采购需求及要求

一、项目名称：西安市公安局浐灞生态区分局物业服务

二、采购预算金额：7,100,000.00/两年

服务时限：2年，合同每年一签，当年服务标准未达到分局要求，第二年不再续签。

三、采购内容及要求

分为两个标段：

合同包1：负责浐灞生态区分局、十里铺派出所、辛家庙派出所、警犬训养基地物业服务。

合同包2：负责业务技术综合大楼、浐水西路派出所、广运潭派出所物业服务。

(1)西安市公安局浐灞分局机关、业务技术综合大楼、辛家庙派出所、十里铺派出所、广运潭派出所、浐水西路派出所、浐水西路派出所、警犬训养基地办公区域内设施设备运行维修养护和公共区域保洁服务和绿植、绿化养护。

(2)浐灞分局及其派出所维修改造工程。

(3)浐灞分局及辛家庙派出所电梯维保服务。

(4)浐灞分局冬季供暖运行维修服务。

(5)警犬训养基地草坪、树木、花坛、道路两旁绿植等区域绿植养护服务。

(6)其他临时服务项目。

四、物业服务内容

1、修缮维修及设施设备运行维护服务

（1）修缮维修改造工程服务

包括门窗修缮、照明系统更换及维修、水电改造施工、消防系统维护管理、墙面翻新粉刷、外墙清洗、停车场维护等修缮维修服务。

维修改造项目单项费用在1000元以内，由服务方承担。

维修改造项目单项费用在1000元以上，由服务方提交维修改造方案，双方另行签订合同实施。

（2）设施设备日常维修

包括服务项目内上下水系统、供电和停电备用发电、冬季供暖系统日常运行管理和维修服务。包括材料和消耗费用均有服务方承担。

设施设备日常维修、材料和消耗费用项目单项费用在1000元以内，由服务方承担。

设施设备日常维修、材料和消耗费用单项费用在1000元以上，由服务方提交维修和采购方案，双方另行签订合同实施。

（3）电梯维保及日常运行管理服务

针对服务项目内电梯服务管理，由物业服务方作为委托服务管理方承担外委电梯维保单位负责电梯维保和负责电梯日常管理服务，所有费用由服务方承担。

电梯维保单项费用在1000元以内，由服务方承担。

电梯维保单项费用在1000元以上，由服务方提交维修方案，双方另行签订合同实施。

（4）冬季供暖服务

针对服务项目内冬季供暖服务，有单独热交换站的，由物业服务方安排专职人员24小时值班和维修。维修所需材料费用物业服务方承担。

冬季供暖服务维修所需材料费用单项费用在1000元以内，由服务方承担。

冬季供暖服务维修所需材料单项费用在1000元以上，由服务方提交维修采购方案，双方另行签订合同实施。

 

2、日常保洁绿化服务

（1）负责办公楼内公共区域日常保洁服务，包括：通道、楼梯（厅）、电梯、公共卫生间、服务大厅、会议厅、公共会客厅、餐厅等区域。

（2）负责服务项目内道路、车场、花坛内及相关区域内日常保洁服务。

（3）垃圾清运。办公和生活垃圾由服务方委托环卫部门统一清运，临时建筑垃圾由服务方负责及时清运。费用由物业服务方承担。

（4）绿化养护服务。负责项目内草坪、树木、花坛、道路两旁绿植等区域绿植养护服务。

（5）洗衣服务。负责训练等制服清洗。

（6）洗车服务。负责为分局各营区车辆进行清洗。

3、会议服务。负责机关会议前服务准备，会后清扫、检查和整理工作。会议室内日常卫生维护和物品管理，发现问题及时报修整理。配合其他岗位做好服务工作。

4、物业服务相关职能单位协调处理.

负责服务项目相关供电、供水、供暖、市容、质检等部门的衔接协调工作。

五、服务人员要求

1、项目经理职业素质要求

1-1、大专以上学历

1-2、全国物业管理从业人员岗位证书

1-3、熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力

1-4、具有3年及以上相关物业服务管理经验

1-5、有良好的团队精神和沟通技巧

1-6、有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力

2、员工职业素质要求

2-1、高中以上学历，会服人员大专以上学历

2-2、年龄45周岁以内，会服人员年龄35周岁以内

2-3、普通话标准流利

2-4、维修工具备相关专业证书

2-5、主管具有3年及以上相关物业服务管理经验

2-6、有良好的协调能力、语言交流能力

2-7、具有高度的服务意识、责任心、自觉性；具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。

4、服务区域及服务人员要求

区域	面积	管理及维修			保洁绿化			总人数
		经理	主管	维修	保洁	绿化	洗衣工
浐灞生态区分局机关	6000m²	1	1	2	8	1	1	14
业务技术综合大楼	11000m²	1	1	2	9	1		14
警犬训养基地	1000m²		1		2			3
广运潭派出所	3500m²		1		3			4
浐水西路所	2000m²		1		3			4
浐水西路所2	4000 m²				2			2
辛家庙派出所	5000m²		1		7			8
十里铺派出所	3500m²		1		3			4
合计	34000m²	2	7	4	37	2	1	53

 

六、服务质量及要求

1、设备设施及土建管理

1-1、对各类设备间、水池、上人屋面等部位设置安全警示标志。

1-2、按计划对各类设备设施进行保养和检修；运行及维修记录齐全；设备责任落实到人。

1-3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故。规定有突发事件应急处理措施及处理记录。

1-4、每周一次对共用设备设施进行巡视，有详细巡视记录，发现问题，及时解决。保证走廊灯、车库灯、标志指示灯完好率达到98%以上；各类照明定时开关，节约共用电能消耗。

1-5、每年1次对蓄水池、二次供水水箱，按规定进行定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生标准。

1-6、化粪池六个月检查一次，每年疏通、清掏一次。

2、消防服务

2-1、每月1次消防系统检查，保证消防设施完好，可随时启动。

2-2、不定期对员工进行消防知识及突发事件应急措施进行学习培训。

3、水电供应及维修、维护服务

3-1、保证水电供应，公网停水停电提前通知。停电后自备发电机准时起动。

3-2、接到水、电、气、暖维修及室内设施维修等服务呼唤，30分钟之内赶到现场，服务达到满意，维修垃圾随人带走，作到工完场清。

4、保洁服务要求：

4-1、公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 （不少于以下频次）

4-1-1、室外公共场所、公共绿地、主次干道

（1）公共绿地1次/天 清理

（2）硬化地面2次/天 清扫

（3）主次干道2次/天 清扫

（4）室外标识、宣传栏、信报箱、花铂（盆） 1次/天 擦拭

（5）雕塑小品1次/周 擦拭

（6）沟、渠、沙井1次/周 清理

（7）办公区大门1次/天 日常保洁

（8）大门外立面1次/周 擦拭

（9）办公区铁艺围墙1次/月 擦拭

（10）室外不锈钢扶手、护栏、道闸挡车器 2次/天 擦拭

（11）路灯、室外消防栓1次/月 擦拭

（12）公共卫生间3次/天 清洁

（13）喷泉水池定期清理

（14）及时清扫积水、积雪

（15）灯具、消防栓、反光镜、 指示灯箱 1次/季 清洁擦拭

4-1-2、室内公共部位

（1）电梯厅地面2次/天 拖扫

（2）公共部位顶面、墙面 、灯具1次/月 擦拭

（3）消防通道1次/半个月 拖擦

（4）扶手、开关面板、消防栓、1次/3天 擦拭

（5）楼道门、玻璃窗1次/月 擦拭

（6） 户门1次/天擦拭

（7）地砖地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 清洗

（8）电梯内部2次/天 清洁

（9）电梯厅门、电梯呼叫面版1次/天 擦拭

4-1-3、垃圾的处理与收集

（1）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；

（2）垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

5、保洁服务质量标准

5-1、地面：硬质地面台阶及其接缝应该洁净，梯脚板，踢脚线等地方应该无积尘、杂物、污渍；花坛内无烟头、杂物。

5-2、墙面：大理石、瓷片、砖应该干净，明亮、无污迹。

5-3、玻璃：玻璃、镜面，应该洁净透亮。

5-4、金属制品：如电房门、消防门、水龙头、不锈钢栏杆等应该用指定的清洁剂擦过，要光亮无锈迹和污迹。

5-5、天花板：灯管、灯罩、指示牌等设施应该干净无尘、无蜘蛛网。

5-6、洗手间侧兜水箱等设施应该干净、无损坏，洗手间内无异味，便器、洗手盆、尿斗无水锈，台面应干净无水迹。

5-7、开水间：检查垃圾筒、门柜边、茶渍柜应该干净无异味。

5-8、垃圾清运：垃圾清运应该准时，要做到日产日清，清运干净，垃圾清运过程中散落的垃圾应清扫干净，每日将垃圾桶内外清洗一遍。

6、绿化养护服务要求及质量标准

6-1、乔木

（1）生长健壮，主侧枝分布均匀，整型树木造型美观。

（2）落叶树树叶大而肥厚，针叶树针叶健壮，一般条件下无黄叶、焦叶、卷叶；叶上无虫粪、虫网；病斑及被啃食叶片每株低于5%。生长季节无枯黄叶株，落叶在10%以下。

（3）枝干健壮，无明显枯枝死杈；枝条粗壮，无蛀干害虫的活卵、活虫；无明显的人为损坏。

（4）修剪合理，树形完整美观。

（5）根据季节和生长情况适时灌溉排水，保持适当水分。

（6）树木保存率99%以上，及时补栽成活率95%以上。

（7）行道树无缺株；新补植树同原有树种、规格、定干高度一致，有支撑措施；行道树及林荫广场树池保持覆盖植物生长良好和硬质覆盖材料完整。

6-2、灌木和花卉

（1）灌木长势良好，枝多叶茂，下部不光秃，无枯枝残叶，植株整齐一致。花卉适时开花，花多色艳。花坛轮廓清晰，无残缺，灌木丛中无垃圾、无病枝枯枝和落叶堆积。

（2）灌木和花卉的修剪做到既造型美观又能适时开花；花灌木和草本花卉在花芽分化前进行修剪，避免把花芽剪掉；花谢后及时将残花残枝剪去，常年开花植物要有目的地培养花枝，延长花期。灌木和花坛整形效果要与周围环境协调，增强园林美化效果。

（3）灌溉

要根据植物的生长及开花特性进行合理灌溉。在雨水缺少的季节，适时灌溉。

（4）施肥

一般在每年春、秋季结合除草松土重点施肥2--3次。花灌木要适当控水，促进花芽分化，花芽分化后要适当追施磷、钾肥，使花多色艳花期长。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法。埋施可先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水，不能裸露。

（5）除杂草、松土

要经常除杂草和松土。灌木丛周边松土深度不小于20厘米，并低于周围表土5厘米。除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。

（6）补植、更换

出现死苗，要在清理当天及时补植，补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证优良的景观效果。补植按照种植规范进行，施足基肥并加强浇水等保养措施，保证成活率达98％以上。对已呈老化或明显与周围环境不协调的灌木和花卉应及时进行更换，更换品种要事先征得绿化主管部门的批准。

 （7）病虫害防治

精心养护，增强植物抗病虫害能力。要及时做好病虫害的防治工作，以防为主，早发现早处理。药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。病虫害率控制在5％以下。

（8） 绿篱、色块

生长健壮，枝叶繁茂；修剪及时，整齐一致，轮廓清晰，线条流畅，层次分明，无死株断垄现象。

（9）露地花卉

生长健壮，整齐一致，无病虫害，无残花败叶。适时开花，适时更换，保证景观效果。

6-3、草坪与地被植物

（1）长势旺盛，叶片健壮，叶色浓绿，无枯黄叶。修剪及时，高度适宜。无病虫害。覆盖率不低于99%，无明显杂草。坪地平整，无坑洼积水。

(2)修剪

观花地被植物，须在开花后适当压低，或者结合种子采收，适当修剪。草坪要考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，枯黄叶片要及时清理。草地与路(花)基、色块的分界宽度不超过8厘米；分车绿化带的草坪植物不得超出路基外缘。

(3) 灌溉

要根据草坪植物的生长需要加强淋水和施肥，保证水肥充足，施用肥料的方法和用量要科学，防止过量或不均匀引起肥伤。在雨水缺少的季节，适时灌溉。

（4）施肥

特别在10--2月份要勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，使草坪保持优良的长势度过干旱冬季。

(5) 除草、松土

要及时清除杂草，方法合理彻底。草坪纯度标准为每平方米不超过10株非目的草种。由于植物生长、受践踏、土壤板结等需要松土的，要采用打孔疏松、覆沙等措施，利于草坪生长。

（6）补植

对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后加强保养，保证一个月内覆盖率达98％以上。

(7)病虫害防治

要及时做好病虫害的防治工作，以防为主，早发现早处理，精心养护，增强植物抗病虫害能力。药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。病虫害率控制在5％以下。

6-4、 藤本和攀缘植物

（1）生长健壮；适时采取相应的牵引、设置网架等技术措施；视攀缘植物生长习性，覆盖率不低于90%；观花的攀缘植物适时开花，花繁色艳。

（2）藤本植物的修剪应以促进分枝为主，并剪除徒长枝和下垂枝。多年生的藤本植物应定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱藤蔓。 每年常规修剪1次，每隔2～3年应理藤1次，理顺分布方向，使叶蔓分布均匀、厚度相等，并应依不同类型及生长状况及时牵引。

（3）雨季应做好排水，秋季停止施肥、灌水，冬季及时清除藤蔓、棚架上的积雪。

（4）应加强水肥管理和固定措施，确保美化效果。

6-5、 竹类

（1）生长健壮，枝叶繁茂，竹干疏密有间，无病虫害。

（2）灌溉、施肥

竹类浇水要抓住关键季节，春季出笋前要浇足催笋水，5、6月要浇拔节水，夏季雨水充沛可不浇或少浇，秋季浇孕笋水，冬季过于干旱的可适当喷水。

施肥以有机肥为主，时间以11－12月为宜。

（3）培土

竹林要每年培土，厚度以5厘米为宜，时间利用冬季。

（4）病虫害防治

要及时做好病虫害的防治工作，加强抚育管理，合理砍伐，使林内通风透光，及早砍除病竹烧毁。

七、服务费用：

本次招标服务费用主要包含员工工资、员工社保及福利费用、维修工具及材料费用、保洁工具及用品费用、绿化养护费用、电梯维保及维修费用、供暖服务费等。

八、服务考核标准

1、《物业服务现场考核评分表》用于后期采购人对物业公司的考核，考核评分标准采用百分制原则，满分为100分。其中：供应商季度综合得分为90分（含90分）以上，采购人按约定全额支付供应商该季度服务费；供应商季度综合得分为85分（含85分）以上90分以下，供应商该季度服务费为季度全额服务费的95%；供应商季度综合得分为85分以下，供应商该季度服务费为季度全额服务费的90%。季度综合得分=本季度内月度综合得分之和/3，月度综合得分以考核评分表为准进行打分。

物业服务现场考核评分表

内容	分项指标	分值	扣分	得分
综 合 管 理 15 分	1.组织架构明确，分工明确，按合同条款配备人员。	2
	2.所有员工统一着装，佩戴工牌，使用文明用语，礼貌待人，不与服务对象发生冲突；严格遵守工作纪律，不做与工作无关的事情。	3
	3.建立、健全各项规章制度（《员工管理制度》、《安全管理制度》、《检查考核制度》、《奖惩制度》、《报告制度》等）。	2
	4.办公环境干净、整洁，物品摆放规范、有序；办公用品、保洁用品、维修材料等管理规范（出入库有记录、摆放整齐等）。	2
	5.建立各类记录，台账，规范填写。	2
	6.及时处理各类投诉事件，做好回访与解释工作。	2
	7.物业工作人员有义务对公共设施的损坏情况向相关主管部门报修，重点情况需要记录，并存档。	2
室 外 保 洁 20 分	1.单位主干道内，目视地面清洁干净，无纸屑、果皮、树枝、杂物、垃圾、油污、污渍、泥沙、积水、烟头等，地面垃圾滞留不超过1h，无卫生死角。	3
	2.草地、灌木丛中无纸屑、塑料袋、烟头、残枝、杂物、无枯叶，及时清除公共绿地上的各种堆积物。	2
	3.景观及其他室外器械无可见灰尘、无垃圾、无污迹。	2
	4.公共区域路灯、标识牌、目视无垃圾、无灰尘、无污迹、无水渍、无可见灰尘。	2
	5.垃圾箱、垃圾桶表面目视箱体清洁、无脏污；箱体外无散落垃圾杂物，烟灰缸内烟头不超过五根，烟灰缸内无杂物；垃圾区域干净整齐，地面无污迹，无异味。	2
	6.宣传栏目视无污迹，无可见灰尘。	1
	7.地沟、沙井目视无垃圾、无积水。	1
	8.水体景观无漂浮物、杂物、颜色无异常、无异味。	2
	9.单位门前责任地带地面整洁，无乱堆、乱放、乱扔、乱贴等现象。	2
	10.雨、雪后按规定时间内扫水、除雪、铲冰。	2
	11.建筑物外立面上无悬挂物，无杂物，干净整洁。	1
室 内 保 洁 15 分	1.每天上班之前，大厅地面清洁干净，无垃圾、无卫生死角。雨雪天气门口要放防滑告示牌。	2
	2.各楼层通道和楼梯台阶清洁干净；各层通道的防火门、电梯门、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每周循环保洁一次。	2
	3.梯间顶面无蜘蛛网、灰尘。	2
	4.卫生间干净整洁，无杂物、无污渍、无积水、无异味。及时清倒垃圾篓垃圾、垃圾篓超过2/3换新的垃圾袋后放回原处。	3
	5.卫生间洗手盆，大、小便器上,清洁干净无黄渍。适量喷洒空气清新剂,保持空气清新、无异味	2
	6.卫生间墙面、镜子、台面无污渍、无积水。	2
	7.保洁每日有巡检、有记录。	2
垃 圾 清 运 5 分	1.垃圾及时清理到甲方指定的垃圾中转点,工完场清，垃圾分类清运不过夜；废品不得堆放在中转站内外，不得在垃圾场内外燃烧废品。	3
	2.对垃圾集中点进行巡视检查，定期联系服务单位对垃圾中转站进行分类清运，不得出现垃圾外溢；对垃圾分类清运的操作规范、事后清理进行监管。	2
消 杀 防 疫 5 分	定期对各区域进行消杀，严格遵守消杀操作制度，并做好记录。	5
绿 化 养 护 20 分	1.熟悉掌握绿化品种、建立健全绿化档案，有变化及时更新。	2
	2.能够做好藤本植物藤蔓的理藤牵引工作。	3
	3.需要修剪的乔灌木，能按技术要求按时完成任务，修剪能够做到剪口平整、美观。乔灌木中枯枝，病叶等能及时修剪清理。修剪出来的枝叶能够当日清理完毕。	3
	4.能够注意安全使用农药，无人员、鱼类、鸟类中毒事故，尽量避免农药对环境的污染。	3
	5.根据植物发生病虫害的特点，做到预防为主，防治及时。对于易发病的植物品种，尤其重点乔木，定期喷药预防。植物无明显的畸形枝叶、残叶、卷叶、病斑等病虫害迹象，生长势良好。	3
	6.绿地地面平整，无坑洼积水，无明显裸露地。	2
	7.根据植物生长需要，做好培土松土工作，能够达到均匀、起畦美观、土壤不板结。	2
	8.根据不同生长季节的天气情况，不同植物种类和不同树龄适当施肥，并在每年的春、秋季重点施肥2-3次。	2
工 程 维 修 20 分	1.给排水设备运行正常，按时填写巡检记录。设备、阀门及管道无跑冒滴漏现象，如遇事故按规定时间到达现场，及时处理排水管道堵塞，除供水部门停水外，不得出现无故停水事件。	4
	2.供配电设备运行正常，按时填写巡检记录。备用应急发电机按规定试运行，道路，楼道及大厅等公共照明无故障。定期保养供配电设备。	3
	3.电梯运行出现故障时，5分钟内告知维保单位和业主。	4
	4.日常修缮改造工程，门窗修缮、照明系统更换及维修、水电改造施工、消防系统维护管理、墙面翻新粉刷、外墙清洗、停车场维护等修缮维修及时，按报修要求时间维修。	3
	5.根据设备实际运行情况，及时向甲方提出大中修及更新改造计划，并配合施工单位开展工作。	3
	6.按时编制《设施设备保养计划》并按照计划开展相关工作。	3
总分		100
附注	1、每月考核满分为100分。
	2、以上各项每条内容发现一处扣0.2分，扣完为止。
	3、最后得分为100分减去相应的扣分总和。
	4、发生投诉事件和安全事故，在总分中扣10分。
	5、发生重大问题，实行一票否决，当月考核不合格。