用户需求书

（一）项目位置

规划范围：项目位于由广珠大道、青松路、三台石路、南坦路、珠海市界围合的区域，范围内含福溪村、沥溪村、南溪村、界涌村、原前山商贸物流中心实际管控范围。总建设用地面积：3.54平方公里。

（二）项目背景

2019年以来，在粤港澳大湾区建设和深圳建设社会主义先行示范区两大政策叠加下，香洲区调整发展思路，提出“1+2+1”的产业发展格局和“一园一镇一廊一带”的产业空间布局。其中，在原前山物流商贸中心的基础上，融合了沥溪村、南溪村、福溪村、界涌村的部分用地，提出建设三溪科创小镇。希望通过植入科创产业发展环境，推动产业转型升级，打造“珠海重要的智能制造和电子信息产业高地、‘珠中江’对接港澳合作的科技创新组团、环凤凰山城市样板空间”。

三溪科创小镇自成立以来，面临较好的发展态势，企业积极性高，市场对土地的需求活跃，但是也存在一些问题。其中最大的问题是缺少规划支撑。目前科创小镇上位规划仍然为2013年启动编制的《凤凰山旅游小镇概念性城市设计及控制性详细规划》，面临规划实效性不强，用地功能和当前科创小镇发展不符，用地指标偏低等问题。同时受到规划机构改革的影响，对原控规进行大面积调整存在难度。因此结合园区发展诉求，编制了《三溪科创小镇控制性规划》，作为实施指导依据，同时指导后续的一些具体地块修改工作。控制性规划虽然在很大程度上解决了科创小镇发展发展定位问题，但是难以从根本上解决实施问题。随着国土空间规划的不断深入，决定启动一期用地的控制性详细规划编制工作，彻底解决建设规划掣肘问题。

（三）项目需求

（1）梳理现状用地情况

认真梳理现状用地，明确现状供地数据和宗地数据，尤其掌握在各类企业和村集体手中的用地权属和边界情况；明确科创小镇一期范围内现状建成区面积，剩余建设用地面积情况；明确那些区域有条件更新或者有调整功能的诉求。

（2）优化用地功能布局

结合三溪科创小镇战略意图，优化用地布局和具体的地块功能，重点支持新兴产业发展。明确未来作为产业发展的重要空间和规模；明确研发、办公等配套空间的功能布局和规模；明确生活配套区的位置和规模，重点完善中小学、医院等设施配套用地；明确环境建设的重点区域，作为提升科创小镇环境的抓手。

（3）挖掘用地空间潜力

结合三调、供地数据等现状用地基础，提出针对园区用地潜力挖掘的实施方案。明确未来可以纳入科创小镇，作为产业拓展的用地空间；明确未来随着国土空间规划的编制，还可以进一步挖掘用地潜力的用地空间；明确规划期内可以通过城市更新或者低效用地改造来提高用地效率的用地空间。

（4）提高用地开发强度

结合《珠海市降低制造业企业成本实体经济发展若干政策措施》中提出新型产业用地容积率上限为4.0，普通工业物流容积率上限为3.0等现骨干要求，进一步研究科创小镇建设指标供给问题。重点研究产业用地指标供给条件，提升产业用地产出效率；将指标供给作为推动科创小镇产业提质升级的抓手，研究指标供给策略。

（5）优化交通路网结构

按照“小街区、密路网”的规划思路，进一步优化科创小镇内部交通路网体系。明确路网等级和红线宽度，并对道路断面进一步合理优化；明确重要交通服务设施如加油站、停车场、客运站等设施布局位置。

（6）优化公用设施布局

明确供水、供电、电信、燃气等设施布局和管线方案；针对雨洪调蓄等提出初步设计方案，可结合海绵城市等要求提出初步设计；针对现阶段地质灾害、气象灾害等问题，提出综合防灾方案。

（四）时间要求

考虑到科创小镇工作实施的需要，要求规划编制启动后，除规划编制政策等外在影响情况，在80个工作内完成方案编制工作，并通过规委会审查。