采购内容及要求

一、 招标项目基本情况

（1） 采购内容：牟山·滨湖新城物业管理服务项目

（2） 采购范围：牟山·滨湖新城由余姚市牟山镇人民政府开发建造，项目位于余姚市牟山镇牟山村，东至振中路，西至滨江路，南邻振兴路，北至振华路，共23幢。

（3）物业类型：商住

（4）招标内容：

项目名称	牟山·滨湖新城物业管理服务项目
服务期限	期限为一年（经采购人对成交人上一年度的考核续签，每次续签一年，最多可续签二次）
服务内容	滨湖新城物业管理服务
服务要求	详见采购内容及要求部分。

 

（5）、款项支付：

1、本项目物业管理服务费实际总预算为1920000元，费用由余姚市牟山镇人民政府（预算金额1414000元）及牟山滨湖新城房屋所有权业主（预算金额506000元）两个主体承担，其中：

（1）1414000元的预算金额由余姚市牟山镇人民政府出面采购（实际结算金额以中标金额为准），服务费实际由余姚市牟山镇人民政府、湖山村、牟山湖村、余姚市牟山湖休闲度假区管理委员会4方共同承担。湖山村、牟山湖村、余姚市牟山湖休闲度假区管理委员会3方应在规定的付款期限内把资金打到余姚市牟山镇人民政府专用账号中，由余姚市牟山镇人民政府统一与乙方结算。

（2）506000元的预算金额（实际结算金额以乙方按规定向业主收取的费用为准），由乙方自行向牟山滨湖新城房屋所有权业主收取，总预算金额不高于506000元（具体标准以滨湖新城综合管理服务站提供的数据为准）。向牟山滨湖新城房屋所有权业主收取的物业费用时：

①在规定的标准内收取；

②滞后收取或收取不足的风险由乙方自行承担。

③收取对象具体为：

a、未出售或转让的，向安置户户主收取；

b、已出售或转让的，向被出售或被转让的新户主收取；

c、出租的，向户主收取。

2、特别说明：如在续签合同时（即第二年、第三年），遇到甲方因服务费承担比例调整，乙方向甲方收取的费用与乙方向牟山滨湖新城房屋所有权业主收取的费用比例也作相应调整，但总金额与第一年的合同金额一致。

二、商务要求表

履约保证金的收取及退还	按合同总金额的5%计收，合同履行完成后按规定在15日历天内无息退还（扣除违约金）。
履约保证金形式	银行转帐支票或银行汇票
付款方式、时间及条件	1. 付款方式：按每6个月支付一次的方式支付，一共分2次支付。 ①合同签订之日起6个月后25日内支付合同价（由镇、村及管委会组成）的50%； ②合同履行完毕后25日内支付剩余的合同价（由镇、村及管委会组成）金额，即合同价的50%。

 

三、牟山滨湖新城概况：

总建筑面积	147519.52 M2		容积率			1.66
绿地率	≥26.24%	绿地面积			≥18931.3 M2
建筑密度	22.5%	建筑用地面积			16234.89 M2
机动车停车库	地上	30只			地下			482只
非机动车库	地上	51只			地下			524只
电梯	52台
户数	1024户
建筑面积	地上（119682.25平方米）	住宅（107878.69平方米）
				1-5#楼		3278.28 M2	3-9#楼		4051.72 M2
				1-6#楼		3759.66 M2	3-10#楼		4063.01 M2
				1-7#楼		3744.17 M2	4-4#楼		5921.09 M2
				2-4#楼		4206.12 M2	4-5#楼		5921.01 M2
				2-5#楼		4543.5 M2	1-12#楼		5797.21 M2
				3-5#楼		5024.34 M2	1-13#楼		5778.25 M2
				3-6#楼		7526.86 M2	1-14#楼		4837.96 M2
				3-7#楼		6062.62 M2	1-15#楼		4371.68 M2
				3-8#楼		6087.7 M2
				18幢		4003.35 M2	21幢		2548.82 M2
				19幢		4012.7 M2	22幢		6027.38 M2
				20幢		2552.98 M2	23幢		3758.25 M2
		商业				3359.95 M2
		变配电				773.64 M2
		电信、有线				49.91 M2
		消控				34.79 M2
		物业管理				413.77 M2
		物业经营				1311.68 M2
		社区用房				611.47 M2
		地上非机动车库				4319.93M2
		地上机动车库				932.21 M2
	地下	27837.27 M2

注：以上数据供参考，建议投标单位到本小区进行现场勘查，具体数据以实际为准。

四、小区建筑及公用设施

1、出入口：

住宅部分实行封闭式管理，主出入口共1个，位于振华路，次出入口有2个。

2、环卫设施：

在每栋楼楼梯间入口处设置果壳箱，由专人收集至垃圾收集站。

3、智能化系统：

可视对讲系统、背景音乐与紧急广播系统、周界防越系统、闭路电视监控系统、巡更管理系统。

4、文化休闲设施：

住宅之间布置休闲步行道，设小型休息平台，并有大片的绿地与草坪。配有座椅给小区居民一个可以歇息、观赏、游玩和交谈的环境场所。

5、结构：

高层住宅结构形式为现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构。

6、给排水：

（1）给水：从市政接入一条DN200给水管，并在小区内形成环状管网。

（2）排水：采用雨污分流制，室内污水经化粪池处理与废水一起排入市政污水管道。雨水自成系统就近排向室外，汇合后排入市政雨水管。

（3）供水系统：1-4层采用市政直接供水，5层及以上采用无负压生活泵供水装置加压供水。

7、电器设施

（1）电源登记：消防负荷、生活水泵、公共照明、电梯为二级负荷，其余为三级负荷。

（2）公共照明系统：声控（光控）自动照明系统，在公共楼道、地下室公共通道均为公共照明。

（3）楼层表箱采用电力电缆连通。系统采用断路器作短路、过载保护设施漏电保护装置。

（4）计量方式：住户计量为一户一表，商业用房再一层设相对集中表箱，一户一表计量。

（5）所有电力分表需单独开户，产权属于业主所有。

8、弱电系统

（1）电信、移动通信系统（固话及宽带）：在小区内设置—电信、移动设备机房，线路接入每户的弱电箱内，用户可根据通过相应的运营商开通所需的固话和宽带业务。

（2）有线电视系统：有线电视节目源取自城市有线电视网，系统总前端设于地下室的广电机房内，采用分配分支传输系统，出线接于每户的弱电箱内。

（3）公共广播系统：地下车库、室外道路设置公共广播系统，系统采用定压传输方式。系统扬声器在消防时均能强切作消防广播用。机房与消防中心合用。

（4）保安监控系统：住宅每单元设电子门锁系统一套，主机设于住宅入口处，每户设户内机一只，系统具有可扩展性，同时系统小区内联网。地下车库、主要出入口和小区内主干道设置监探系统摄像头，安保中心和消防中心合用，设置周界红外穿越报警系统和保安巡更系统。

9、消防系统

（1）室内消防系统：设有室内消火栓系统、喷淋系统及灭火器。

（2）室外消防系统：在室外给水管上布置室外消防栓。室外消防栓间距不大于120m。水压保证不小于0.1MPa。室外设消防接合器。

（3）火灾自动报警系统：消防控制室设在地下车库、电梯前室、高层住宅公共部位、办公区域等按规范设置消防自动报警及联动控制系统。

10、太阳能热水系统

住宅设置太阳能热水系统。

11、电梯及无障碍系统

沿街商铺底层室外台阶处设置无障碍坡道，高层住宅内均有电梯。

12、物业管理办公用房配置在18幢4#、5#、6#商铺内，面积 413.77 平方米；物业经营用房及增设经营用房配置在18号楼19号楼20号楼一层、二层商铺（振华路8号、振华路9号-振华路15号、振华路17号-22号），面积 1311.68 平方米。

五、物业管理服务要求（具体以考核标准为准）

1、综合管理服务

（1）管理处设置：小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话、电脑。

（2）管理人员要求：

1)管理处设主任1人，且具有3年以上物业管理工作经历，其他管理人员1名以上。

2）特种作业人员均应持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。

3）保安人员统一着保安服，其他员工佩戴上岗证。

（3）日常管理与服务：

1）签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。

2）建立物业服务、财务管理、档案管理制度，并按合同约定或有关规定公布物业服务费用收支情况。

3）制定房屋装修巡视制度，集中装修期间，要求做到每天巡视，其他期间每周巡视2次。

4）公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉原则上再5天内答复或报有关部门。

5）1种特约服务（有偿）：家政服务。

  1种便民服务（无偿）：代订报刊、杂志。

6）建立档案管理制度，各种基础资料、台账、图册健全。

7）8小时受理业主或使用人报修；急修1小时内到现场处理。

8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通不低于小区实际入住住户的30%。

9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。

10）每年组织1次社区活动。

2、公共区域清洁卫生服务

（1）人员配置：清洁卫生人员6人以上；

（2）公共部位和公共场所实行8小时保洁，且做到如下几点：

  1)楼内场面每3日清扫1次，每周拖洗1次。

  2）道路地面、绿地每日清扫2次。

  3）沿街人行道每日清扫2次。

  4）明沟每周清扫1次。

  5）屋顶每半年清扫1次，天台、内天井每月清扫1次。

  6）公共门、窗等玻璃每2个月擦拭1次。

  7）天花板每半年除尘1次。

（3）公共设施保洁：

  1）载人电梯保持整洁通风，楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次。

  2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等每半月擦抹1次。

  3）垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次。

  4）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（4）垃圾分类收集

  1）引导居民自行投放至小区规定的集中投放点并开展秩序维持；

  2）定点收集装潢垃圾，每周清运1次。

（5）其他：配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。

（6）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。

3、公共区域秩序维护服务

（1）人员要求

1）每班保安人员配置：主出入口2人；次出入口1人；监控室1人；带消防控制室的监控室需2人且持证；有兼职巡逻2个。

2）保安人员身体健康，工作认真负责，做好值班、巡逻、交接班记录。

3）对小区日常护卫事项作出正确反应，能正确使用消防器材。

4）上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。

（2）门岗要求

  1）主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放。

  2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

  3）对大型物件搬出实行记录。

  4）对外来人员进入进行登记。

  5）阻止小商小贩随意进入小区。

（3）巡逻岗要求

  1)人员和设施要求：每班2人以上，不定时在小区巡逻。

  2）白天巡逻次数不少于2次，夜间重点部位巡逻3次，并有巡逻记录。

  3）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

（4）技防设施和救助

  1）有电子防盗门。

  2）保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通。

（5）车辆管理

  1）人员和设施要求：每班2人。

  2）设置简易的交通标志。

  3）地面有停车点。

  4）收费管理的公共产权车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必须的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。

4、公共区域绿化日常养护服务

（1）人员和设施要求：绿化养护人员2人以上（可兼职）。

（2）草坪：每年普修2遍以上，每年清楚杂草2遍以上；及时灌排水，无明显缺水、枯黄；控制大面积病虫害发生。

（3）树木：乔、灌木每年适时修建2次，篱、球年修剪2遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理2次以上。年中耕除草不少于3遍。有针对性及时灭治，年喷药2次以上。每年普施基肥1遍。发生倒伏及时扶正加固。

5、公共配套设备日常保养维修服务

（1）人员和设施要求

  1）水电及其他维修工2人以上，工种人员配置合理。

  2）具有简单的体育活动器械、设施。

（2）公建配套设施用房：每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理。每2周1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按年度维修计划组织维修。

（3）小区消防及通风设施、设备：消防泵、增压送风、排烟设备每季启动1次，每年保养1次。消防栓每半年巡视1次，消防栓箱内各种配件完好。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。每年检测一次探测器，不合格的应当调换。每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次防水检查。消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。

（4）电梯：载人电梯保持24小时正常运行。按规定聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。

（5）公共照明：每周2次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及属物业企业管理的楼道灯（包括地下室照明设备）、街坊灯80%以上的亮灯率。

（6）排水管道：每季1次对小区排水管道进行清扫、疏通。

（7）围墙：每2个月1次巡查围墙，发现损坏立即修复。

（8）道路、场地等：每月1次巡视街坊路面、侧石、围墙、窖井、建设设备等，发现损坏，在2周内组织维修。井盖须及时修复。

（9）休闲椅、室外健身设施等：每月1次巡查，发现损坏立告示牌，在1月内组织维修。

（10）室外健身设施、儿童乐园等：每月1次巡查，发现损坏立告示牌，在1月内组织维修。

（11）安全标志：对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

6、人员配置表：

名称	人数	配置位置
行政人员	3人	管理处主任1人，其他管理人员2人
保安人员	13人	保安队长一人，门卫值班，外围巡逻，通道、地下室巡逻，监控室（消防室）
保洁人员	7人	公共部位保洁，公共场地保洁，公共设施保洁，生活垃圾清运
绿化人员	2人	公共绿地保洁、维修
工程人员	2人	工程维修、装修管理、水电管理
合计	27人