招标项目技术、商务及其他要求

一、项目情况简介

长宁县党性教育基地，该基地位于宜宾市长宁县，项目用地面积为：10201.44平方米；建筑基层面积：2954.34平方米；地上建筑面积：8564.77平方米，地下建筑面积：163.08平方米。总建筑面积：8727.85平方米；基地建筑面积：7788.01平方米，含基地楼面积：4702.80平方米；综合楼及地下室建筑面积3085.21平方米；谈话楼2栋总建筑面积：939.84平方米（单栋面积：469.92平方米）。项目为地上4层，建筑高度（室外至建筑屋面最高点）18.90米，为框架结构，地面停车位：80个。基地是集参观教育、会议办公、办案留置、餐饮住宿等各项功能于一体的综合性服务机构。

 

二、服务内容及相关要求

一、物业服务岗位设置及要求

序号	岗位设置	人数	任职要求	岗位任职要求
1	项目经理	1	年龄45岁以下，具有大专及其以上学历，具有县级及以上党政机关或县级及以上企事业单位物业服务的工作经验。	负责基地物业项目统筹管理工作。
2	会务主管	1	女性，年龄35岁以下，大专及其以上学历，具有会务管理相关工作经验。	负责会议、前台接待的统筹管理工作。
3	会务接待	2	女性，年龄35岁以下，形象气质佳，具有从事会务管理工作经验。	负责各类会议服务保障及展厅讲解工作。
4	前台	3	女性，年龄35岁以下，形象气质佳，具有从事前台工作经验。	负责客服中心前台的接待服务工作、各类会议的服务保障工作。
5	秩序主管	1	男性，年龄25岁以上45岁以下，形象气质佳，具有从事安全管理等相关工作经验（退伍军人优先）。	负责各类秩序安全、消防管理的统筹工作。
6	秩序队员	9	男性，年龄25岁以上45岁以下，具有从事相关工作经验（退伍军人优先）	负责本项目的大门岗、监控岗、巡逻岗的岗位执行工作。
7	综合维修工	2	年龄50岁以下，持电工操作证，对大型设备设施的运行、管理、维护有一定的基础。具有良好的职业素质，能随叫随到。	负责具体执行各类设施设备的维修、养护工作。
8	保洁员（兼客房服务员）	7	女性，年龄50岁以下，身体健康，具有环境维护相关工作经验。	负责环境保洁、客房卫生的清扫工作。
9	厨师长	1	年龄50岁以下，有丰富的后厨管理经验，熟悉川菜的各类菜品的制作，并能指导厨师进行操作。	负责食堂各类供餐管理工作，库房物资管理及卫生安全，并进行统筹安排。
10	厨师	1	年龄50岁以下，有丰富的烹饪技术，熟悉川菜的基本做法。	负责各类菜肴的制作，并预先填报每周自助餐菜谱，管理厨房各岗位人员的日常工作及培训工作。
11	对象餐 服务师	1	年龄50岁以下，有丰富的烹饪技术，责任心强。	负责对象餐的制作、留样及管理工作。
12	墩子	1	年龄45岁以下，有丰富的墩子岗位的操作经验，责任心强。	负责每日菜品的分类切工，完成厨师长交办的其他工作。
13	洗碗工	2	年龄在45岁以下，身体健康，能吃苦耐劳。	负责对各类餐具的清洗、消毒，协助墩子进行菜品的清洗及初加工。
14	服务员	1	年龄在40岁以下，身体健康，能吃苦耐劳。	负责桌餐服务及每日自助餐刷卡确认工作，并协助进行专案组的用餐账务清算工作。
人员合计		33人

二、物业服务内容及要求

（一）服务范围：主要包括前台接待服务，会议接待服务，安防服务，房屋建筑本体、共用部分的日常维护、管理服务，卫生保洁服务，环境绿化养护服务，厨房管理服务及采购人临时交办的其他物业管理范畴的服务。

（二）秩序维护

1、对长宁县党性教育基地进出人员进行管理；

2、对进出车辆进行规范管理；

3、对基地进行日常安全维护管理

（三）卫生保洁

1、相关办公室、会议室等区域的卫生保洁，垃圾清运至垃圾库。

2、办公楼过道、公共卫生间、公共区域的卫生保洁。

3、设施设备的管理工作。

4、其他临时性的卫生保洁。

（四）会务接待服务（会议接待/办公区接待）

1、协助会议主办部门进行会场布置及会议前期准备工作。

2、会前会后的清洁整理工作。

3、会议室设施设备清洁卫生及调试工作。

4、会议进行时斟茶倒水及临时会务需求工作。

（五）设施设备维护

1、基地内共用设施设备运行的管理。

2、基地内共用设施设备日常维修。

3、基地内共用设施设备维护保养。

（六）餐厅厨房管理服务

1、做好项目餐厅的自助餐、桌餐、对象餐的用餐服务。

2、做好后厨的各类食品、厨房各岗位人员的管理工作。

3、做好厨房区域的环境卫生工作。

三、物业服务人员工作职责

（一）物管中心职责

1、按照《物业服务合同》约定，根据相关物业法律、法规、政策，实施对委托管理物业的验收和接管。

2、对物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的卫生保洁和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

3、根据《精神文明公约》的相关内容，向客户和物业使用人宣传物业管理的相关知识，达到共同规范行为、美化环境的管理目标。

4、认真贯彻落实公司的经营方针、政策，完成客户单位下达的管理目标。

5、组织实施公司质量管理，按照要求组织创优工作，服务达到质量要求，在物业管理服务范围内，尽量满足客户需求。

6、记录和有效处理业主的投诉，及时处理各类设施维护，组织开展顾客意见征询和调查活动，定期组织实施服务对象满意度调查活动。

7、根据岗位职责及要求，合理调配人力资源，完成对员工的各项考核。

8、定期（不定期）组织专业技能培训和考核，加强员工劳动保护和自我安全防范意识。

9、企业文化的宣传和VI标识系统的规范化实施及企业文化和社区文化活动的组织实施、协调、后勤保障工作。

10、本项目物业管理工作会议的安排、主持、记录和实施效果追踪工作。

11、加强与相关行政职能部门的沟通、衔接，作好信息交流，协调好与物业使用人、街道办事处（居委会）、派出所等相关单位的关系。

12、对管理过程进行有效记录、控制、整改，保存各类记录的原始性和完整性；对各类外来资料的保存和管理，并及时将重要信息反馈给公司分管部门。

13、项目的日常事务管理。

14、完成上级交办的其它临时任务

（二）项目经理职责

1、在公司的领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能：

2、熟悉项目楼宇的结构，各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，掌握项目公共设施、设备的运行状况。

3、负责管理项目清洁、治安、接待、回访等服务工作。宣传、发动教育客户单位爱护卫生，监督保洁人员及时清扫和清理垃圾，使卫生环境达到三化（美化、静化、净化），卫生保洁投诉率不超过1%。

4、组织召开物管处月工作会议，总结当月工作，制定下月计划。

5、参加物业管理业务培训，不断提高自身素质，完善各项管理规章制度和岗位责任制度。

6、组织员工学习政治、业务，做好员工职业道德教育，严格按培训制度培训、培养员工，不断提高员工服务水平。加强员工的团队协作，定期对员工进行考核，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的工作、福利，调动员工的积极性。

7、组织开展文体娱乐活动，丰富物业使用人、员工工作内容，搞好精神文明建设。

8、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪查验，处理物业使用人投诉。

9、收集有价值的物业信息，为推动物业管理工作的发展出谋划策。

10、做好各项登记，健全项目物业管理档案。

11、负责物业管理资料的收集、汇总、归档、变更、修改、利用和上报工作。

12、认真处理物业管理中的客户投诉，每一个投诉均须有回复并及时处理。一般问题24小时内反馈处理结果，较大问题72小时内反馈处理结果。处理来信、来访和投诉必须有文字登记，并定期整理存档和上报。

13、负责接待客户有关物业方面的咨询，调动客户参与物业管理。

14、负责做好管理地段巡视，及时发现和制止各种不允许的事件和现象。

15、完成上级交办的其它临时任务。

（三）保洁工职责

1、负责楼道、门厅、楼梯间、大厅、屋顶等场所的清洁与保洁。

2、负责停车场和公共环境的清洁与保洁。

3、负责公共卫生间的清洁与保洁。

4、负责公共区域的清洁与保洁。

5、负责按标准对垃圾箱、果皮箱进行清洗。

6、负责将垃圾运到垃圾中转站，并对垃圾中转站进行清洁,定期对环境进行消杀。

7、负责对出现破坏卫生保洁的行为进行劝阻和制止。

8、完成上级交办的其它临时任务。

（四）会务接待员职责

1、严格遵守公司的规章制度，工作期间时刻遵守服务处行为规范要求，不做与工作无关的事；

2、巡查：领导上班之前巡查各办公室茶具、花卉等卫生情况，有异常情况及时处理；

3、立岗：重大会议接待要立岗； 

4、会前：根据物业服务中心或业主通知，仔细核对参会部门、人员、人数、会议用水、桌牌、会议规格等事项，并在规定的时间内认真做好会议前灯光、音响、空调等各项准备工作； 

5、会中：严格遵守服务规范，热情、周到、细致、文明接待与会人员；会议期间按规范适时续水（最多不超过30分钟），动作轻、稳；会议进行中，会务员要在会议室外值守，根据需要传递文件、防止无关人员干扰； 

6、会后：会议结束，及时清理会场卫生，关闭各种会议设备设施，茶杯要及时清洗、消毒；清点各类会议用品，如需补充，及时与有关部门联系补充到位，发现参会人员遗留的物品，要及时收存保管，并向领导汇报；

7、保持会议室、领导办公室的环境干净整洁，适时通风，保持室内空气清新；

8、严格遵守保密工作制度，在工作期间所听、所闻不得以任何方式向无关人员散布机密。进入领导办公室不得翻阅办公室内任何文件和进行拍照等行为； 

9、下班前十五分钟检查、整理岗位物品、办公室茶具、卫生情况； 

10、负责餐饮接待服务工作；

11、完成上级交办的其它临时任务。

（五）厨房团队职责

1、负责基地食堂的自助餐、对象餐、桌餐的制作，并根据客户单位的要求进行菜品的改进。

2、负责后厨物资的管理，按照食堂卫生管理制度的要求进行食品安全的管理。

3、负责自助餐菜品的提前预制，并上报基地办公室审核。按照菜单进行菜品的制作。

4、负责对厨房团队进行食堂卫生、安全的培训，并确保厨房各岗位员工能严格执行，不出现任何一起食堂卫生的安全事故。

5、完成上级交办的其它临时任务。

（六）秩序维护岗职责

1、负责基地进出岗的人员、车辆的检查、询问、登记工作。

2、负责基地消防设备、各类安防设备的巡查、巡逻工作。

3、负责基地监控室的监控工作，及时处理异常、突发情况。

4、完成上级交办的其它临时任务。

（七）工程设备维护岗职责

1、负责基地内各类共用设备、设施的保养、维护工作。

2、负责基地内各类设备运行的监控、数据记录工作。

3、负责定期、不定期检修设备，制订年度、月度的设备保养计划。

4、负责提出节能低耗的具体实施方案，为物业单位开源节流，尽量控制能源成本

5、负责各办公室办公设备的基本安装、调试等。

6、完成上级交办的其它临时任务。

四、物业管理服务人员的基本要求

1、统一着装，干净整洁。

2、工作中不准擅离岗位，不准做其他与工作无关的事。

3、做到文明礼貌、讲礼节，不与物业使用人或客人抢乘电梯，为对面走来的物业使用人或客人让路，不在办公楼内乱串和高声喧哗。

4、讲究礼节礼貌，遇有办事群众问事，应热情回答，不得态度冷漠，语言不文明，更不得发生争吵和肢体冲突。

5、不得随地吐痰，乱扔纸屑和乱写乱画，物品摆放有序，个人卫生达标。

6、岗位操作时应使用“您好，请，对不起，不客气，谢谢”等礼貌用语。

7、完成好上级临时交办的其他任务。

五 、物管服务工作的总体要求及工作目标

（一）物业管理服务总体目标

服务质量将达到以下目标：

1.物业使用人满意率达95%以上；

2.物业使用人投诉及时处理率达100%；

3.员工持证上岗率达100%；

4.员工岗前培训合格率达100%；

5.结合本项目实际，对应落实“优秀物业项目”标准100%；

6.安全防范措施到位，做到万无一失，不因失职造成重大安全责任事故。

（二）物业项目处设置要求

1.根据长宁县纪律检查委员会的管理要求，本物业项目需配备具有物业管理及应急处突经验的专业管理人员担任该项目负责人。

2.根据长宁县纪律检查委员会委托的各项物业管理工作，将合理分配和安排好各部门服务工作，协调好各部门的关系，完成好主管部门交办的其他临时任务。

（三）日常工作要求

在长宁县纪律检查委员会的指导下开展工作，接受其安全保卫部门的监管，负责基地项目的物业服务。服务人员精干，责任心强，工作积极主动，服务意识强，有较强的敬业精神。工装胸牌整齐，举止文明礼貌。

1.管理岗位

项目处经理负责起草各部门岗位职责及工作制度，检查和督促日常工作，接受长宁县纪律检查委员会、党性教育基地管理部门交办的临时性工作任务。每月负责向指定办公室汇报物业服务工作。负责各种记录及资料的收集装订。

2. 保洁服务

（1）地面、楼梯、厅柱踢脚线清洁，无卫生死角。

（2）白瓷砖墙面、柱牌、指示牌洁净无灰尘。

（3）门、窗框、纱窗、纱门、灯具、办公室内设施设备，干净明亮、无灰、无污迹。

（4）各类大厅、桌椅洁净无尘，会议室一切陈列设施无灰尘、灰迹，各部位标准与办公室相同，重要办公室内根据业主要求做到门、窗、桌、椅、文件柜、电子设备干净无尘。

（5）做到一房间一毛巾，定时对房间进行消毒处理。

（6）洗漱间、卫生间干净光亮，无杂物。

（7）污物桶及周围干净、无杂物，洗手池及地面清洁无异味。

（8）阳台、天井及楼梯间清理日常生活垃圾，干净整洁。生活垃圾每日定时清运至公共区域垃圾存放点。

（9）厕所地面干燥、洁净，墙面光亮，手池镜子无污迹露本色，大小便池无便垢、便迹、无味、无蝇，保持水流畅通。

（10）各类墩布、尘推套专用，墩布有明显使用标记并有文字提示，各类用品、用具分类摆放，整齐有序。

（11）会议接待人员应随时做好会议室会前后的清洁整理工作，保持地面无垃圾，桌椅整齐无灰尘，确保各种会议的正常进行。

（12）垃圾清运，每天清除内部垃圾，并将垃圾袋放于中心指定地点。做到垃圾日产日清，保持内部垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾，对垃圾箱每天清刷，做到箱体清洁无污迹、无损坏。

（四） 会务接待服务

1.工作积极主动，责任意识强，具有较强的敬业精神及职业道德。

2.严格遵守长宁县纪律检查委员会的各类规章制度，执行会议接待服务规定。

3.上班前巡查责任区域，做好班前准备，为客户提供良好的工作环境。

4. 会前会后及时清理会场卫生、清洗茶具、定时消毒。

5.保持会议室、重要办公室的环境干净整洁，适时通风，保持室内空气清新。

6.爱护会议室机器设备，保证会议正常开展。

7.严格遵守保密工作制度。

六、公共区域环境卫生工作标准

1、楼内公共区域

序号	服务内容	基本服务标准
1	垃圾收集	（1）按楼层设置垃圾收集点，每天更换2至3次垃圾袋；每天早晨、中午、下午定时清理，垃圾日产日清。 （2）垃圾运送人员定时收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空以下状态，方便物业使用人使用，回收完垃圾桶内垃圾后应重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖。 （3）垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；建筑垃圾定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。
2	通道及楼梯台阶	（1）保持各楼层通道和楼梯台阶清洁，每日打扫三次，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗一次，大理石地面每三个月打蜡一次，每月抛光一次。 （2）每日清理三次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾。 （3）各梯间墙面、天花板每周除尘一次。 （4）地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查一遍楼梯内纸屑、烟头不多于两处。 （5）楼梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹； 楼梯道内外玻璃、门窗等要保持明亮、干净。
3	楼梯扶手、栏杆、窗台、开关	（1）每天擦抹一次，保持扶手、栏杆、窗台、开关干净、无灰尘。 （2）铁栏油漆完好无脱皮，不锈钢扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查50cm无显著脏污；
4	门、窗等玻璃	每周擦抹两次，保持洁净、无灰尘。
5	天花板、 公共灯具	每月除尘两次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
6	电梯及电梯厅	（1）每天清扫两次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。地垫每天更换和水洗一次。
7	消火栓、指示牌	隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
8	大厅	（1）大厅日常卫生随机保洁。 （2）每半年对大厅的大理石、花岗石地面保养一次。保证大理石地面干净无灰尘，瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。
9	公共卫生间	（1）保持卫生间地石、台石、墙石、顶石、便器等清洁，随时保持清洁，遇有流量超大，应保持人走立即清扫。保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用百洁布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等净化品）。 （2）每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜面；每周一次用毛巾擦拭灯具；每月两次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。
10	设施设备	用房每天清扫一次；重要设施设备每日进行巡检，确保正常运行。

 

2、楼外公共区域

序号	服务内容	基本服务标准
1	道路地面	（1）每日对道路、两侧人行道清扫三遍，白天专人不间断地循环保洁，保洁人员往返一次时间不超过四十分钟。 （2）地面垃圾滞留时间不能超过40分钟，雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。
2	垃圾箱（桶）	（1）每日清运两次；每日抹布抹一次；每周清洗一次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行。 （2）垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。
3	消灭鼠害蚊蝇	每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。
4	公共灯具、宣传栏、座椅	公共灯具、宣传栏每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次；公共座椅每日清洁两次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）。

七、本项目清洁卫生总体要求

1、地面、楼梯、厅柱踢脚线清洁，无卫生死角；白瓷砖墙面、柱牌、指示牌洁净无灰尘。

2、门、窗框、纱窗、纱门、灯具、办公室内设施设备，干净明亮、无灰、无污迹。

3、各类大厅、桌椅洁净无尘，会议室、一切陈列设施不得有灰尘、灰迹，各部位标准与办公室相同，门、窗、桌、椅、文件柜、电子设备干净无尘。

4、洗漱间、卫生间干净光亮，无杂物，污物桶及周围干净、无杂物，洗手池及地面清洁无异味。

5、阳台、天井及楼梯间清理日常生活垃圾，干净整洁。

6、厕所地面干燥、洁净，墙面光亮，手池镜子无污迹露本色，大小便池无便垢、便迹、无味、无蝇，保持水流畅通。

7、各类墩布、尘推套专用，墩布有明显使用标记并有文字提示，各类用品、用具分类摆放，整齐有序。

二、商务要求

（一）合同签订时间：自成交通知书发出之日起10日内签订。

（二）服务期限：本项目服务期为3年，签订合同之日起开始计算服务期；

（三）合同签订方式：合同一年一签，每年年底对物业服务进行年度考核，经采购人年度考核合格，且服务内容不变、服务质量不变、合同金额不变的情况下，可以续签下一年度服务合同。单月考核分值低于75分时，甲方有权单方面无条件解除合同；连续三个月或累计六个月低于90分时，甲方有权单方面无条件解除合同。

（四）本项目实行包干价，供应商的报价应包含完成本项目服务内容所需的全部费用（包含但不限于人工费、社保费、税费、管理费、利润、不可预见费等），供应商服务期间的所有风险责任由供应商承担。

（五）采购人定期核对供应商提供服务所配备的人员数量及相关信息，对于未按照合同要求执行或存在不合理的部分有权下达整改通知书，并要求供应商限期整改。

（六）供应商定期及时向采购人通告本项目服务范围内有关服务的重大事项及其进度。

（七）服务费支付方式:

物业服务费按季度支付，每季度支付费用金额为=年费用/4个季度。

甲方于每季度第一个月下旬支付上个季度费用；上季度考核平均分值以90分为合格，当考核平均分为90分及以上时，支付全额费用，每低于1分扣除上季度费用的2%，以此类推；考核分值超过90分的不予奖励，考核分值低于75分时扣除上季度全部费用。

（八）履约保证金

按年度支付，签订合同时，乙方须按当年金额的10%向甲方支付履约保证金。

履约保证金的退还：每年年底对物业服务进行年度考核，平均分值以90分为合格，当年度考核平均分为90分及以上时，全额退还合同履约保证金，若低于90分，则每低于1分扣除当年度履约保证金的2%，以此类推；考核平均分低于75分时不予退还上年度履约保证金。

（九）解决争议的方法

1.因服务的质量问题发生争议，由甲方或其指定的第三方机构进行质量鉴定。服务符合标准的，鉴定费由甲方承担；服务不符合质量标准的，鉴定费由乙方承担。

2.合同履行期间，若双方发生争议，可协商或由有关部门调解解决，协商或调解不成的，按照向仲裁委员会申请仲裁解决。

3.仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。

4.除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。 

5.在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。

（十）严格按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》(财库〔2016〕205号)、《四川省政府采购项目需求论证和履约验收管理办法》(川财采〔2015〕32号)的要求进行验收。

（十一）服务保障及承诺

1.无条件地积极配合项目业务工作；

2.投标人需承诺中标后按照物业服务岗位设置及要求表中要求的岗位、人数、任职要求配置；

3.中标后所有物业服务人员均需提供公安机关无违纪违法证明材料；

4.中标后所有厨房工作人员均需提供健康证。