采购需求

（仅供参考，具体以招标文件为准）

前注：

本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

一、采购需求前附表

二、项目概况

项目总占地面积约2000亩，总投资约50亿元,是中铁四局集团携手安徽省投资集团倾力打造的安徽省首个健康养老示范项目，建成后将成为合肥乃至安徽省规模最大、功能配备最完善的多层级持续照料休闲养老社区，为6000位长者提供健康养老服务。项目共分两期开发，此次招标范围为二期2号、4号、5号地块物业服务，其中2号地块位于石虎山南侧、紧邻湿地公园，规划用地面积87246.74㎡，总建筑面积154898.67㎡，容积率小于1.05，绿地率40.05%，规划671套精品住宅，其中四层住宅227户带独立电梯，建筑面37385.63㎡，剩余多层电梯住宅49671.39㎡，地下建筑面积63376.84㎡，地下机动车停车位1057辆，地面机动车停车位86辆，商业265.54㎡，幼儿园3200㎡。4号地块位于石虎山北侧，规划用地面积7645.56㎡，总建筑面积10505.64㎡，容积率小于1.049，绿地率40.12%，为地上二层地下一层建筑，其中社区机构用房390㎡，老年活动中心2440㎡，净菜市场2000㎡，商业2354.22㎡，地下建筑面积2481.7㎡，地下机动车停车位60辆，地面机动车停车位50辆。5#地块位于大古塘水库东南向，规划用地面积114亩，总建筑面积137238.94㎡，容积率小于1.05，绿地率40.23%，规划622套精品住宅，其中四层住宅206户带独立电梯，建筑面积34111.14㎡，剩余多层电梯住宅44549.47㎡，地下建筑面积57208.66㎡，地下机动车停车位978辆，地面机动车停车位53辆，商业276.39㎡。

三、服务需求

1.物业管理区域内房屋建筑本体及公共部分的维护、管理；

2.物业管理区域内公共配套设施及设备维护、运行管理；

3.物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4.物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；

5.物业管理区域的日常安全巡查服务；

6.物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；

7.物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；

8.供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

9.物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；

10.物业及物业档案资料收集、管理；

11.社区文化的开展；

12.法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。

13.物业服务标准：参照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》甲级标准执行。

四、人员要求

服务人员数量最低配备要求

1、秩序维护员：高中以上（含高中）文化程度，年龄不超过30周岁、身高不低于175cm，28岁以下总人数达到70%以上；（投标人须提供承诺,格式自拟）

2、保洁员：初中以上（含初中）文化程度，年龄不超过40周岁、身高不低于165cm，30岁以下总人数达到70%以上；（投标人须提供承诺,格式自拟）

3、绿化员：初中以上（含初中）文化程度，年龄不超过40周岁、身高不低于165cm，30岁以下总人数达到70%以上；（投标人须提供承诺,格式自拟）

4、客服人员：大专以上（含大专）文化程度，年龄不超过35周岁、身高不低于170cm，30岁以下总人数达到70%以上；（投标人须提供承诺,格式自拟）

5、工作人员执行勤务时，着统一服装，佩戴统一的标志，持有相关工作证件。（投标人须提供承诺,格式自拟）

6、要热爱本职工作，认真履行职责，终于职守。

7、最低人员配备要求

注：以上人员不作为本项目初审指标，由招标人在人员上岗前核查前述人员要求（1-7条）。

五、报价要求

1、本项目采用固定价格招标，本次物业管理固定服务费用为4416488.58元/年[本项目年度物业服务费是依据养老住宅总建筑面积165717.63平方米，配套商业总建筑面积2896.15平方米，配套幼儿园总建筑面积3200平方米，配套净菜市场总建筑面积2000平方米。物业服务费由中标人自行收取，停车服务费不计入此次报价，由中标人另行按照巢湖市住宅小区车辆停放服务费指导价上限收取。投标人投标时应充分考虑各种风险因素。投标人中标后实际每年收取物业服务费如达不到本次招标文件中测算得出的年度物业服务费，中标人自行承担一切风险，且不得降低服务质量水平。

2、物业服务费的收取标准：物业服务费由中标人自行收取。本项目按照巢湖市住宅小区物业收费管理办法及巢湖市相关文件中甲级服务标准收取物业费，先期物业收费标准为住宅2.04元/平方米·月，配套商业物业收费标准为5.00元/平方米·月，幼儿园、菜市场物业收费标准为2.98元/平方米·月，车位使用费按巢湖市发改委核准的标准上限收取。空置房由招标人按上述收费标准向中标人全额支付物业服务费。

3、中标人物业服务费为项目服务全部内容以及不可预见费、承包风险、政策性调整风险等全部费用。包含且不限于：停车场配套设施启用、电梯及二次供水日常维护、垃圾收集处理及垃圾分类、工人工资、加班工资、奖金、津贴、社会保险费、工会教育经费、意外险、防暑降温费等、教育培训费用、作业措施费、风险费、管理费、税费、生产资料费用（含作业用水、用电的费用、各种保洁工具、服装、清理设备投入、各种耗材、应急保障等保洁、清理、清运作业等有关的一切费用）。

4、本次招标不涉及前期介入费用、开办费，此项费用另行协商。

5、住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

6、中标人所有人员工资不得低于巢湖市市区现行最低标准（1280元/月)。所有人员必须购买社会保险（城镇职工五险）及单位重大疾病补助须缴纳（15元/人/月）。工会教育经费必须按照国家相关规定执行。

7、在项目实施时所聘用人员必须为其购买社保，社保按国家相关（城镇职工五险）规定执行。如在中标后项目实施过程中发现所聘用人员未按规定购买社保，采购人将上报相关主管部门查处，并有权终止合同。

8、中标人必须为所有服务人员购买意外伤害保险（按国家规定标准执行）。

9、物业服务费按人员服务费用、为完成本项目所支出的其他各项费用及税金综合考虑。

10、承包期内因国家政策改变，需调整最低人员保障工资标准、社保待遇等政策性费用调整时，中标人将按国家有关规定无偿给予调整。

11、如遇节日、迎检、创城、重大活动保障、疫情防控及自然灾害时，中标人须服从采购人和所在社区统一管理安排，增加保安人员、道路和水面保洁人员，延长保安值班时间、清扫保洁时间，所需要费用中标人综合考虑，费用不作增加。

12、其他未尽事宜，按《巢湖市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》等相关文件执行。

六、其他要求

（一）物业服务合同的签订说明

1、参加本项目投标的投标人须具有本地化服务能力，否则投标无效。

2、中标人按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订前期物业服务合同，合同期限至业主大会成立选聘新的物业企业为止。

3、招标文件、中标通知书、中标人的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

4、物业管理服务与收费质价相符。

5、如中标人物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于本招标方案规定，工资水平低于同类型项目工资标准，造成服务不达标，业主投诉达5%，招标人将依照合同中约定的相关条款处理。

6、中标人应保证依据有关规定实行账务公开。

7、中标通知书下达之日起7日内签约，否则视为放弃中标人资格。

8、中标单位必须在项目现场设立分支办公机构，合同履约期内，每年必须组织开展不少于10次及以上的文化娱乐等主题活动，且邀请业主和采购方的代表参加，其由此发生的费用由中标单位自理。

9、本次招标若服务期间成立业主委员会的，中标人在服务期内经采购人考核，评定为服务良好，并服从采购人及所辖社区管理的，采购人负责向业主委员会推荐优先聘用中标人，最后由业主委员会决定是否继聘。若服务期间未成立业主委员会的，由采购人根据实际考核情况决定是否续签。