序号

名称

数量

单位

1

中共南京市委党校物业管理服务

1

项

序号

名称

功能、性能、配置要求

1

★实质性要求

服务包括：工程维修服务、会务服务、保洁服务（含垃圾分类）、安保服务、节能服务管理、锅炉维保巡检、燃气报警器检测巡检以及其它相关勤杂服务等。

（一）卫生保洁：       

1、外场及楼宇保洁服务：

（1）校区内进出口、道路、场地、地下排水管道、后山活动场所等公共区域的清洁保洁；

（2）地上停车场及二个地下车库的清洁保洁；

（3）教学楼、文体中心、办公楼（含校长室、值班室）、游泳馆、图文信息中心、校长室、员工宿舍楼内公共区域地面、墙面、顶面的清洁保洁；

（4）教学楼、办公楼内教室、会议室、研讨室、接待室、校长室、值班室的桌椅、地面、墙面、顶面清洁保洁；

2、保洁服务的具体内容：

（1）上述楼宇楼层会议室、电梯厅、电梯轿厢、卫生间、开水间，及其他辅助房等；

（2）校长休息室及值班室床上用品整理及更换；

（3）上述楼宇楼层楼梯、公共过道、安全楼道、扶手、楼顶、窗台、平台、空调风口、其他辅助设施及所有楼层的内玻璃； （4）上述楼宇楼层的办公会议座椅、电器（空调、饮水机、开水炉）、灯具及开关、电源盒、消防器材、公告栏、指示版、房间门牌、烟灰筒、地垫、洗手池、烘手机、纸盒、镜面、台面、水池、尿斗、厕位、垃圾桶（篓）；

（5）一次性保洁用品（注：洗手液、肥皂、卷纸，擦手纸等由校方提供）摆放到位，及时更换；

（6）所有设备机房的地面、墙面、顶面；

（7）供水卫生安全保障，定期消杀（对学校及办公大楼内的相关部位进行一次消毒杀菌）；

（8）校园内道路、停车场、绿地、沟、渠、池、井、照明设备；

（9）所有废弃物和垃圾的收集、分类，运送至校内垃圾集中地按类别分类摆放。须保持整个校区环境优美，卫生整洁；保持室内外各公共包干区清洁卫生、环境宜人；一些重点部位须专人负责，始终保持清洁状态。                       

3、楼宇地面大理石清洗：

包括行政楼、图文信息中心、教学楼、文体中心等区域地毯、地板、大理石地面等共计约3900平方米清洗养护。

4、实施垃圾分类：

（1）按照市委市政府相关政策和校院垃圾分类方案，具体实施校院垃圾分类工作；

（2）负责本项目内工作人员的相关知识培训；

（3）完善各类相关台账资料；

（4）负责校院垃圾场的管理，与垃圾清运公司做好对接、协调。 1、日常清洁质量标准：

（1）教室、会议室等室内活动场所（8：20前完成首次清洁）： 序号 清洁工作范围及标准

1 每日清扫地面垃圾，擦抹教室桌椅、茶几，吸烟区的烟灰缸每天清洁二次（特殊情况下及时清倒），沙发、茶几每天清洁二次，地面每天拖净一次，平时发现污渍、痰渍、垃圾及时处理。

2 室内所有垃圾篓的垃圾不能超过2/3，无虫、无异味，更换垃圾袋，运送指定地点堆放，每天一次，每周全面清洁一次，每月彻底清洗一次，保持无异味、无满溢。

3 用鸡毛扫弹去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁边、墙角、天花、风口蜘蛛网，每周一次，平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。

4 排气扇、通风百叶窗、照明设备等擦抹灰尘，每月一次。天花、风口、冷气口、烟感器、喷淋器、灯罩、喇叭出口每月清洁两次。平时发现日光灯不亮和损坏及时通知电工，更换修理，及时清除拆装时留下的手印和污迹。

5 每日清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。

6 各处皮、布沙发每天清洁一次，每周彻底清洁一次，皮质沙发每月上碧丽珠保养两次，保持无灰尘、无污渍。

7 室内隔墙玻璃每周彻底清洗一次，平时发现手印污渍及时擦净，保持无手印、无污迹、无灰尘，屏风每天及时清洁灰尘，每周大清洁一次。

8 室内玻璃门每天清洁保持无手印、无污迹，门、门框每天清洁一次。

9 室内窗户玻璃里面随时保洁，平时发现手印、污迹及时擦净。

10 花盆里面垃圾、烟头每天清理，植物叶子经常抹尘。

11 教室的地面，每天打扫、拖净两次，每周一次彻底拖洗，平时对地面痰迹、香口胶进行及时清除。保持地面无垃圾、无烟头、无污渍。拖洗地面后，及时抹净地脚线、墙角上的污迹、水迹。

12 每周对地脚线、抹尘一次，清理卫生死角一次。

13 木门每天擦抹二次，每两月上家俬腊蜡1次，不锈钢门每天擦抹两次，每半年上不锈钢护理剂1次，防火门、玻璃门每天擦抹两次。

14 教室室内的桌椅、窗帘、书橱、坐椅、展台、文件柜、讲台、电脑、键盘及教具设施每天擦抹1-2次，保持无尘、无杂物、无污渍、摆放整洁。中午晚间放学后及时关灯。

15 会议室每天打扫一次，使用前及使用后再各清扫一次，不常用会议室定期通风。

（2）室外公共场所、停车场车辆停放（7：30，13：30各一次）：

序号 清洁工作范围及标准

1 每天清扫道路、停车场、绿化地的地面二次，每小时巡视1次，发现脏物杂物及时处理。保持外围干净、整洁，路牙无积灰。

2 外广场地面、停车场地面每天清扫垃圾杂物，使教师、学员有一个整洁舒适环境，根据地面地砖脏的程度和季节变化进行冲洗。

3 根据地面情况用水冲刷。

4 对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物、垃圾，每天2次。

5 及时收集垃圾，将垃圾进行分类后放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净、无异味、无满溢。

6 抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱外围灯柱表面上的灰尘，及时处理污迹。

7 每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时防止孳生蚊蝇。每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。如发现堵塞，及时疏通。

8 外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。

9 协助保卫部搞好治安工作，如发现闲杂人员及时清理驱除，清除乱贴乱画。

10 水面每周清捞3次，每年彻底清洁2次。

11 对区内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天抹尘，各眼见手及之处保持无灰尘、无垃圾、无污渍。损坏果皮箱及时更换，扶正。

12 清洁中如发现客人车门或车窗、车灯没有关好，应及时通告车场值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管。

13 垃圾及时清运，不得扫入下水道和绿化带。

（3）洗手间：

序号 清洁工作范围及标准

1 拖洗所有洗手间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无水渍、无垃圾、无异味。首次在8:00前完成。

2 隔板、烘手机、纸盒每天擦抹一次，小便池、厕位、水池1小时清洁1次、每小时巡视1次、每天清洗1次。镜面、台面、洗手盆每天清洁4次，每小时巡视1次， 保持无污渍、水渍、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸、口香胶。

3 每周一次全面大清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍，洁具每周用消毒药剂消毒两次，整体卫生间全面消毒， 每月一次。卫生间、茶水间的地面每天拖地至少4次/日，冲洗1次/日。

4 垃圾桶清倒垃圾，更换垃圾袋，并运到指定地点堆放，每天多次，地面平时循环拖扫，保持干燥、洁净。

5 保持所有下水道畅通，发现有堵塞，及时处理。

（4）楼内公共区域，包括楼内的过道、消防通道等公共场所（首次清洁8：20前完成）：

序号 日常清洁工作标准

1 所有过道地面每天循环清扫，每周一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无水渍，并每天拖地二次，平时发现污渍、垃圾及时处理，保持光洁明亮。

2 擦净所有玻璃门、窗，发现手印、污渍及时清理干净。

3 擦净所有垃圾筒、烟灰缸，及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒身1/2处，电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。

4 每日清扫消防通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶每天扫一遍， 发现香口胶、痰渍等及时清除，每周清洗一次。

5 擦净所有3米以下大理石、木板、玻璃墙面，每天一次，3米以上墙面每月一次。

6 所有瓷砖地面每天拖洗二次，每周用清洁剂彻底清洗一次，保持地面光洁明亮。

7 所有通道出口指示灯牌、应急灯，每周清洁一次，保持无灰尘、无蛛网，明亮透洁。

8 擦净所有消防栓、消防器材，每天一次，每月全面清洁一次。

9 过道天花、墙角、墙面每周清扫一次，平时发现蛛网及时处理。

10 所有通道门窗，每天擦抹灰尘至少一次。

11 清除花盆内垃圾杂物，抹净灰尘，植物叶子经常抹尘，保持干净，按要求定期浇水。

12 及时开关灯，节约能耗。

（5）电梯清洁：

序号 日常清洁工作标准

1 电梯轿厢每日清扫不少于2次，循环保洁。

2 电梯内红胶毯每天清洗一次，循环保洁。

3 电梯内壁每天用不锈钢油擦净不少于1次，循环保洁，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。

4 电梯厅门每日擦拭不少于2次。

5 轿厢内玻璃镜面每日擦拭2次，循环保洁。

2、排水系统（排水沟、下水管道）的清理：

（1）每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；

（2）每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

（二）保安服务：  

1、保安服务项目：

（1）校区东、西大门进出口的治安、交通秩序管理服务；

（2）校园周界内的夜间巡逻，治安、交通、消防安全管理；

（3）校内主安防监控室、主消防监控室的监控值班；

（4）地上停车场及二个地下车库的车辆进出及停放管理；

（5）所管辖区域内各楼宇的夜间安防。

2、保安服务具体内容：

（1）门岗24小时值班管理，对外来人员及带出物品出门进行询问；对外来人员、物资出入实施严格的登记、验证制度，有严格的交接班制度和交接班记录；

（2）安全主监控室24小时值班管理，做好监控画面保留和监控值班记录；

（3）对楼内公共区域、地下车库、关键部位及学校内围墙、楼宇定时做好治安、消防与交通巡查，并做好巡查记录；

（4）负责停车场的管理，建立机动车通行证制度，引导车辆按标明车位停放，做好维持交通和车辆停放秩序的管理；

（5）对管辖区域内发生的治安警、火警及争吵斗殴等突发事件果断处理，及时报警和报告，并与相关部门配合处理突发事件，必要时与公安部门联系、沟通、协调；

（6）认真做好保安值班室的值班管理工作，保持值班室的整洁卫生；

（7）主消控室实行24小时消防监控值班制，做好监控监视值班记录；

（8）定期检查消防器材。每月检查1次消防设备，每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；检查安全通道是否通畅。督促消防维保单位工作，对需要换新的要及时提交书面报告；

（9）定期检查安全出口、疏散通道内的应急照明是否完好，发现问题及时报告。建立严格管理制度，控制闲杂人员进入校区；出门物品登记放行；晚间20点后校方车辆外出需要登记放行；校方正式教职工私驾车辆凭有效证件进出校区；遇突发事件按紧急预案处置；值班岗位有值班记录随时查阅；监控资料随时查看。

1、校区各岗位要求：

服务项目 序号 内容 服务标准 人员要求

1 人员配备 安全护卫人员以中青年为主，无前科，身体健康，平均身高1.70米以上(至少不低于1.68米),工作认真负责，并定期接受培训。

2 技能训练 安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。

3 技能水平 能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉校区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 4 服装仪容 上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。

5 器械配备 配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。

6 消防演练 安全护卫人员都是义务消防员，每年进行1~2次的消防演练

6 门岗 出入口值守 各出入口24小时有人值守，其中西大门出入口双人值勤，配形象站立岗，东大门单人值勤，各大门均有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

7 进出人员管理 外来人员进入校区，首先联系被访人员，取得同意后方可同意进入

8 车辆疏导 对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。对大件物品搬出进行登记。

9 巡逻岗 巡逻要求 安护人员按设定的路线分时间巡查，晚间巡逻，正规有序。重点部位（校区道路、地下停车场、楼内通道、各楼宇等）应设巡更点，有巡更记录。并对楼内通道夜间巡查每小时不少于一次，发现问题及时处理。

10 应急处理 接到火警、警情后，五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。在遇到异常情况或业主紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应救护助救助措施。

11 应急处理 监控中心接到报警信号，应立即通知安护人员五分钟到达现场进行处理，并及时联系110报警中心，解答询问。校区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每半年应组织不少于一次应急预案演习。 专项

12 车辆管理 露天车位 有人员24小时巡视和引导停车。按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

13 地下车库 每天对进入车库车辆要进行检查，引导正确停放；对车库设施进行日常维护，设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

2、秩序维护工作标准：

（1）交接班工作标准： 项目 工作标准 接班前集合 所有接班人员应于接班前15 分钟到达指定地点集合。整理着装，当值班长按有关规定检查员工着装。当值班长集合队伍，点名并统计、做好记录。主管下达工作指令，交代有关工作注意事项。集合过程应在10分钟内完成。 接班 所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。交接班人员相互敬礼并问好。接班人员清点检查岗位上所有公物，如：监控设施对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺遗应立即向班组长提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。检查区域内有无异常情况，在上一班当值保安人员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录。交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。 交班 各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作。认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据。在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。将未完成的工作如实向接班人员交代清楚。代理另接班人员系统的检查责任区域内的工作情况。互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。 交班后集合当值班长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。各区域的班、组长对区域值班情况进行讲评工作。当值班长讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。解散队伍。 应急处理 当值队员5分钟之内赶到现场，现

场负责人8分钟之内赶到现场。

（2）交通管理工作标准： 序号 工作标准

1 对未获授权的车辆，严禁进入园区内部范围。

2 监督所有车辆停放在指定位置（含自行车、电动车等）。

3 监督进入辖区的车辆不超过20km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。

4 巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。

（3）秩序维护巡逻工作标准： 序号 工作标准

1 巡逻员要在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡逻工作任务。

2 检查治安、防盗、防火、水浸等情况发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。

3 巡查各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4 巡逻的基本任务：预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为。

5 预防和制止违反消防管理的行为，包括： 在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的； 故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的； 指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的； 违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的； 埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用，不加改正的。

（三）工程服务要求：

确保全校楼宇（包括酒店管理区域）及院内工程设施、设备的正常使用、运行、监护，协调维保工作，维保期内的需要立即报设备厂家或维保单位，并对维修处理过程进行跟踪、监督。负责零修及随工监理。具体内容：                   

1、各类设施、设备包含但不限于：各类建筑设施、空调系统、电梯、消防、监控、会议室设备、供电、照明、电器、供水、排水及水泵、阀等日常使用与管理；

2、建立相关管理制度，如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备定期巡检、维护保养、运行记录、维修档案等；制定相关应急预案。

定期对公用设施设备进行全面检查，开展隐患巡查排查和治理，确保公用设施设备运行良好。发现问题及时向党校报告，安排专项修理，建立报修、维修和回访记录。

承担校区建筑物及公共设施、设备（路灯、供水等）的日常零星维修工作，材料由党校购买，零修合格率100%。维修内容包含但不限于下述内容：物业公司主要必修项目：室内及公共部位的照明灯具（日光灯、节能灯、灯头、灯罩）、镇流器、启辉器、开关、普通漏保、插座的修理和更换；水龙头、冲水阀的维修和更换；室内下水道、便池的小型疏通；各类门窗及附属物（锁、门把手、门吸、闭门器、防盗扣、窗帘配件、限位器等）的修理和更换；家具配件（铰链、搭扣、

拉手、锁扣）的修理和更换；毛巾架、镜子、晾衣架的修理和更换；费用在10万元之内（含材料费）的常见维修工程。如设施设备已由其他维保单位负责维修更换，物业可不用承担，所有维修材料费均由采购人支付。

中共南京市委党校项目物业公司需承担的维修项目清单（包含但不限于如下清单：普通电气开关 普通插座 防水插座 照明灯管 普通漏保 窗帘配件 门吸 淋喷头闭门器 防盗门门锁及配件 盥洗室吸顶灯 冷、热水阀 防盗扣 门厅灯 盥洗室镜前灯 三角阀 门把手 楼梯灯 房间日光灯 门锁 阳台晒衣架 衣柜锁 阳台吸顶灯水龙头及配件 地下室门锁 抽屉锁 公共区域控电箱盖板 蹲坑水箱及配件 梳洗镜塑料开孔管 面池下水 水箱盖 毛巾架 杯架 宿舍内控电箱盖板 塑料开孔管 厕所不锈钢架 寝室内下水道、便池的小型疏通 家具配件（铰链、搭扣、拉手、锁扣） 地漏盖 地下室灯 通水软管 下水软管 水箱把手 球形锁 过道灯 镇流器全部水箱橡皮塞 冲水阀 拖把池 马桶水箱单件 墙纸 墙壁油漆 地板、地砖 桌椅等等各类栏杆、围墙 路灯。

负责设备日常维护保养工作的具体实施（在保质期内或需要维保商提供专业维护保养的除外），按照维保要求制定设备维保计划，并按时维护保养设备（包括加油、测试、疏通、清洗、更换易耗件等）；特种设备由专业性维保单位进行维修养护，物业服务机构做好监督并进行日常管理。负责协调各维保单位对相关设备进行定期保养与维护、检测与年检等工作，督促专业维保单位按时、保质保量地开展维保工作；遇工程设施维修负责随工监理，保证工程质量达标。

遇有故障及时报修，协调专业维保人员或相关设备厂家及时到场维修，一般故障及时处理，重大设备故障及时向校方书面反映，并采取应急措施。 元旦、春节、五一、国庆等重大节假日前，组织系统巡检1次，记录齐全、完整。            

3、建立正常供水管理制度。中标供应商承担每半年至少对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求，消毒需委托有资质的单位，并出具检测报告。 每日巡检1次供水设施，设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；水泵房、水箱间，每日巡视1次，每年养护1次水泵。 每季度对排水管道进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查，要有应急措施，加强值班巡视各排水水泵，保证排水系统的正常运转。                                                             

4、建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗。                   

5、建立24小时运行值班监控制度，一般故障半小时内修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系，向党校报告；发现应急照明故障，30分钟内到达并组织维修。 对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测，负责各管井内配电箱的维修、保养，电器元件的更换，各管井管理，负责维护各类线路维护管理，排查电气火灾隐患。公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好，负责应急灯及系统巡视、维护， 每二个月做放电试验，并做好相关记录，确保用电安全；照明设备每周巡视1次， 一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复；每季度对所有开水炉、热水器进行一

次除垢、保养，并做好相关记录；每年对所有排风扇进行一次保养、维护，并做好相关记录。

6、做好节电、节水、节气等节能管理工作。 按照宁委办发〔2016〕7号文第三章第二十二条规定“节能管理纳入政府物业服务采购要求和物业日常管理绩效考核体系”，做好以下工作：

（1）配合校方完成能源资源节约管理目标。

（2）建立健全节电、节水、节气等节能工作制度。

（3）合理配置人员，明确岗位职责，严格落实责任。

（4）加强巡查检查，每日不少于两一次检查电、水、燃气使用情况，杜绝“长明灯、长流水”。

（5）做好能源资源消耗台账登记。其中，电耗登记每日一次，水、燃气登记每半月至少一次。

（6）校方交办的其他工作。           

7、工程设备具体要求值班的岗位如下：

（1）一个高压配电所值班及三个低压配电所的定期巡视记录；

（2）燃油燃气锅炉值班与记录；

（3）空调系统值班与记录；

（4）夜间水电值班服务；

（5）大楼消防控制室值班与记录；

（6）电梯巡检；

设备管养服务标准：                                                     

1、协助做好供水、供电、供气等设施设备正常运转的保障工作、消防系统等完好率为100%。                                                             

2、设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常。                                                             

3、协助党校做好供水、供电、消防、监控等设备运行，实行24小时报修值班制度，急修能及时到达现场。   

4、供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水、供电系统的正常运行。 

5、消防系统设备完好无损，可以随时启动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系统万无一失。               

6、路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率100%，并按规定时间定时开关。   

7、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。                                                                

8、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

9、道路通畅，路面平坦，道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。

10、各设备房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施.

11、加强楼群和教学设备管理。注意节约水电，发现水电故障及时报修，无“长明灯”、“长流水”；加强教学设备、大小报告厅及多功能厅电器、音响、灯光设施的管理，经常检查养护，有解决不了的问题及时通知校方，保持其完好。

维修服务工作标准：                                                     

1、提供24小时维修接报服务，报修接报后15分钟到场，对一般性急需解决的故障在紧急情况下能应急调整或修复；水、电等零星维修当场解决（问题不过夜）； 门窗家具等零星维修解决问题不超过24小时；土建等零星维修解决问题不超过一周。完成后并做好维修记录（维修工和使用人员签字）。人为损坏的有偿维修账目清楚。规定零修、急修范围内的项目保证一次维修合格率在98%以上，及时率98%以上。做好维修回访工作，一个月内的回访率达到98%（双方签字确认）。房屋等固定资产破损（如天花板和墙壁漏水、地下水管破裂等）时，应以书面形式及时向学校有关部门（或招标人指定的维修承包单位）报修（情况紧急时电话先报告）。

2、各类设施、设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98%以上。

配电房工作标准：                                            

1、负责配电房的日常保障和运行管理。配电房均实行24小时值班。

2、负责配电房的运行记录以及资料、图纸的整理、归档、保存工作。

3、配电房管理要求：所有配电房值班人员必须持证上岗，建立健全管理制度，严格操作规程，明确正常的供电、停电、限电审批权限，确保无重大管理责任事故。                                          

4、保证配电房设备、可靠、高效率的安全运行。

（四）办公楼、教学楼、静心阁教室管理及会务服务基本要求多媒体服务内容：

（1）教学楼日常设备开关机；

（2）协助信息化维保单位做好设备的管理工作，确保设备无人为损坏；

（3）做好设备防尘防潮工作，保持良好的运行状态；

（4）如遇故障无法自行处理，及时通知信息化维保单位进行维修； 客服服务内容：

1、完成办公楼、教学楼办班、办会保障工作；

2、配合教学提供必要的服务；

3、学校重大活动配合服务。服务标准：

1、教室管理：

（1）按照党校的课表安排、调课通知、考试安排等教室使用计划，准时开关教室门；

（2）在不影响正常教学安排下，对于学校举办讲座等活动给予积极配合，合理安排；

（3）在上课前为互动教室配齐笔、纸；

（4）对教师在课堂教学过程中教学设备出现问题提供技术支持。 2、办公楼、教学楼会务服务：

为办公楼、教学楼、静心阁内承办各类会议做好会场布置、清洁、会议设备调试、茶水服务及交通疏导、现场秩序维护等工作。

（五）文体中心管理要求服务内容：

（1）保证文体中心正常开放；

（2）按照《文体中心管理规定》对进出人员登记，杜绝违规人员进入；

（3）做好卫生保洁工作；

（4）办理文体器材使用手续、做好登记统计。

（5）做好文体中心运动器材的日常维护保养工作。

（6）确保进入文体中心人员的人身安全。

服务标准：                            

1、按照党校办班办会需求按时开关门；

2、保持室内及各设施设备整洁、完好；

3、管理好文体中心器材，办理使用登记手续；

4、协助完成各类体育比赛项目，提供茶水保障；

5、完成团体训练教学等服务保障工作。

（六）游泳馆管理要求服务内容：

（1）保证游泳馆正常开馆；

（2）按照《游泳馆管理规定》对进馆人员登记，杜绝违规人员进入；

（3）做好卫生保洁工作；

（4）做好泳池投药、消毒工作，保证水质符合游泳场所卫生标准；

（5）做好游泳馆设施、设备的维护保养工作；

（6）确保进馆人员人身安全。

服务标准：

1、按照《特种场所经营管理规定》配齐救生员，并持上岗许可证；

2、救生员在开馆期间必须在岗在位，不得擅自离岗，以确保进馆人员的安全；

3、适时组织人员清理馆内卫生，保持馆内整洁；

4、按规定做好泳池投药、消毒工作，保证水质符合游泳场所卫生标准；

5、定期做好游泳馆设施、设备的维护保养工作；

6、协助完成校工会及主体班组织的游泳比赛，提供茶水保障。

注：以上要求提供承诺书，上传至交易系统。

2

非实质性要求

3

参考图片

暂无内容

序号

名称

采购要求

1

培训计划

投标人根据项目要求，提供对本项目物业服务内容培训的具体计划

2

工具与装备配置方案

投标人提供拟投入本项目工具与装备的品牌信用度、产品性能、质量服务等相关说明或材料，上传至交易系统。

3

项目理解及重难点分析

根据项目情况，投标人提供项目理解和重难点分析，上传至交易系统。

4

服务成本测算

根据项目情况，投标人提供本项目的服务运行成本和费用（包括各项税、费）测算方案，上传至交易系统。

5

主管能力

1、投标人拟投入本项目的维修主管：

（1）取得中级（含）以上职称、技师资格证书或工程师证书（证书上传至交易系统）；

（2）具有物业服务项目维修主管工作经验（需提供服务单位出具的盖章证明材料，上传至交易系统）。             

2、投标人拟投入本项目的安保主管：

（1）具有保安证书或消防专业证书（证书上传至交易系统）；

（2）具有物业服务项目安保主管工作经验（需提供服务单位出具的盖章证明材料，上传至交易系统）。 

3、投标人拟投入本项目的保洁主管具有物业服务项目保洁主管工作经验（需提供服务单位出具的盖章证明材料，上传至交易系统）。

注：需提供投标人为上述人员缴纳的2020年8-10月的社保证明材料，上传至交易系统。

6

应急预案

投标人根据项目要求，提供突发事件应急处理预案，上传至交易系统。

7

考核方案

投标人根据项目要求，提供考核方案（包含标准、措施、奖罚 淘汰机制、上岗仪表、行为等），上传至交易系统。

8

总体要求(完全响应)

1.物业管理服务期限：

本项目服务期限为一年。当年合同期满后，采购人有权根据供应商的履约情况决定是否与中标供应商签订后续服务合同或另行采购，续签后总合同期限不超过三年。

2.物业管理目标

2.1投标人根据标的范围和内容，逐条分别确定拟达到的服务质量、目标及服务响应时间，具体内容和量化指标由投标人按项目自行编制。

2.2具体分项指标：

2.2.1各项物品、环境以及服务体现绿色环保要求；

2.2.2设备完好、整洁、无污损，完好率、合格率均达到98%以上；垃圾日产日清，清运及时率100%；      

2.2.3有效投诉办结率99%以上；

2.2.4所有人员必须遵守国家的法律、法规及招标人的各项规章制度，服从党校的工作安排；爱岗敬业、工作效率高，相貌端正、着装统一，身材适中、身体健康（无传染性疾病）；具有良好素养和上岗资质，政治清白，无不良记录及嗜好； 能及时反馈处理客户的投诉和意见。                                   

2.2.5服务及时、到位，以人为本，凸显人性化服务，服务态度好；待人礼貌、处事和蔼。

2.2.6项目经理管理经验丰富，队伍年轻有青春活力，亲和力；

2.2.7安全保障稳妥、及时、有力，无重大事故发生。

3.投标人应在投标文件中提供以下服务管理工作设计：

3 总体要求(完全响应)

3.1服务管理工作目标定位实施方案；

3.2各项目岗位职责制度与考核方法；

3.3工作秩序；

3.4进退场交接方案；

3.5应急措施；

3.6其它。

4.投标人应在投标文件中提供以下服务保障和自罚承诺

4.1投标人应对照招标文件要求，说明所提供已对中共南京市委党校的需求做出了实质性的响应，或申明与需求的偏差和例外。

4.2投标人可以在投标文件中提出不同的服务标准和保障承诺，使评标委员会相信替代服务相同于或优于原需求，特别对于具体参数要求的指标，投标人必须提供具体参数值。

4.3投标人在失约、失职情况下的自律措施、经济受罚承诺。

5.其他要求：中标人不得开展经营性活动。

6.服务保障承诺

6.1投标人可以在投标文件中提出不同的服务标准和保障承诺，使评标委员会相信替代服务相同于或优于原需求，特别对于具体参数要求的指标，投标人必须提供具体参数值。

6.2投标人能承诺物业人员安全责任，包括人身伤害、火灾、物品失窃等，违约承担相应责任。 

6.3所有在党校被物业聘用的工作人员，其司职的岗位必须相对固定，不得随意转岗、流动、如果变化，物业负责人需提前跟校方相关部门沟通，说明缘由后方可调换。如果发现物业服务人员缺岗，应提前向各自部门汇报，并根据缺岗人数， 扣除相应劳务费用。若发现物业在校方不知情的情况下随意调岗、轮转、变更各岗位（工作地点）的人员，以及校方在检查过程中发现物业服务人员有缺岗、脱岗现象，每检查发现一人/次，处罚一千元/人次。每月服务人员中岗位变动人员不得超过5人/次。每超过1人，处罚三百元/人次。缺少人员处罚：运送、保洁每少一人扣物业费5500元/月；工程每少一人扣5500元/月。                   

6.4物业服务人员在校方的服务工作中，由后勤服务中心负责服务质量考核，考核

办法见附件。                                                         

6.5所有物业服务人员，必须严格执行招投标文件中的各项要求，凡发现物业人员自身条件不符合招标文件中规定的要求时，将扣除相应的劳务费用，并对物业公司进行一千元/人次的处罚。   

6.6投标人承诺为招标人购买第三方责任险（意外伤害险等）。

6.7承诺中标后向采购人提供本项目高压电工、低压电工、空调、弱电、特种设备安全管理员等各项岗位专业人员必须提供的上岗证书。

7.有关说明

7.1投标人必须对本次招标的全部内容进行实质性响应；否则，招标人不予接受。

7.2投标人在投标文件中应提供以下技术资料

7.2.1详细物业管理工作设计（服务管理工作目标定位及实施方案；各项目岗位职责制度；工作程序；进退场交接方案；应急措施等）；   

7.2.2服务管理工作标准（按项目编制）；

7.2.3服务保障承诺；

7.2.4拟配置各岗位人员具体情况（含合理用工数）；

7.2.5项目管理机构及工作职能组织运行图；

7.2.6项目负责人的管理职责及简历（投标人针对此项目拟派出的项目负责人必须到现场进行方案答辩，项目负责人一经确定，未经使用人同意，不得更换）；

7.2.7内部管理的职责分工制度和考核办法目录等（格式自拟）；

7.2.8按招标要求购置的保洁设备清单（格式自拟）；

7.2.9投标人认为需要提供的其他技术文件、或其他商务及资格证明文件；

7.3 投标人须在投标文件中承诺，服务人员具备国家规定的相关资质要求，中标后向采购人提供针对此服务项目的有效的用工人员身份证、劳动用工证、健康证及卫生体检证明等（投标人负责相关费用），若需更换项目负责人或其他用工人员，需经采购人许可；   

7.4.1投标报价除应包括物业管理服务人员的年度工资预算（员工工资、工作时间不得低于南京市对于最低工资标准、每月最高工作时间的相关规定，所有工作人员必须交纳包括养老、工伤、失业、生育、医疗等在内的社会保险。）物业管理的劳动用具、清洁用品、办公费、固定资产折旧费、法定税费及公众责任保险费和合理利润外，还应包括管理、劳务、服装、培训、保修、通讯、安全保卫、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。在投标报价书中应详细列出各分项明细报价 。                                                              

7.4.2投标人报价时应充分考虑所有可能影响到报价的价格因素，一旦投标结束最终成交，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是投标人的报价让利行为，损失自负。   

7.4.3用于物业服务的用品由投标人按招标要求自行购置，并包含在投标总价中。

7.5本招标文件中描述的工作是党校物业服务项目，总价包定首年一律不予调整， 如后续继续签订服务合同，则根据合同的约定内容和国家政策法规定要求外执行.

合同执行期内，除新增服务范围外，附件中的“物业服务人员配置数量”表中的人员数量不予调增；如遇采购人根据实际情况需要增加或减少岗位的，中标供应商应无条件配合采购人减少相应岗位。

9

奖励与处罚(完全响应)

中标供应商需从合同款中拿出10万元作为员工绩效考核专项基金，用于激励管理团队和一线员工的工作积极性。每季度评选的优秀员工、优秀管理者及年终评选的先进部门，按照《物业管理责任制考核的暂行办法（试行）》、《物业管理公司评优规定（试行）》予以绩效考核奖励，从10万元绩效考核奖励费用中列支，由党校监管部门进行审批后发放。具体考核办法见附件。

10

项目经理能力

投标人拟投入本项目的项目经理：

（1）具有公安部消防局建（构）筑物消防员证书、保安员证书、质检局特种设备管理员证书（证书上传至交易系统）；

（2）具有物业服务项目经理工作经验（需提供服务单位出具的盖章证明材料，上传至交易系统）。

注：需提供投标人为项目经理缴纳的2020年8-10月的社保证明材料，上传至交易系统。

11

总体服务方案

投标人提供总体服务方案（本项目的组织构架，各部门工作制度、实施流程、实施计划的制定和人员安排情况等），上传至交易系统。

12

进场交接方案

根据项目要求，投标人提供进场交接过渡方案，上传至交易系统。

13

其他相关要求(完全响应)

（1）为保障党校教职员工和学员使用的日常工具、设备、器材、易耗品等费用不计在投标范围，由校方提供。

（2）为不影响物业保障质量,在党校所从事的物业保障人员原则上不得兼职，主管、部长及以上人员不得兼职。如需要招聘兼职人员,在不影响保障的情况下,需征得党校分管校领导同意,但兼职比例不得超20%,如超20%按违约论处。

（3）中标供应商更换投标文件中指定的项目经理（本项目负责人）和骨干管理员须征得党校的书面同意。中标供应商管理人员因故请假，须告知甲方请假事由及时间，如请假超过1天（不含1天），中标供应商须安排人员代班。

中标供应商排班应考虑到周末、节假日，周末及节假日期间物业公司必须至少有1 名项目经理或部长在岗，处理应急突发事件，公司保洁员及维修工周末需安排部分人员在岗，平时予以调休。

中标供应商选聘的各类管理和服务人员登记汇总表（姓名、性别、文化程度、家庭住址、联系电话、身份证号码、聘用起止日期）及有关证明材料复印件（盖中标供应商公章）每学期初要报采购人审核与备案。

（4）中标供应商的服务接受采购人的考核。考核内容、标准见附件。

（5）接受党校的监督、检查和考核，对党校提出的问题要及时进行整改，并根据党校工作的要求及时有效地调整其工作内容，对保障不力的人和事按照规章制度有权进行处罚，表现突出的按照党校监管部门相关规定予以奖励。

（6）中标供应商必须严格执行南京市政府用工工资标准的有关规定，并承担其雇员的劳动报酬、福利待遇、按劳动法交纳社会保险、劳动保护、工伤抚恤等用人费用，在工资福利等方面，每年要有增长机制。对员工要承担未正确执行劳动用

工规定所产生的法律责任。维护和保障员工的合法权益。

（7）中标供应商应按工作需要制定切实可行的内部管理规章制度，加强工作人员的业务培训和管理，并搞好物业管理处的建设（如有关工作制度、职责、工作人员照片上墙等），建立好相关的工作台账，工程、安保、保洁及设施、设备资料档案齐全，管理完善，运行记录、值班记录完整、填写规范、交接手续齐备，检索方便。

（8）中标供应商能承诺安全责任，包括人身伤害、火灾、物品失窃等，违约承担相应责任。

（9）中标供应商不得利用新校区房产、物业、水电等资源从事经营活动，不能改变其使用性质。

（10）如果发生因物业管理单位工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤害，均由中标供应商承担相关经济和法律责任。

（11）中标供应商所用全体工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、各项保险、劳保用品、内部管理、各类纠纷等各项事宜及所涉及经费均由供应商自行负责，党校概不负责。

（12）中标供应商要正确使用党校提供的用于物业管理服务的各类设施、设备、器材等，自行组织培训，专人管理、操作，自行负责使用过程中的维修、保养、易损零配件更换等，在使用过程中发生各类安全事故由中标供应商自负。中标供应商也可不使用党校原有设施、设备、器材，自行解决。合同期满后，应完好交还。

14

特殊工种人员要求(完全响应)

投标人拟派驻本项目的特殊工种人员（主要是维修工程部的水、电工、木工、空调工、瓦工、油漆工、救生员等）应执有与其工作岗位相符的证书，如电工、空调工、压力容器证、救生员证等，投标人在签订合同时须提供完整的工种人员名

单和执有证书情况。如未能提供，造成合同不能按时签订，将按违约处理。

15

人员配置要求(完全响应)

项目负责人人数:1要求:思想觉悟高，具有物业管理实践经验。  保洁服务人员人数:21要求:包含1名保洁主管，从事保洁工作。  客服人员人数:9要求:从事客服、会议服务，有相关从业经验的。

保安服务人员人数:26要求:包含1名安保主管。从事两个进出口大门安全值守、中控室值守，有相关从业经验。

工程维修人员人数:30要求:包含1名维修主管。需要专业证书的岗位必须持证上岗（如值班电工、维修电工、锅炉工、空调工等），能够较快熟悉本校区的工程情况以及维保单位情况，独立运作设备和解决运行中常见故障。

游泳馆救生员人数:2要求:身体健康，有相关从业经验。

游泳馆管理员人数:1要求:具备中高端泳池救生工作经验，熟悉水域设施设备及水质处理技术，掌握救生及突发事件应变技能。

序号

岗位名称

人数

人员要求

1

项目负责人

1

思想觉悟高，具有物业管理实践经验。

2

保洁服务人员

21

包含1名保洁主管，从事保洁工作。

3

客服人员

9

从事客服、会议服务，有相关从业经验的。

4

保安服务人员

26

包含1名安保主管。从事两个进出口大门安全值守、中控室值守，有相关从业经验。

5

工程维修人员

30

包含1名维修主管。需要专业证书的岗位必须持证上岗（如值班电工、维修电工、锅炉工、空调工等），能够较快熟悉本校区的工程情况以及维保单位情况，独立运作设备和解决运行中常见故障。

6

游泳馆救生员

2

身体健康，有相关从业经验。

7

游泳馆管理员

1

具备中高端泳池救生工作经验，熟悉水域设施设备及水质处理技术，掌握救生及突发事件应变技能。