采购需求

（本项目采购需求由中共霍邱县委党校提供）

一、项目概况：

中共霍邱县委党校新占地167亩.具体涉及物业服务的范围有三方面。1、建筑楼。总面积约20718平方米，包括会务楼、教学楼、综合办公楼、体育馆、地下停车场等；2、建筑楼以外基础设施和场所。包括绿化带、道路、地面广场、停车场、池塘等；3、除餐饮楼、学员公寓和教职工周转房外且前1、2两项未列入的新校区其他场所和设施。

二、服务内容：

包括物业管理服务、卫生保洁、会务服务、垃圾清运、24小时安全值班和巡逻、秩序维护、绿化养护、设施设备与管道维护检修、楼宇门卫、水电维修与值班等。

1、会务楼，地上4层，地下1层，地上5397.49 m²，地下1776 m²

序号	房间名称	数量	序号	房间名称	数量
1	会议室	3个	2	风机房	4间
3	消防水池	1个	4	补风机房	2间
5	水泵房	1间	6	控制室	5间
7	弱电机房	1间	8	报告厅	2个
9	柴油发电机房	1间	10	储油间	1间
11	扩散室	1间	12	人防值班室	1间
13	器械室	2间	14	滤毒室	1间
15	防毒兼易洗消间	1间	16	卫生间	25间
17	楼梯	6个	18	电梯	2个间
19	更衣室	2间	20	服务间	2间
21	休息室	2间	22	设备间	5间
23	主席台上方挑台	1个	24	办公室	5个

2、教学楼，4层两栋，5769.54 m²

序号	房间名称	数量	序号	房间名称	数量
1	多功能厅	1个	2	值班室	2间
3	教室	11个	4	办公室	10间
5	微机室	2个	6	情景教学室共	2个
7	楼梯	4个	8	电梯	2个
9	信息中心	1个	10	开水间	8间
11	卫生间	16间	12	辅助用房	1间
13	监控室	1间	14	休息室	7间
15	变配电房	1间

3、综合办公楼，4层两栋，5586.38 m²

序号	房间名称	数量	序号	房间名称	数量
1	陈列室	1间	2	音像视听室	1个
3	消防控制室	1间	4	书库	2个
5	变配电房	1间	6	阅览室	2个
7	多功能厅	1个	8	值班室	2间
9	楼梯	4间	10	电梯	2个
11	办公室	9个	12	卫生间	16间
13	开水间	8间	14	休息室	5间
15	接待	2间	16	会议室	4个

4、体育馆，2083.29 m²

序号	房间名称	数量	序号	房间名称	数量
1	消防控制室	1间	2	篮球场	1个
3	羽毛球场	4个	4	健身房	1个
5	乒乓球活动室	1个	6	卫生间	2个
7	淋浴室	2个	8	器械室	1个
9	变配电所	1个	10

5、大门107 m²（含门卫、值班、收发室等）

6、室外场地及设施，

6.1地面335个机动车位，400个非机动车位。 

6.2绿化、道路、给排水、供电、供气等。

6.3强弱电系统、制冷取暖系统、网络系统及综合布线、智能管理系统。

三、采购范围及物业管理期限：

（一）采购范围：本次招标范围包含会务楼、教学楼、综合办公楼、体育馆、地下停车场及上述建筑物室外场所和设施的物业管理服务、卫生保洁、会务服务、垃圾清运、24小时安全保卫和巡逻、秩序维护、绿化养护、设施设备与管道维护检修、楼宇门卫、水电维修与值班等。

（二）本期服务期：项目服务期限为三年，合同签订方式为1+1+1模式。

即合同期限为一年，合同到期后，中标单位服务经考核合格（依据中共霍邱县委党校制定的考核办法及评分细则），可续签下一年合同，中标单位服务经考核不合格，甲方有权终止合同，并重新招标。

四、付款方式：按季支付，银行转账。合同签订后，预付成交价40%，余款中标商提供正规增值税发票，在收到发票后7个工作日内将资金支付到合同约定的供应商账户。

五、物业服务总体要求：

1、有丰富的政府机关、行政事业单位物业管理服务经验，行业信誉较好。

2、中标人接受并遵循党校出台的物业监管办法等各项规章制度和要求。如不服从管理，党校有权采取相应的惩罚措施，直至提前终止合同。

3、中标人发放在校服务的员工工资不得低于当年政府规定的最低工资标准。

4、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相关专业岗位资格证。

5、中标人要为员工按岗位要求统一着装，并进行专业岗前培训，使员工做到言行、仪容规范，一些公众岗位录用人员形体、身高要符合要求。

6、承包方要保证24小时服务，同时内部自行调休，必须保证在节假日及周六、周日正常工作。

7、中标人不得擅自改动校区内所有的房屋、管线、设施、设备等位置和用途。

8、中标人对招标人有专业维保的消防、电梯、空调设备设施进行定期督查，协助消防维保单位组织人员进行业务培训和演习，确保校区安全；对其它没有专业维保的设备设施进行定期检查养护。

9、中标人提供服务过程中所需的工具（地面的抛光机、打蜡机、维修工具等）和各种洗涤剂、消毒剂、杀虫剂、除鼠药等服务中所需保洁用品。

10、承包方不得以任何理由分包或转包。

11、人员配备和相关要求

（1）人员配备

序号	岗位设置	人数	岗位安排
1	项目经理	1	在党校的要求下负责全面物业管理工作，负责与业主单位对接，对员工的管理和工作督查落实，重大活动和会议必须在现场协调指挥。
2	保安	6	负责安全保卫全面工作。包括人员出入检查，车辆管理，防火防盗，巡逻检查消防、电梯、空调、照明、变电房等设施设备运行状态， 24小时值班（如有大型会议或重要活动等，需临时增加安保人员，由中标方保障，业主不再另行增加费用）。
3	室内保洁及会务服务、茶水服务	14	负责会务楼、教学楼、综合办公楼、体育馆及办公室的保洁。 负责在党校召开的各类会议和培训的茶水服务。
4	室外保洁	2	负责校内室外道路、广场、宣传栏等室外公共区域环境卫生。
5	绿化工	4	负责学校绿化的养护、修剪和管理。
6	水电工	3	负责：1、配电房值班和设备维护；2、各楼电梯、供水、供电机组及通讯系统等日常值班和维修养护工作；3、照明、开关、门锁、桌椅维修工作。4、房屋建筑设施等日常巡查与一般养护；5、现场突发事件的应急抢修和处理工作，6、定期检修设备，确保设备的正常运转；7、编制各项维修、维护计划和相关报修服务；8、建立设备、设施的维保档案；9、助党校做好节能降耗工作。 内部自行调休，必须保证在节假日及周六、周日正常工作。非工作时间突发情况1小时内赶到现场。
7	消防值班员	4	负责消防控制室24小时值班。持证上岗，熟练消防值班操作技术。
8	智能化维护员	2	负责电脑、音响、室内外显示屏、监控、机房及各类控制室的维护等。
合计		36人

（2）相关要求

1）项目经理：本科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，有一定的协调组织能力。

2）保洁员：50岁及以下，初中以上文化，身体健康，经过岗前培训，能吃苦，相貌端正。

3）保安：55岁及以下，初中以上文化，身高男性165cm以上，女性155cm以上，身体健康，形象较好，有一定的军事素质和处理治安及消防能力，岗前经过半军事化培训。

4）水电工：有丰富的工作经验，熟悉电力、中央空调及供暖设备，持相关上岗证。

5）绿化工：具备各种植物的养护常识与技能。

6）智能化维护员：45岁及以下，熟悉电脑软硬件，熟悉网站和电子产品，有较强的业务能力。

7）消防值班员：持证上岗，消防值班操作技术熟练。

六、物业管理的分项内容和要求

1、安全保卫管理的范围、内容和要求

（1）范围：包括建筑物、停车场、公共广场等区域的安全保卫工作。

（2）内容和要求

安全管理服务主要是指24小时校园内门岗值勤，安全监控、巡视，交通与车辆停放管理，维护公共区域的正常秩序，保证校园区域内人员、财产、物资的安全。

1）中标人负责制定党校的安全值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案，并积极组织演练。

2）负责校区的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无安全事故发生。

3）整个校区实行24小时值班、监控及巡逻制度。

4）根据校方要求对出入校园的物品、人员、车辆进行检查、验证，并做好登记。

5）负责校区秩序维护，控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员随意流动。正确疏导，礼貌劝说，确保秩序井然有序。巡逻中遇学员或教职工要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。

6）负责校区防盗、防火、防破坏、防台风工作，负责公共区域安全巡查，及时消除隐患，确保校区安全。

7）按规定的时间开、关楼内公共门窗和设备的电源。门窗包括各对外出入口、各公共门窗等；设备电源包括灯、空调系统、电梯等。

8）要制定突发事件预案，在党校指导下负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

9）负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保活动安全顺利进行。

10）建立防火和消防工作机构，明确责任人，完善防火、灭火制度，经常巡查消防系统设备和设施，发现问题及时检修。保障设备完好，运行正常。

11）负责校内车辆疏导，按大车、小车、机动车、非机动车等相关标识，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

12）负责门岗登记工作及报刊、杂志、信件、包裹等收发工作。

13）按校方要求做好非经常性物品搬运工作。例如：布置会场、搬运器材、桌椅、临时性绿化摆设等工作。

2、设备设施运行、维护维修的范围、内容和要求

（1）范围

维护、维修范围：校内所有物业设施、设备日常维护，包括建筑物、强弱电电系统、各类机电设备、照明系统、给排水系统、避雷系统、电视系统（含机顶盒）、校大门自动门、停车场设施等。房屋建筑的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面（含玻璃幕墙）楼梯等。公用设施的维修，包括围墙、道路、雕塑景观、各类标识、上下水管、延时阀、水龙头、化粪池、沟渠、池、井、停车场、垃圾桶、插座、灯、门锁、桌椅等。

（2）内容和要求

中标人要配熟练、有上岗及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维护、养护。

1）建立严格配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；加强日常维护检修，确保照明灯具、线路、开关及各类设备完好无损；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，为甲方提出节能减排的合理化建议；定期检查维护避雷接地设备；做好高压电气设备的年检工作；监督各类维保单位日常工作。

2）保证给排水系统设备正常运行。定期对机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对给排水、下水道进行清理及清除污垢；保证开水间的设备正常运行，按党校要求及时开关电源。

3）定期对房屋及设施进行巡查，发现问题及时处理；定期对校内的门窗、桌椅、锁等进行巡检，发现损坏及时修理。

4）供电运行和电路维修人员必须持证上岗 ，做到安全规范、服务热情。照明、用水、用电等接到报修后，维修人员应在15分钟内到达现场进行抢修处理，并作好记录，合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证使用需要。

5）中标人应制定供电供水系统养护制度和计划，建立各项设备档案，确保24小时正常、安全运行。

6）维修时间要求 

中标人及员工接到维修单（或电话通知）后，15分钟必须迅速派人赶到现场进行处理。具体要求如下：

抢修类：如电路故障、水管、延时阀和水龙头爆裂漏水，要求立即抢修；

小修类:如水龙头、门锁、电灯、排污管等损坏，要求24小时内维修好；

中修类：门窗、公共设施等维修项目，要48小时内维修好；

遇到突发事故需积极配合校方进行妥善处理，尽快恢复正常的工作、生活秩序；

7）设备设施使用、维护、管理过程中所需工具由中标人提供，党校不另支付给中标方人工费。

3、保洁管理的范围、内容和要求

（1）室内保洁

1）教学楼、综合办公楼的保洁：教室、会议室、讨论室、楼道、楼梯、卫生间、茶水间、电梯厅、墙面、天花板、大厅、玻璃、天台、办公室等。

2）会务楼的保洁：各会议室、接待室内的桌椅、墙面、地面、天花板、大厅、玻璃、天台、通道楼梯、有关设施等。

3）体育馆的保洁：体育器材、墙面、地面、天花板、大厅、玻璃有关设施等。

4）会务楼、教学楼、综合办公楼、体育馆等内的各室要按要求及时打扫好卫生，保证卫生达到合格要求。地面干净，桌、椅、体育器材等整洁无灰尘；黑板、讲台无灰尘；墙壁、天花板无乱写乱画、乱贴、脚印和蜘蛛网、无灰尘；门窗玻璃明亮；垃圾桶及时清理，窗帘每一年清洗一次；及时开关门；注意节约用水用电，避免造成浪费现象。

（2）室外保洁：

内容和要求：道路、路灯、停车场、标识牌、宣传栏、围墙、绿化带等保洁和垃圾的收集、清运。

1）校区内的广场、道路、设施（各类标识牌、路边音箱、垃圾箱等）、洗手间、楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场等进行保洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍。

2）室外广场每月清洗一次，并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地的洁净。节假日或举办活动时需配备充足保洁员，及时跟进，清理现场垃圾。

3）做好冬季室外场地的积雪清除及撒防冻剂工作；

4）要求室内地面、窗户、窗台、桌椅、电器、设备等干净明亮，无灰尘及其他杂物；物品及桌椅摆放整洁，台面无污垢；卫生间无异味；墙面天花板无灰尘、杂物及蜘蛛网；定期喷药杀虫消毒。

5）负责垃圾的及时收集、清运，做到日产日清。垃圾桶要经常清扫、洗刷、无异味，周围无散乱垃圾或污水，保持环境卫生。

6）定期对各建筑物楼面、天台进行清理、保洁。根据实际天气情况，对建筑物楼面排水沟进行及时清理。定期对建筑物楼面、天台相关设施进行清洁。

7）房屋立面、公共部位、广场、绿化带、道路整洁、无堆放杂物现象。定期清理校内排水通道，保证污水排放通畅。定期清理化粪池，保持管道通畅。

8）公共洗手间每天保洁不少于4次，遇到特殊情况要增加次数，保持无异味、无积水，无废弃物、无脚印，下水道通畅，物品摆放整齐，及时清理垃圾。地面、玻璃、栏杆、茶水间、电梯间等干净明亮，无灰尘无痰迹及其他杂物；风机排管、墙面天花板无灰尘，走道、楼梯等每日按实际情况保洁，但至少清扫拖地一次；扶手、栏杆、公共部位玻璃每天擦洗一次，楼内公共区间地面需用洗地机每天进行清洗，每月维护上蜡保养二次；墙面、天花、天台每星期打扫一次。所用设备及清洁用品均由中标人购买。

9） 根据季节特点开展灭鼠、灭蚊、灭蚁、灭蟑螂等除四害工作。

4、会务服务和茶水服务的范围、内容和要求：

（1）范围：负责在党校召开的各类会议服务、茶水服务。

（2）内容和要求：

1）根据业主方通知的会议及来宾的人数、层次、活动时间及活动形式等，拟定详细的会务服务方案供业主选定；

2）根据业主方所确认的方案，领取会务用品，协助办会单位摆放到位；会议要求提前做好会场布置；

3）会议期间做好各项现场服务工作，包括迎宾、现场保洁、茶水供应等；

4）会议结束后，及时清理会场卫生，关闭电源设备，做好剩量用品登记，锁好门；

5）要做到微笑服务、热情服务、周到服务。

5、园林绿化管理的范围、内容和要求

（1）范围：校内及校外属党校管理范围内的草坪、灌木、乔木等绿化区域的养护维修等。

（2）内容和要求：

1）负责校区所有室外的绿地、花木等日常维护和管理工作。

2）按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。保障花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

3）草坪养护：每天清扫承包范围内的草坪、花坛、绿化带、盆栽等的杂物垃圾，做到日日清除，保持干净无杂物。在旱季及时浇水，对缺肥的草坪要及时补肥，及时清除杂草，保持每平方米不超过两丛杂草，定期修剪，春夏每月修剪两次，冬季每月修剪一次，定时打药，防治病虫害。遇到流行性、突发性病虫害要安排技术人员防治。对被破坏或其他原因引起死亡的草坪植物要及时修复，使草坪保持完整，无裸露地。

4）乔木、灌木每年冬季施基肥，春季施追肥各一次；草坪在初春和初秋各施肥一次，根据实际情况需要可进行追补施肥；花卉每月施肥两次，可酌情补追。

5）花卉类植物干旱时可适当多浇水；树木草坪在旱季时每天早或晚浇水一次。

6）树木类绿化物每季度喷打一次药，草坪夏、秋各打一次，花卉类植物每月喷药一次。病虫害的防治，随时发现随时治理。

7）以上所用工具由中标方提供。

• 6.物业档案

对物业管理的相关资料进行搜集、整理及归档保存，以便随时备查。包括接管验收资料、员工管理资料、事务管理资料、维修档案、设备管理资料等。