项目需求书

一、项目背景

天津工业职业学院位于北辰区学海道38号,本次招标内容为学院学生宿舍楼物业服务项目。

学院学生宿舍有7个宿舍楼共计26639m2，其中14号楼五层楼包括5个水房、5个厕所、5个晾衣间宿舍楼面积为3250㎡；15号楼五层楼包括5个水房、5个厕所、5个晾衣间宿舍楼面积为3250㎡；20号楼五层楼包括5个水房、5个厕所宿舍楼面积为4179㎡；21号楼三层楼包括12个水房、12个厕所、4个晾衣间宿舍楼面积为6200㎡；33号楼六层楼包括6个水房、12个厕所宿舍楼面积为4810㎡；7号楼三层楼包括6个水房、6个厕所，宿舍楼面积为宿舍面积约2400㎡；29号楼四层楼包括4个水房、8个厕所宿舍楼面积为2550㎡； 7栋宿舍楼设立8个值班室。

中标单位为学院宿舍提供包括但不限于相关物业服务全部内容：公共区域卫生保洁、保安服务，宿舍值班巡查管理服以及宿舍楼外部、宿舍楼内的零星维修服务。

二 、物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	45周岁及以下，全日制本科以上（含本科）学历；3年以上（含3年）非住宅物业项目管理经验；身体健康，无犯罪记录；常驻本项目现场。	否	每日8小时、每周5日
2	保洁	22	女，50周岁及以下，男（至少6人），55周岁及以下，具备一年以上工作经验，身体健康，无犯罪记录，均持卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》上岗，其中1人同时持有《中华人民共和国特种作业操作证（高处作业）及《有限空间从业人员证》；2人同时持有《中华人民共和国特种作业操作证（高处作业）及《天津市病媒生物防制培训证书》。	否	每日6小时，每周6日
3	宿舍管理	36	男，62周岁及以下，女（至少8人），55周岁及以下，具备一年以上工作经验，身体健康，无犯罪记录。	是	24小时岗位，四班三运转
4	综合维修工	4	男，45周岁及以下，具备3年以上工作经验。其中3人需要持《中华人民共和国特种作业操作证（高、低压电工作业）》上岗，其中1人持有《中华人民共和国特种作业操作证（低压电工作业）》及《中华人民共和国特种作业操作证（焊接与热切割作业）》上岗，身体健康，无犯罪记录。	否	每日8小时、每周5日
5	安全巡视	4	50周岁及以下，具备一年以上工作经验，负责宿舍区域巡视工作，需具备由公安机关核发的《保安员证》上岗，身体健康，无犯罪记录。	否	24小时岗位，四班三运转
合计人数		67人

注：按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标单位应配合并向劳动者支付加班费。

服务期23个月，工作时间约18个月（取决于学院教学计划安排），如果物业服务时间变更，物业服务费用不做调整，寒暑假约5个月，按下表委派服务人员：

序号	岗位名称	人数	岗位要求	工作时间
1	宿舍管理员	8	根据学院住宿需要开设楼栋，具体见岗位职责及服务标准	24小时值班 四班三运转
2	保洁员	6	宿舍清洁员1人/2层、垃圾清运工、舍区域楼外保洁员等，具体见岗位职责及服务标准	每周6日，每日6小时
3	设备维护员	2	电工、水暖工、消防监控及床、门、日常零小类维修，具体见岗位职责及服务标准	每周6日，每日6小时
4	安全巡视	2	巡视宿舍区域工作，具体见岗位职责及服务标准	跟宿舍管理员一起实行24小时值班 四班三运转
寒暑假合计人数		18人

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）总体要求

1、 中标单位依照合同约定的物业管理项目及标准开展工作，分项服务符合相应的标准、规范（服务方提供相应的服务规范、标准，经本学院审核通过）。

2、 有具体的管理措施，整体项目档次定位合理，与物业本身档次相匹配。

3、 派驻现场服务人员必须有相关工作经验，能和谐的处理突发事件具有一定的沟通协调能力，应变能力强，突发事件紧急预案齐全（防汛、雪天、消防、防盗、突然停电、停水等不可预见的突发事件）。

4、 物业员工要求身体以及精神均健康，统一着装并佩戴标牌上岗。物业服务人员在对采购人服务过程中，由于过错造成他人人身伤亡、财产损失的由中标单位负责赔偿；服务过程中，物业服务人员非采购人原因造成人身损害的，应由中标单位承担全部责任，与采购人无关；在服务过程中，物业服务人员如与第三方发生争议，应妥善解决，无法解决的，应及时报警处理并提供现场保护，留存证据。

5、 应根据项目具体实际情况进行调整人员及作业的具体时间，保证活动的顺利完成。

6、 中标单位应承诺其所有保洁人员身体以及精神均健康，服务人员上岗7个工作日内，向采购人提供卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》。

7、 值班管理服务人员在校方专业人员培训下必须熟练掌握电控系统、监控系统操作使用、消防安防技能。

8、 在学生毕业、迎新、校园开放日期间严格按照校方要求，积极配合校方做好工作，提前报工作计划、工作流程，以保证顺利进行不出疏漏。

9、 卫生整洁不留死角。

10、 寒暑假期间执行假期管理办法，除正常的卫生保洁工作外，假期安排平时没有条件做的保洁工作（如：彻底清理墙壁灰尘、塔灰、蛛网、电扇、空调、灯具等）。法定节假日须正常安排卫生保洁。假期如有整修项目，校方根据实际情况申请工作人员。

11、 按时完成校方交办的其他临时性工作任务。

（二）具体要求

1、各岗位职责与要求

（1）项目经理岗位要求

1) 负责本项目的全面管理工作；

2) 制定本项目的各项管理与考核制度，检查督促各岗位人员认真履行职责，带领各岗位人员完成学生公寓各项物业服务工作；

3) 积极与学校有关部门进行沟通，认真落实公寓管理与服务的各项工作，听取工作中的意见与建议，并及时做出整改；

4) 制定并落实本项目员工日常工作培训及消防安全培训计划；

5) 创建公寓区文化，适时组织开展健康有益的公寓区文化娱乐活动；定期检查宿舍内务，组织评比优秀宿舍；对卫生、消防不合格的宿舍督促整改；

6) 学校组织大型活动时提供物业服务方面的服务；

7) 带领员工完成学校交办的临时性工作。

（2）保洁员岗位要求

1) 服从校方监管人员的监督与管理。

2) 严格遵守各项规章制度，工作时间不得擅自离岗，不得串岗与闲谈；不得捡拾废品和私自驮带校外。

3) 做好楼内、卫生间公共部位的卫生保洁工作。随时对卫生区进行打扫、拖洗，做到无垃圾、无污垢、无积水、无异味，发现设施损坏及时报修。每日对楼梯护栏、扶手及瓷砖部位进行维护擦洗。

4) 每周对楼道进行重点清洗（包括除垢）。对公共部分的门窗、玻璃（包含3米以下）及平台要擦洗、打扫干净，严格按照保洁标准去做，定期对下水井进行保洁处理。

5) 根据季节的变化，制定个性化消杀服务方案，规范、调整卫生消杀工作的作业频次；作业人员需持有《天津市病媒生物防制培训证书》，消杀作业需严格遵守《消杀服务规程》，并填写《消杀服务过程记录及质量检验表》。

6) 仪容端正、着装整齐，服从统一调度和工作安排。

7) 应严格按照项目保洁服务质量标准执行。

8) 应具备身体健康，心理健康、无传播疾病、无先天性或慢性各类疾病等。

9) 完成公寓办交办的其他工作。

（3）宿舍管理员要求

1) 负责对学生公寓提供24小时安全值班工作，熟悉所管楼宇的学生信息；

2) 配合完成学生公寓日常安全卫生检查、巡视。每周对本区域内安全消防设施进行巡查，并做好检查记录；

3) 负责住宿学生进、出管理工作：对来访人员提供接待、问询等服务，并按规定做好登记，防止可疑人员进入公寓；禁止异性进入公寓楼，特殊情况必须由公寓楼长陪同进入；

4) 对进出公寓携带大件物品或贵重物品者进行查询、登记；严禁携带宠物以及公寓配置以外的设施进入公寓；禁止学生携带易燃、易爆等危险品进入公寓；禁止自行车等交通工具进入公寓；

5) 住宿学生晚归的管理：按时关闭和开启楼宇大门，做好晚归学生的登记汇总及上报工作；无特殊原因不准学生出楼；楼道、各楼梯间、卫生间、大厅的灯进行适时关闭；

6) 学生公寓的夜间巡视工作：学生公寓内及公共区域的安全巡查工作，处理晚间各种突发情况；

7) 熟悉楼内各通道、电磁门、应急开关等位置，紧急情况下引导学生疏散。准确掌握本区域消防器材存放地点及使用方法，能够妥善处理突发的紧急情况；

8) 对突发事件应立即与学院保卫处、学生处值班室联系（电话26983710、26987950）；

9) 晚上22:00—23:00检查、点名，检查保洁员下班时间内的公共部位卫生；

10) 完成公寓办交办的其他工作。

（4）安全巡视人员要求

1) 服从校方监管人员的监督与管理，认真履行自己的岗位职责，保质保量的完成自己的工作任务。

2) 全部持保安员证上岗。

3) 公寓内公共区域的日常安全检查、巡视工作，每天巡视不少于3次，并认真做好记录，有异常情况及时报公寓管理中心等相关部门；

4) 定期对本区域安全消防设施进行检查，并做好检查记录；准确掌握本区域消防器材存放地点及使用方法，能够妥善处理突发的紧急情况；

5) 准确掌握本区域学生的住宿分布情况，按照学院、专业、年级等分类进行统计，做到准确无误；做好本区域毕业生离校、新生入学及平时学生住宿、退宿等相关工作；

6) 本区域公共设施的日常检查，发现故障及时报修，并配合相关人员的维修工作；

7) 24小时巡视安全及消防设施设备等安保工作，并做好巡更棒的日常巡视使用工作。

8) 熟悉本区域安全通道、电磁门的位置及开启方式，发生紧急情况时，及时疏散本区域人员；

9) 巡视工作中发现群体打架事件、盗窃事件、安全事件、火灾事件等等要及时合理果断处理，并做好事情处理记录和及时上报工作。

10) 完成公寓办交办的其他工作。

（5）设备维护员岗位要求

1) 服从校方监管人员的监督与管理，认真履行自己的岗位职责，保质保量的完成自己的工作任务。

2) 人员要求：需求男性、具备较强从事高校学生公寓维修工作应具备丰富维修、焊接经验，需要带证电工、水暖类、焊接类及床、门类、消防监控设施设备及零小维修等，讲究职业道德，注意文明施工，杜绝浪费现象，施工完成后做好现场清理工作，工作期间，不得饮酒，私自进入学生宿舍，应具备身体健康，心理健康、无传播疾病、无先天性或慢性各类疾病等。

3) 严格遵守各项规章制度，工作期间不得擅自离岗，做到及时报修及时解决（如及时解决不了应该及时和当事人说明情况并告知完成修复时间）。

4) 严格遵守财物管理制度，水、电工具爱惜使用，负保管责任；用坏了的工具，要以旧换新，上报物业公司及时更换确认后办理工具更新。

5) 在维修过程中，必须严格按照安全操作规程进行，努力做到“故障判断准确，维修快捷安全”，故障维修彻底，不留安全隐患。

6) 树立“服务第一”的思想，做到“主动、热情、耐心、周到”，随叫随到，不拖拉怠慢，维修工作结束后要对所维修的设备试运行，待正常运行后并与设备操作者交接清楚方可离开。

7) 在没有维修任务时，对用电设备做好维护保养工作，平时加强巡视检查，对在巡视检查中发现的问题及时处理，对一时无法处理的问题，及时汇报甲方及物业主管，另行安排时间处理。

8) 对于工作过程中，电气设备突发性故障而且严重威胁人身和设备安全或者严重影响工作的情形，必须无条件立即解决，情况危急的及时做应急处理，需要协调配合工作的及时汇报采购人，由采购人组织协调。

9) 必须严格遵守各项管理制度，遵守劳动纪律，正确穿戴防护用品。

10) 所有秩序维护员必须妥善保管好自己使用的维修工具和维修用备品配件，不准乱丢乱放。

11) 注意安全施工，确保供水、供电安全，严防水、电、网线私拉乱接。消除各种隐患,避免和防止发生人身和设备事故。

12) 完成上级部门对项目区域消防监控设施设备维修维护。

13) 完成公寓办交办的其他工作。

2、工作内容与标准要求

（1）保洁服务

1）工作内容：

负责学院宿舍楼道、楼梯、厕所洗漱间、晾衣间等公共区域保洁卫生。在寒暑假学生离校后，按照卫生标准做好宿舍楼卫生，保证放假宿舍楼封楼后的卫生洁净，并在暑期开学前完成迎新宿舍的拓荒保洁工作。

要求每天上午9:00之前保洁做完，全天保持楼内公共环境卫生及区域干净、整洁、无杂物、无小广告、无污染楼内无烟头，保持值班室卫生玻璃洁净；遇雨雪天宿舍门前做好防滑应急准备。

2）工作标准：

项目	标准
大厅、走廊、楼梯间及公共部位	a) 地面、台阶及其接缝无污渍、果皮纸屑、杂物、烟头，保持洁净。 b) 大门、窗（门框、玻璃）、窗台保持清洁，目视无尘土，污渍。软门帘洁净，目视无尘土、污渍。 c) 大厅洁净，目视无尘土、污渍、水印。 d) 墙面及踢脚线等地方无积尘、杂物、污渍、灰网，保持整洁。 e) 围栏、楼梯扶手无污渍、无灰尘，无水印。 f) 窗台保持干净，无尘土，杂物，烟头、污渍。 g) 金属制品、门、支架、垃圾箱、不锈钢栏杆等用指定的清洁剂清理卫生，达到无污渍。 h) 天花板、指示牌、灯罩等设施干净无尘、无灰网。 i) 灯具及开关洁净，目视无尘土、污渍。 j) 垃圾桶外观无污渍、无破损，垃圾桶内垃圾不得过半。 k) 楼道内消防栓干净整齐，目视无尘土、杂物、污渍。 l) 定期消毒，夏季每周进行1次消杀工作。
盥洗间、卫生间及晾衣间	a) 地面清洁无污垢、杂物、烟头、尘土、积水。 b) 洗手池内清洁，无污渍，无水锈、无尘土。台面干净无水迹，设施干净。 c) 盥洗池保证通畅，无积水、杂物，水龙头发现跑冒滴漏现象及时上报，保证师生正常使用。 d) 墙面、墙角、踢脚板清洁，目视无积尘、污渍、灰网。 e) 门窗及玻璃清洁，无积尘、污渍，灰网。 f) 窗台干净，目视无尘土、杂物、烟头、污渍、灰网。 g) 灯具及开关洁净，目视无尘土、污渍。 h) 垃圾桶外观洁净，目视无积尘、污洉，垃圾桶内垃圾不得超过2/3处。 i) 卫生间内无异味，空气保证流通。 j) 隔板、门保持清洁，无污渍、无灰尘、无涂鸦和污言秽语。每个纸篓外观清洁，目视无积尘，无污垢，纸篓内的垃圾不得过2/3处。 k) 门窗及玻璃洁净，目视无尘土，无污渍水迹，窗台保持干净，无尘土，杂物，烟头、污渍。 l) 墙面、便器、尿斗无积粪、黄垢，两侧、底部洁白干净。 m) 定期消毒与消杀、灭鼠、蚊蝇防治工作，垃圾日产日清。
门厅外檐	a) 地面及台阶整洁，目视无积尘、杂物、果皮纸屑、烟头、污垢。 b) 外檐玻璃干净，目视无杂物、污垢。 c) 灯具洁净，目视无尘土、污渍。 d) 楼外墙整洁，无广告，宣传品。 e) 公共地面每日清扫、擦洗1次，尘推1次，每周过水彻底清洗1次。 f) 各通道大门玻璃每周清洁1次，其他玻璃每月循环清洁1次，墙面、电扇、空调、灯具每学期1次，卫生间每天随时清理，垃圾桶、纸篓内垃圾量不得超出垃圾桶、纸篓的2/3，各通道门台阶、窗台、楼梯扶手及楼宇外每天清理1次。 g) 随季节变化确定清理次数。学生宿舍按学期进行保洁整修。

四、费用分割

1、 物业员工要求须身体健康，统一着装并佩戴标牌上岗，费用由中标单位承担。

2、 本项目日常保洁耗材由中标单位承担。

3、 本项目中维修工具费用由中标单位承担，维修更换的零配件由采购人提供。

4、 学校不提供物业服务人员免费食宿。

五、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

违规现象	处罚范围（次/月/人）	处罚金额（元/次/人）	最终处理
考勤类
迟到、早退（15分钟内）	每次	50	单月单项累计发生5次以上，扣除当月服务费5%.
漏岗	每次	100
除正常倒班外，连代替打卡	每次	100
形象类
不着工装	每次	100	单月单项累计发生5次以上，扣除当月服务费5%。
不着工牌	每次	100
工作状态类
打架、说脏话	每次每人	辞退	单月单项累计发生2次以上，辞退员工。扣除当月服务费5%。
漏巡、巡视不到位	一次	50
各项登记记录不全	发现一次	100
脱岗、做与工作无关事情	每次每人	200
在岗期未尽到岗位职责	一次	100
项目方交办日常工作不及时落实（落实不到位）	一次	200
未请假旷工	每次每人	辞退
损坏公物	每次	赔偿实价
项目方交办临时任务（完成不及时）	一次	200
涉及刑事（如自盗）	每次	赔偿+送交公安机关	辞退员工，扣除当月服务费20%。
处罚单	一次书面警告、二次整改通报、三次月服务费扣除	一次书面警告扣除1%、二次整改通报10%、三次月服务费扣除20%	扣除当月服务费20%
满意度调查	每月	85分以下	扣除当月服务费20%。

六、其他要求

1、 物业公司在服务过程中认真服务，严格遵守履行与双方签订的工作合同，学院定期对物业公司进行考核，考核与服务款项相挂钩。

2、 本项目实行包干制，需随叫随到、按本招标文件要求提供24小时全程服务。如因服务不到位发生问题，由中标单位全权负责，承担相应责任。

3、 中标单位要严格按照质量标准服务，服从校方的管理，工作人员不得与师生产生冲突。由于工作质量或其他方面问题造成师生投诉的，经调查情况属实，一次以上将给予适当处罚。

4、 针对暴雨、大雪、大风等恶劣天气的应急预案应在投标文件中体现。

5、 保洁员的年龄要符合要求，保洁人员配比应严格按照投标要求标准配备，在监督检查中发现人员配备不齐一次口头警告，二次发出警告通知，三次将在物业费中扣罚一定比例的物业费，同时马上配齐，情节严重视为违约，在考核中给予差评。

6、 中标单位聘请物业人员在服务之间发生人身安全意外事故均由中标单位承担，与采购人无关，同时，采购人不承担任何法律责任。

7、 服务过程中，如遇国家或天津市调整最低工资标准、社会保险标准、住房公积金标准，按新政策执行。

 

注：采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。