标的提供的时间

 自合同签订之日起1年。

标的提供的地点

 广州市白云区辖内。

付款方式

 1期：支付比例100%,（一）采购人以实收租金总额作为结算的计算基数，按中标的服务费提取比例，采取按月支付和按年支付相结合的方式，向中标供应商支付服务费，中标供应商向采购人提供全额正式发票。 （二）中标供应商必须在每月3日前将上月收取的租金全额上缴采购人指定的银行账户，采购人于每月30日前向中标供应商支付上月服务管理费总额的95%，余下的5%待合同期内最后一个月进行合同期考核完成后，参照《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核制度》，根据考核结果再支付给中标供应商。 （三）中标供应商签定合同后与原服务单位应在两个月内完成业务、档案、财务等相关资料的交接工作。 （四）合同期的总费用不超过该年度的财政预算实际额度。

验收要求

 1期：由采购人组织验收，以双方签定的合同、招标文件及投标文件为标准，对中标供应商履约情况进行验收。

履约保证金

 不收取

其他

序号

品目名称

标的名称

单位

数量

分项预算单价（元）

分项预算总价（元）

权重%

所属行业

技术要求

1

其他服务

2023-2024年度广州市白云区直管房管理事务性服务采购项目

年

1.00

3,500,000.00

3,500,000.00

100.0

物业管理

详见附表一

参数性质

序号

具体技术(参数)要求

1

一、项目概况

（一）白云区辖内由广州市白云区房屋管理中心（以下简称采购人）管理的直管房屋，委托招标代理机构以政府采购公开招标采购方式确定一个中标供应商，由采购人与中标供应商签订直管房管理事务性服务委托合同，合同服务期限为自合同签订之日起1年。

★（二）如在合同期限内因受市、区相关政策影响导致本项目直管房主体单位需变更的，则本合同自动终止，且中标供应商需配合完成相关移交工作，投标人需自行承担相关风险，采购人不承担任何责任。（投标时须提供承诺书）

（三）关于最高限价

1、代收租金额的提取比例（服务费提取比例）：投标人所报代收租金额提取比例（服务费提取比例）须≦最高代收租金额比例（服务费提取比例）25%。合同期内服务费总额不超过350万元。

2、在1个年度内累计支付服务费不超过本项目预算金额。年度服务期限内，当结算支付服务费金额未达到本项目预算金额时，按实际结算金额支付，当结算支付服务费金额超过本项目预算金额时，按本项目预算金额支付，中标供应商必须提供全年度完整服务，采购人将不再支付其他形式的任何费用。

★（四）投标人须承诺不利用采购人委托管理的直管房获取不正当利益（投标时须提供承诺书）。

二、项目基本需求

（一）基本服务需求

1、按采购人的计划完成直管房租金代收缴工作，以银行划帐和上门收缴方式代收租金，每月将代收租金全额缴入采购人经区财政局指定开设的租金帐户，不得漏缴或少缴，直管公房租金收缴率和租户收缴率达98%以上。

2、协助采购人根据国家、省、市的直管房管理有关规定开展直管房租赁登记、产权登记、房屋接撤管、租金冲核减、追缴欠租、制止违反租赁合同行为、对违反租赁合同的责任人提出法律诉讼、空置房招租、处理群众关于房屋的各项信访、维稳等各项管理工作。

3、按采购人的要求，配合组织年度直管房安全普查工作和实施日常的直管房安全巡查工作，根据普查和巡查结果，协助采购人制定年度、季度淘汰重建、维修养护的修缮计划和资金计划并按时完成，提高房屋的安全等级，确保直管房的使用安全，避免出现责任性安全事故。协助采购人开展房屋连片改造计划。

4、监督直管房修缮改造施工单位的工程质量、安全生产、定额结算，防止安全生产责任事故发生，确保工程质量合格率达100%，工程结算准确率达95%。

5、按采购人要求进行直管房拍照造册，加强直管房管理工作。

6、按房屋安全抢险应急预案要求安排人员24小时三防值班、参与区内直管房三防抢险工作、配合事故原因分析和善后工作。

7、协助采购人完成租金记帐工作，按区房管中心的要求上报各类报表。

8、根据采购人的需要，委派2-3名工作人员支援采购人的房屋日常管理工作。

9、因白云区直管公房位置偏远，分布松散，为加强房屋日常管理，为应对日常巡查及房屋抢险工作需要，应配备足够的车辆，车辆保证有2台及以上。

10、完成采购人布置的其他工作。

（二）服务期限

自合同签订之日起1年。

三、服务要求

（一）按采购人的要求完成直管房租金代收代缴工作，房屋季度租金应收金额的收缴率应达到98%及以上。

1、按采购人要求积极追收当年新欠租和历年旧欠租。

2、设专人负责直管房管理系统的租金记账工作，不得出现租金收入不入帐或少入帐的情况。

3、积极动员直管房承租户办理银行代扣租金。

4、中标供应商必须保证收缴租金安全，建立完善的资金安全管理措施。

（二）协助采购人根据国家、省、市的有关规定开展直管房租赁管理、产权管理的事务性工作，协助处理房屋管理的诉讼、信访和维稳等各项工作。

1、中标供应商应于本合同签订之日起2个月内熟悉管理区域的房屋状况和承租人的基本情况，按楼宇逐户建立直管房巡查管理台帐，按采购人要求及时管理、移交直管房的档案资料。

2、负责做好直管房租赁管理的基础管理工作，包括丈量房屋、初评租金、收取承租人资料，并按采购人要求在直管房系统进行信息录入等。

3、负责清理违规使用直管房。发现承租人（单位）有下列违规行为的：

（1）擅自改变房屋结构和用途；

（2）擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；

（3）拖欠直管房租金；

（4）空置房屋6个月或以上；

（5）在直管房屋内及周边公共部位（场所）生产、储存或使用易腐、易燃、易爆等危险品及迷信物品；

（6）冲占空置房；

（7）其它违反法律法规的行为，中标供应商应在发现违规行为3个工作日内，将整改通知书送达违规使用人，及时制止违规行为，并做好违规行为的记录和证据资料收集工作，包括但不限于纸质证据、证人证言记录、现场照片及其他证据资料等。违规使用人拒不整改的，中标供应商应及时向采购人报告，并受采购人委托向法院提起诉讼，诉讼以案件终审及执行终结为止。

4、配合采购人做好直管房征用拆迁的相关工作，对拆迁单位未作补偿先行拆除直管房的情况，应及时制止并视情况报警，同时口头报知采购人，并应在开始拆除之日起2个工作日内向采购人书面报告，逾期向采购人报告上述情况而令采购人利益受损的，由中标供应商承担赔偿责任；根据采购人直管房修缮项目进度和要求，配合做好改造前租户动迁和房屋水电表处置等工作。

5、按要求按时核查直管房管业情况（产业来源、产别、面积、租户等）、修缮及扩、加、改建情况、征用拆迁补偿情况，清算需发还房屋的租金及修缮费用。

6、在租赁合同期满前3个月内，通知承租人备齐相关资料办理续约手续。租赁合同到期当年的12月31日前，租户未完成续约的，中标供应商须逐户分析并书面说明情况。

7、对征用补偿、带租户移交且已发房屋接管书的直管房，中标供应商应及时通知承租人备齐相关资料办理承租手续。

8、协助采购人开展直管房清产核资工作。

9、按采购人要求定期提供直管房管理的有关数据、统计报表、文字材料等资料。

（三）根据《广州市房屋安全管理规定》及采购人编制的相关房屋安全管理制度的要求，落实直管房房屋安全（结构、消防）的日常检查工作，保障房屋使用安全，避免出现安全责任事故。

1、根据采购人编制的《白云区直管房日常巡查制度》规定的次数和要求，定期进行房屋日常巡查。建立完善巡查登记资料，每次巡查均需有详细的巡查记录，对房屋使用情况、安全状况记录要予以说明，并附上相关照片。

2、对直管房危房、严损房及属于砖木结构的其它老旧直管房，建立一对一安全档案。

3、对直管房承租户涉嫌违章搭建、占用公共通道、违规使用等行为进行监管并督促整改，登记造册，报采购人并配合处理。

4、在三防（雨季、汛期、台风等）期间，根据采购人的工作要求进行安全检查及安排人员值班。

5、协助相关单位进行直管房房屋安全隐患整改及应急抢险工作，包括但不限于劝阻并纠正违规行为、协助疏散、维修施工及送达整改通知书等，配合采购人完成事故原因分析和善后工作。

6、加强信息报送工作。对检查中发现严重的房屋安全隐患，应立即通过电话、短信和微信等通信手段有效告知采购人。

（四）根据采购人的要求，开展相关专项整治活动。

（五）协助房屋所在地社区有关部门做好治安、消防、城市管理及文明社区建设等有关工作。

（六）中标供应商必须建立与直管房管理事务性服务工作配套的直管房租赁、租金收缴管理、巡查、维修养护、应急抢险、档案管理、安全生产、仓库管理、岗位责任制、值班、来电来访和廉政建设等制度，保障服务工作有章可循。

（七）上述工作如在实施过程中出现与政策法规不一致的情况，或与采购人管理工作中出现冲突，应以政策法规和采购人的最终决定为准。

（八）完成采购人布置的其他工作。

四、其他要求

（一）中标供应商未经采购人同意，不得将受委托的管理服务业务转托给其他服务机构。

（二）在合同签订之日起30天内，中标供应商须制定《直管房管理工作人员岗位责任制》并报采购人备案。

（三）中标供应商在服务过程中产生的所有纸质资料（如宣传资料、通知资料等）必须经采购人同意后方可使用。

（四）中标供应商服务期间，中标供应商一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知采购人协商解决，否则中标供应商须承担因此造成的损失。

（五）中标供应商因经营所发生的税费均由其自行承担。

（六）为方便开展直管房管理工作，在合同期内采购人提供两间空置直管房非住宅作为直管房日常管理的便民服务点，便民服务点的日常维护由中标供应商负责，合同到期后中标供应商需将该两个便民服务点归还给采购人。

五、服务人员要求

1、中标供应商必须配备足够的服务人员，落实开展直管房事务性管理工作。

2、项目负责人1人，项目负责人需在接到采购人通知后最快1小时内能到达采购人指定地点，为采购人提供服务响应。

3、服务人员（房屋管理员）不少于11人（目前我区的现管直管房约5500套，按500套配备一名房屋管理员的原则，至少需要11名房屋管理员），其中具有安全培训合格证书人员不少于10人，财务人员1人。

六、考核

（一）为加强对服务企业的监督，采购人有权对中标供应商进行工作考核，每年考核一次，考核不合格的采购人将有权单方解除合同，且不承担任何责任。

（二）中标供应商及其工作人员须遵守国家的法律法规，遵循职业操守，廉洁自律。服务企业须按直管房管理规定和合同约定提供服务，不得从中牟取私利。服务企业及其工作人员在直管房管理过程中，如有违反国家的法律法规，未经审批擅自使用、转租直管房，或借直管房名义违规收取费用的行为，情节严重的，采购人可解除合同。

（三）中标供应商不按采购人要求开展直管房清产核资，隐瞒或虚报，情节严重，采购人解除合同。

附件1：《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核制度》

广州市白云区直管房委托管理工作年度考核制度

第一章 总则

第一条 为提高我区直管房经营管理的质量和水平，更客观、更公正得评价乙方工作绩效，激励乙方争先创优，根据《广东省公有房产管理条例》（粤府〔1983〕4号）、《广州市房屋租赁管理办法》（穗府〔1995〕139号及《关于实行直管房管理指标考核的通知》（穗国房字〔2003〕210号），特制定本考核制度。

第二条 本制度考核对象为签订《广州市白云区直管房管理事务性服务采购项目工作委托合同》的乙方。

第三条 该考核制度以全面加强直管房日常管理，改进乙方工作作风、提高其工作效能及提升服务质量为目标，以建立约束激励机制为导向，遵守客观公正、注重实效的原则。

第二章 考核机制

第四条 区房管中心负责对中标单位的全年服务工作进行年度考核。

第五条 对乙方的考核，由区房管中心负责监督、汇总材料、评定，最后报分管局领导审定。

第六条 直管房委托管理工作考核以一个自然年为周期，采取百分制（委托服务期限截止日期不在年底的，则在提供服务最后一月考核当年的委托管理工作）。

第三章 考核指标

第七条 年度考核采用百分制，凡没有按要求完成各项工作任务且无正当理由的，实行扣分，具体评分标准见《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核评分表》（附件2）。

第八条 基本工作考核指标为20分。具体考核内容如下：

（一）认真履行职责，坚持依法依章办事。（5分）

（二）树立服务意识，转变工作作风，处理好日常与租户的纠纷，树立良好形象。（5分）

（三）健全规章制度，加强行政管理。（4分）

（四）提高工作效率，按时完成采购人下达的任务，完善账簿及档案管理。（6分）

第九条 业务工作考核指标为80分。具体考核内容及评分标准如下：

（一）当年无发生房屋安全、消防安全事故及无造成重大财产损失。（20分）

（二）负责组织直管房的租金收缴工作，房屋租金月收缴率达98%。（15分）

（三）配合做好租赁管理工作，协助办理新承租、续租、租户改名等手续；对拥有大量私有住房的直管房承租者进行清理，对历年未办理租赁合同的租户进行清理，追缴欠租，清查管辖区域内的转租转让行为。（15分）

（四）负责组织直管房安全、消防普查等工作，房屋安全普查准确率达98%。（10分）

（五）做好管辖房屋日常维修和危改管理的申报、初审及验收工作。（10分）

（六）完善台帐管理制度，按期上报各类报表。（10分）

第四章 奖惩办法

第十条 75分≤得分≤100分者，评定为优秀，按管辖直管房年租金收入的 5%给予全额奖励；60分≤得分＜75分者，评定为合格，不发放考核奖励；评定为合格以上，受委托的单位部门方可继续执行委托管理合同。

第十一条 得分＜60分者，评定为不合格，不发放考核奖励，并即时解除委托管理合同。

第五章 附则

第十二条 本办法涉及的扣分，只限于本条、本项、本款分值内计分或扣分，扣完为止；同一事项不重复加扣分。

第十三条 本办法未尽事宜，由区房管中心研究决定。

第十四条 本办法自委托管理合同签订之日起实施。

附件2：《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核评分表》

广州市白云区直管房委托管理工作年度考核评分表

（ 年度）

说明

打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。
打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。