采购内容及要求

为了加快建立我省公示自然资源价格体系，完善自然资源几个评估，促进自然资源保护合理开发和利用，按照陕西省自然资源厅《关于开展2024年度自然资源评价评估及开发区土地集约利用监测统计工作的通知》（陕自然资办发[2024]52号）文件以及榆林市自然资源和规划局转发《关于开展2024年度自然资源评价评估及开发区土地集约利用监测统计工作的通知》（榆政资规发[2024]130号）要求，需全面开展我市内各市县区的自然资源评价评估工作。

一、指导思想

基准地价是地价管理的基础。由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系共同构成了公示地价体系。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地,某一时点上土地使用权的平均价格。

二、目标任务

按照陕西省自然资源厅《关于开展2024年度自然资源评价评估及开发区土地集约利用监测统计工作的通知》（陕自然资办发[2024]52号）文件以及榆林市自然资源和规划局转发《关于开展2024年度自然资源评价评估及开发区土地集约利用监测统计工作的通知》（榆政资规发[2024]130号）要求，全面开展2024年神木市城镇基准地价更新评估工作。

土地定级和基准地价评估工作是深化土地使用制度改革、建立市场经济体制的重要环节，是各级政府的一项重要任务，对进一步培育和完善地产市场、建立健全地价体系，规范土地交易行为，加强宏观调控，合理利用土地资源，防止国有土地资产流失，促进区域社会经济的快速发展具有十分重要的意义。开展本次神木市城镇土地定级和基准地价更新工作的目的主要表现在：

1.强化政府进行土地管理决策能力，保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理服务；

2.推进土地使用制度改革，合理确定土地使用权出让价格，加强国家对土地市场的管理，为国家对土地市场的宏观调控提供科学依据；

3.为科学合理的征收土地使用税、增值税等提供准确的空间等级范围和价格标准；

4.为企事业单位清产核资、进行土地资产评估和成本核算提供依据；

5.为企事业单位以地入股合作开发经营等提供利益分配依据；

6.为土地开发投资者及土地市场交易行为提供指导价格和决策参考信息；

7.为城市规划调整土地利用结构，合理安排土地用途，确定土地利用强度，提高土地利用效益等提供经济依据。

三、工作内容

按照陕西省自然资源厅及榆林市自然资源和规划局对此次城镇基准地价更新评估工作的要求，结合神木市实际情况，确定此次城镇基准地价更新评估工作内容。

此次城镇基准地价更新评估工作包括以下内容：

1.根据神木市的自然社会经济状况，对原有基准地价定级成果进行更新；

2.在土地级别更新基础上，对原有商服、住宅、工矿仓储用地、公服用地的基准地价标准进行更新调整；

3.调整商服、住宅、工矿仓储用地、公服用地的地价修正体系；

4.完善信息系统，使用土地定级软件，并在该系统中重新建立数据库；

5.完成土地级别和基准地价更新工作报告和技术报告；

四、主要技术路线

（一）前期准备阶段

前期准备工作的主要任务是成立领导小组，组建工作队伍，落实工作经费，开展技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等前期准备工作。

（二）资料收集及现场踏勘阶段

收集了涉及神木市规划局、城建与住房保障局、统计局、教育局、旅游局、环保局、水务局、民政局等各职能部门的资料及县自然资源和规划局内部各科室的相关资料。

调查人员实际调查了各中心城镇的经济规模、各商服企业用地效益资料、各主要道路的交通分布及规模状况、基础设施及公共设施现状及分布；调查神木市城镇基准地价转让，基准地价出租、基准地价房屋出租等资料以及国有土地使用权出让、转让、征地、房屋出租、房屋买卖、商品房出售等资料，并填写样点资料调查表，获取出租、出售房地的结构、用途、竣工时间、交易时间、用地面积、建筑面积、租金或售价等基本数据。

（三）数据分析处理及成果编制阶段

主要包括检查内容是否遗漏，数据是否能满足要求。从定级和评估两方面对资料进行归类，将调查资料录入数据库，建立样点空间数据库。

采用多因素综合评价法，在全面调查神木市全域的交通条件、基础设施状况、公共设施状况、社会经济状况、城镇规划、土地规划、等资料的基础上，初步划分土地级别。在初步划分土地级别的基础上，结合实地踏勘情况、专家意见等对级别界限进行验证和调整。

全面调查神木市近年来的城镇土地交易资料，土地征收成本，房地产市场交易资料等，界定基准地价内涵，采用市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益还原法等方法计算样点地价，并对样点地价统一进行土地使用年期、容积率、估价期日、交易情况、土地开发程度、土地权利状况等修正，对异常样点予以剔除。再结合神木市城镇基准地价流转政策与国有土地差异，建立修正体系，采用修正法求取基准地价基准地价。

（四）初步成果征求意见及修改完善阶段

项目初步成果编制完成后，领导小组负责组织召开专家会议，就基准地价土地定级与基准地价制订的初步成果进行讨论和听证，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行调整完善。

（五）成果验收与审批阶段

由神木市自然资源和规划局提出申请，省自然资源厅组织有关专家组成验收小组，按照要求对基准地价土地定级及基准地价成果进行验收审查，经验收合格的成果，由市人民政府批准后公布执行。

五、工作成果

神木市2024年度城镇基准地价更新评估工作成果包括文字成果、图件成果、数据成果及基础资料汇编，将基准地价更新评估工作相关成果统一汇交到市自然资源和规划局。

（一）文字成果；

（二）图件成果；

（三）表格成果；

（四）数据库成果；

（五）基础资料汇编。