磋商内容及采购需求

一、中共神木市委党校基本情况：

中共神木市委党校位于神木市滨河新区尚德路，它的前身是中共神府特委党校，创建于1937年，2017年4月9日神木撤县设市获批后改为中共神木市委党校。现有教职工16人，内设办公室、教务处、科研处、信息处、总务处等科室。

中共神木市委党校占地22.319亩，建筑面积14129.3平方米，由办公楼、干训宿舍楼、地下停车场等组成。内设多媒体教室、报告厅、讨论室、电子阅览室、图书室、报刊阅览室、党员活动室、职工活动室、廉政展室等。地下停车场建筑面积6630平方米，总服务面积为20759.3平方米。

二、采购内容与管理目标

（一）采购内容：

常规物业服务为主，综合服务与特约服务为辅。

常规物业服务包括：保洁服务、安保服务、房屋日常维护服务、供电设备管理维护服务、柴油发电机组维护服务、给排水管道维护服务、会议服务、办公区域及附属设施、绿化养护等物业管理服务。

• 1、保洁服务：多媒体教室、会议室、办公室等所有房间内设施设备和地面墙面的卫生清洁，所有公共区域的走廊、车道、车库地面及车库内供暖消防等设施设备、卫生间、公共休息场所、楼宇墙面、院子等卫生清洁（含垃圾清运）。

2、房屋日常维护：照明及附属设施给排水系统的设备、设施，如水泵、蓄水池、给排水管道、绿化管道、管件、阀门、水龙头、卫生洁具以及楼顶透气管疏通等设施设备使用进行日常维护。

3、供电设备管理维护：供电系统的高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常使用进行24小时日常管理和维护（持有政府专业管理部门颁发的有效操作证）。

4、会议服务：会议室会前席签、茶杯摆放、空调操控、音响设备调试以及开会期间的饮水续添、会后室内保洁服务、物品回库。

5、物业档案资料管理：负责收集、存档物业设施设备相关资料的管理工作。

6、绿化养护：办公楼内绿植、院子绿化带内树木、花卉绿植经常浇灌、施肥、修剪、喷洒农药、杂草清除等服务工作。

7、安保服务：协助中共神木市委党校、公安机关维护本校安全，负责监控室、正门值班室、车库的24小时值班，工作人员必须持证上岗，定时巡逻，确保中共神木市委党校安全，全年无治安、刑事案件发生，协助有关部门妥善处理突发事件。

特约服务：

室内清洁服务。

水、暖、电、天然气等费用的代理服。

负责中共神木市委党校工作人员快递收发服务。

负责中共神木市委党校书刊报纸等的接收和分发服务。

按时完成单位领导安排的其他方面的服务事项。

（二）人员配备要求

所有拟派人员年龄不超45周岁，必须具备较高的文化素质和业务素质，经过培训，持有效《健康证》上岗（安保人员持有保安人员从业资格证或退伍军人证，特种作业人员持有政府专业管理部门颁发的有效操作证）。并能较快适应快节奏的制度化管理，以满足标准化、人性化服务要求。

各岗位人员配置（年龄不超45周岁）共计10人
岗位设置	★人数	工作职责
项目经理兼保安主管	1人	负责项目整体日常管理工作和本项目日常的安保工作。 持有物业经理资格证书。 思想进步、作风正派、敬业精神强，具有很强的组织能力、协调能力、改革创新能力和市场竞争意识，具有丰富的物业管理知识和工作经验，熟悉质量管理，能独挡一面地负责管理工作（持证上岗）。
工程主管	1人	负责校内设施设备运行、保养、维修及水、暖、电的维修维护工作（持有政府专业管理部门颁发的有效操作证上岗）。
客服会务服务文员	1人	负责协助项目经理落实《物业服务合同》和公司各项管理制度、会议服务及物业档案整理（形象良好，会操作电脑）。
室内保洁	3人	负责办公楼内外所有保洁、绿化养护及垃圾清运工作。
室外保洁	1人
保安	2人	门卫、车库、室内外巡查、定期检查消防设施，男性，五官端正，身体健全，无传染病，具有类似项目保安经验。
夜班保安	1人
合计	10人
注：响应文件内需提供所有拟派人员身份证及健康证复印件；项目经理提供物业经理证复印件；安保人员需提供保安证或者退伍军人证复印件；工程主管需提供政府专业管理部门颁发的操作证复印件。

以上10人的人工工资、服装、加班、管理、各种设备（清洗工具和所需材料）、人员的福利、人员的工伤等社会保险等全部由成交供应商承担。

（三）管理目标

物业管理工作将全面按照《陕西省物业管理条例》和《陕西省住宅小区物业服务标准一级》开展服务，遵从“业主至上，服务第一”的原则，对中共神木市委党校实行社会化，专业化物业管理服务。

达到以下管理目标：

1、物业管理工作严格执行《陕西省物业服务指导标准》一级有关规定，对校区物业管理要求得到相关标准。

2、物业服务企业必须通过国家质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证和环境管理体系认证。

3、物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。

4、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书。

5、常规性服务工作流程及标准将按照质量管理体系、职业健康安全管理体系、环境管理体系标准执行。一年内物业服务满意率达到90%以上。

6、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。

三、服务质量与要求

（一）保洁服务（环境卫生管理）

总体要求：

1、卫生责任明确,责任人对所属的责任区采取跟踪服务。

2、全天候保洁,校区保洁员保证同单位一齐按时上、下班。

3、责任区内达到无垃圾、杂物、死角干净，垃圾清运及时。

4、环境卫生达到标准化保洁标准，校区内道路、走廊楼梯、卫生间等公用设施保持动态干净。房屋外墙及公共空间无乱张贴、乱悬挂现象。

5、清洁工作“三及时”及时清理公共场所、及时清扫积水积雪，及时清理乱堆乱放物品。

6、办公室及会议室平时保持表面干净无积灰，室内座椅摆放整齐，会前会后加强清洁。

7、自行提供清洁卫生所需的拖把、水桶、抹布等保洁必需品耗材。

具体要求：

1、校区公共场所、公共绿地、主次干道（不少于以下频次）

公共绿地1次/天清理

硬化地面2次/天清扫

主次干道2次/天清扫

室外标识、宣传栏、信报箱1次/周擦拭

2、房屋内公共部位

楼内通道、楼梯1次/天拖扫

消防通道1次/天拖擦

公共活动场所2次/天拖擦

门厅玻璃2次/天全面擦拭

扶手、开关面板1次/天全面擦拭

过道门、踢脚线1次/周全面擦拭

公共卫生间4次/天全面擦拭

室外扶手、护栏、休闲设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花盆、灯罩、灯具、停车场及出入口的标识每周擦洗、保持干净、明亮、无积尘。

积水、积雪清扫及时。

清扫完毕后，清洁区域无垃圾、无杂物、无异味，并进行保洁巡查，卫生间所用擦手纸、手纸、洗手液由物业公司提供，费用包含在报价内。

3、垃圾的处理

业主在规定时间、地点放置垃圾；

垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱溢满现象；垃圾不能超过垃圾桶、果壳箱三分之二，烟灰缸烟头不得多于五个。

垃圾桶、果壳箱每日清理，定期擦拭，保持干净；

4、除“四害”管理和卫生消毒

灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。科学有效地进行卫生消毒。

服务标准：采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5％，用鼠夹法测定不得超过1％，鼠征阳性房间不得超过2％；严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇；采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5％，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；有蟑螂未孵化卵荚的房间不得超过2％，有卵荚平均数不得超过2个；严格控制室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只。定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品，所购药品、捕鼠工具等由物业公司提供，费用包含在报价内。

（二）公共设施、设备以及水暖电维修服务

服务要求：

1、有完善的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。

2、定期检查消防设施设备，确保随时启用。

3、设备主管或设备员每日对公用设备设施进行巡视，并有巡视日志（如供水、供电、供热、监控系统及空调系统等）。

4、实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，一般维修一小时达到现场。

5、环路灯、楼道灯、围墙灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上，并按规定时间开关，负责公共区域照明灯具、开关等设备的更换并承担其费用。

6、对危及人身安全隐患的设备设施，设有明显标志和防范措施。

7、对蓄水池、二次供水水箱按规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求。

8、每季度对供水管道保养一次，主要阀门、阀体开启灵活，无漏水现象，负责更换用坏的阀门、水龙头管件等，费用由物业公司承担。

9、雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水畅通。

10、化粪池每月检查一次，每年清掏1-2次，费用由物业公司承担。

（三）、绿化养护

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪长势良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害，所用药品工具由物业公司提供并承担其费用。

（四）、安全管理

服务要求

1、前门房和车库入口24小时值班，保证不定时巡查。检查有无安全隐患，并有巡查记录。

2、对进出校区的车辆实行登记管理，引导车辆出入，有序停放。

3、对进出校区的大件物品有严格的管理制度。

4、对进出校区的装修施工人员、服务人员应进行盘问、登记；对学员进行指引路径。

5、对校区设备房、顶层、顶柱灯危险隐患部位，设置安全警示标志并有防护措施。

6、对火灾、水灾、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

四、综合要求

1、磋商供应商所提供的服务各项指标符合或优于本次磋商要求、国家标准、行业标准及规范。

2、磋商供应商必须按磋商文件各章节条款的内容和顺序逐项作出实质性应答。无论磋商文件如何表述，磋商小组欢迎磋商供应商尽可能用数据响应技术要求。所提供的服务要求与所规定要求的任何偏离都必须逐条列入响应文件中的磋商服务偏离表中，任何不按此要求的响应文件将承担被拒绝接受的风险。成交后，成交人在合同谈判中的任何偏离都不得超越此偏离表中已被采购人确认的条款。

3、磋商供应商应为本项目组配备一支有能力的服务团队，人员要求应满足招标文件中规定的各岗位人员最低要求。

4、磋商供应商需在投标文件中制定针对本项目的相关技术文件、应急预案及相关保障措施等。

五、服务期限：合同服务期为一年（从合同签订之日起算）。服务期满后根据上年度服务期间完成甲方所要求服务情况，在财政预算资金有保障、物业管理服务内容要求不变、成交金额不变的情况下可以续签，续签时间不超过两年。

六、付款办法：合同签订后每季度支付一次物业服务费（投标报价应包括人工工资、补助、人员的各项社会保险(各项社会保险按国家相关政策缴纳)、利润、税金等及政策性文件规定的各项费用等承包计价的一切费用）。经采购单位组织有关人员验收合格后方可付款，每次支付服务费乙方必须提供正规税务发票，否则拒付。