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1

南宁市交通运输综合行政执法支队安吉办公区物业管理

1项

  南宁市交通运输综合执行政法支队安吉办公区位于南宁市安吉路43号，总占地面积10935平方米（其中建筑占地面积3058平方米，停车场、绿化区、篮球场占地7877平方米）。建筑面积约6841平方米（办公楼1幢6层其中包括办公室49间、会议室3间，共4539平方米；服务、设备、附属用房2302平方米）。

二、物业管理服务委托事项

（一）房屋建筑本体共用部位日常维护和管理的服务质量标准

负责建筑本体（楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通门厅等）按国家或行业标准进行维修、养护和管理，保证各建筑物均处于良好状态，发现损坏及时组织维修部门维修。维护费用由采购人支付。

（二）房屋建筑本体共用设施设备日常维护、管理和运行服务的服务质量标准

1、负责建筑本体共用设施设备（共用的上、下管道、落水管、照明、配电系统，消防设备、安防监控设施等）的维修、养护、清洁、管理、保证各种设施设备均处于良好状态，出现故障及时排除。

★2、负责公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、排水道、化粪池、泵房、车棚、停车场、大院电动门等。

3、确保大院内休闲设施保持完好；路面平整、畅通、井盖无丢失；负责路灯和办公区灯管、灯泡的更换、维修，负责卫生间龙头、冲水阀、排水管、排气扇等设施的维修、更换；

★4、保证办公楼及院区内公用设施、设备及场所运行正常，处于完好状态，水电供应正常；急修1小时内到达现场，出现故障12小时内排除；

5、变压设备、消防设备、安防监控设备的维保及防雷检测、建筑外墙清洗等工作由采购人另行聘请专业单位负责，费用由采购人承担，中标单位做好设备的日常管理和巡检，发现问题及时联系专业单位进行处理并做好相关配合工作。

（三）安全防范的服务质量标准

★1、做好大楼及院区的安全生产、安全保卫、处置治安、突发事件和消防保障、消防安全检查工作；

★2、秩序维护管理严密、严格、正规，措施得力，人员尽责，监管到位，防范严密，无重大疏漏；秩序维护人员要求具备良好的综合素质，责任心强，自觉执行制度，精神面貌佳，口齿伶俐，反应敏捷；能认真遵守各项规章制度，熟练掌握工作流程；

3、各种安全应急预案齐备，处理突发事件及时，处置突发群体性事件果断、正确；物业及物业管理档案、资料管理服务标准；物业及物业管理档案、资料齐全、完整；

★4、在本物业区域内实行保安24小时值班、巡逻和监控（其中工作日上班时间8小时立岗），做好办公楼及院内安全防范、门岗执勤、安全监控、防范巡逻；做好防火灭火、防盗防毁等工作；发现大院内存在的安全隐患要及时报告并采取有效措施排除；

5、负责大院内全天24小时安全保障服务，协助配合公安机关和有关部门处理大院内一切与治安有关的事件，做好维护大院周边治安秩序及其他安全事务， 对管理不善发生物品失窃事件负赔偿责任。

6、设服务室，办公设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

7、建立有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家有关规定。

★8、根据物业服务内容制定的服务标准，公示24小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、保修。并在承诺的时间内给予回复解决。

★9、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动，热情。

10、定期对服务人员进行物业管理业务培训、消防培训及其他服务培训。

（四）公共环境卫生的服务质量标准

★1、每天早上6:40前对办公楼梯、过道进行日常保洁； 办公室、楼道、公共厕所等公共卫生必须于每天早上7:50前打扫完毕；

★2、负责公共环境（包括公共场地、道路、停车场、庭院、大院围墙外、楼道、栏杆、消防设施、门厅、建筑物共用部分）的清洁，每天清扫1次，并巡视保洁，地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物，保证大院公共环境卫生整洁；

★3、办公楼楼道走廊地面干爽洁净，无污渍、积水、杂物等，楼道、扶手和栏杆干净无灰尘，公共门框和墙壁无积尘和蜘蛛网；每天清洁一次，并巡视保洁，保持清洁卫生，发现污渍立即处理；

4、大楼地面无污迹，玻璃窗无积尘污迹，墙壁、灯具、顶部无积尘污迹；

 ★5、垃圾日产日清，垃圾桶外表干净，无异味；

6、垃圾桶每日清洁1次；

★7、大院主要道路、硬化地面、公共绿地每天清扫一次，大院大门、门卫室、庭院、停车场等每周清洁2次；

★8、大楼49间办公室室内窗户、门、桌椅板凳、电脑打印机等设备设施每周至少擦拭2—3次；

★9、大楼3间会议室正常情况下每周负责擦拭2—3次，有特殊情况按照通知做好维护；每次会议后要进行清洁；

★10、大楼室内所以绿化花草树木每周浇水不少于2次；

11、篮球场前后地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物；

12、大院8块宣传栏每日擦拭，无污垢，无水渍；

13、业务大厅每天打扫2次；

★14、排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅，化粪池、沉沙井和水池无超量淤积，能正常使用，化粪池、沉砂井每季度清理1次；平时遇有堵塞立即派人疏通，保持排污和小水管道疏通，由物业具体负责；

15、定期对所管理区域实施消毒和灭“四害”工作，生活用水池的清洗、消毒工作；

16、协助单位进行宣传环境布置等其他临时性工作。

★（五）大院公用绿地、花草树木养护与管理的服务质量标准

★1、定期对绿地、植物浇水，定期修剪、施肥、除杂草；

2、绿地无破坏、践踏；

★3、花草树木长势良好，无病虫害，无杂草，无枯死；

4、对阴生植物进行维护；

（六）交通与车辆停泊秩序管理的服务质量标准

★1、按采购人要求设计制作人员、车辆出入牌和大院交通标志；对进入大院的人员、汽车、摩托车、电动车发放出入证，出入大门进行登记造册，车辆凭证驶离大院；采购人和物业使用人必须遵守，车辆凭出入牌出入，确保出现问题时查有所依。

★2、中标人负责登记手续，数量较大的成批小件物品和大件物品带离人须出示有效证件，否则拒绝出大院；

3、值岗保安做好外来人员出入大院的盘查，对外来车辆执行出入牌管理制度。做到礼貌待客，对随身携带物品进出大院要进行登记，贵重、大件物品要报办公室同意方可放行；

4、保证消防通道畅通，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，要及时纠正。对停车场内滞留的可疑人员进行询问，保证车辆安全。保持停车场车位的清洁卫生。

★5、负责大院内道路交通和车辆停泊管理，保证交通顺畅，行驶安全，停放有序；发生车辆失窃事件后，应积极协助有关部门处理。

6、负责对进出车辆调控指引，科学调控车辆进出、停放有序，确保无乱停乱放引发车辆事故现象。

★7、保障道路平整、通畅，无堵塞，无井盖丢失，无危及安全的地方；

★（七）物业及物业管理档案、资料管理的要求

负责物业管理档案及资料的归档管理，保证各类档案、资料完整便于工作查询，合同期满将全部档案资料移交采购方。。

★（八）水电管理

负责对办公楼、配电房、架空层、道路、球场、楼道等公共区域水电方面的管理与日常零星维修，物业方电工按照持证上岗的要求，负责配电房与各强弱电井、电气线路、开关、用电点及照明等设备的安全运行和维护。投标方电工身份须与电工证上相符，并在标书中予以体现。

（九）安全保卫

★1、安防监控时要求安排人员24小时值班，及时发现不安全因素，消除隐患。

2、不得让闲杂人员进入管理范围内，对可疑人员和物品进行盘问和检查，驱赶散放广告等闲杂人员，制止管理范围内的打架、滋事事件。

3、遇到突发事件要及时报告和处理，必要时报公安机关处理。

★4、当班保安员要严守本职岗位，不得擅离职守，要做好记录。门卫岗对搬出的大件物品要主动询问清楚，认真记录，以防偷盗。

5、消防器材要定期检查，管理制度要健全并严格执行，要责任落实到人。秩序维护人员要求能够正确使用单位内的消防器材，一旦发生火灾事故时必须能正确处理。

★6、检查电气设备是否安全运行；电线、电缆有无老化、漏电、受潮、短路等现象，有无私拉电线情况；检查防雷装置是否完好，并按防雷部门统一安排进行防雷检测等。

★7、禁止运载携带易燃危险品的人员、车辆进入管理范围内，定期汇报消防安全情况。

（十）承担其它与本小区有关的物业管理工作

1、协助完成社区安排的各项社会治安综合治理工作。

2、报刊、杂志、邮件等的分类及发放签收。

3、供水、供电、供气、电话、移动、联通等相关专业单位在小区内对有关管线设施维修养护时进行必要的协调和管理。

4、协助悬挂各种宣传横幅和配合做好大院内举行的大型、重要活动、仪式服务保障工作。

5、单位临时安排的与物业相关其它工作。

三、管理年限

委托管理年限：自合同签订之日起1 年。

★四、人员配置要求

（一）中标单位聘用员工必须符合国家法律、政策的有关规定，对员工的疾病和人身安全负责，员工的劳资、各项保险费用均由中标人自理，发生的劳资纠纷由中标人负责。

（二）本次采购服务范围，人员配置总人数不少于15人，必须满足服务工作的需要。

（三）各岗位人员配置及要求如下：

（1）项目经理：1人，具有物业管理相关经验，熟悉物业管理服务流程。

（2）保安10人（负责单位出入门口、办公大楼及服务大厅、停车场管理）要求受过专业岗位培训，退伍军人优先选择。保安队伍要求实行半军事化管理，除正常值班人员外，必须确保24小时随时有人待命，以应对突发事件；

（3）水电工1人，高中以上文化程度，持有电工上岗证；熟练使用维修工具和仪表，熟悉水路、电路和低压配电房等各种用电设备。能熟练操作低压配电设备；必须遵守有关规程，按章操作，工作责任心强。

（4）保洁员兼绿化工：3人，有物业管理清洁保洁工作经验，工作责任心强。

五、其他要求

（一）投标人可于投标前到现场实地勘察。

（二）投标人须提供简介（包括目前所管辖物业情况介绍）。

（三）物业管理计划方案及服务承诺须体现投标人对投标物业的总体目标（即在一定期限内质量管理达到何种标准），并包括如下内容：

（1）投标人拟采取的管理方式，包括内部管理架构设置、动作机制、工艺流程、信息反馈处理机制、员工待遇、激励机制等。

（2）管理人员及员工配置。包括：人员编制、人员素质要求（学历、能力、经历）、人员培训计划、上岗考核标准、管理者人员、员工人数，文化素质、各岗位人员的配置、管理人员的培训计划。各岗位人员均应具有有关部门颁发的上岗证或职业资格证。

（3）管理工作必需的物质准备计划情况。包括：管理人员住房、管理用房、机械及其它维修工具（包括高空作业维修的相关设备）、以及通讯、治安装备、绿化养护设备等。

（4）档案建立与管理。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图、装修档案、投诉与回访记录等。

（5）各项指标的承诺。包括：

a．房屋完好率 90%以上；

b．房屋零修、急修及时率90%以上；

c．安全责任事故发生率为零；

d．维修工程质量合格率100%；

e．绿化完好率90%以上；

f．道路完好率95%以上；

g．化粪池、雨水井完好率95%以上；

h．排水管、暗沟完好率95%以上；

i．公共设施完好率基本完好率95%以上；

j．照明灯完好率 90%以上；

k．消防设施设备完好率95%以上；

l．投诉处理及回访率85%以上；

m．管理人员专业培训合格率80%以上；

n．对物业管理满意率90%以上。  

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商务条款

一、合同签订期：自中标通知书发出之日起7个工作 日内

★二、提交服务成果时间：自合同签订之日起1年。

三、提交服务成果地点：南宁市安吉路43号

四、售后服务要求：

★1、质量保证期 1年（自合同签订之日起至服务期满并验收合格之日止。）

2、处理问题响应时间：接到采购人处理问题通知后 1 小时内到达采购人指定现场

五、其他要求：

★1、报价必须含以下部分，包括：

（1）服务的价格；包含物业服务人员的住房及办公设备费用，工作人员工作服、工资、社会保险、节假日奖金及加班工资、化粪池清理、各类保洁、消毒等费用，以及所有围绕住宅楼及园区维修、保洁（包括垃圾桶）、安保、绿化、服务等所需一切工具装备费用；

（2）必要的保险费用和各项税金；

2、严格执行国家、自治区、南宁市有关物业管理法律法规规定和物业管理服务合同，对南宁市安吉大道43号南宁市交通运输综合行政执法支队安吉办公区大院及办公楼实施专业化统一管理。

3、按照《劳动合同法》的规定与员工签订劳动合同并依据国家、广西和南宁有关最低工资标准的规定要求以及缴纳各种社会保险的规定要求向员工支付工资和缴纳社保及其他保险。竞标人的报价中必须按该条款要求充分考虑“人员配置要求”中各类人员的工资、福利、加班费、社保及其他应缴保险。投标时请按本项目“人员配置要求”提供各类人员的工资、社保及其他应缴保险等费用的预算表。

★4、在合同签定之日起7个工作日内办理好物业交接手续。

5、投标文件中增设规划设施设备以外其他设施设备的，视为投标人自愿承担费用，中标后须在承诺期限内予以实施。

★6、不得转包给第三者，也不能给第三者挂靠。

★7、采购单位提供物业管理办公用房3间，所产生的水、电及管道燃气等费用由中标单位自行承担。

9、日常物业管理工作时向采购人每月汇报工作情况及人员使用情况。

5、变压设备、消防设备、安防监控设备的维保及防雷检测等工作由采购人另行聘请专业单位负责，费用由采购人承担，中标单位做好设备的日常管理和巡检，发现问题及时联系专业单位进行处理并做好相关配合工作。

★10、付款方式：本项目无预付款，中标供应商提交服务经采购人验收合格后，按2个半年支付合同款，每半年支付合同款的50%，在每半年最后一个月进行支付款。

六、物业管理标准及惩罚：

l、办公大楼及其配套园区的物业管理标准执行《全国城市物业管理示范小区、大厦考评标准》以及物业管理服务合同的有关约定。如投标书中有关指标超出上述标准，以投标书为准。

2、采购人对南宁市安吉路43号南宁市交通运输综合行政执法支队安吉办公区办公楼及院区物业管理每季度进行考核，如达不到上述规定要求，出现重大管理失误、管理服务水平下降等现象，可报政府采购监督管理部门终止管理服务合同并进行财务审计，相关责任和出现的损失由中标单位承担。