具、化肥、农药费，节假日绿植摆施费用、更换补种的绿植费），由中标人承担费用。若年度费用超出24万元，超出部分的费用报采购人审批，由采购人承担。

4.2.2、按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。

保障室外绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4.2.3、草坪养护：每天清除承包范围内的草坪、花坛、绿化带、盆栽等的杂物垃圾，做到日日清除，保持干净。在旱季及时浇水,对缺肥的草坪要及时补肥,及时清除杂草,保持每平方米不超过两丛杂草.定时修剪,春夏每月修剪两次,秋冬每月修剪一次. 每季定时打药，防治病虫害。遇有流行性病害，突发性病虫害要协助技术员进行根治。

4.2.4、乔木、灌木每年冬季施基肥，春季施追肥各一次；草坪在初春和初秋各施肥一次，根据实际情况需要可进行追补施肥；花卉每月施肥二次，酌情补追。

4.2.5、花卉类植物每天早或晚浇水一次，干旱时可适当多浇水；树木草坪在旱季时应适时补浇水。

4.2.6、树木类绿化物每季度喷打一次药，草坪夏、秋季各打药一次，花卉类植树生每月喷药一次。病虫害的防治，随时发现随时治理，虫害高发期，酌情增打药物次数。

4.2.7、对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植相同的草种，适当密植，补植后要加强保养。

4.2.8、根据校区环境特点制定室内植物摆放方案，定期养护、修剪，使其生长旺盛，及时更换不美观的室内植物。室内植物不能出现黄叶等情况，此外，也要定期更换（原则上每半年一换）。

4.2.9、负责提供重大会议、节假日摆花（约500盆，重要地方需要高规格），节日时间包括元旦、春节、五一节、国庆节。当有重大会议或活动时，中标人应按采购人要求提供盆花盆栽。

4.2.10、中标人负责室内绿化摆设、节日摆花、在绿化工作中使用的化肥、农药、套盆及设备工具等费用。

4.2.11、按校方要求，建立植物培植阴棚，培植一定植物、盆花、盆栽，以备日常会议摆放使用。

4.2.12、本款内涉及的盆花、盆栽、节假日摆花的花卉、植物费用，全部由中标人负责：由中标人负责提供的行政楼、图书馆、阶梯教室、报告厅、餐厅等公共区域，会议室及学校领导办公室的盆花、盆栽；由中标人负责提供的节假日摆花、重大会议或活动按采购人要求提供的盆花盆栽。

5、会议接待与教学活动服务的范围、内容和要求

教学活动和会务服务主要指在校内组织进行的各种与教学管理及服务有关的的活动（上课、研讨、会议等活动），中标人应根据各种教学活动的不同性质、不同规模制定切实可行的保障方案，并严格按照方案执行。按采购人的计划，配合采购人的相关部门,提供会（课）前准备、会（课）中服务、会（课）后整理服务。对重点班次（处级领导、镇街领导轮训班）要安排多样化茶水（提供茶水、咖啡等饮料）服务等。除横幅、会议用品中的水果、茶叶、咖啡、支装水由采购人提供外，其他会议所需用品由中标人提供。

5.1教学活动内容、要求

5.1.1提前打扫教室的卫生，擦干净桌椅,桌椅摆放整齐。检查多媒体设备是否正常，检查无线话筒电池是否充足，刷干净白板，备好墨水笔、刷子等，（注：话筒电池由中标人提供）。

5.1.2至少提前30分钟开启教室，开好灯光、空调、准备好茶水、准备好话筒投影等有关教学设备。如外请老师需要借用笔记本电脑上课时，应派人提前30分钟到校方相关部门借出，安装在讲台上，并确保电脑音量输出大小适合、投影输出正常。按照信息中心的使用操作流程进行规范操作使用各种电教设备。

5.1.3课前提前挂好横幅，按要求摆放支装水、人员座位牌等。按要求进行资料分类、会务布置、摆放、资料发放等。协助培训班签名报到工作、收发相关学员资料（资料汇编、通讯录、评教表、调查问卷等）等工作。

5.1.4在教学区至少安排足够人员（包括设备调试工作人员、服务员），负责在上课期间候命、巡查，及时处理突发事件，第一时间响应教学人员或其他工作人员的要求。应适当调整音响系统音量大小，防止话筒啸叫或音量过小，及时处理出现的故障。

5.1.5校内工作人员会议、中心研讨室会议等校内会议、学校重点班次（每年约25期左右）需要对学员、老师进行全程茶水服务。其他班次仅需在开始、中场休息时服务老师。

5.1.6领导、教员离开后，应迅速进入会场仔细地检查，如发现有遗忘的物品，须设法追送，追送不到时，按要求速交学校相关人员，并做好登记。

5.1.7收拾教室或会场，及时关闭空调等各种设备电源，节约能源，补充文具和会议物品。课后半个小时内要搞好清洁卫生，收拾好所有多媒体设备，发现异常情况及时报告。。

5.1.8其他一些临时性会务工作及其一些零碎互助工作。如协助文印室的资料准备工作等。

5.2会议接待基本要求

5.2.1根据会议通知时间，至少提前一天对会议地点的照明、空调、卫生、音响系统、投影等进行全面检查。会议需要使用多媒体设备时，至少提前一天到相关科室借出笔记本电脑进行测试，及时排除故障。会前调节好室内空调温度、灯光、窗帘，使会场整齐、舒适、明亮。

5.2.2会议期间安排电工负责领导话筒音量、灯光调节、背景音乐播放等，维修、清洁、保安、弱电电工等工作人员机动处理突发故障或事件。

5.2.3按出席人数和召集的领导职务决定会议的大小，采取相应的服务措施，调配充足人员，争取优质服务。

5.2.4按参加会议人数准备好会议文件、文具用品及会议必需品；提前1个小时再次检查会议室准备情况，特别是音响投影、照明、空调、环境卫生，调试好话筒音量大小，适时更换电池，确保其正常使用。需要使用笔记本电脑时，提前一个小时派人到校内相应部门借出，并按要求安装好；并确保电脑音量输出大小适合、投影输出正常。

5.2.5按参加会议人数放好椅子，按要求摆设会议物品：指示牌、座位牌、文件夹、鲜花、烟盅、矿泉水、纸杯、杯垫纸等。横幅需提前一天挂好。

5.2.6现场督导及检查，主管要亲临现场指挥和督导员工按要求布置会场。

5.2.7有重要领导参加的会议须提前24小时进行特别安全巡查，排查、清除可疑物体，确保消除安全隐患。

5.2.8暖水瓶打好开水，以备会议开始后使用；会议开始后倒茶水，按照第一次续水15分钟，后每隔20分钟续一次水，每半小时左右为客人更换一次烟灰缸等。

5.2.9服务工作细致周到，服务中做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。会议中间休息时，要尽快整理会场，补充的更换各种用品。要做好迎接、欢送参会人员，服务过程要用礼貌用语。

5.2.10重要会议须安排专人到场监督会务服务工作，巡视会议室准备情况和会议进行的需求情况，争取第一时间响应。

5.2.11会议结束后，对会场进行检查，查看是否有会议人员遗留之物品。如有，应设法交还物主。如是重要（贵重）物品或较大金额之现金，应立即报告采购人处理。

5.2.12会议结束后两小时内，完成会场清洁，椅子归位、关闭空调、灯、门窗，补充相关物资，洗净饮具，高温消毒后放回贮藏柜。

5.3其他要求

5.3.1在学校放假期间，需要派出弱电电工协助校园网络等弱电系统的检查。如有外单位参观反腐倡廉基地时，需要派出电工等工作人员，确保反腐倡廉基地及其演播室可正常使用。

5.3.2 每年定期清理地下管道，做好防水、防鼠等措施，确保学校基本通讯等线路正常。

6、学员楼客房前台接待及客房服务的范围、内容和要求

6.1、范围：服务总台、学员楼1-6栋（约253间客房、桌球室、乒乓球室）、5间人工房、5间杂物房及学员楼公共区域。

6.2、客房服务总台内容和要求：

6.2.1、建立健全服务管理制度和流程，实行不低于三星级管理，将服务内容责任到人。

6.2.2、落实培训考核制度和工作标准，使服务做到宾至如归。

6.2.3、服务总台实行值班制，24小时内必须有人在岗，负责对入住学员的登记、发卡、退卡、押金收退及保管存放、接听电话工作。节日、假日要有人值班。

6.2.4、负责对学员的咨询和引导工作。

6.2.5、负责对物品的发放登记和退房物品核对工作。

6.2.6、负责学员楼的前台接待、登记工作及报刊、杂志、信件、押金收退保管等收发工作。

6.2.7、负责检查床上用品的更换和清洗工作，维护清洗后物件的外观整洁,并及时送入库房。

6.2.8、负责学员宿舍内的物品清点工作。

6.2.9、负责门禁门锁电池更换、门禁服务卡数据录入和钥匙的使用和管理工作。

6.2.10、临时性的服务工作。

6.3、客房服务内容和要求

6.3.1、按客房工作标准程序对所有客房进行定人、定点、定时清洁，并有专人巡查、监督，及时更换和清洗床上用品和卫生用具，床单等床上用品更换原则为一人一换，长期班次同一人多天住宿情况下，则三天至少一换。

6.3.2、及时对客房环境和卫生设施和用具进行清洁、消毒，保持房间内空气清新、无尘、清洁干净。要求眼睛能够看到的地方无污染，手触到的地方无灰尘，耳听不到异，鼻闻不到异味。对房间窗户、桌子、电视、灯罩等进行抹尘，同时检查所有的设施和补充消耗用品，地面清拖一次，房间窗帘半年拆洗一次。

6.3.3、客房及学员楼公共区域实行日常定期清洁和不定期的清洁保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁。每周六进行大清洁，对客房及学员楼公共区域进行全面的清洁。公共走廊每天要清拖一次，楼梯扶手、玻璃窗等每天至少抹一次。

6.3.4、客房内的清洁工作只能在学员不在场的情况下进行，客房服务须指定专人负责，并须事先将客房服务人员的履历、证件复印件等相关资料报采购人审批后方可。

6.3.5、中标人须配备所有客房内的洗手液、擦手纸巾盒和不锈钢卷纸盒，同时负责提供所有客房纸巾、卫生间消耗品（如洗手间的卷纸、擦手纸、洗手液、檀香、香球等），接待房配备面巾纸。

7、洗衣房管理服务的范围、内容和要求

7.1、范围：东莞市委党校工作人员制服、餐厅工作人员制服及相关用品、校内床上用品（学员楼客房、校内工作人员休息室，注：校内工作人员休息室内的床上用品要求每1个月清洗一次。）、校内窗帘、餐桌台布及毛巾等卫生用品。

7.2、洗衣房管理服务内容和要求：

7.2.1、负责市委党校工作人员制服清洗、餐厅工作人员制服及相关用品清洗、学员楼及客房用品的清洗。

7.2.2、制定严格的洗衣工作制度和工作流程，对送洗物件进行登记备案，使用标准的洗涤剂对物件进行清洗和消毒，保持清洗后物件的外观和整洁,并及时送入库房。

7.2.3、洗衣房工作人员，工作时间必须穿工作服、工作鞋；每年进行身体健康检查一次，患有传染病者不得从事这项工作，全体人员都要持有身体健康证明。

7.2.4、所有机器设备要擦洗干净，做到无污渍、油渍。定期对清洗设备进行清洗和消毒.

7.2.5、负责洗衣房内设施、设备的养护、运行和管理，包括：锅炉、系统管道、干洗机、湿洗机、烘干机、烫平机、压烫机、软水处理装置等。

7.2.6、操作前必须检查机器、电器设施，看螺丝有无松动、各组各系统是否完好及各安全防护设施安置是否完好；出现故障和零件损坏要及时进行修理更换。

7.2.7、发现异常声响或异味、运转不正常现象立即停机进行检修，严禁设备带病运行；传动装置每三个月注浇一次润滑油，每半年进行保养检修、全年保养大修。

7.2.8、在洗衣房管理中，日常的洗涤耗品费用由中标单位负责。（备注：年均清洗床上用品约12000套、台布5000张、窗帘2000张等）

8、物业档案资料管理的范围、内容和要求

8.1、范围：物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

8.2、内容和要求：

8.2.1、中标人应对与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料、管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等进行归档管理保存。

8.2.2、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

8.2.3、中标人须建立完善的设施设备档案管理制度。根据所收集的设施设备资料内容、来源进行分类、做到条理清晰、方便查阅。

8.2.4、中标人在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养、调查问卷等登记跟踪制度。

8.2.5、其它与档案资料管理有关的事项。

9、物业管理质量指标要求

    9.1、物业管理标准

9.1.1、东莞市委党校新校园的物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》以及标书、物业管理服务合同的有关规定。

9.1.2、物业管理总体标准要求，如下表：

9.1.3、 中标人为完成承诺指标采取的措施。

序号	项目	内容	服务标准
1	房屋日常 养护维修	1．地基基础养护维修 2．结构工程养护维修 3．楼地面工程养护维修 4．门窗工程养护维修 5．油漆工程养护维修 6．墙台面及吊顶工程养护维修 7．屋面工程养护维修 8．地下防水工程养护维修 9．通风道的养护维修 10.地下线管、管道养护维修 11.其他建筑构筑物养护维修	防止基础、楼板不合理荷载，防止漏水浸水，确保校园房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅，干净。
2	室外场地、 道路养护维修	1． 广场地面、台阶、水景养护维修 2． 室外地面养护维修 3．外围围墙的养护维修	确保校园室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。外围通透铁护栏围墙三年内至少要刷油漆一次。
3	给排水设备 运行维护  管理	1． 给排水管道养护维修 2． 水泵、水箱、阀门等设备设施养护维修 3． 水泵房及机电设备的养护维修 4． 给排水检查井养护维修 5． 其他相关养护维修 6． 直饮水系统检查维护	保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，每3个月对党校二次供水水池进行清洗消毒，每年4次负责联系市水质检测中心对清洗消毒后的水样检测，并公布检测结果，保证水质符合国家饮水标准，办理《二次供水设施清洗消毒合格证》。对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道、进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。
4	供配电设备运行维护管理	供配电设备（含10KV高压进线）运行维护管理	对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗，资质符合供电部门的规定；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；
		室内外照明和效果灯光工程系统维护管理	加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
5	供气设备运行维护管理		确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施；确保抄集校园内分列的电、燃气表行数据准确。
6	电梯运行维护	1． 客梯日常养护维修 2． 货梯日常养护维修 3． 相关配电系统养护维修	建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养，定人定时对导轨进行清洁、润滑；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在15分钟内到达现场抢修，及时排除故障。每周一次例行保养，每季度进行一次检查，提供《电梯重要安全装置自检报告表》，每年进行一次年度检修调整，24小时紧急故障处理，保证电梯24小时全天候开放。
7	空调系统	空调设备运行维护（商用空调、分体空调）	建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期检修养护空调设备，如：供电柜、新风机、风管、过虑网（过滤网每月清洗一次）等，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。及时更换制冷剂、润滑油、传感器，对故障应提供分析和处理报告。
8	消防系统	1． 火灾自动报警系统 2． 水消防系统 3． 防排烟系统 4． 气体消防系统	要求消防监控中心24小时值班制度。加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期添加灭火筒干粉。委托专业公司按标准每月对消防系统及背景音乐系统进行一次检查、保养、维护，应急处理随叫随到，提供故障分析和处理报告，每周设备表面清洁除尘一次；消防水泵至少每季度进行一次试泵水泵正常上水，管道阀门、水龙头带配套完整。
9	环境卫生管理		建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、图书馆、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%；保证建筑物天面和外墙（含玻璃外墙）每年清洗两次，广场每月清洗一次，（每逢大型活动后两天内清洗一次），公共区间每年打蜡护理不少于20次。
10	绿化管理	1． 室外绿化养护 2． 室内绿化养护 3． 节日摆花	植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常， 修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。室内绿化摆放合理，及时更换发黄、叶片稀疏的植物，保证植物健康茂盛。
11	治安及车辆管理	1． 建筑装修改造施工管理 2． 进出物品和日常财产管理 3． 安全秩序维护 4． 车辆交通疏导和管理	确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据甲方要求对出入校园的物品、人员、车辆进行检查。
12	智能化系统运行维护	1． 闭路监控系统 2． 校园网络系统 3． 防雷系统 4． 电视系统 5． 公共广播系统	要求建立24小时值班制度，定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。及时排除故障，保障所有信息点的通信畅顺。
13	其他设备		根据设备手册要求进行定期检查保养，或根据使用情况进行维修保养
14	物业档案资料管理	1．物业竣工图纸 2．设备说明书、保养资料等质量证明资料 3．设备保养维修记录 4．物品出入资料管理	必须保证物业档案资料的完整性、完好性。
15	日常活动管理和配合	1． 节假日活动配合和安全秩序管理 2． 建筑内外物品摆放管理	全程跟进监管校园场地内布展、撤展，及时维持活动秩序，对物资搬运，宣传物品的张贴摆放进行跟踪管理。
16	课室、办公室、会议室管理		必须预先根据甲方的计划提前开启办公室、会议室，提前开好灯光、空调、准备好茶水和有关教学设备，并保管好各室钥匙，教学、会议全程跟踪服务。检查、保养各种设备系统，确保话筒、电视、投影等设备质量和正常使用，桌椅及其它物品摆放整齐，要有专职人员进行跟踪检查监督管理。
17	学员楼管理	学员登记、管理等	各项服务不低于三星级酒店标准。

 三、物业管理服务质量要求

1、管理期内达到全国物业管理示范大厦水平的标准；

2、建立ISO9001质量保证体系，并有效运作；

3、业主满意率达98%以上；

4、有效投诉率0.2%以下；

5、有效投诉处理率达100%；

6、房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

7、大厦内治安案件发生率为零，无任何重大事故发生；

8、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

9、利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%；

10、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

四、合同终止

根据约定，中标人出现重大管理失误或严重违约、用户投诉多或绩效考核没符合既定要求等，采购人有权取消合同并按违约责任条款执行。

五、物业管理期限及管理服务费支付时间

1、物业管理服务期限为三年。

2、托管期内，采购人根据绩效考核情况，从第二个月起每月15日前，在收到中标人出具的发票后，按月支付管理服务费给中标人。

 物业管理监督考核办法（试行）

为加强对东莞党校物业管理工作的监督管理，规范物业管理服务行为，提高服务质量，根据有关法律法规，结合东莞党校的特点，本着公平、公正的原则，制定本办法。

一、考核目标

为维护东莞党校合法权益，实现物业管理服务的优质目标，东莞党校物将对物业公司（中标人）服务工作的相关过程和结果实施监督和管理，对物业服务工作水平和质量进行评估和考核。

二、考核依据

本办法是对物业公司工作的考核评价，主要依据为《中共东莞市委党校物业管理服务采购项目招标书》、《中共东莞市委党校物业管理服务采购项目投标书》、《中共东莞市委党校物业管理服务采购项目合同》及本办法所附《中共东莞市委党校物业管理监管考评表》。

三、考核原则

考评及检查应根据公平、公正、公开和实事求是原则，并结合扣分项目分析、确认责任方，如属非物业公司原因或不可抗力原因等造成物业管理服务质量达不到标准的不扣分。

四、考核机制

为了提高物业管理绩效，东莞党校对物业公司的工作每月进行检查、评价、考核评分，并根据考核结果支付当月物业管理费的人员费用及绩效费用，具体办法如下：

（一）人员考核

1、考核内容。检查中标人是否按照要求（数量及技能等相关要求）配备物业工作团队，不低于80人配备。

2、考核办法。考核员工工资发放表、社保保险等缴纳清单等各种佐证材料，同时结合不定期现场抽查等多种方式考核。

3、考核运用。按照实际在岗人员计算当月应发的人员费用，计算办法为：实际在岗人数 * 人员人均费用（投标时承诺的人均金额）。（备注：若实际在岗人数少于投标承诺的80%，视为严重违约行为，采购人有权单方面终止采购合同）

4、豁免情况。短期内，因特殊情况造成的个别岗位缺岗，在保证完成工作前提下，缺岗最长期限的豁免期不超过7天，且当月缺岗总数不能超过人员数量要求的3%，仅此种情形予以不扣款。超过缺岗豁免期7天或整体缺岗总数超过人员数量要求的3%部分，一律视为缺岗处理。

（二）工作绩效考核

1、考核内容。主要考核物业管理的整体工作表现，包括会务服务、安保消防管理、清洁卫生绿化、设备设施维修保养、学员楼管理等。

2、考核办法。按照百分制进行考核评分，具体细则见附件《东莞市委党校物业管理监管考评表》。

3、考核运用。考核分值小于80分视为不合格。服务期间内，中标人为连续2个月(含)考核不合格或当年累计有3个月(含)考核不合格的，除进行经济处罚外，采购人有权单方面终止采购合同。处罚标准如下：

评定等级	综合评定合计分数	处罚
甲级	分值≥90分	无
乙级	85≤分值＜90分	责令整改
丙级	80≤分值＜85分	扣除当月绩效费用的10%
不合格	80＞分值	扣除当月绩效费用的30%

注：绩效费用：除人员费用、应缴税金外，其他费用都纳为绩效费用，以中标人在投标时的承诺为准。服务期间内，中标人为连续2个月(含)考核不合格或当年累计有3个月(含)考核不合格的，除进行经济处罚外，采购人有权单方面终止采购合同。

五、考核流程     

1、每月不定期抽查各项目物业服务质量，检查人员针对存在问题登记《物业管理考核记录表》（详见附件）。

2、物业管理单位及工作人员不得以任何理由拒签考核记录表。

六、考核结果公布

为确保考评结果公平、公正、公开和实事求是原则，东莞党校在每次考评后以书面形式向物业公司公布考评结果。

七、考核申诉

物业公司对考评结果和需整改项目有申诉和解释权，经确认属实，东莞党校可对考评结果予以调整。确有争议的，根据双方所签定的相关文件或参照政府相关条例、法规执行。

八、其他约定

物业管理服务的绩效结果与学校的支持配合有很大关系，学校应在物业管理事务决策、管理费支付、各职能部门的协调方面给予及时、有力的支持与配合。

九、其他

本办法自签定合同起计算，开始试行。校方可根据实际情况，进行适当调整。本办法由东莞党校负责解释。