项目需求说明

一、物业概况

（一）业主单位基本情况

宁波市公安局海曙分局机关大院位于宁波市海曙区尚书街84号，建筑面积约10100 平方米。宁波市公安局海曙分局下属白云机关大楼位于宁波市海曙区白云街231弄，建筑面积约5300平方米。

二、物业管理服务内容及要求

（一）物业管理服务范围

1、负责业主单位每周7×24小时的安全保卫和服务工作。

2、负责业主单位区域内公共环境卫生的维护。

3、负责业主单位公共设施日常维护保养与管理。

4、负责业主单位区域内水电、电话、消防等相关设备日常维护与保养和其它设备安装调试。

5、负责业主单位会议、参访等相关服务性保障工作。

6、完成业主单位交付的其它各项任务。

（二）人员配备具体要求

序号	人员工种	人数	要求	年龄
1	项目经理	1	有较强事业心与责任感，具备较高的业务水准，较强的组织协调与管理能力，有同等规模物业管理经验。	45周岁以下
2	海曙公安分局机关大院保安员	9	男性，具备高度责任感，良好的身体素质、文化素质，讲文明礼貌，形象良好，身高170厘米以上；会讲普通话，能听懂宁波方言；具备机关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力。门岗保安，4班3运转，每班2人。次门岗保安员（兼保安主管）1人，长白班。	45周岁以下
3	下属白云机关大楼保安员	8	男性，具备高度责任感，良好的身体素质、文化素质，讲文明礼貌，形象良好，身高170厘米以上；会讲普通话，能听懂宁波方言；具备机关安全保卫工作基本常识，有妥善处理突发事件的能力。门岗保安，4班3运转，每班2人。	45周岁以下
4	保洁员	6	吃苦耐劳，能使用保洁器械进行工作，有两年相关工作经验。海曙公安分局机关大院4人(其中1人为保洁领班），下属白云机关大楼2人（其中1人为本地人，有酒店客房服务经验），保洁服务人员上班时间7:00-17:00。	45周岁以下
5	切配兼保洁	1	负责食堂切配及外围的保洁工作	45周岁以下
6	海曙公安分局万能工	1	有高配、电工上岗证，三年以上工作经验。	50周岁以内
7	会务服务员兼餐厅服务	1	女性，高中及以上学历，有三年以上类似工作经验	35周岁以下
8	合计	26

上述人员应无违法、犯罪记录，身体健康，遵纪守法，品行端正，持相关证书上岗；中标单位须接收符合本项目物业用工标准的原物业人员，并保障其收入不低于原有标准。对不符合本项目物业用工标准的，中标单位须协助业主方做好原有物业人员分流工作；

（三）总体管理要求

1、中标单位须履行的职责：严格按招标项目中的质量要求做好各项工作，确保人员在岗在位、尽职尽责，保证服务质量。

2、由中标单位按国家规定支付上岗人员的各项工资、津贴、社会保险及其他相关费用。

3、中标单位必须对上岗人员按规定进行岗位培训，并对上岗人员定期进行职业道德教育，端正服务态度，提高服务质量。遵守业主单位的各项规章制度及工作规范，维护业主单位形象。对不遵守劳动纪律、作风拖拉的人员，业主单位有权要求更换。

4、中标单位须在业主单位内设立专职管理办公室。中标单位应制定各项内部管理制度，指派专职督导人员进行现场管理，并落实好各项规章制度。

5、业主单位有权对中标单位工作质量进行定期与不定期考核。质量考核优秀的，业主单位给予中标单位适当奖励（奖励办法另定）。

（四）项目管理具体要求

1、安 保

门岗保安（包括海曙公安分局机关大院、下属白云机关大楼）：每个门岗每班2人，四班三运转，24小时运转（共16人）。海曙公安分局机关大院次门岗长白班保安员（兼保安主管）1人；

（1）对宁波市公安局海曙分局机关大院、宁波市公安局海曙分局白云机关大楼整个区域进行24小时全天候安保值勤，确保人身财产安全。

（2）做好行政办公区域来访人员的登记工作，并通知被访人员上门接送或陪同工作，防止和阻止未经允许的外来人员进入办公区域。

（3）对停车场、车辆进行安全与交通管理，保证车辆停放整齐、交通有序，保证车辆安全。

（4）及时发现、处置大门及周边发生的突发事件并及时报告。

（5）负责报刊、信件的收发和送达（重要信函即到即送）。

（6）巡逻岗工作日不间断巡查，维持办公区域的正常工作秩序。白天每隔一小时巡查一次，及时关闭过道、卫生间等照明灯。

（7）完成赋予的其他工作任务。

2、保洁

室内保洁职责要求：

实行8小时动态保洁

（1）指定会议室、主要领导办公室的保洁要求：每日上班前对办公家具、电话机、空调器、电脑、墙面电控器、办公桌椅、沙发、茶几等进行保洁，其中业主方主要领导办公室及寝室每天至少保洁一次。

（2）行政办公楼保洁要求：每日对地面、墙面、门、门框、木饰面、顶棚、玻璃、窗框、消防通道、公用设施、风口、灯饰、灯筒、空调器进行保洁。

（3）行政办公楼卫生间保洁要求：按要求对地面、墙面、玻璃镜、便器、坐厕、便斗、洗手盆、台面、天花板、灯、排风口、门窗框等进行保洁，每天至少两次，节假日必须保洁一次。

（4）会议室保洁要求：按要求对地面、桌椅、沙发、茶几、地毯等进行保洁。

（5）寝室保洁要求：每日对寝室公共区域及寝室地面、卫生间等至少保洁一次。

室外及公共区域保洁职责要求：

实行8小时动态保洁

（1）按要求对各类管线、停车库内地面、天花板、告示牌等进行保洁。

（2）按要求对办公大楼外广场地面、台阶、绿化带、告示牌及其他公共设施进行保洁。

（3）按要求对办公大楼所有楼道、走廊玻璃、大堂地面、楼梯扶手、墙面、台阶、电梯前厅、消防设施外围、风口、灯具、装饰柱等进行保洁。

（4）地面无烟蒂、纸屑、果皮、落叶等杂物，无污迹、无异味，地面、墙面属花岗岩或大理石材质的，应整洁有光泽。

（5）玻璃门窗、洗手台板等各类设施、设备，无水迹、手印、灰尘。垃圾中转处、垃圾桶、窖井无垃圾积存、无臭味，附近地面无污染，无污水及虫蝇滋生等。

3、日常维修及相关要求

物业共用部位及共用设施设备[水网系统、电网系统（含空调、照明及配电）、供气系统、道路、楼道等]的管理和维护：

（1）消防设施:消防设施包括火灾报警系统、喷淋系统、消防水池等，物业工程部主要负责日常使用检查，发现问题故障，监督维保公司的维护情况，维保及维修费用由业主承担。

（2）空调系统:物业工程部主要负责日常使用检查，发现问题故障，监督维保公司的维护情况，维保及维修费用由业主承担。

（3）供水、排污系统

供水、排污系统指生活、消防、绿化、人防用水，主要设备包括各类水泵、阀门及水箱，由物业工程部负责日常使用检查维护，发现问题故障及时解决，需要配件的由业主购买。

（4）大楼照明系统

包括各类灯具、开关、插座等，由物业工程部负责日常使用检查维护，发现问题故障及时解决，需要配件的由业主购买。

4、会议服务

服务人员保障各类会议室、大礼堂内茶水供应等服务，礼堂音响与调音台的操作及维护由工程维修科承担。

（五）其他相关规定

1、中标单位应按照国家法律法规给每位员工办理用工手续。

2、中标单位须提供受业主单位认可的保安、保洁、维修、会务工作标准，接受业主单位的相关规定。

3、中标单位及其员工应主动配合业主单位行政管理工作，服从调度，听从指挥，认真听取业主单位提出的建议和意见，对在物业管理中出现问题和薄弱环节立即整改。

4、投诉处理率达100%。

5、所有工作人员应履行保密义务，严守审判秘密和国家机密。做到不打听、不偷看、不传播、不遗失、不擅自处理保密纸物等。

6、确保设备、设施完好。因员工不慎导致设备、设施损坏、丢失的应按原价赔偿。

7、建立门卫登记、巡逻，车辆停放以及其他需要记录在案的文档制度，并妥善保管。

8、捡到物品应及时上交业主单位。

（六）奖 励

视中标单位工作情况设立考核奖，奖励细则另行协商制定。

（七）扣 罚

1、工作人员人员因态度恶劣、违规违纪被有效投诉，每人次扣中标单位100元。情节严重的应将违规违纪人员调离业主单位。

2、业主单位在正常的检查过程中，发现物业人员有下列情形之一的，每人次扣中标单位100元：

（1）安保人员衣帽不整，举止不端。

（2）安保人员在接待来访人员时服务不周，言行粗鲁。

（3）工作人员擅离岗位或睡觉的。

（4）因安保人员失职而未发现或制止，造成上访人员或其他闹事人员进入办公大楼的。

（5）夜间安保人员因工作失职造成物业管理区内财产失窃的，由中标单位按实际损失负责赔偿。

（6）因人为因素造成设备损坏无法修复、工具丢失、按价赔偿。

3、监控人员因工作失职造成物业管理区内财产损失的，按实赔偿；造成重、特大后果的，在追究中标单位经济责任的同时，业主有权单方面解除合同。

（八）中标方需负担的其它支出

1、通讯费：中标单位自行承担电话、网络等通讯费用。

2、服装费用：中标单位承担员工的工作服费用。

3、安保物资器材：对讲机、橡胶警棍、武装带、各项表单等。

4、保洁工具物耗（包括业主方指定品牌洗手液、卷纸）等。

三、物业管理费用及补充说明（本项目最高限价3117740元/两年）

（一）物业管理费用包括以下内容：

1、人员工资费用；

2、社会保险（必须符合宁波市的有关政策规定）；

3、福利费；

4、节假日加班费用；

5、行政办公费用；

6、管理费用；

7、法定税费。

（二）其它补充说明

1、本次招标委托方委托中标单位服务管理期限为二年，服务管理费用由各投标方视情自行报价（投标人在进行投标报价时要充分考虑未来二年价格因素的变化，中标价格将作为合同价格执行二年；如在合同执行期间，遇到社保缴费基数、比例及最低工资标准上调，则合同中的人员工资部分按实际情况予以适当调整），评标时按照上述投标价进行评标。

2、管理合同为一年一签，一年结束后，经考核，如甲方满意，双方协商一致同意后续签第二年管理合同；若考核不满意，则终止合同。

3、委托方每年对该物业管理进行考核，考核结果与物业管理费挂钩，具体在管理合同中明确。

4、在投标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与委托方签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。

5、中标单位必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，服从管理，做到服务第一，质量第一。

6、中标方和委派人员应遵守国家法律法规和委托方的规章制度，违者依法必究。派驻人员应服从委托方管理和指导，若不服从，中标方应在5天时间内调换人员。

7、管理用房。在委托管理期限内委托方免费提供相应的管理用房，具体根据委托方的实际与管理要求而定。

四、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个人。否则，业主单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

4、如投标人提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚,投标保证金不予退还，并在宁波市海曙区公共资源交易中心网上公布。

5、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。