采购需求

 

一、项目概况

 

本次项目分别为江门市市区国有建设用地基准地价更新、江门市市区国有农用地基准地价更新、江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测共三个项目。随着城市的不断发展，地价管理越来越成为城市土地资源管理的重要手段。近年来，为加强地价管理，江门市陆续开展了国有建设用地基准地价项目、国有农用地基准地价项目、城市地价动态监测、标定地价项目等， 为江门市土地管理提供了较为有力的技术支撑，充分发挥了公示地价对市场配置土地资源基础性作用，及时反映国有建设用地使用权出让价格的动态变化，优化土地资源配置，为政府部门出让土地、加强土地管理和地价宏观调控提供基础数据和决策依据。

（一）江门市市区国有建设用地基准地价更新

 

基准地价是政府管理和调控土地市场的基本手段，是促进土地集约利用的重要杠杆，也是政府制定地价政策的重要依据。确定基准地价，利用经济手段强化土地资产管理，合理配置城市土地资源，提高房地产市场的宏观调控能力，推进城乡土地生态利用制度综合改革试点，促进地价管理走向科学、合理的轨道方面起到积极的作用，是建立市场经济和深化土地使用制度改革的迫切需要。

根据《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发

 

〔2018〕8 号，以下简称“通知”）要求，“全省各地应当积极推进基准地价制订、更新、备案、公开和应用工作”；“基准地价是法定公示地价的主要内容，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑；各地要高度重视包括国有建设用地（含公共服务用地）基准地价、国有农用地基准地价、集体建设用地与农用地基准地价等在内的基准地价体系建设和管理工作，强化组织领导和保障机制，将基准地价体系建设纳入日常业务工作，列入年度经费预算”；同时，通知提出：“全面建立基准地价体系，并结合市场变化情况，每 2-3 年更新一次。基准地价制定和更新工作要依法委托已备案的土地评估机构承担。”。根据《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）要求，“继续完善城乡基准地价体系”，“各地级以上市、县（市、区）国有建设用地（含公共服务项目用地）、国有农用地基准地价的制定与更新要依法依规常态化开展。”

江门市市区现行的国有建设用地基准地价于 2018 年 8 月 13 日印发，对江门市市区的地价管理工作起到较好的指导和参考工作。但实施以来，随着近年国家土地政策的重大调整和江门市社会经济的快速发展，土地市场成交活跃，影响地价的交通状况、基础设施状况和城市规划

 

 

等因素发生较大变化，以及“三旧”改造项目出让地价和日常各类补缴地价的应用和管理需要， 原有基准地价呈现出一定的滞后性；另一方面，现行的基准地价估价期日为 2017 年 1 月 1 日，

已经符合“基准地价更新最长不得超过 3 年”的要求，需按照部、厅要求及时开展国有建设用地基准地价更新工作。江门市市区国有建设用地基准地价更新项目的开展，既与江门市房地产市场变化相适应，又响应了自然资源部、省自然资源厅关于基准地价应定期公布并适时进行更新的精神。

（二）江门市市区国有农用地基准地价更新

 

2017 年 7 月 3 日，广东省自然资源厅正式下发了《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2017〕99 号），通知明确要求各地级以上市、县（市、区）自然资源管理部门要将国有农用地基准地价制定与更新作为土地市场建设与土地资产管理的重要工作，各地国有农用地基准地价成果需于 2017

年 12 月 31 日前完成制订并报省厅，后续结合市场变化情况，每 2-3 年更新一次。

 

2018 年 5 月 31 日，广东省自然资源厅印发了《广东省国土资源厅关于做好 2018 年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532 号），通知明确提出各地要加大工作力度，按照《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8 号）文件的要求，每 2-3 年更新一次国有农用地和公共服务用地基准地价成果。根据《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函

〔2019〕1925 号）要求，“继续完善城乡基准地价体系”，“国有农用地基准地价的制定与更新要依法依规常态化开展。”

江门市市区现行的国有农用地基准地价于 2018 年 10 月 31 日印发，对江门市市区的地价体系以及地价管理工作起到较好的补充和完善作用。但实施以来，随着近年国家土地政策的重大调整和江门市社会经济的快速发展，土地市场成交活跃，影响地价的交通状况、基础设施状况和城市规划等因素发生较大变化，国有农用地首次建立的基准地价呈现出一定的滞后性；另一方面，现行的基准地价估价期日为 2017 年 11 月 1 日，已经符合“每 2-3 年更新一次”的要求， 需按照自然资源部、省自然资源厅要求及时开展江门市市区国有农用地基准地价更新工作。

（三）江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测

 

城市地价动态监测数据采集与地价监测点维护项目是以往国土资源大调查城市土地价格调查与集约利用潜力评价项目工作中的子项目。1999 年至 2008 年，自然资源部（原国土资源部） 均有发文安排城市地价动态监测项目工作。2008 年根据自然资源部（原国土资源部）的《关于

 

 

进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51 号）和《关于部署开展 2008 年度城市土地价格调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2008〕107 号）要求，城市地价动态监测工作任务和分工也加以明确。

2019 年 7 月 18 日，广东省自然资源厅印发《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）明确指出：我省纳入国家级城市地价动态监测范围的 10 个市（区），要继续按照自然资源部统一部署开展相关工作。同时，在佛山、

河源、梅州、汕尾、江门、阳江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等 12 个市部署开展省级城市地价动态监测。各市自然资源主管部门要强化组织领导，落实经费和技术单位，根据《城市地价动态监测技术规范》要求按季度监测各用途地价水平变化，确保在 2020 年 3 月 31 日前

完成地价监测体系建设，2020 年 9 月 30 日前实现数据报送，2020 年 12 月 31 日前形成省级监测成果。各地应继续完善城镇土地等别体系，鼓励有条件的地区探索开展城镇土地等别监测工作。

根据《通知》要求，江门市自然资源局正在开展 2020 年江门市市区城市地价监测体系建设

 

项目工作，并计划开展江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测项目。二、项目内容及技术要求

（一）工作任务

 

1. 江门市市区国有建设用地基准地价更新

 

本次江门市市区国有建设用地基准地价更新的工作任务为根据《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8 号）、《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）等有关文件要求，结合江门市市区目前房地产市场发展情况和宏观经济等社会状况，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的城镇基准地价评估方法对各级别、区片的土地价格进行评估更新，最终形成江门市市区商服、住宅、工业和公共服务项目用地基准地价体系。

2.   江门市市区国有农用地基准地价更新

 

江门市市区国有农用地基准地价更新工作需按照《土地利用现状分类》（ GB/T 21010-2017）、《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2017〕99 号）、《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）、《广东省国有农用地基

 

 

准地价评估指导意见》等文件的要求，根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），选用定级因素法，通过科学测算和统计分析划分定级单元、计算定级单元各定级因素因子分值和定级指数，按规定方法和程序确定土地级别分值界限，依次划分国有农用地质量级别，并进行国有农用地基准地价评估，编制国有农用地基准地价报告及成果。

3.   江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测

 

城市地价调查与监测是自然资源主管部门参与宏观调控的一项重要基础性工作，项目来源为自然资源部实施的“自然资源价格调查、评价与监测”的子项目。开展该项目的意义在于其是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）文件精神，确实履行自然资源主管部门参与宏观调控职能，提高地价信息获取能力的重要基础工作，是加强土地市场动态变化分析和国民经济运行形势分析的重要依据，对于加强政府和自然资源主管部门对城市土地市场及建设用地的宏观调控起重要作用。

该项目集理论研究、方法探索与工程实施和成果转化应用为一体，客观、真实、准确反映土地市场状况和发展变化轨迹，目前已成为服务于宏观调控的信息指针和为公众提供专业信息服务的便捷渠道。

（二）工作范围和对象

 

根据地价项目的特点以及相关技术规程的要求，本次项目工作范围分别如下：

 

1.   江门市市区国有建设用地基准地价更新

 

本次江门市市区国有建设用地基准地价更新工作的评估范围为江门市蓬江区、江海区和新会区范围的国有建设用地，包括商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务项目用地等。

本次基准地价更新项目的成果范围为江门市三区全域。

 

2.   江门市市区国有农用地基准地价更新

 

本次江门市市区国有农用地基准地价更新工作的评估范围为江门市蓬江区、江海区和新会区范围的国有农用地，包括耕地、园地、林地、坑塘水面，设施农用地以及宜农未利用地（草地（其他草地）、内陆滩涂和沿海滩涂）等。

3.   江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测

 

根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007），城市地价动态监测的工作范围原则上以城市建成区为准，不得突破土地利用总体规划红线范围，工业用地地价动态监测范围以工业集聚区（开发区、工业园区）为主。结合江门市市区 2020 年城市地价动态成果基础，江门

 

 

市市区 2021-2023 年城市地价动态监测项目监测范围为江门市市区中心组团（蓬江、江海、新会）的连片建成区。

（三）工作内容

 

1. 江门市市区国有建设用地基准地价更新

 

• 资料收集与调查

 

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）要求，本次基准地价更新工作需收集的资料主要分为城市基础信息资料、城镇土地定级（土地质量评价）资料和土地估价资料三类，在资料收集过程中，三类资料的收集是同步开展的，其中：

第一类资料是反映江门市整体情况的基础资料。如江门市社会经济发展情况及统计资料、

 

《江门市城市总体规划（2011-2020）》、各重点区域控制性详细规划等，城市基础信息资料是基准地价评估最重要的资料之一，借助对城市发展规划建设方向的了解和掌握，可以为定级估价工作提供参考依据。

第二类资料是城镇土地定级资料，应在了解江门市当前城镇土地利用现状的基础上，确定不同用地类型土地质量的影响因素及影响程度，主要包括对基础设施、交通状况、环境质量、商服业发展状况、产业发展状况、用地发展潜力、人口分布等信息的采集和评价，城镇土地定级资料是合理评价城镇范围内土地质量的重要依据。

第三类资料是土地估价资料，主要包括城市历年基准地价更新成果资料、城市土地、房地产交易资料、地价样点资料、样点地价评估方法所涉及的各项评估参数资料，如交易税费资料、建筑工程造价资料、房屋拆迁补偿资料、土地征收补偿资料、地价管理相关的法律法规和政府规范性文件，土地估价资料直接影响基准地价结果的合理性和科学性。

• 城镇国有建设用地级别的确定

 

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。土地级别反映城镇内部土地质量的差异。

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）要求，本次基准地价更新工作选用定级因素法，通过科学测算和统计分析划分定级单元、计算定级单元各定级因素因子分值和定级指数，按规定方法和程序确定土地级别分值界线，划定商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务项目用地的级别。

 

 

• 城镇国有建设用地区片的确定

 

以江门市自然资源局提供的城市地形图作为工作底图，在土地级别基础上，依据近几年来江门市市区房地产市场、土地利用状况、土地开发程度以及各类用途用地分布等方面的变化情况，划定商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务项目用地的土地价格区片。

• 国有建设用地基准地价评估

 

为了保证地价体系能全面反映和控制江门市市区地价动态变化情况，也为了保证本轮样点分布的科学新、完整性，在评估范围内按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）布设地价样点。同时，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）要求，对地价样点进行土地价格评估并通过建立合理的价格修正体系将样点地价修正到设定条件的地价。

在土地定级初步成果、价格区片划分成果、样点地价评估成果的基础上，结合目前江门市市区社会经济发展情况及城市总体规划，调整江门市市区商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务项目用地的级别基准地价和区片价，以及调整商服用地的路线价。

• 编制基准地价修正体系

 

由于基准地价是满足价格定义情况下的价格，宗地条件与价格定义不一致时，则需进行基准地价修正。基准地价修正体系是指利用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。因此在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正系数体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。

本次江门市市区城镇国有建设用地的土地定级与基准地价评估调整，是按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的要求，采用多因素综合评价法确定各用途土地级别，同时通过收集市场资料，筛选地价样点，选用合适的评估方法测算样点地价，求取级别基准地价和区片基准地价（含商服路线价）。根据基准地价的应用体系，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）要求，建立基于区片基准地价的商服、住宅、工业、公共服务项目用地和宗地地价修正体系。

• 利用 GIS 空间分析

 

通过利用 GIS 空间分析技术，对江门市市区国有建设用地基准地价进行分析，主要包括城市总体地价水平状况、城市总体地价水平变化状况、各区地价水平及变化状况、城市地价空间分布状况、重点区域地价水平及变化情况的分析。

• 开发国有建设用地基准地价管理应用系统

 

 

开发建立江门市市区国有建设用地基准地价管理应用系统，系统应部署于广东“数字政府” 政务云平台江门节点，通过江门市电子政务外网提供访问应用。系统需具备基准地价社会公示查询、具体宗地评估、出让金计收测算等功能。系统验收后，售后服务期不少于 3 年，期间按照采购人需求，对地价应用系统进行升级、优化和完善，使其操作更为方便、实用。

中标人也可在采购人现有已建立的地价管理应用系统（需与系统建设单位沟通知识产权和版权事宜，涉及费用的，由中标人支付）进行功能升级、数据入库。

• 编制地价指数

 

根据《城市地价动态监测体系技术规范》的要求，结合市区 2021-2023 年城市地价动态监测工作，编制江门市地价指数，通过地价指数反映城市地价变化情况，分析地价变化发展趋势。地价指数应包括按土地用途分类的地价指数。地价指数在政府公布实施本轮基准地价成果后每半年更新一次，服务期限不少于 3 年。

• 编制土地价格管理办法

 

梳理借鉴国家、广东省、其他城市土地价格管理办法，结合江门市市区国有建设用地基准地价成果，探索建立与产业关联的差异化土地价格机制，编制配套地价管理政策措施。

• 协助办理编制过程中的决策程序

 

协助办理编制过程中涉及的所有程序，包括但不限于征求部门意见、成果听证、专家咨询、风险评估、征询社会公众意见、专家评审、省级验收、工作汇报等。

• 其他工作

 

根据自然资源部、广东省自然资源厅、采购人等要求需完成的其他工作任务。

 

2.   江门市市区国有农用地基准地价更新

 

按照《农用地估价规程》（GB/ T 28406-2012）的评估方法确定江门市市区国有农用地基准地价。具体工作内容如下：

• 资料收集与调查

 

根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）和《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012） 的要求，对江门市市区国有农用地的定级估价基础数据资料进行全面的调查和收集。调查收集资料分为：

• 国有农用地定级成果资料：国有农用地级别图、农用地定级工作报告与技术报告、其 他能用于农用地估价的定级成果及资料；

 

 

• 社会经济及土地利用资料：江门市市区各区经济发展状况资料、农业和社会发展统计 资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料，江门市市区各镇街农村集体资产管理交易平台数据；
• 土地还原率资料：近年银行利率调整情况，社会风险资料分析；

 

• 其他资料：农业开发农用生产的政策资料，农用地历史地价资料。

 

• 国有农用地级别的确定

 

根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的要求，江门市市区国有农用地定级选用定级因素法，通过科学测算和统计分析划分定级单元、计算定级单元各定级因素因子分值和定级指数，按规定方法和程序确定土地级别分值界限，划分国有农用地质量级别。

• 国有农用地基准地价评估

 

按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）要求，结合当地具体情况，在国有农用地定级基础上，根据当地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择适合的评估方法，确定江门市市区国有农用地基准地价。

• 编制国有农用地基准地价报告及成果

 

根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）及《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012） 的要求，编制江门市市区国有农用地基准地价项目报告、图件、数据库等各种成果。

• 协助办理编制过程中的决策程序

 

协助办理编制过程中涉及的所有程序，包括但不限于征求部门意见、成果听证、专家咨询、风险评估、征询社会公众意见、专家评审、省级验收、工作汇报等。

• 其他工作

 

根据自然资源部、广东省自然资源厅、采购人等要求需完成的其他工作任务。

 

3.   江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测

 

• 项目日常维护

 

• 标准宗地定期检查

 

工作要求：定期检查与不定期检查相结合。

 

每年对每宗标准宗地实地检查的次数不得低于对该宗地进行地价信息采集的次数。检查内容包括：使用状况、周边环境、权属关系。

对发生的变化要及时以文字、照片形式记录、登记。如标准宗地更新，需报广东省自然资源厅备案。

 

 

适度加密标准宗地布设。

 

• 监测数据采集

 

标准宗地数据，按采集重点不同分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括标准宗地的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、标准宗地设定条件、标准宗地价格状况等基本情况；常规采集数据重点为标准宗地在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。

常规采集主要包括以下内容：

 

①土地交易样本数据，即土地交易的相关数据。

 

②房屋交易样本数据，即房屋交易的相关数据。

 

③城市一般数据，即土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

常规采集的要求:

 

①常规采集数据要求全年各季度均实行全样本采集。

 

②估价师采集的标准宗地数据主要通过市场调查、评估获取，需填写“估价师标准宗地调查表”（年度/季度），其中由评估得到的内容（标准宗地价格）需针对每宗地编写简要评估报告，填写评估技术要点表。

③技术单位采集的监测数据主要通过汇总估价师提供的数据、调查市场供应和交易情况获取，需填写“地价动态监测指标（季度）调查表”、“土地交易样本（季度）调查表”、“土地（年度）供需情况调查表”。如城市基准地价更新，且未通过全国基准地价备案系统进行电子备案，还应填写“城市基准地价更新情况调查表”、“城市路线价更新情况调查表”、区片地价更新情况调查表（无级别价、路线价、区片价中任意一种或几种的，应上报相应空表），连同基准地价成果图、表一并上报。

④季度只采集各季度用于测算地价指标的最核心、最直接的数据（评估数据、交易数据），并测算地价指标；年度采集用于测算全年地价指标的数据，测算地价指标，并采集用于监测分析的数据（如土地供应数据、基准地价情况等）。

• 监测指标测算工作要求：

 

 

构建全面科学的指标体系，正确理解各指标（地价水平值、地价变化量、地价增长率）内涵；依据规范、统一的方法测算指标，以保证时间、空间上的可比性；全部指标测算工作由技术承担单位独立完成；按要求内容与格式填表。

• 监测成果的形成与上报详见第（七）条成果要求。
• 商品房成本构成调查

 

按工作部署文件的要求，完成并提交商品房成本构成调查表。商品房成本构成调查与监测成果资料提交时间为当年度的 7 月 15 日前，以电子文档形式提交，其纸质版成果需加盖城市自然资源主管部门公章后，存档备查。

• 其他工作

 

根据自然资源部、广东省自然资源厅、采购人等要求需完成的其他工作任务。

 

（四）工作依据

 

1. 法律、法规依据

 

• 《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务

 

委员会第十二次会议修订，自 2020 年 1 月 1 日起实施）；

 

• 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大

 

会常务委员会第十二次会议修订，自 2020 年 1 月 1 日起实施）；

 

• 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990 年 5 月 19 日国

 

务院令第 55 号发布，自发布之日起施行）；

 

• 《广东省人民政府批转省国土厅、物价局关于加强国有土地使用权出让和转让价格 管理的请示的通知》（粤府〔1993〕117 号文）；
• 《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年 10 月 28 日第十届全国人民代表大会常务

 

委员会第三十次会议于通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行）；

 

• 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议

 

通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行）；

 

• 《新一轮国土资源大调查纲要》（国土资发〔1999〕201 号）；

 

• 《国土资源大调查管理若干规定（试行）》（国土资发〔1999〕259 号）；

 

• 《新一轮国土资源大调查实施方案》；

 

• 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号）；

 

 

• 《关于建立土地市场动态监测制度的通知》（国土资发〔2003〕429 号）。

 

• 《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51 号）；

 

• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2009 年城市土地价格调查与监测工作的通知》

 

（国土资厅函〔2009〕736 号）；

 

• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2010 年城市土地价格调查与监测工作的通知》

 

（国土资电发〔2010〕68 号）；

 

• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2011 年城市土地价格调查与监测工作的通知》

 

（国土资厅函〔2011〕1017 号）；

 

• 《国土资源部办公厅关于做好 2012 年城市土地价格调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2012〕41 号）；
• 《国土资源部办公厅关于做好 2013 年度城市地价调查与监测工作有关问题的通知》

 

（国土资厅发〔2013〕23 号）；

 

• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2014 年度城市地价调查与监测工作的通知》（ 国土资厅发〔2014〕14 号）；
• 《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12 号）；
• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2015 年度城市地价调查与监测工作的通知》（ 国土资厅发〔2015〕655 号）；
• 《国土资源部办公厅关于部署 2016 年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17 号）；
• 《国土资源部办公厅关于部署 2017 年城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2017〕16 号）；
• 《国土资源部办公厅关于部署 2018 年城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2018〕10 号）；
• 《广东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（粤国土资利用发〔2017〕115 号）；
• 《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20 号）；

 

• 《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发

 

〔2018〕8 号）；

 

 

• 《转发国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程> 有关问题的通知》（粤国土资利用发〔2015〕12 号）；
• 《关于发布实施〈全国工业用地出最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307 号）；
• 《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（中发〔2015〕1 号）；

 

• 《中共中央国务院关于进一步推荐农垦改革发展的意见》（中发〔2015〕33 号）；

 

• 《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2017〕99 号）；
• 《广东省国土资源厅关于做好 2018 年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532 号）；
• 《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发〔2008〕51 号）；

 

• 《关于部署开展 2008 年度城市土地价格调查与监测工作的通知》（国土资厅发

 

〔2008〕107 号文）；

 

• 《国土资源部办公厅关于部署开展 2017 年城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2017〕16 号）；
• 《关于城市地价监测有关问题的通知》（自然资利用函〔2019〕11 号）；

 

• 《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）；
• 《关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；
• 《广东省自然资源厅关于做好 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925 号）；
• 《广东省资源厅关于进一步做好城市地价动态监测工作的通知》（粤自然资发〔2019〕

 

44 号）；

 

• 国家、省市及地方有关的法规、政策、文件。

 

2.   技术依据

 

• 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

 

• 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

 

• 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

 

 

• 中华人民共和国国家标准《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

 

• 中华人民共和国国家标准《农用地质量分等规程》（GB/ T 28407-2012）；

 

• 中华人民共和国国家标准《农用地估价规程》（GB/ T 28406-2012）；

 

• 《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》（粤国土资利用发〔2017〕99 号附件）；

 

• 《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；

 

（9）《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）；

 

• 中华人民共和国国家标准《土地基本术语》（GB/T 19231-2003）；

 

• 《中华人民共和国行政区划代码》国家标准(GB/T2260)；

 

• 国家、省市及地方有关的规程、规范等。

 

（五）服务要求

 

• 项目工作过程、工作方法、采用的技术路线以及项目成果等必须符合和满足国家相关规程和实施方案的规定。
• 项目工作过程中的工作方法与技术、评价指标的选取、参数的确定以及计算模型的建立等必须符合江门市当地实际。
• 项目要求所要完成的结果，是根据量化的评价指标和数学模型计算得出，不只是单纯的定性评价。
• 项目报告必须全面、系统，能够为有效提高江门市地价管理水平和效率提供服务。

 

• 项目成果的所有权归采购人所有。

 

（六）服务期

 

项目整体服务期为合同签订之日起至 2023 年 12 月底，其中，江门市市区国有建设用地基

 

准地价更新和江门市市区国有农用地基准地价更新成果需在合同签订生效后 8 个月内完成制

 

订、验收、公布；江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测在合同签订生效后至通过验收为止。

（七）成果要求

 

根据要求提交包括但不限于下列内容的项目成果：

 

1.   江门市市区国有建设用地基准地价更新

 

• 工作成果

 

本次江门市市区国有建设用地基准地价成果体系包括有：级别基准地价、区片基准地价。具体工作成果包括文字、图件和计算机成果。

 

 

• 文字成果

 

①江门市市区国有建设用地基准地价更新工作报告；

 

②江门市市区国有建设用地基准地价更新技术报告；

 

③江门市市区国有建设用地基准地价更新成果汇编及应用指南；

 

④江门市市区国有建设用地地价指数报告（半年报）。

 

• 图件成果

 

①江门市市区国有建设用地基准地价商服用地级别图；

 

②江门市市区国有建设用地基准地价住宅用地级别图；

 

③江门市市区国有建设用地基准地价工业用地级别图；

 

④江门市市区国有建设用地基准地价公共服务项目用地级别图；

 

⑤江门市市区国有建设用地基准地价商服用地区片图；

 

⑥江门市市区国有建设用地基准地价住宅用地区片图；

 

⑦江门市市区国有建设用地基准地价工业用地区片图；

 

⑧江门市市区国有建设用地基准地价公共服务项目用地区片图；

 

⑨江门市市区国有建设用地基准地价商服用地路线价分布图（蓬江区）；

 

⑩江门市市区国有建设用地基准地价商服用地路线价分布图（江海区）；

 

⑪江门市市区国有建设用地基准地价商服用地路线价分布图（新会区）。

• 计算机成果

 

①上述文字报告及图件成果（电子版本）；

 

②江门市市区国有建设用地基准地价更新项目数据库；

 

③地价应用系统，以及系统相关功能说明、安装实施方案和用户操作手册等。

 

• 政策文件

 

①编制土地价格管理办法。

 

• 应用说明

 

• 级别基准地价：是基准地价的宏观表现形式，主要作用是为政府了解城镇土地资产价值 、掌握地价总体水平与变化趋势提供依据，为政府利用土地价格杠杆参与宏观调控、促进经济发展方式转变提供决策参考。

 

 

• 区片基准地价：主要用于了解和把握各片区各用途平均地价水平。根据宗地的区域和 个别因素条件差异，选择适当的修正系数，高效、合理地计算出具体宗地的价格，为补交土地出让金、确定土地出让底价、征收土地有关税费等提供参考依据。
• 地价软件：结合土地价格管理办法，主要用于基准地价查询公示、具体宗地评估、出 让金计收测算等。
• 管理办法：结合基准地价，对土地供应、补缴地价、“三旧”改造等类型地价计收办法予以明确，探索建立与产业关联的差异化土地价格机制。

2.   江门市市区国有农用地基准地价更新

 

江门市市区国有农用地基准地价更新项目的成果包括文字成果、图件成果和计算机成果、按照国家有关规范规定的其他相关成果四部分。

• 文字报告成果

 

• 江门市市区国有农用地基准地价评估工作报告；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价评估技术报告；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价评估项目成果汇编及应用指南。

 

• 图件成果

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（耕地）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（园地）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（林地）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（坑塘水面）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（设施农用地）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（草地）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价级别图（沿海滩涂、内陆滩涂）。

 

• 计算机成果

 

• 上述文字报告及图件成果（电子版本）；

 

• 江门市市区国有农用地基准地价更新项目数据库。

 

• 其他成果

 

3.   江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测

 

• 季度成果

 

• 估价师标准宗地调查表（季度）；

 

 

• 标准宗地地价评估技术要点表；

 

• 标准宗地地价评估报告；

 

• 地价动态监测指标（季度）调查表；

 

• 土地交易样本（季度）调查表（无土地成交的季度应上报空表）；

 

• 异常点汇总表；

 

• 分用途土地交易样本分布图（天地图在线上报）；第四季度需加报地价动态监测指标（年度）调查表。
• 年度成果

 

• 土地（年度）供需情况调查表；

 

• 年度地价状况分析报告；

 

• 分用途土地交易样本分布图（一种用途一张，每张图上包含该用途全年交易样点）； 注：如城市基准地价更新，还应填写城市基准地价更新情况调查表、路线价更新情况调查

表、区片地价更新情况调查表（无级别价、路线价、区片价中任意一种或几种的，应上报相应空表）连同基准地价成果图、表一并上报；如年内城市基准地价未更新，仍需上报与上一年度相同的表格。如基准地价成果已通过电子备案，取得电子备案号，则无需在此重复上报。

• 商品房成本构成调查

 

本市 2021-2023 年商品房成本构成调查表。三、商务要求

• 投标人应当在投标文件中详细列出并提供相关证明文件证明本项目负责人的学历、职称承担过类似项目名称以及其它业绩证明材料。
• 投标人应当在投标文件中承诺拟委派的项目负责人及主要技术人员在整个项目规划编制期间不得擅自更换。因特殊原因需要换人员的，必须征得采购人同意。
• 投标人应当具有完整的管理保证体系，如通过 ISO 质量管理体系认证的，应在投标文件中提供相关证明文件。
• 投标人应当在投标文件中提供相关资质和获奖证明等文件。

 

• 投标人应当说明与本项目类似的其它项目的业绩和服务情况等。

 

• 投标人应当提供相关的财务及资信情况资料，以证明其经营状况及履约能力。

 

• 投标人在保证质量的前提下，应能按时完成所有工作内容。

 

• 投标人如属于小型和微型企业（监狱企业、残疾人福利单位视同小型、微型企业）的，

 

 

应在投标文件中提供相关证明材料。

 

• 在中标后的整个作业期间，投标人若发生人身伤亡、财物或其它损失，无论何种原因所致，采购人和采购代理机构均不负责。
• 投标人必须负责本项目实地调查、基础资料收集、专题研究、文件编制印刷、后续服务等所有相关工作及发生的费用。

11. 本次政府采购的服务对象为江门市行政事业单位，投标人在价格上应予以充分的优惠， 提供优质的服务。

注：“商务要求”中的内容有与“技术要求”中的内容不一致的，以“技术要求”中的要求为准。

四、投标人资格要求

 

• 投标人应当具备《政府采购法》第二十二条规定的条件；

 

• 投标人应当是具有合法经营资格的法人、其他组织或者自然人，具有良好的信誉；

 

• 投标人应当具有有效的土地评估中介机构注册证书或广东省土地评估机构备案与信用等级证书（信用等级为二级（含二级）以上）；
• 投标人未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单（处罚期限届满的除外）【采购代理机构在投标截止时间止通过“信用中国”网站

（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）查询供应商信用记录，信用信息查询记录和证据将与采购文件一并归档保存】；

• 单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动, 共同组成联合体投标的除外；
• 本项目接受联合体投标。联合体不超过 2 家。参与本项目投标的联合体各成员必须签订联合体协议书，明确各方的职责分工。联合体各方不得再以自己的名义单独或参加其他联合体在同一标段中投标，否则其投标和与此相关的联合体投标将被拒绝。

注：若以联合体投标的，联合体各方均要满足上述要求，且同类资质的投标人按照联合体分工承担相同工作的，按照资质较低的投标人确定资质等级。

五、本项目最高限价：人民币 360 万元。其中，江门市市区国有建设用地基准地价更新不

 

超过 170 万元；江门市市区国有农用地基准地价更新不超过 40 万元；江门市市区 2021-2023

 

年城市地价动态监测每年不超过 50 万元，共不超过 150 万元。投标人需分别报价且不得超过各项最高限价。

 

 

六、投标报价

 

投标报价应为人民币含税全包价，包括所有项目的调查与分析、资料购买、租赁交通工具、差旅食宿、成果编制、印刷、专家咨询论证、评审验收、会议、培训、系统建设维护等一切费用。

七、项目地点：采购人指定地点（以合同为准）。八、验收：

• 验收标准：以国家、省和市现行相关规范、招标文件需求以及双方签订的政府采购合同为验收标准。

2. 验收合格后由中标人和采购人双方共同签字确认。九、政府采购合同：

• 采购人和中标人应当在中标通知书发出之日起 30 日内签订政府采购合同；

 

• 政府采购合同应当一式多份，其中一份原件送政府采购监督管理部门备案，其中的另一份原件送采购代理机构归档。

十、结算方式： 分期付款。

1.   江门市市区国有建设用地基准地价更新付款方式

 

第一期：合同生效后的 30 日内，采购人将江门市市区国有建设用地基准地价项目合同总金额的 40%支付给中标人；

第二期：江门市市区国有建设用地基准地价更新成果通过省级验收后的 30 日内，采购人将江门市市区国有建设用地基准地价项目合同总金额的 30%支付给中标人；

第三期：江门市市区国有建设用地基准地价更新成果通过市政府审议公布后的 30 日内，采购人将江门市市区国有建设用地基准地价项目合同总金额的 10%支付给中标人；

第四期：江门市市区国有建设用地基准地价应用系统通过采购人验收后的 30 日内，采购人将江门市市区国有建设用地基准地价项目合同总金额的 20%支付给中标人。

2.   江门市市区国有农用地基准地价更新付款方式

 

第一期：合同生效后的 30 日内，采购人将江门市市区国有农用地基准地价项目合同总金额的 40%支付给中标人；

第二期：江门市市区国有农用地基准地价更新成果通过省级验收后的 30 日内，采购人将江门市市区国有农用地基准地价项目合同总金额的 40%支付给中标人；

 

 

第三期：江门市市区国有农用地基准地价更新成果通过市政府审议公布后的 30 日内，采购人将江门市市区国有农用地基准地价项目合同总金额的 20%支付给中标人。

3.   江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测付款方式

 

第一期：2021 年第一季度后 30 日内，采购人将江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测项目合同总金额的 30%支付给中标人；

第二期：2022 年第一季度后 30 日内，采购人将江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测项目合同总金额的 30%支付给中标人；

第三期：2023 年第一季度后 30 日内，采购人将江门市市区 2021-2023 年城市地价动态监测项目合同总金额的 40%支付给中标人。

注：该项目为跨年度财政资金采购项目，江门市市区国有建设用地基准地价项目和江门市市区国有农用地基准地价项目的第一期预算资金已安排，余下各期合同款须待 2021-2023 年政府采购预算资金安排落实后办理支付，资金落实由市财政局核准拨付。由于预算资金未落实导致合同款支付时间后延的，不属于采购人违约行为。

十一、其他

 

• 投标人不得将本项目中的内容拆散来投标。

 

• 投标人必须由法定代表人/负责人或委托代理人参加开标，随时接受评标委员会的询问， 并就有关问题予以正式解答。