项目需求

一、项目背景

2021年12月27日，江苏省自然资源厅发布《江苏省自然资源厅关于加强详细规划管理的通知》，要求规范详细规划编制工作，加强国土空间规划监督实施，持续做好城市规划建设管理工作，并同时发布《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》（下称“《指南》”）以及《江苏省城镇开发边界内详细规划数据库标准（试行）》。《指南》要求城镇开发边界内，按照国土空间规划确定的编制单元有序推进详细规划编制，应编尽编，实现全覆盖。结合《扬州市国土空间总体规划（2021-2035年）》和城市更新进度及土地上市计划，现组织开展2024年度中心城区部分片区详细规划编制（第一批次）项目，包含京华城片区、西湖片区的单元层次和街区层次详细规划。

二、规划对象及主要任务

1、规划对象

（1）京华城片区

京华城片区位于邗江区中部，城市西部片区核心区域，片区西侧紧邻绕城高速扬州西互通枢纽，区位条件优越，区内集中了会展中心、大剧院、双博馆、体育场、西部客运枢纽等一批市级公共服务设施和基础设施。规划范围:东至润扬快速路，南至南部快速路，西至扬溧高速，北至宁启铁路，总用地面积约14.16平方公里。

（2）西湖片区

西湖片区位于扬州主城西北，呈现出明显的丘陵地貌；蜀冈西峰横贯片区东西，是蜀冈瘦西湖风景名胜区重要的组成部分，也是扬州重要的生态保育空间；区内以生活居住功能为主。规划范围:东至扬子江北路-平山堂西路-新城河一线，南至翠冈路，西、北侧至宁启铁路，总用地面积约7.03平方公里。

2、主要任务

（1）单元层次承接传导上位规划意图，落实总体规划所确定的单元功能定位、生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界、城市控制线、开发规模、开发强度分区等管控传导要求，针对不同地类形成不同深度的用地布局方案，加强城市设计引导，将相关管控要求分解传导至街区，同时提出地块开发管控通则。

（2）街区层次在严格遵循单元层次详细规划管控要求的基础上，结合街区实际情况，加强用地策划，深化城市更新、交通承载力评价、社区生活圈构建、城市设计等研究工作，优化空间布局，制定地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等具体管控指标和管控要求，指导建设项目实施，

（3）为提升我市详细规划编制成果技术水平，有序开展详细规划编制成果第三方技术审查工作。根据委托方要求，本项目中标后须承担不少于十项规划成果第三方技术审查任务，对照国家、省市相关法规规范以及上位规划有关要求，出具技术审查意见，为委托方审查报批规划成果提供技术支撑。

三、工作依据及标准规范

（1）《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省城乡规划条例》等法律法规

（2）自然资源部关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的通知（自然资发〔2023〕234号）

（3）自然资源部《城镇开发边界内详细规划数据库规范（试行）》

（4）江苏省自然资源厅《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》、《江苏省城镇开发边界内详细规划数据库标准（试行）》

（5）《社区生活圈规划技术指南》（TD/T 1062-2021 ）

（6）其他相关法律法规及技术规定等

四、规划内容

1、工作重点

（1）片区单元现状分析

对单元的人口、文化、区位价值、区域发展环境、现状用地、产业发展状况、经济发展状况、公共服务设施等基础设施分布及服务能力、道路交通情况等进行分析，研判当前发展所处阶段；对单元相关的上位规划和相关规划进行梳理，解读分析上位规划、相关规划对本单元的要求。

（2）现行规划实施评估

对拟编制单元涉及的原控规的编制、报批及调整情况进行梳理，分析规划调整的动因；对控规实施情况进行分析评估，分析规划的实施程度，以及实施过程中遇到的问题及其原因。对本轮编制提出优化建议。

（3）单元规划方案

按照建立国土空间规划体系总体要求，理顺各层次规划关系，严格落实上位规划总体目标和总体规模要求，协调与其他各专项规划相关内容，为国土空间规划“一张图”打下基础；结合上位规划要求以及规划实施评估结论，提出单元用地布局、道路交通、城市更新、产业用地优化、产城融合、风貌管控等方面的规划方案，并提出本单元街区划分与管控方案，把单元层次规划内容有效传导至各街区，编制街区图则。

2、单元层次具体内容

（1）现状分析及现行详规实施评估

对区位、区域发展环境、现状用地、产业发展、公共服务设施等基础设施分布及服务能力、道路交通情况等全面深入分析，充分了解片区单元发展实际与诉求。

（2）明确目标发展定位

统筹考虑发展条件与上位规划要求，明确单元发展目标和功能定位。制定符合本单元实际的发展目标，保证规划在实施过程中，城市整体发展结构不变，并指导下一层次的街区详细规划和地块建设。

（3）合理确定单元总体规模

依据上位规划约束指标传导要求，分析现状人口变化情况，深入研究单元人口构成和需求，确定单元常住人口和服务人口、住宅建筑总面积、总建设用地及集中建设区、弹性发展区、特别用途区内建设用地规模，保持人口规模、住宅规模、公共管理与公共服务设施配置的匹配关系。

（4）优化城镇空间结构

落实上位规划的保护开发总体要求，统筹单元内部生态保护、重大设施与廊道控制、特色景观、新城建设以及老城更新等空间影响因素，加强产城融合，促进职住平衡，研究确定单元布局结构。加强与周边单元在交通、生态、景观等重要廊道控制、基础设施、公共管理与公共服务设施共享、临界空间要素统一等方面的协调。

（5）统筹建设用地布局

①居住用地。结合单元住宅总量控制要求与用地潜力评价，明确保留、拆除以及新建住宅的用地规模、建筑面积，统筹单元功能定位、职住平衡等因素，基于生活圈构建要求，优化居住用地布局，同时对老旧小区改造、城中村更新等居住环境改善制定规划引导要求。

②公共管理与公共服务用地。落实上位规划公共管理与公共服务设施配置要求和标准，统筹医疗卫生、文化、体育、社会福利、公共管理与公共服务以及15 分钟社区生活圈、 5 分钟便民生活圈构建等综合公共服务设施配置要求，衔接专项规划确定的目标、标准和布局原则，针对实际服务人口特征和需求，确定保留、改建、迁建和新增的各类公共管理与公共服务设施级别、数量、规模，在满足服务半径基础上优化布局。

③商业服务业用地。结合15 分钟社区生活圈和 5 分钟便民生活圈的构建原则，统筹布局单元内商业服务业设施等级及适宜服务范围，根据单元内部的用地功能结构和布局，研究确定商业、商务等业态构成等。

④产业用地（工业、仓储、新型产业用地）。落实总体规划中关于本单元的工业保障线管控要求，引导产业用地向工业保障线内集聚。注重引导园区内产业转型升级，有效控制产业用地“退二进三”，完善交通、公用等设施配套，推动低效产业用地“调二优二”。明确产业用地安全防护、环境保护等控制要求，优化货运交通组织。

（6）落实蓝绿空间管控

落实总体规划及绿地系统专项规划确定的生态环境保护目标，合理确定单元绿地总量和重要绿地、绿廊、广场布局，明确绿地、广场的规模、数量以及绿廊宽度。结合绿地系统、游憩体系、水系、绿道体系、视线通廊等内容，统筹联系城镇开发边界内特别用途区等非建设用地，提出相应的管制措施和开敞空间系统性要求，落实生态环境保护、休闲游憩空间建设等相关要求。

（7）加强城市设计研究

结合单元目标定位，确定单元风貌特征；优化镇区空间景观系统，提出廊道、节点、特色地段等重要空间要素布局及管控要求；确定单元内建筑高度分布；校核细化单元内开发强度分区，明确单元内各级强度分区对应的基准容积率，作为用地开发通则式管控依据。

（8）深化城市更新研究

单元详细规划需进一步梳理现状用地，进行开发潜力分析，合理确定保留用地、更新用地、开发用地，统筹利用边角地、插花地、夹心地等畸零宗地，深入研究土地利用方式和开发策略，提出各更新区更新重点、更新对象及措施。

（9）引导地下空间利用

根据地下空间资源条件、地面建设状况等评价地下空间开发潜力，落实细化总体规划、专项规划确定的地下空间开发利用分区，划定地下空间禁止建设区、限制建设区、重点建设区、一般建设区。统筹地上地下空间规划，明确地下交通设施、地下公用设施、地下防灾设施、地下公共服务设施等的位置、开发深度、建设规模以及连通、避让等通则规定。

（10）优化综合交通

落实总体规划及综合交通规划提出的道路网、公共交通、慢行交通、停车设施等交通网络与设施的规模、布局要求，坚持以人为本、公交优先、绿色低碳、分区差异等原则，统筹协调交通、用地、环境等空间要素，综合考虑慢行交通、机动交通、静态交通等各类交通的关系，优化并明确交通设施功能、规模、布局，提升交通出行环境。合理确定加油加气充换电站的位置、数量、规模和控制要求。

（11）配套公用设施

根据服务管理人口和总建设规模，落实上位规划，衔接相关专项规划和现状设施布局，明确各类市政公用设施用地和管线布局（给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、管线（管廊）综合）。

（12）配套综合防灾设施

结合对灾害风险的评估，提出应对洪涝、台风、地震等灾害的措施，划定疏散和紧急避难场所，明确建设韧性城市的各项要求。

（13）制定竖向规划要求

落实竖向专项规划要求，合理确定建设用地的场地高程和道路、桥梁、提防等控制点标高。提出空中、地面、地下分层开发、分层赋权、统筹管控模式。

（14）落实重要控制线

落实和深化上位规划所确定的控制线，依照城市绿线、蓝线、黄线、紫线管理办法等国家和江苏省有关法律法规和规章制度，明确控制条件。

（15）分街区管控传导

明确街区编号、主导功能、规划人口规模、建设用地总规模、特别用途区和弹性发展区内建设用地规模、强度分区、住宅建筑总面积。明确街区内需落实的公共管理与公共服务设施（包括基础保障型社区生活圈服务要素）、交通设施、公用设施、安全（防灾）设施等。

3、街区层次具体内容

（1）优化用地布局

结合城市更新、项目建设的实施需求，根据地块特点、权属单位开发意向及利害关系人意见，综合运用城市设计、交通分析、土地整备、经济分析等方法进行深化研究, 结合土地收储及开发时序优化用地布局，提高土地利用经济性和规划实施可操作性。

（2）保障设施落地

以符合单元层次详细规划约束性指标和强制性内容为前提，在满足社区生活圈服务半径要求基础上，优化调整单元层次详细规划确定的公共管理与公共服务设施、绿地广场、公用设施的位置及边界。细化非独立占地的公共、公用设施（开闭所、公厕、局部供水、排水和污水泵站等）布局并明确其落地方式及规模，优化市政管网布局，明确管线等级、平面位置和竖向控制等要求，确保设施不漏项、数量规模不减少、服务半径有保证、用地形态可实施。

（3）加强交通管控

根据单元层次详细规划确定的交通设施功能、规模、布局等要求，深化并明确各类设施的位置、控制点及控制界线，指导工程设计。针对道路系统、公交系统、停车系统等进行交通承载力评价，重点评价交通区位、交通容量与用地功能、开发强度的适配性。针对不满足交通承载力评价的情况，提出综合交通系统优化或用地功能、开发强度调整措施。

（4）细化竖向及立体开发控制

依据单元层次详细规划，细化确定街区内各地块场地高程和道路控制点标高；协调地上地下空间开发利用，深化街区内重点地下空间的分层建设控制范围、功能、规模、标高和交通组织，明确涉及道路、绿地等公共空间的地下空间开发控制要求；明确架空步道、上盖开发等标高控制要求。

（5）确定地块控制基本指标

加强建设用地特别是工业项目、公益事业项目用地控制指标与 国家、省关于建设用地指标相关规定的衔接。根据土地配置审批、开发利用、供后监管等管理需求，明确地块编号、地块边界、建筑退线、机动车出入口方位，确定地块用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、各类配套设施要求、混合用地地块内不同功能比例等控制指标和要求。街区层次详细规划确定的地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率指标为刚性控制内容。

五、技术成果要求

1、各片区单元层次详细规划成果包括：规划文本、图件（图纸、单元图则）、附件及数据库。

①文本（Word及PDF格式）：规划文本应当以条文格式准确规范、简明扼要表述规划结论，明确规划强制性内容。

②图件（部分图纸需提供CAD格式）：图件包括图纸和图则两部分，制图精度不低于相关规范要求。

图纸。主要包括国土空间利用现状图（CAD和JPG格式）、空间潜力分析图、国土空间利用规划图（CAD和JPG格式）、公共管理与公共服务设施规划图、绿地水系规划图、公共空间体系规划图、历史文化规划保护规划图、城市更新规划图、综合交通规划图、公用设施规划图、管线综合规划图、综合防灾规划图、竖向规划图、开发强度分区规划图、建筑高度分区规划图、“城市控制线”（含道路红线，城市蓝线、绿线、黄线）规划图、街区划分图（CAD和JPG格式）等。各地结合实际，可合并或增补图纸。

单元图则（CAD和JPG格式）。包括各街区主导功能与规模、用地布局管控、各类控制线管控、各类设施管控以及城市设计引导等内容，采用图示和表格两种形式综合表达，图、表表达内容应保持一致。

图示内容包括：比例尺、风玫瑰、街区位置和范围，地块边界、地块编号和用地性质代码，各类控制线，各类非独立占地设施，开发强度分区、建筑高度、视线通廊等城市设计控制要素，其他必要管控要素。以不同颜色、线型、符号和标注表达管控内容和控制方式。

表格内容包括：主导功能、人口规模、建设用地规模、特别用途区及弹性发展区内建设用地规模、居住用地规模、住宅建筑面积；公共管理与公共服务设施、交通设施、公用设施、安全设施、绿地与广场等各类设施的类型、等级、数量、用地规模、设施规模以及控制要求；对图示内容的必要说明。

③附件（Word以及PDF格式）。

规划附件包含规划说明、现状资料分析汇总、必要的研究报告、相关文件汇编等内容。规划说明着重对文本条文作出解释，阐述规划分析过程；现状资料分析汇总可单独编制，也可纳入规划说明；研究报告指在必要情况下针对重点问题进行专题研究形成的报告；相关文件汇编包括公众参与记录、部门意见、会议纪要、专家论证意见及修改落实情况说明等内容。

④数据库

需在详细规划成果报批前提交规划成果数据库，并整合到国土空间基础信息平台，数据库要求详见自然资源部《城镇开发边界内详细规划数据库规范（试行）》和《江苏省城镇开发边界内详细规划数据库标准（试行）》。编制单位需按照统一格式完成数据库入库文件。

2、街区层次详细规划应将街区图则（CAD和JPG格式）作为成果核心内容。街区图则采用图示和表格两种形式综合表达，图、表表达内容应保持一致。

图示内容应包括地块边界、建筑退线、机动车出入口方位、各类控制线、各类设施等；表格内容应包括地块编号、地块用地分类代码、地块面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、配套设施、混合用地地块内不同功能的比例、备注信息等。重点地区应根据其类型特征，增加相应管控要求。

六、服务要求

1、人员配备要求。配备包括项目负责人在内的专业技术人员队伍，专业技术人员需涵盖规划、土地、地理信息等专业，以保障项目有序推进，优质服务。

2、技术装备要求。需配备必要的软、硬件等专业技术装备，软件包括但不限于CAD、GIS成果标准化检测、数据转换入库软件，硬件包括必要的数据建库服务器等生产测试环境。

3、根据规划编制和规划管理的需要，项目验收通过之前需提供中级或以上专业技术人员（需涵盖规划、土地、地理信息专业）不少于30日的驻场服务。项目通过验收后，自项目验收之日起，免费维护期为2年。

4、承担不少于十项规划成果第三方技术审查任务，对照国家、省市相关法规规范以及上位规划有关要求，出具技术审查意见，为委托方审查报批规划成果提供技术支撑。

5、本项目规划编制时间约为120个日历日，具体进度节点要求为：

（1）合同签订后，在40个日历日内完成项目初稿。

（2）初稿汇报后40个日历日内完成中期成果，并组织专家评审。

（3）通过专家评审后40个日历日内完成最终成果。