招标项目要求

一、项目名称

珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目

二、项目背景

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第五条规定“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。”、《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）》规定“基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。”、《广东省国土资源厅关于2016年城镇基准地价成果更新情况的通报》（粤国土资利用电〔2017〕129号）中规定“各地应高度重视基准地价定期更新工作。”、《珠海经济特区土地管理条例》第六十四条中规定“基准地价应当每两年修订一次。”、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）中规定“全面建立基准地价体系，并结合市场变化情况，每2-3年更新一次”、《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）中规定“完善基准地价更新制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制”，基准地价项目需长期、持续、稳定的开展下去，保持成果的现势性，服务于社会经济发展的需要。

我市现行的国有建设用地基准地价的价格基准日为2018年1月1日，距今已超过2年，国内外发展环境和条件已发生变化，现行基准地价已无法完全准确反映我市土地市场的价格水平，因此急需开展珠海市国有建设基准地价的更新工作。

三、工作依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；

3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布，自发布之日起施行）；

4、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于通过，自2008年1月1日起施行）；

5、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）；

6、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；

7、《广东省自然资源厅关于进一步规范地价管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2013〕123号）；

8、国家、省市颁布的其他法律、法规。

（二）技术规程、规范依据

1、《国土资源大调查管理若干规定（试行）》（国土资发〔1999〕259号）；

2、《新一轮国土资源大调查纲要》（国土资发〔1999〕201号）；

3、《新一轮国土资源大调查实施方案》；

4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

5、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

6、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

7、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

8、国家、省市及地方有关的规程、规范等。

（三）有关文件及资料依据

1、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；

2、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；

3、《国土资源部关于发布实施＜全国工业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发〔2006〕307号）；

4、《国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资源部国土资发〔2008〕51号）；

5、《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）；

6、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号文）；

7、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；

8、《关于进一步做好城镇基准地价更新、上报和公布工作的通知》(粤国土资利用电〔2009〕138号）；

9、《关于上报城镇基准地价成果的通知》（粤国土资利用电〔2011〕149号）；

10、《关于全省城镇基准地价更新情况的通报》（粤国土资利用电〔2012〕422号）；

11、《广东省国土资源厅关于进一步规范地价管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2013〕123号）；

12、《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）；

13、《广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资函〔2019〕1925号）；

14、《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）

15、《广东省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（粤自然资利用发〔2020〕1364号）

16、《珠海市土地利用总体规划(2006-2020年)调整完善方案》；

17、《珠海市城市总体规划(2001—2020年)(2015年修订)》；

18、《珠海市统计年鉴》；

19、《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号）

20、《珠海市人民政府关于公布珠海市2019年国有建设用地使用权基准地价的通知》（珠府〔2019〕64号）

21、国家、省市及地方有关的文件、资料等。

四、项目需求

（一）工作范围

珠海市2020年国有建设用地基准地价更新范围为珠海市行政辖区（不含横琴新区及一体化改革发展新拓展区域）范围内的用地（分商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地等五种用地类型）。

（二）价格基准日

本项目价格基准日为2020年7月1日。

（三）工作内容

1、完成珠海市土地质量定级

按照国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，采用计算机系统为技术手段，根据珠海市2018年以来房地产、土地市场等实际情况，在上期已完成的城市土地定级工作的基础上调整土地级别，完成土地定级。

2、完成成珠海市基准地价区段的划分

以土地级别为基础，根据土地市场、土地条件、利用状况、土地开发程度以及房价水平等各种因素，进一步划分各类用地的土地价格区段。

3、完成珠海市基准地价评估

根据城市土地定级与地价调查资料，在土地定级的基础上，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）的要求，分别完成珠海市区段基准地价、级别基准地价和商业路线价的评估测算。

4、编制基准地价修正体系

在定级估价的基础上，分别建立珠海市商业、住宅、工业、办公、公共服务项目用地级别基准地价修正体系。

5、对土地定级估价成果进行时间与空间上的对比分析

对土地定级估价成果进行时间与空间上的对比分析，并结合珠海市的实际提出有针对性的、有前瞻性的、合理化的应用建议。

6、组织基准地价听证、验收工作

进行基准地价听证程序及协助省自然资源厅的验收工作，包括基准地价制定的介绍、专家的组织及所需经费等。

7、 编制珠海市国有建设用地基准地价成果应用指南。

8、 完成民意调查报告

9、完成社会稳定风险评估报告

遵循社会稳定风险分析的程序，开展风险调查、风险因素识别和风险估计，研究提出风险防范和化解的措施，估计落实措施后的风险等级，形成社会稳定风险评估报告。

10、制作嵌入办公系统中的地价查询系统

五、项目成果

（一）文字报告

1、珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目工作报告；

2、珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目技术报告；

3、珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价更新项目成果汇编；

4、珠海市2020年国有建设用地使用权基准地价应用系统及其使用说明书。

（二）图件成果

1、珠海市2020年国有建设用地使用权商业用途级别、区段基准地价图；

2、珠海市2020年国有建设用地使用权商业（大型商业整体项目场所用地）级别、区段基准地价图；

3、珠海市2020年国有建设用地使用权住宅用途级别、区段基准地价图；

4、珠海市2020年国有建设用地使用权工业用途级别、区段基准地价图；

5、珠海市2020年国有建设用地使用权办公用途级别、区段基准地价图；

6、珠海市2020年国有建设用地使用权公共服务项目用地（一）级别、区段基准地价图；

7、珠海市2020年国有建设用地使用权公共服务项目用地（二）级别、区段基准地价图；

8、珠海市香洲区2020年国有建设用地使用权商业路线价图；

9、珠海市斗门区、金湾区2020年国有建设用地使用权商业路线价图。

上述文字报告及图件成果需提交电子版文件及数据库。

六、项目工期

自合同签订生效之日起100个日历日内（不含专家意见征询、听证、验收时间）完成项目。

七、预算金额和付款方式

（一）预算金额

本项目预算金额为97万元。

（二）付款方式

1、合同签订后30天内，按政府采购货款支付方式支付乙方合同总价款的40%；

2、项目成果上报省自然资源厅之日起60天内，按政府采购货款支付方式支付乙方合同总价款的40%。

3、市政府正式公布施行之日起60天内，按政府采购货款支付方式支付乙方剩余款项。