标的提供的时间

自合同签订之日起1年

标的提供的地点

广州市白云区辖内。

付款方式

1期：支付比例100%,（一）采购人以实收租金总额作为结算的计算基数，按中标的服务费提取比例，采取按月支付和按年支付相结合的方式，向中标供应商支付服务费，中标供应商向采购人提供全额正式发票。 （二）中标供应商必须在每月3日前将上月收取的租金全额上缴采购人指定的银行账户，采购人于每月30日前向中标供应商支付上月服务管理费总额的95%，余下的5%待合同期内最后一个月进行合同期考核完成后，参照《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核制度》，根据考核结果再支付给中标供应商。 （三）中标供应商签定合同后与原服务单位应在两个月内完成业务、档案、财务等相关资料的交接工作。 （四）合同期的总费用不超过该年度的财政预算实际额度。

如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。

验收要求

1期：由采购人组织验收，以双方签定的合同、招标文件及投标文件为标准，对中标供应商履约情况进行验收。

履约保证金

不收取

其他

序号

品目名称

标的名称

单位

数量

分项预算单价（元）

分项预算总价（元）

 权重%

所属行业

技术要求

1

其他服务

2024-2025年度广州市白云区直管房管理事务性服务

项

1.00

3,500,000.00

3,500,000.00

100.0

物业管理

详见附表一

参数性质

序号

具体技术(参数)要求

1

一、项目概况

（一）白云区辖内由广州市白云区房屋管理中心（以下简称采购人）管理的直管房屋，委托招标代理机构以政府采购公开招标采购方式确定一个中标供应商，由采购人与中标供应商签订直管房管理事务性服务委托合同，合同服务期限为自合同签订之日起1年。

★（二）如在合同期限内因受市、区相关政策影响导致本项目直管房主体单位需变更的，则本合同自动终止，且中标供应商需配合完成相关移交工作，投标人需自行承担相关风险，采购人不承担任何责任。（投标时须提供承诺书）

★（三）投标人须承诺不利用采购人委托管理的直管房获取不正当利益（投标时须提供承诺书）。

（四）关于最高限价

1、代收租金额的提取比例（服务费提取比例）：投标人所报代收租金额提取比例（服务费提取比例）须≦最高代收租金额比例（服务费提取比例）25%。合同期内服务费总额不超过350万元。

2、在1个年度内累计支付服务费不超过本项目预算金额。年度服务期限内，当结算支付服务费金额未达到本项目预算金额时，按实际结算金额支付，当结算支付服务费金额超过本项目预算金额时，按本项目预算金额支付，中标供应商必须提供全年度完整服务，采购人将不再支付其他形式的任何费用。

二、项目需求

（一）服务内容

采购人委托中标供应商实行直管房日常管理工作，包括直管房租赁事务性工作（包括但不限于租赁手续办理、租金收缴、违规租赁行为上报和清查）、直管房安全管理工作（包括但不限于派发安全宣传材料和消防器材、安全演练、安全巡查、督促隐患整改、汛期及节假日值班）、直管房日常修缮工作（包括但不限于发起报修、勘察现场确认修缮方案及工程量、修缮过程监管、完工后工程量确认、完工后质量验收）、直管房装修审批工作（包括但不限于协助承租人办理装修申请、装修方案初审、装修过程监督、完工质量验收）、危房改造动迁、征用拆迁直管房工作、物业管理以及有关直管房的阶段性相关工作。

（二）服务期限

自合同签订之日起1年。

三、服务要求

（一）中标供应商须学习熟悉直管房管理相关法规政策，协助采购人草拟制定各类业务表格和通知范本，经采购人加盖公章后使用。

（二）中标供应商须根据采购人直管房相关管理制度和采购人交办的工作任务，制定直管房管理相关工作台账。建立直管房安全宣传材料发放或张贴台账、消防器材发放台账、安全演练台账、巡查记录台账、隐患整改台账。制定好相应记录存档，供采购人检查。

（三）中标供应商须按时向采购人提供反映本合同委托工作事项的以下各类资料：

（四）中标供应商负责组织直管房的租金收缴工作。协助采购人完成80﹪以上住宅直管房租户实行银行代扣缴纳租金，96﹪非住宅直管房租户实行银行代扣缴纳租金。督促承租人按时缴交租金，对无法通过银行划账缴交的负责上门收取租金。上门收取租金应按打印发票的月份收取租金，不得提前预收任何租金，如有特殊情况须经采购人同意后方可预收；不得以收据形式收取租金。每月3日前将上月收取的租金全额上缴采购人指定的租金账户，不得以其他各种收费名义收取租金费用。中标供应商在直管房实物上收取的所有的费用必须纳入租金管理，不得出现收入不入账或少入账的情况。租金收缴率应保证达到98%以上并按采购人要求完成历年欠租收缴工作。

（五）对于空置直管公房，中标供应商应采取适当措施妥善管理，不得擅自使用或安排他人使用，不得擅自以任何名义收取租金，发现空置直管房有使用痕迹，占用情况的，及时清退并上报甲方。

（六）中标供应商负责直管房新承租、续租、更名、退租、调房等资料收集和初审，经采购人审核同意后办理相关手续，使用采购人提供的最新广州市直管房租赁合同范本和相关业务表格。

（七）直管房退租的，中标供应商需审查房屋损坏情况，承租人租金、物业费、水电费等费用缴纳情况，记录水电表读数，及时关闭水电表总闸，做好锁门贴封条工作。

（八）中标供应商负责做好管辖区域内合同期满的房屋续租或终止租约工作，并负责收回终止租约的房屋。

（九）中标供应商须按照采购人与承租人签订的租赁合同代表采购人履行合同义务并代表采购人督促承租人履行租赁合同中的义务，将违反直管房规定或者直管房租赁合同约定的相关催告、腾退、解除合同关系等通知送达承租人或实际使用人。

（十）中标供应商须将违反直管房管理法规政策及《广州市直管房租赁合同》约定的行为及时上报采购人，并协助采购人进行清查处理，包括但不限于直管房占用、不符合《广州市直管房租赁管理办法》第七条承租条件的直管房住宅、合同到期长期不续约、欠缴租金、保证金、占用费、物业费、水电费等有关费用，承租人将直管房住宅转租、分租、转让、转借给他人，承租人将直管房非住宅擅自转租、分租、转让、转借给他人。

（十一）中标供应商须协助采购人做好管辖范围内的直管房产权登记工作，中标供应商负责对直管公房地点、现状进行拍照造册，查清直管公房和租户相关情况，建立电子档案，配合做好直管房跨区移交工作。

（十二）中标供应商须树立服务意识，对承租人提出的有关直管房问题、诉求，如对房屋面积、质量、租金提出异议等，及时沟通解释，承租人对答复不满意的，及时上报采购人，减少防范直管房相关投诉纠纷。

（十三）当承租人擅自实施改变房屋结构（进行扩、加、改建、室内装修或增加设备等）、用途的行为时，中标供应商应及时制止，发出整改通知书通知承租人改正；对于拒不改正者，报采购人处理；如未能按规定分类巡查时间节点对房屋进行巡查、未发现房屋私自扩、加、改建等问题，未上报采购人，令采购人利益受损的，由中标供应商承担赔偿责任。

（十四）中标供应商须定期上门检查所管辖的直管房的安全，发现出现险情，必须立即采取措施确保承租人人身安全，同时立即做维修申报，并协助修缮施工队做好抢修工作。

（十五）中标供应商要对所管辖房屋安全及房屋消防安全工作负责，定期开展消防安全检查和巡查，督促隐患整改，并做好台账记录。督促各承租人落实消防安全措施，建立消防安全自我管理、自我检查、自我整改机制，杜绝消防事故发生。

（十六）中标供应商负责协助采购人梳理直管房水电、燃气、物业费欠缴台账，对缺失门牌、水电表等直管房协助采购人进行申报。

（十七）中标供应商须做好管辖房屋日常维修的申报、现场勘察、施工监管、竣工验收工作。对承租人提出或巡查中发现的需要维修直管房项目核实是否属于维修范围，不在维修范围的负责向承租人做好解释工作，属于维修范围的开具《工程任务单》并附照片向采购人申报；配合采购人、施工队现场核对维修工程量，填写《工程量确认单》至采购人确认；协调解决施工现场的各方面矛盾，代表采购人监管施工队伍按质按量完成维修任务，督促施工队伍做到文明施工，杜绝发生安全和质量事故，并协助或代表采购人进行完工后工程量确认及质量验收等工作。需要住户搬迁才能进行的工程，中标供应商必须提前做好动迁工作，负责发书面通知给住户说明工程情况，列明回迁日期。

（十八）中标供应商负责做好安全生产工作，要防止管辖的房屋发生塌屋伤人、火灾等事故。对因不可抗力造成房屋倒塌的事故要查清原因，及时汇报。如因中标供应商管理不善造成的责任事故，即由中标供应商负相关法律责任。

（十九）如本合同期满后不再续约，应在接到采购人通知后10个工作日内将直管房的租赁和修缮档案以及各种管理台账全部移交采购人。

（二十）中标供应商须完成采购人布置的其他工作。

四、其他要求

（一）中标供应商未经采购人同意，不得将受委托的管理服务业务转托给其他服务机构。

（二）在合同签订之日起30天内，中标供应商须制定《直管房管理工作人员岗位责任制》并报采购人备案。

（三）中标供应商在服务过程中产生的所有纸质资料（如宣传资料、通知资料等）必须经采购人同意后方可使用。

（四）中标供应商服务期间，中标供应商一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知采购人协商解决，否则中标供应商须承担因此造成的损失。

（五）中标供应商因经营所发生的税费均由其自行承担。

（六）采购人向中标供应商提供辖区内所有直管房的现管单元表、楼宇表，由中标供应商存档及日常查档。

（七）为方便开展直管房管理工作，在合同期内采购人临时提供两处空置直管房非住宅作为直管房日常管理的便民服务点，合同期间采购人保证该两处直管房的正常使用功能，中标供应商负责该两处直管房的水电燃气物业费等日常缴纳，合同到期后中标供应商需将该两处便民服务点按采购人交付原状或不低于采购人交付时装修标准归还给采购人。。

（八）因白云区直管房位置偏远，分布松散，为加强房屋日常管理，应对日常安全巡查等工作需要，中标供应商应配备足够的车辆，车辆保证有2台或以上。

五、服务人员要求

1、中标供应商必须配备足够的服务人员，落实开展直管房事务性管理工作。

2、服务人员（直管房管理员）不少于11人（目前我区的现管直管房约5500套，按500套配备一名直管房管理员的原则，至少需要11名直管房管理员），其中具有安全培训合格证书人员不少于11人。

3、根据采购人安全管理及日常修缮的实际需求，中标供应商应配备项目管理专员1名，日常修缮专职人员（负责日常修缮、水电维修、安全管理等工作）1名，负责相关工作人员需具有一定土建或装修现场工作经验。

4、根据工作需要，中标供应商须委派不少于2名专职人员配合采购人做好直管房管理工作及其他采购人交办的工作。

六、考核

（一）为加强对服务企业的监督，采购人有权对中标供应商进行工作考核，每年考核一次，考核不合格的采购人将有权单方解除合同，且不承担任何责任。

（二）中标供应商及其工作人员须遵守国家的法律法规，遵循职业操守，廉洁自律。服务企业须按直管房管理规定和合同约定提供服务，不得从中牟取私利。服务企业及其工作人员在直管房管理过程中，如有违反国家的法律法规，未经审批擅自使用、转租直管房，或借直管房名义违规收取费用的行为，情节严重的，采购人可解除合同。

（三）中标供应商不按采购人要求开展直管房清产核资,隐瞒或虚报,情节严重，采购人解除合同。

附件1：《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核制度》

广州市白云区直管房委托管理工作年度考核制度

第一章 总则

第一条 为提高我区直管房管理质量、水平，客观、公正评价受委托方的工作绩效，激励受委托方争先创优，根据《广东省公有房产管理办法》（粤府〔1983〕4号，2002年5月28日省人民政府令第75号第二次修订）、《广州市直管房租赁管理办法》（穗建规自〔2023〕11号）以及广州市白云区房屋管理中心（以下简称区房管中心）与受委托方（以下简称乙方）签订的《广州市白云区直管房管理事务性服务采购项目工作委托合同》，制定本考核制度。

第二条 本制度考核对象为签订《广州市白云区直管房管理事务性服务采购项目工作委托合同》的乙方。

第三条 该考核制度以全面加强直管房日常管理，改进乙方工作作风、提高其工作效能及提升服务质量为目标，以建立约束激励机制为导向，遵守客观公正、注重实效的原则。

第二章 考核机制

第四条 区房管中心负责对中标单位的全年服务工作进行年度考核。

第五条 对乙方的考核，由区房屋管理中心负责监督、汇总材料、评定，最后报分管局领导审定。

第六条 直管房委托管理工作考核以一个自然年为周期，采取百分制（委托服务期限截止日期不在年底的，则在提供服务最后一月考核当年的委托管理工作）。

第三章 考核指标

第七条 年度考核采用百分制，凡没有按要求完成各项工作任务且无正当理由的，实行扣分，具体评分标准见《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核评分表》（附件2）。

第八条 基本工作考核指标为20分。具体考核内容如下：

（一）认真履行职责，坚持依法依章办事。（5分）

（二）树立服务意识，转变工作作风，处理好日常与租户的纠纷，树立良好形象。（5分）

（三）健全规章制度，加强行政管理。（4分）

（四）提高工作效率，按时完成甲方下达的任务，完善账簿及档案管理。（6分）

第九条 业务工作考核指标为80分。具体考核内容及评分标准如下：

（一）当年无发生房屋安全、消防安全事故及无造成重大财产损失。（20分）

（二）负责组织直管房的租金收缴工作，房屋租金月收缴率达98﹪。（15分）

（三）配合做好直管房租赁事务性租赁管理工作，协助办理新承租、续租、更名、调房等手续；及时上报违反直管房管理法规政策及《广州市直管房租赁合同》约定的行为，并配合清查处理。（15分）

（四）负责组织直管房安全、消防普查等工作，房屋安全普查准确率达98﹪。（10分）

（五）做好管辖房屋日常维修的申报、现场勘察、施工监管、竣工验收工作。（10分）

（六）完善台帐管理制度，按期上报各类报表。（10分）

第四章 奖惩办法

第十条 75分≤得分≤100分者，评定为优秀，按管辖直管房年租金收入的 5 ﹪给予全额奖励；60分≤得分＜75分者，评定为合格，不发放考核奖励；评定为合格以上，受委托的单位部门方可继续执行委托管理合同。

第十一条 得分＜60分者，评定为不合格，不发放考核奖励，并即时解除委托管理合同。

第五章 附则

第十二条 本办法涉及的扣分，只限于本条、本项、本款分值内计分或扣分，扣完为止；同一事项不重复加扣分。

第十三条 本办法未尽事宜，由区房管中心研究决定。

第十四条 本办法自委托管理合同签订之日起实施。

附件2：《广州市白云区直管房委托管理工作年度考核评分表》

广州市白云区直管房委托管理工作年度考核评分表

（ 年度）

说明

 打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。
打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。