服务需求

★一、项目概况、服务范围及基本要求

★二、供应商要求

（一）严格按照国家、省、市相关法律、法规、条例、技术规范、行业标准的规定，以及采购人的相关要求，及时、主动、有效地开展物业服务工作。

（二）做好物业服务人员定期体检工作（每年至少1次），岗前培训教育工作，使其符合健康要求和岗位要求。

（三）实行全天候24小时物业服务制度，设立24小时物业服务电话，保持畅通。

（四）物业档案资料齐全，并分类成册，方便查阅。物业档案保存时间为项目服务周期后顺延2年，有法律法规规定的应符合其要求。　

（五）严守保密制度，对物业服务内容负有保密义务，不得向第三方透露，也不得将物业服务责任转让或推卸给第三方。

（六）认真落实国家、省、市疫情防控各项要求，建立疫情防控常态化机制，制定科学、精准、规范的疫情防控工作方案和应急预案，配齐疫情防控物资，抓实抓细常态化疫情防控措施，全力做好疫情防控工作。

（七）全面负责物业服务人员的劳务用工管理，劳务纠纷处理、意外情况处理，社会保险办理、人身意外险办理，处理其他涉及劳动关系的所有事宜。

★三、物业服务人员要求

（一）必须具备相应岗位的知识水平和工作技能。

（二）无违法违纪等不良记录，服从领导，按时保质完成工作任务。

（三）牢固树立“安全第一”的意识，熟悉服务区域的基本情况及工作职责，熟练掌握工作流程、操作规程及突发事件应急预案。

（四）树立良好的职业形象，统一着装，佩戴标志，持证上岗，规范服务，语言文明，仪容仪表整洁，坐姿、站姿端正。

（五）自觉遵守职业道德，爱护公共财物，遵规守纪，爱岗敬业，尽职尽责，不做工作职责以外的事情。

（六）严守保密制度，严禁接触涉密事项，进入涉密区域，严防泄密事件发生。

★四、物业服务具体要求

（一）秩序维护服务

供应商和秩序维护人员(保安人员)必须严格按照采购人的秩序维护服务相关要求执行，秩序维护实行24小时服务制度。服务范围：办公区域的门卫岗、机动岗、公共设施设备巡查等公共区域24小时安保工作；办公区域的公共秩序管理、安全维护，引导车辆有序停放，各出入口值勤及外来人员接待、登记、引导等工作及除运雪工作。

1.出入口管理：实行24小时值班制度；严格执行外来人员登记制度，发现疑点及时询问，防止闲杂人员进入;对未表明身份、无正当事由的，有责任进行阻拦，如有过激或违法行为应及时上报或报警;友善与威严共存，服务与安保共举，简单咨询、引导服务、为来宾提供必要的帮助。负责接待室接待工作及信件收发工作。报刊、信件分发及时、准确，无丢失；严管进出物品，对重点物品应进行审验、报备、登记，严防危险物品进入。

2.车辆管理：引导进出车辆有序通行并停放指定位置；负责劝退在行车道上、安全通道周围、出入口停放及检修车辆；临时装卸货物的车辆应确保不影响其它车辆通行，并在最快的时间离开，保证消防通道和过往道路畅通；进出车辆严格按照采购人的车辆进出管理相关规定执行。

3.巡视检查：认真做好办公区域巡视检查工作；夜班在楼内单位下班后进行巡楼，如有工作人员加班，应在加班人员下班后进行第二次巡楼；检查公共区域、办公区域是否有可疑人员。重要区域、部位(门窗、给排水设施、供电设施、消防设施、电梯、供暖设施、设备机房等)进行重点巡查，每次巡查均须如实做好记录；如遇大风、雨雪、高温等特殊天气要加强巡查,有异常情况及时上报。

4.安全管理：维护好办公区域内的安全秩序，积极劝阻、制止吵架、打架、禁烟区吸烟、随地乱扔杂物、堵塞通道等危害公共安全行为；做好防火、防盗、防水、防爆、防破坏等安全防范工作；汛期前应做好防汛各项准备工作，对防汛物资、排水设施、防汛重点区域加强检查，确保汛期人员和财产安全；根据突发事件的现场情况启动应急预案，及时拨打报警、消防、医疗等救援电话，并协助救援部门做好现场的应急处置工作，最大限度保障人身及财产安全。

5.监控系统管理：监控室（保安室）实行24小时值班制度，严格按照采购人的监控室管理相关规定执行；监控设施应24小时正常运行，保证对安全出口、内部重点区域的安全监控，保持记录完整；监控室收到火情、险情及其他异常情况报警后，应及时安排相关人员至现场进行有效处理，并视情况启动应急预案。

6.除运雪管理：合理制定除运雪应急预案，坚持“以雪为令”，及时、高效清除院内道路及门前甬路的积雪残冰，确保道路安全畅通。

（二）环境卫生保洁服务要求

供应商和保洁人员必须严格按照采购人的环境卫生保洁服务相关要求执行，实行循环保洁，发现公共环境卫生受到污染及时清洁。保洁服务包括室内领导办公室，会议室、大厅、走廊、卫生间、楼梯、电梯、大门、功能区等公共区域的卫生清扫保洁；停车场、院内果皮箱清理、院内垃圾清运，以及地下车库、道路转角镜、指示牌等区域的清扫保洁等工作。（保洁耗材由采购人提供。）

1.办公室环境卫生：办公室空调风口、天花板、照明灯具、窗帘、地脚线、办公设施等无积尘、无污渍、无蛛网、干净、整洁；垃圾桶内部无满溢、无异味，外表面无污迹，无灰尘。暖气片无污迹，无灰尘；办公室工作人员办公时，尽量避免清洁工作； 地面保洁，表面光亮、无污渍、无杂物、无划痕；擦拭室内窗玻璃、窗台、窗框、办公桌椅、柜等，做到无划痕等；花盆、花卉、盆景、镜框、挂钟、装饰物品进行擦拭；水平挪动文件和物品，对文件柜、衣架、饮水机、茶几、沙发进行擦拭；办公桌、电器件进行干拭，整理物品及设施。

2.会议室环境卫生及服务：供应商和保洁人员必须严格按照采购人的会务服务相关要求执行，会前准备布置，根据实际需求提供会议用水及其他用品、会后及时清理会场，做好卫生保洁等工作。

3.大厅及公共区域环境卫生：每天对大厅及公共区域卫生进行清理，消毒2次，特殊情况，按要求调整消毒次数；走廊无污迹、无水渍、无划痕。大厅内有金属表面装饰处要光亮无痕迹；暖气片每日清洁1次，无污迹，无灰尘。玻璃每周至少清洁1次，表面光亮、洁净、通透、无灰尘，指示牌每周至少清洁1次，无积尘、无污渍、干净、整洁，天花板、灯罩、灯饰、空调出风口每半个月至少清洁1次，无积尘、无斑点、无污渍、无蛛网、整洁，低位墙身每周至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁；高位墙身每月至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁，地脚线每周至少清洁1次，无积尘、污渍、干净、整洁；防滑地毯每周至少清洗1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水；通道大门每日至少清洁1次，门把手金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、每日至少消毒1次。门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘；墙面灯箱每月至少除尘1次，灯箱内无积尘，外表面无灰尘、无污渍，干净整洁；楼内绿化叶面无灰尘、套盆内无垃圾、无多余残留水渍、套盆表面光亮、无灰尘、无污迹；对洗手间进行保洁时，在洗手间门前设置标识牌。要求无垃圾、无污渍、无积水，及时通风保证无异味、干爽、整洁，每日消毒1次；污水管道堵塞应立即疏通；厕纸容器至少清倒2次，内部无满溢、无异味，外表面无污迹、洁净、无灰尘。洗手台每日至少清洁2次，无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。玻璃镜每日至少清洁2次，光洁、明亮、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘；水龙头、扶手、洗手液盒、门拉手、门窗等每日清洁2次；洗手间内墙壁、隔板、风口、排风扇等每周至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。洗手间高位灯饰每月至少全面清洁1次，无积尘、无蛛网、干净、整洁；清洁完后应拖净地面水迹，清理工具。每日巡查洗手间香球、厕纸、洗手液，保证香球、厕纸、洗手液用量充足。

4.外围环境卫生：外围每日至少清扫1次，每月至少进行1次全面清洁，保持地面清洁干燥，无散落垃圾、污水、油污，墙面无污垢、排水通畅；排水沟每日至少清理1次，每月至少进行1次全面清洁，保证排水沟无垃圾、无堵塞；垃圾桶每日至少清洁擦拭1次，保证垃圾桶外无污渍，垃圾桶内及地面保持无积水、无污迹、无异味。

5.消杀工作：制定消杀工作计划。计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等；灭蟑螂、苍蝇、蚊子每周至少进行1次；灭鼠每周至少进行1次，在夏季老鼠频繁期和发现消杀效果不好时增加频次。釆用低毒、环保、符合国家规定的消杀药物。每次消杀工作前应至少提前1日在告示栏、走廊等醒目地方张贴消杀告示(温馨提示),并在作业现场设置安全警示牌，釆取相应安全保护措施，确保人员安全；消杀作业完毕应将器具、药具统一清洗并送至指定地点保管。撤回消杀前张贴的消杀告示(温馨提示)。灭鼠1周后撤回饵料；用酒精对所有办公室、会议室、走廊、楼道、休息室、厕所进行消毒并记录。

6.休息区域环境卫生:工作人员要按时对休息室进行打扫，保持卫生清洁；休息区内不准大声喧哗，不准吸烟；工作人员要爱护休息区公共物品，不得随意挪到，乱摆乱放，不得损坏。

7.垃圾收集与处理：垃圾收集与处理：在公共区域设置垃圾分类桶，张贴垃圾分类标识，对垃圾进行分类投放、收集，日产日清；垃圾桶身表面干净无污渍，垃圾超过2/3应及时倾倒，内胆应定期清洁、消毒；垃圾清理时应做好防火等措施，避免造成二次环境污染。

（三）食堂服务要求

供应商和食堂服务人员必须严格按照采购人的食堂管理相关要求执行，食堂服务人员定期进行身体检查，符合健康要求方可上岗。服务范围：全年提供二餐服务（早餐、午餐）；做好食堂环境卫生、膳食搭配、食品留样、安全管理等工作。（本项目不含食材）

餐标准。早餐：4样小菜、鸡蛋、豆浆，两样主食；午餐：副食4热（热菜必须有2样荤菜、2样素菜）2凉1汤、主食不得少于2样；采购人有权根据实际情况需要调整用餐标准。

1.环境卫生：养成良好个人卫生习惯，遵守厨房卫生要求，休息室保持清洁、物品摆放整齐；餐厅、工作间保持空气流通，无异味。地面清洁，无积水、无杂物。残余回收处干燥整洁无残渣；餐厅桌椅干净，无油渍和食物残渣；厨房设施设备及厨具干净，无油污和灰尘；食品用具符合食品安全标准要求，用餐后彻底清洗并进行消毒，对残损餐具要及时更换；每天小扫除，每周五进行大扫除，物品摆放整齐，标识清晰，生熟分开；严格落实清洗消毒制度，定期做好灭鼠、防蝇、杀虫等工作。

2.膳食搭配：伙食标准严格按相关规定执行，根据时令和季节的变化合理制定每周食谱，食谱中食物的选择、搭配应注重膳食均衡，还要满足少数民族等特殊群体饮食需求；主副食及菜肴制作应选择正确的烹调方式，减少营养成分的流失，在体现出色、香、味、形的同时融入各大菜系口味的变化及鞍山特色。

3.食品留样：按照国家相关规定执行，食堂提供的每餐、每样食品应由专人负责留样，保存在专用容器和冷藏设施内48小时以上，做好留样记录。

4.食堂安全管理：掌握就餐人数，做到每天按人按量供应主副食，不吃隔日剩饭菜，合理安排用料；食堂服务人员应爱护公共设施设备，熟练掌握食堂设施设备的使用性能，严格按规程进行操作使用；严禁非食堂工作人员进入食堂工作间；食材存储应按照国家相关规定执行，经过检验合格后才能入库存储，根据食材品种、数量、性质进行分类、分架存放，生熟食品分开，避免交叉感染，定期检查保质期，遵循“先进先出、易坏先用”的原则进行使用；储存场所、设施设备应保持清洁、通风，定期消毒，做好防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、防潮等工作；引导就餐人员有秩就餐，厨余垃圾分类处理，营造良好就餐环境；制定食品中毒等应急处置预案，协助做好应急救治工作。

（四）维修维护要求

1.办公区、会议室、接待室、开标大厅等公共部位的公共设备日常维修及保养。

2.熟悉楼内供水、供电及照明等设施设备，保证设施设备正常运转。

3.负责日常上下水及供暖、制冷、供电、电器设施、楼体等设施设备的维护及维修。

4.对突发性设备故障，按应急处理程序工作，快速抢修，使系统尽快投入运行状态，保证设备正常运转。

5.负责食堂设施设备的维护及维修。

★五、其他要求

（一）采购人根据实际情况，为供应商免费提供办公场所、水、电资源等基本工作条件。供应商需为21名物业服务人员向采购人缴纳伙食费用（按采购人在职人员用餐标准缴纳）。

（二）采购人可广泛参与物业服务工作，对供应商提供的物业服务工作进行监督管理，供应商应主动配合，自觉接受监督管理。

（三）供应商做为物业服务工作的具体实施者，在合同履行期间，承担物业服务的主体责任，因供应商未有效履行物业服务工作或其他不当行为造成物业服务区域（包括房屋及配套的设施设备、出入口、停车场、专属封闭场地等）及周边区域相关人身伤亡、财产损失的，由供应商承担全部法律责任。

（四）供应商应根据国家、省、市节约型机关创建工作相关要求，结合物业服务工作实际情况，健立健全节能、节水、生活垃圾及分类、用能设施设备节能操作规程等能源资源节约的管理目标、制度和服务要求。

（五）国家法律法规规定的其他应符合要求。