项目需求

 

2021-2024年物业招标采取东园、西园及原北校区部分区域服务项目统一在一个标段中进行招标，其中，东园服务期限3年，西园服务期1年，到期后若西园校园与机电高职未交接完成，可续约最长不超过1年。本次物业招标服务需求包括：

1、现场经理、助理与物业总值班工作；2、公寓管理；3、教学楼及教室管理；4、图书馆管理与服务；5、体育馆管理与服务；6、行政楼等场所管理与会议服务；7、综合实训中心管理与服务；8、校园清洁卫生；9、水电运行与维修；10、木工、瓦工维修；11、非工程项目的搬运；12、校园绿化养护（含百草园养护）；13、公共设备设施管理；14、垃圾处理；15、下水道、化粪池疏通，屋面清扫等，详细说明如下：

类别	项目	人数	项目需求	备注
物业管理	现场经理及助理	4	负责员工和各区域的管理	现场经理1人，助理不少于3人。
公寓服务	东园楼长	4	负责公寓大门值班、安全管理、学生教育、公共设施管理、公共区域卫生保洁等工作	女性；年龄50周岁以下；具有大专及以上学历；能熟练掌握计算机的基本使用。
	西园协管员	2		女性，年龄55周岁以下，具有高中（或中专）及以上学历。
	公寓值班员	20		建军5号楼2人，东园1-5号楼各2人，留学生2人，西园2、8、10号楼各2人；除1号楼外人员要求：女性，高中及以上学历。
	公寓保洁员	18		建军5号楼2人，西园2号楼2人，8、10号楼各3人；东园2-5号楼各2人。
校园保洁	家属区保洁员	2	全面负责校园内卫生保洁工作	东、西家属区。
	校园保洁员	10		服务范围：东园
教学楼 服务	教学楼管理员	3	负责教学楼日常管理（开关门、设施检查、值班等）、公共区域及约120间教室保洁等工作。	东园2人，西园1人。
	教学楼、教室保洁员	17		东园12人，西园5人。
	科研平台 保洁员	2
实训中心服务	实训中心值班	3	负责实训楼值班和楼宇内及周边卫生保洁等工作	1楼北厅24小时值班2人，2楼南厅白天值班1人。
	实训中心 保洁员	3
图书馆服务	图书馆值班员	2	负责图书馆大门值班、公共区域保洁、图书馆窗口服务、机房及语音室管理与服务等工作	负责图书馆大门进出管理等工作
	图书馆服务员	8		流通书库4人，期刊阅览室2人，电子阅览室1人，随心书吧1人。其中，流通书库、电子阅览室服务人员要求：50周岁以下，高中及以上学历。
	公共语音室 及机房	2
	图书馆保洁员	2
体育馆服务	体育馆管理员	2	负责体育馆日常管理及服务等工作
行政楼及会议服务	行政楼值班员	2	负责行政楼大门值班、行政楼保洁、会议服务场所(行政楼，图书馆七楼，500人、200人、1000人会议场所）服务与管理等工作
	行政楼（含艺术中心） 保洁员	2
	会议服务员	5		女性，35周岁以下，相貌端正；上岗后须持有健康证。
维修与高压值班服务	水电工	8	负责校园水电木工、瓦工日常维修，高压配电房双岗值班工作。	具备高、低压双证，负责高压配电房双岗值班，物业日常维修。
	木工	1
	瓦工	1
绿化管理	百草园	1	做好百草园日常维护、校园内绿化养护工作。	身体健康，有长期的农活经验，能够积极主动完成任务，服从管理；认识药用植物的人员优先。
	绿化养护	4
其他服务	非工程搬运	根据学校安排和需要，做好非工程项目（新生报到含体检，运动会，双选会，人才招聘会，招生咨询会，学校组织的各类考试、文艺演出，办公室调整，卫生所每年两次的宣传活动）的会场或考场布置、搬运等工作。
	其他服务	员工统一着装、保洁耗材、员工福利、设施设备管理、垃圾处理、下水道疏通等。
以上人员可根据项目实际需求进行增减，中标人要配置不少于上述128名人员。

一、现场经理、助理与物业总值班工作

（一）现场经理1人，助理不少于3人。

（二）现场经理必须在投标文件提供的名单中选任或调换，特殊情况需向校方书面申请。现场经理必须驻场服务。

（三）现场经理、助理必须具有较高的思想政治素质，具有较强的工作责任心，具有丰富的物业管理服务经验，须深入基层一线，带领所属物业人员做好物业服务工作。

（四）现场经理每月根据各分项管理制度提交日常管理资料，交给考核部门备查。

（五）项目经理、助理或主要管理骨干，在正常上班的基础上，全年每天24小时安排总值班，代表物业公司处理各项事务。

二、公寓管理

（一）学生公寓（东园2、3、4、5号楼，西园2、8、10号楼，原建军校区5号楼）每栋楼大门实行全年每天24小时值班。服从楼长管理及工作安排，负责公寓门卫值班、安全、教育、管理、服务等工作。协助楼长（或协管员）完成办理学生入住公寓等各项工作；要求严格执行公寓管理制度，做好外来人员的接待、晚归人员的登记上报，维护公寓秩序。联系公寓内设施维修。不得从事与工作无关的事情。

人员要求：必须为女性，年龄55周岁以下，具有高中（或中专）及以上学历，身心健康，责任心较强，服从管理和安排；需通过学工部门面试。

（二）留学生公寓（东园2号楼部分区域，单独管理）实行全年每天24小时值班。负责公寓门卫值班、安全、管理、服务等工作。维护公寓秩序，联系公寓内设施（含消防设施）维修。新冠疫情期间，人员借用在1号楼医学观察中心工作。负责医学观察中心的日常管理、服务等工作。

人员要求：公寓值班人员必须为女性，年龄55周岁以下，具有高中（或中专）及以上学历，身心健康，具有较高的思想政治素质，能进行简单的英语交流。

（三）青年教师公寓（东园1号楼）实行全年每天24小时值班。公寓值班人员必须为女性。负责教师公寓门卫值班、安全、管理、服务等工作。维护公寓秩序，联系公寓内包含消防在内的设施维修。做好庭院及楼内公共区域卫生保洁工作。

人员要求：必须为女性，年龄55周岁以下，身心健康，责任心较强，服从管理和安排。

（四）做好公寓楼走廊、楼梯、开水间、公共卫生间、周边等所有公共区域含架空层的卫生保洁工作。其中，东园2、3、4、5号楼每栋楼保洁人员2人，西园8、10号楼每栋楼保洁人员3人，西园2号楼2人。每年8月份对学生公寓内所有新生使用的宿舍（含马桶）集中彻底保洁1次，同时做好新生宿舍保洁用品的分配发放工作。保洁人员发现公共区域含消防设施需要维修的地方，需及时联系楼长（公寓协管员）或物业经理。

人员要求：身心健康，责任心较强，服从管理和安排。

（五）东园2、3、4、5号宿舍楼实行楼长负责制，每栋楼设置楼长1名，全面负责本栋楼各项工作，包括卫生、安全、消防、各项设施检查及安排工作；加强与学生沟通，每天对本栋楼运营情况进行全面检查，存在问题及时向物业公司、学工处、后勤处报告；做好公寓全体学生在安全、行为规范、内务、宿舍文化建设、精神文明建设等方面日常的教育、管理和服务等工作；按照流程处理突发事件。每天白天在校正常开展工作，每天晚间安排1人留校值班，负责东园宿舍楼的管理及紧急情况处理；周末每天可安排2人负责宿舍楼的日常管理，剩余2人调休。如逢学生等特殊情况，物业公司需安排调班、加班。

人员要求：须为女性，年龄50周岁以下；具有大专及以上学历；身心健康，责任心较强；能熟练掌握计算机的基本使用；须通过学工部门面试；特别优秀者，年龄可以适当放宽。

（六）西园设置学生公寓协管员（女性）单岗，实行全年每天24小时在班。做好学生宿舍内部的卫生、安全、含消防在内的设施等检查工作。每天对西园宿舍楼运营情况进行检查，存在问题及时向物业公司、学工处、后勤处报告。做好公寓全体学生在安全、行为规范、内务、宿舍文化建设、精神文明建设等方面日常的教育、管理和服务等工作。按照流程处理突发事件。做好公共区域设备设施检查报修工作。

人员要求：须为女性，年龄55周岁以下，具有高中（或中专）及以上学历，身心健康，责任心较强。

  三、教学楼及教室管理

  （一）东园教学楼安排全年每天24小时值班，负责教学楼各入口处大门的定时开关；西园教学楼（含影像知达楼1-3层、康复实训中心得英楼西侧2-3层、教学楼自行楼北侧2-5层）每天安排人员负责统一管理。

每天根据课表及有关部门安排，负责所有教室的大门开关。及时关闭空教室和自习人数较少的教室。

做好教室内所有电气设备的管理。

  每天检查楼内设施，节约用水，节约用电，发现问题立即报修。

  每天检查公共区域和所有教室内部的卫生情况，发现问题立即报告。

（二）做好教学楼所有公共区域的卫生保洁及设施检查工作。对于教学区域内的垃圾及时清理，做到日产日清，及时拖运到垃圾中转站。

做好教学区域产生的医疗垃圾中转处理。

公共厕所每天打扫不少于4次，保证卫生间地面无积水、杂物，天花板、墙角无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，小便器、大便池等卫生洁具洁净。公共厕所纸篓须套垃圾袋（由校方购置）。

（三）教室卫生保洁基本要求：物业公司负责约120间教室卫生打扫，包含各类（阶梯教室、四开间教室、三开间教室等）普通教室、智慧教室。

普通教室服务标准：每天上午7:30前、下午13:30前教室基本卫生保洁工作到位，要求桌面、桌肚、地面无白色垃圾、面纸等各类杂物，讲台整洁，黑板干净，同时检查设备设施完好情况，发现问题及时报修。每周日彻底打扫一次卫生。

智慧教室服务标准：每天上午6:00-7:30之间将教室地面拖一遍，清理垃圾及桌椅摆放整齐；每天中午12:00-13:30之间清理垃圾，桌椅摆放整齐；每天桌椅抹两遍，地面拖两遍，要求桌椅和地面无痕；每天检查教室设备情况，教室教具，发现问题及时上报；保证地面无斑痕、无污渍、黑板无字迹；及时清倒、清洗垃圾篓、保证垃圾篓的清洁；教室每天打扫完开窗通风、空调等设备及时关闭。

（四）博士后创新实践基地保洁标准：教学楼4-6层科研平台C410-C416、C501-516、C601-C613等房间顶、地、墙六面干净整洁，博士办公室及公共实验室须每日保洁，垃圾日产日清；所有科研平台室内门窗、过道门窗栏杆保证每周彻底保洁1次。

四、图书馆管理与服务

（一）图书馆大门实行全年每天24小时单岗值班。严格执行门卫管理制度。

（二）做好图书馆所有公共区域的卫生保洁工作。负责图书馆书吧、303室（大通间）、创客空间等学生自习场所的卫生打扫工作。教育学生保持自习室卫生、整洁、安静。大楼内所供阅览桌椅、电脑桌椅、键盘、鼠标等设备，每天按规范整理到位。每月安排统一大扫除工作，保持大楼、内天井的室内外整洁卫生。

（三）图书馆窗口服务

加强图书馆204室、303室（大通间）、创客空间等学生自习场所的管理、教育工作。负责图书馆服务工作的管理人员，安排好每位服务岗位人员的工作细则，每天上、下午至少各巡视一遍各个岗位，做好管理明细检查记录，每周上交图书管管理人员。

  图书馆窗口服务岗位每周开放7天，节假日不休，每天连续开放14个小时（7:30-21:30）。寒暑假不开放。服务人员与图书馆老师搭班，保证图书馆开放时长。

部分窗口服务人员数：流通书库4人，期刊阅览室2人，电子阅览室1人，随心书吧1人。

流通书库、电子阅览室服务人员要求：年龄50周岁以下，高中及以上学历，责任心较强。

  图书馆各窗口服务岗位职责：

流通书库（201室、301室、101室）：做好图书出借、归还、阅读指导工作，图书按规定要求有序排放，保证图书的完好率。教育学生保持流通书库卫生、整洁、安静。做好辖区及周边的卫生保洁工作。

期刊阅览室（302室）：做好期刊的接收、登记、磁条的加工、有序排放、整理及学期结束时的集中整理等工作。教育学生保持阅览室卫生、整洁、安静。做好辖区及周边的卫生保洁工作。

电子阅览室（401室）：对计算机能进行基本操作，掌握并使用电子阅览室管理系统，做好学生上网的管理工作，做好故障情况记录，及时反馈异常情况并对异常情况电脑及时关闭电源，下班前必须对电脑全部检查，对进出电脑等设备做好台账记载，确保账物相符。教育学生保持阅览室卫生、整洁、安静。做好辖区及创客空间周边的卫生保洁工作。

随心书吧、研讨室（402室）：熟悉电子屏的使用方法，每天清点随心书吧里工具书，保持场所卫生、整洁、安静。做好辖区及周边的卫生保洁工作。

（四）公共基础学院机房及语音室服务：

教学机房及语音室（分布在4层、5层、6层、8层）：及时做好教学机房、语音室开门和关门工作，做好教学机房、语音室资产管理工作，对进出机房电脑等设备做好台账记载，做好桌凳的常规维护，确保账物相符。教育学生保持教学机房及语音室卫生、整洁、安静。

做好辖区及周边的卫生保洁工作。要求做到：每天基本卫生保洁工作到位，地面无白色垃圾、面纸等各类杂物，桌子、地面、设备等无灰尘。每日彻底保洁1次。

五、体育馆管理与服务

  （一）体育馆开放时间为：除寒暑假外每天8:00-21:00。寒暑假实行听班制，根据学校要求安排开放时间。

  （二）做好体育馆所有公共区域的卫生保洁及日常管理工作。

  六、行政楼等场所管理与会议服务

（一）行政楼大门实行全年每天24小时值班。严格执行门卫管理制度。

（二）做好行政楼、艺术中心所有公共区域的卫生保洁工作。其中，行政楼厕所每天要至少巡查4次，做好检查记录。

（三）做好图书馆一层500人国际会议中心、二层200人学术报告厅、七层学术会议中心等周边公共区域的卫生保洁工作。

（四）负责行政楼，艺术中心，图书馆一层500人国际会议中心、二层200人学术报告厅、七层学术会议中心等所有会议场所的卫生保洁工作（含实习生返校上课）。如场所未使用时，需安排人员每天巡查，每周进行至少1次彻底卫生保洁工作。

（五）根据学校安排，做好行政楼，艺术中心，图书馆一层500人国际会议中心、二层200人学术报告厅、七层学术会议中心等所有会议场所的管理与服务工作，负责音响、灯光、音乐喷泉等设备的使用、维护。

（六）会议人员要求：女性，35周岁以下，相貌端正；须持有健康证；责任部门认可的，可适当放宽年龄限制；须保持会议服务人员队伍稳定；做好会议服务人员岗前业务、设备使用维护等培训工作；如遇加班调班情况，需协调安排解决；会议服务人数：5人。

  七、综合实训中心管理与服务

（一）综合实训中心二楼南厅除寒暑假外每天12小时单人岗值班（7:00-19:00）；

（二）综合实训中心一楼北厅全年每天24小时单人岗值班；

（三）做好综合实训中心室内所有公共区域及室外周边区域卫生保洁和安全检查工作。

八、校园清洁卫生

（一）做好校园内道路、广场、庭院、消防设施、绿化景观、音乐喷泉池、天使湖、河道、楼顶屋面、地下车库、停车场、车棚、田径场、篮球场、排球场、网球场、楼宇周边、东西家属区（包含雨棚）等区域的卫生保洁工作。要求达到无杂物、无白色垃圾，及时清理水面杂物、水草，保证卫生达标。

（二）做好校内公共厕所的保洁工作，每天保洁不少于4次，保证卫生间地面无积水、杂物，天花板、墙角无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，小便器、大便池等卫生洁具洁净。公共厕所纸篓须套垃圾袋（由校方购置）。

（三）食堂大厅及操作间卫生由食堂经营单位负责，其他区域卫生由物业公司负责，主要就餐时间加强楼梯及走廊巡查保洁。

（四）加强校园室外环境的保洁巡逻。

九、水电运行与维修

（一）负责校区内水电设施的检修、维护、水电抄表，确保学校用电、用水安全，采取有效措施节水节电。

（二）负责高压配电房值班工作，并对校内各子配电房进行巡查，完成日常台账资料，人员安排双岗。

（三）水电工要求具备高、低压电工证书。其中：水电总负责（1人）对全校的水电维修、高压值班负总责，负责水电维修排班及高压房值班的岗位安排以及其他涉及水电的工作；白天同时在岗维修人员不少于4人，岗位总人数为8人；白天日常维修外其他时间需急修的如停电、漏水等由高压值班室安排1人前往现场处理。从接到报修单开始日常维修不得超过48小时。

十、木工、瓦工维修

（一）木工：负责所有校区内桌椅、床、门窗、食堂与公寓门帘及校园相关设施的检修与维护。

（二）瓦工（兼油漆工）：负责所有校区内的广场砖、路牙石、窨井盖、墙面涂料、需要瓦工配合的日常维修等经常性修补，屋面落水口等经常性清掏。

十一、非工程项目的搬运

根据学校安排和需要，做好非工程项目（新生报到含体检，运动会，双选会，人才招聘会，招生咨询会，学校组织的各类考试、文艺演出，办公室调整，卫生所每年两次宣传活动）的会场或考场布置、搬运等工作。

十二、绿化养护

（一）养护范围：校园围墙内所有可种植区域，含东、西家属区。岗位人数：4人（其中西园及北校区1人）。

对于学校另行实施的绿化工程，在工程养护期内，物业公司协助养护。工程养护期结束，由物业公司负责养护。学校均不另外支付物业公司费用。

由学校提供花草种子、苗木交由物业公司实施的绿化项目，物业公司填单领用花草种子、苗木，一切种植、养护费用由物业公司承担。

（二）物业公司自备养护工具、材料、油料、设备、设施（喷水车、修剪刀具、除草机、治虫高压喷雾器等）。肥料、药物由物业公司根据实际需要报校方，由校方购买后，物业公司填单领用。

（三）物业公司负责将绿化垃圾及时清运出校园。绿化垃圾不得放入垃圾桶，绿地内无明显垃圾，能坚持在重大节日前进行突击清理。

（四）对校内绿化养护，参照绿化二级养护要求。树木生长旺盛，修剪基本合理，树形美观。行道树和绿地内无死树，无明显枯枝，行道树缺株在2%以下；树木无明显病虫害症状，病虫危害程度控制在10%以下；草坪生长旺盛，常绿、无杂草丛生，覆盖率达95%以上，定期修剪，草坪无明显裸露地面，无成片树叶；灌木上无明显枯黄树叶，灌木丛内无堆积树叶；无成片枯黄，枯黄杂草率不超过3%；发现苗木缺株及时补植；做好防台风工作，台风季节来临前加强管理，加固护树架，以增强抵御台风的能力；冬季做好绿化防寒工作。

（五）物业公司分区域、分品种建立养护范围内的植物名称、数量、现状等资料，有针对性地进行养护，不断提升校园绿化质量。

（六）建立健全绿化养护管理制度和各岗位职责，物业公司项目经理或助理建立日常养护巡视制度，做好日常养护安排和记录。

（七）物业公司必须切实做好安全工作，加强高大树木养护作业时的安全保障，在任何情况下都要注意安全。一切安全事故均由物业公司自行负责，与校方无涉。一切地方矛盾由物业公司自行协调解决。

十三、百草园服务与管理

（一）工作职责

1、在专业教师的指导下做好药用植物的种植、栽培工作；

2、在专业教师的指导下做好药用植物的日常养护工作，包括翻土、浇水、除草、施肥、治虫、打农药、搭架子、收获药材及种子等，确保药用植物长势良好；

3、做好百草园基础管理工作，包括设施和廊道的卫生保洁，防止无关人员破坏药用植物及百草园设施设备，确保百草园干净清爽；

4、积极配合专业教师做好百草园的其他相关工作。

（二）人员要求

身体健康，有长期的农活经验，能够积极主动完成工作任务，服从指导教师管理；认识药用植物的人员优先。

具体工作时间、任务内容、日常考核由相关指导教师负责。

十四、设备设施管理

  做好区域内包括但不限于消防设施在内的公用设施、设备的管理维护和检查报修，因工作失误导致财产损失，由有关部门核价后进行赔偿。

  十五、垃圾处理

  （一）普通垃圾应倒入固定垃圾桶内。每天应对辖区内的垃圾桶清理一次，保持垃圾桶外无污垢，路面无污水。

  （二）校园各类维修垃圾由物业公司督促施工单位清理出校园，施工单位未能清理的，由物业公司负责清运到指定地点，校方不另外支付费用。此类垃圾清运出校园的费用，由后勤处另行申请。

十六、下水道、化粪池疏通，屋面清扫等

  （一）物业公司进场1个月内，分区域熟悉了解窨井、化粪池数量，理清下水道管网走向。

  （二）每学期对辖区内窨井（包括食堂区域）、下水道疏通不少于2次，屋面清扫不少于4次。雨雪天气后，及时清扫道路、屋面积水、积雪，保证广场、道路、屋面排水畅通。及时疏通校园内的化粪池（包括食堂后场区域），确保下水道畅通。

十七、特别说明

（一）项目地址

位于盐城市解放南路283号、科教路6号和健康路7、8号。

（二）服务期限

东园（含健康路7、8号）服务期限（截止2024年7月25日），西园服务期1年，到期后若西园校园与机电高职未交接完成，可续约最长不超过1年。

招标过程中出现进场服务时间延迟，以校方通知实际进场时间为准（进场时间预计：约2021年8月中旬）。

西园校园交接完成后，当前项目需求中关于西园的物业服务内容终止，相应岗位费用也从合同中扣除，具体费用扣除以物业中标后服务费用演算表为准。西园的所有物业服务项目单独重新进行招标。

（三）物业考核

物业中标后，需提供服务费用合理演算表。

日常考核中，发现区域服务不到位的，每次扣除物业费50元，同一问题第三次发现按照双倍标准进行物业费扣除，并对涉及的岗位和人员进行谈话，不能胜任的应当予以调换岗位或者劝退。

每周工作结束后物业公司主动提供物业考核周表，无特殊情况逾期超过1周的，扣除物业费50元。

每月考核评分，根据考核结果发放物业费。

（四）物业公司员工年龄、健康、服装、配备要求

在场员工，男性平均年龄不超过60周岁，女性平均年龄不超过55周岁。进场需提供健康证明，此后每年提交1次健康证明。

物业公司服务人员须统一服装挂牌上岗。

各投标单位根据学校以往的管理经验结合本次物业服务项目需求合理安排服务人员。

（五）物业公司自行购买意外伤害保险。

（六）物业公司进场后，后勤处将加强对物业公司的监管，第一个月对校园进行深度保洁，第二个月开始进行严格考核、奖惩并举。如不能达到合同要求，后勤处将提请中止合同，再次招标。

（七）物业公司必须认真学习《江苏医药职业学院物业服务企业承包学校物业服务工作管理制度（试行）》，服从后勤处的统一领导和学校其他相关使用部门的指导，加强制度建设，建立质量管理体系，增加现场巡查频次，及时发现存在的问题并迅速加以解决。