招标内容及要求

（一） 规划背景

经过多年发展，塘下已经逐步实现从镇到城的转变，成为瑞安城市形象的重要组成部分；同时，塘下地处温瑞平原核心位置，特别是塘下北联瓯海、龙湾，必须要增强对周边区域的虹吸效应，因此提升塘下城市品质、城市功能、城市吸引力十分重要。

作为瑞安北翼大花园，塘下是各级领导、各级宾客来瑞调研参观的首选，塘下的综合环境、城市形象，也一定程度影响瑞安的对外形象。结合国土空间编制要求及区域协同发展相关规划的要求，对塘下未来重点建设区域编制高起点的规划工作刻不容缓，故需对相关地块进行城市设计、景观概念规划、建筑方案设计、行动计划编制，同时对相关控制性详细规划进行修改，对前期公建规模进行论证，以达到资地平衡可实施。

（二） 规划设计范围

本次规划范围北至规划一路，西至塘松路，南至塘梅路，东至西二大街，规划总用地面积约1868亩。具体范围见以下规划范围图：

注：拟取消产业研发用地，整合文化设施用地，新增商住用地，结合文化公园兼容设置

社区文化礼堂，整合商业及宾馆。

（一） 规划设计要求

1. 总体要求

结合片区实际情况、重要问题的分析研究以及外优秀案例的参考借鉴，确定片区的发展思路和理念。对功能布局、空间景观、交通组织、景观营造等系统性、结构性要素进行梳理和完善，通过整体空间结构的研究，确立空间景观营造和城市特色形成的主导系统和系列控制性要素，再通过控制性详细规划，将这些系统和要素转化成法定的控制性详细规划；同时，通过城市设计，对空间景观等控规的控制引导能力相对的薄弱方面加以补充和完善。另外在编制过程中，控规和城市设计工作同时进行，相互反馈、有机结合，使城市设计的内容能够贯穿于控规编制中，实现规划的优化整合。

2. 主要内容

城市设计根据《浙江省城市设计编制导则》要求，对规划范围内进行详细规划阶段的城市设计，包含但不仅限于下述内容：

（1）设计目标: 根据自然环境和历史人文特点，结合地区发展实际，制定城市空间景观的整体目标。

　　①有机更新板块应遵循有机更新原则，重视对原有城市肌理、空间格局、历史文化遗产等的保护和延续，传承历史文脉特色。

②新增建设区块应体现自然环境特色，加强新老城区之间的空间联系和风貌协调，创造特色鲜明的城市空间景观。

③对整体研究范围内进行风貌管控研究，提出建筑风貌引导要求，形成风貌管控“正面负面”清单。

（2） 空间景观结构（达到概念性景观规划深度要求）:

     ①根据城市设计目标，以土地使用、道路交通等分析为基础，对景观中心、景观节点、标志、轴线、廊道、特色景观风貌区等空间景观要素进行组织，确定空间景观结构，提出空间景观的整体要求，打造一个兼具景观、生态、体育健身休闲、游憩等多功能的城市绿核及开放空间，提升整体环境品质。

    ②对景观绿化、地面铺装、标识系统、地标性构筑物以及重要环境小品等的形式、色彩、材质等提出概念性方案。

③公共开放空间：提出公共开放空间系统概念方案，合理布局公共空间系统，明确绿廊、广场、公园绿地、滨水空间、桥梁道路等重要开敞空间的设计方案。

④景观与风貌系统：提出景观系统规划方案，充分发挥基地自然资源、景观与风貌优势，考虑人群活动需求，合理组织景观体系，对重要景观节点、城市地标、景观廊道、路径、界面、特色地段等要素分别进行概念性规划设计，制定能够体现本区域的景观风貌特征的整体结构，提出具体设计方案并在后期实施中可以落实。

　　（3）建筑方案设计（达到概念性建筑方案设计深度要求）：

     ①设计目标：依托区位优势和城市发展趋势，结合场地特色，挖掘特色文化内涵，围绕智慧、立体、开放等理念，打造极具特色的活力街区，提出未来社区的创建思路、目标定位和特色主题。

     ②总体布局：依据控规、城市设计及未来社区创建要求，按照“经济、实用，超前”的原则，构建功能布局合理、空间组织高效、地标形象凸显的活力街区，同时明确未来社区九大场景落地位置。

③建筑群体：

　　1）在对功能、业态、建设容量等综合研究的基础上，确定建筑高度分区，组织建筑群体，强化空间艺术性，形成建筑群体的整体特征。

　　2）可根据不同的景观风貌分区，对建筑的风格、体量、色彩等建筑风貌特征，提出概念性方案。

　　3）临城市主要公园、 广场、滨水区以及特色街道等重要开放空间的建筑界面，对其建筑的高度、风貌特色、建筑退界、底层建筑形式及功能、界面连续性等提出概念性方案。

④慢行系统：注重各地块与各绿地的慢行联系，通过生活型街道、社区内慢行步道等线性廊道，串接口袋公园、休憩点、社区服务中心、绿地等多种场地设施，形成多层次的慢行体验，充分考虑人性化的尺度空间，打造生态宜居的空间。

⑤空间环境：整体空间环境设计应遵循上位规划要求，扩展各地块与水岸的空间关系，避免沿河连续高墙，充分考虑建筑最优朝向及高度排布关系。

⑥公配设施：居住社区需配置社区服务用房、教育服务设施、公共文化设施、医疗卫生设施、养老助残设施、市政设施用房、物业管理用房等公配设施均遵循上位规划、瑞安市及浙江省最新规范执行。

⑦地下空间：地下空间开发应综合考虑地质情况和市政管线敷设要求，结合海绵城市的相关规范开展设计。地下建筑后退红线要求根据现行控规执行，相邻地块有安全防护等特殊要求的，应满足相关规范或规定要求。人防工程建设的相关要求按照瑞安市及浙江省相关规范及文件规定执行。

⑧建筑立面：对住宅立面提出“立面公建化”的设计原则，建筑外观简洁、规整，打造出一种现代时尚的品质感，于稳重中彰显气质。保证公共建筑立面风格的延续性，形成独特风格，并与周边地块相协调。

⑨规划控制：结合以上方案分析结论，提出确定近期拟出具规划条件地块的用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、配套设施、城市设计及其他相关控制要求。

⑩未来社区九大场景：充分考虑社区人口构成与需求，按照社区生活圈建设要求，明确九大场景的目标愿景、功能业态、设施的布局情况。

⑪其他要求：建设项目自身和对周边的日照影响应符合浙江省工程建设标准《城市建筑工程日照分析技术规程》（DB33/1050-2016）要求。用地退让、建筑间距按照瑞安市相关规定执行。

　　（4）界面控制：加强街道、滨水空间及其它开敞空间的界面控制，明确界面的景观特征和建筑贴线率。

（5）城市设计导则：对上述管控内容进行系统编制，形成直接对接控制性详细规划的城市设计导则，指导后续土地的开发建设。

（6）道路交通：梳理片区内外交通，提出切实可行道路交通系统规划方案和交通发展策略。建立完善高效的公共交通体系以及慢行交通体系，并进行空间承载力分析，明确市政、交通、生态等系统能否支撑，最终制定分区容量及各功能业态容量的控制方案。

（7）景观照明: 确定景观照明的重点区域、街道、界面和对象等，对其照明效果提出引导要求。

　　（8）地下空间: 提出公共地下空间的位置、范围、功能、层数、连通要求， 以及公共地下步行通道的位置和连接对象。

（9）规划指标: 在经济可行性分析的基础上，提出开发建设总量及各地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划控制指标。

（10）行动计划：科学测算区块的投入和产出，达到相对平衡，提出片区的建设分期和开发策略，具体安排项目落地计划。

（11）海绵城市规划：研究提出需要保护的自然生态空间格局；综合考虑水资源、水环境、水生态、水安全等方面的现状问题和建设需求，明确雨水年径流总量控制率等目标并进行分解；确定海绵城市近期建设的重点。

3. 成果内容与要求

（1） 成果由导则、图纸、说明三部分组成。

　　（2）导则 ：

　　①导则适用范围与对象。

　　②城市设计目标与理念。

　　③空间景观结构。

　　④各空间景观要素系统的控制和引导要求。

　　（2） 图纸由现状图、规划图和导则图三部分组成。

　　①现状图。包括区位图、土地使用现状图、现状建筑分析图、现状特色景观资源分析图等。

　　②规划图: 包括空间景观结构规划图； 土地使用规划图； 总平面图；道路交通规划图；开放空间、重要界面、天际线、 滨水空间、夜景照明、地下空间等要素系统规划图；规划控制指标图；体现空间景观意向的效果图等。规划图应在1:500-1:2000 的地形图基础上绘制。

　　③导则图: 以街区或地块为基本单元，对重要的控制与引导要求的图形化表达。图纸比例宜为1:1000-1:2000。主要内容包括：

　　a、在总平面图基础上表达的内容: 各类界线 (如地块界线、建筑建设区域引导线、 特殊建筑轮廓线及保护范围线、 特殊区域界线等)； 开放空间范围； 重要界面； 步行(慢行)通道；标志性景点及观景视廊；各类标注。

　　b、空间景观效果图或三维形态示意图。可在其基础上标注建筑高度。

　　c、文字说明: 难以用图形方式表达的重要控制和引导内容，如建筑或开放空间的特殊功能、 特色建筑的风格与材质、特殊的交通组织要求等。

　　d、规划控制指标表：包括地块编号、用地性质、用地面积(以公顷为单位)、 容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等项目， 如详细城市设计与控制性详细规划同时编制，且城市设计的规划控制指标已反馈至控制性详细规划，可取消该指标表。

　　④分析图，其它能够反映设计意图的分析图。

　　（3）说明: 对城市设计的相关分析、设计内容的陈述和解释，宜采用图文对照形式。主要内容如下：

　　①概况，包括规划背景、区位、城市设计范围、面积等。

　　②规划依据。

　　③现状，包括土地使用现状、现状建筑、己批末建项目、特色景观资源(自然山水、特色地形地貌或自然植被等)、现状特色历史人文(内容、载体、场所等)。

　　④相关规划。

　　⑤功能定位。

　　⑥规划目标、理念等。

　　⑦规划方案，包括空间景观结构（概念景观规划）、概念性建筑方案设计、土地使用与功能设施布局、道路交通、各空间景观要素系统 (重要界面、天际线、开放空间、绿地与广场、滨水空间、环境景观设施、夜景照明、地下空间等) 的设计以及控制和引导内容、建设总量和规划指标等。

⑧风貌管控“正面负面”清单。

⑩行动计划。

⑪海绵城市规划（以招标人要求为准）。

　　⑫附件（评审纪要等）。

（二） 控制性详细规划修改

详细城市设计的相关内容，作为控制性详细规划编制的前期研究成果，纳入控制性详细规划。对范围内控规进行修改，控规深度应符合国家及省相关规定。

1. 主要内容

1）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线。

2）确定各地块建筑容量、高度控制及建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求。

3）确定各级道路的红线位置，控制点坐标和标高。

4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。

2. 控制指标

（1）规定性指标：

1）用地性质：规划用地的使用功能，可根据用地分类标准小类进行标注。

2）用地面积：规划地块规定的面积

3）建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

4）建筑控制高度：即由室外阴沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

5）建筑红线后退距离：即建筑最外边红线后退道路与地块面积之比。

6）容积率：即规划地块内各类建筑总面积的总和占规划地块面积的比率。

7）绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。

8）交通出入口方位：规划地块内允许设置主要出入口的方向和位置。

9）停车泊位及其它需要配置的公共设施：其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、托幼、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（配电站、配电所），电信设施（电话局、邮政局），燃气设施（煤气调压站）等。

（2）指导性指标：

1）人口容量

2）建筑形式、体量、色彩、风格要求

3）其他环境要求

3. 成果内容

（1）文本内容

1）总则

2）土地使用和建筑规划管理通则

3）地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则，规划设计要点

4）各地块控制指标一览表

5）有关名词解释及通用的规定。

(2) 规划说明

规划图纸（图纸比例一般为1：2000~1：5000）

1）区域位置图,区域分析图

2）用地现状图

3）现状分析图

4)用地规划图

5）规划用地定界图

6)道路交通及竖向规划图

7）河流整治规划图

8）各种分析图(包括规划结构,交通系统,绿化系统,景观系统等)

9）工程管网规划图

10）地块编号图

11）地块图表（分图则1：1000~2000）

12）城市空间设计意向图

 

（三） 规划依据

本项目实施须执行的相关标准、规范包括但不限于以下：

 《中华人民共和国城乡规划法》及国家和地方相关法律、法规和规范、规定

 《城市规划编制办法》

 《城市规划强制性内容暂行规定》

 《浙江省控制性详细规划图集编制导则》

 《浙江省城市设计编制导则》

 《城乡总体规划》

 《城市居住区规划设计标准》

 《瑞安市域总体规划（2006-2020）》

 《海绵城市专项规划编制暂行规定》

 土地已出让、规划已审批（或确定）项目基本情况及附图

 其他相关法律、法规、规范及标准，其他相关专业（项）规划、详细规划等。

（四） 进度要求（不含报批评审时间）

签订合同后30日历天内完成初步方案的调整和完善，初步方案通过后30日历天内完成会审成果，会审通过后20日历天内编制完成报批成果。控制性详细规划修改同步进行。

（五） 成果要求

1、城市设计与控规成果纸质文本（规格及各阶段份数以招标人实际要求为准）：成果的文字应以中文为准，度量单位按公制标准，成果汇报要求采用PowerPoint 2007幻灯方式演示。

2、电子文件各1套：刻录光盘或U盘，包括全部的文档文件、图片文件和CAD（如有）、PPT文件等内容，dwg格式的图纸，图形必须保持原有坐标系，不得缩放或旋转；

3、可自动播放的多媒体演示材料一份（含城市设计内容）：在规划设计的基础上，采用较为形象的、直接的、易懂的、中文配音的形式编制多媒体演说材料，数据格式采用.avi或.mpg格式，刻录为U盘或光盘形式。

（六） 商务要求

1. 报价要求：

本项目实行总价包干，投标供应商报价应为承包完成上述所规定规划编制内容的全部工作所发生的所有费用，包括但不限于完成本次工作所需的场地费、规划编制、仪器设备费、资料打印、人员工资、差旅费、利润、税金、评审费等一切费用，并承担一切风险责任。投标供应商应从特点，市场行情及自身的能力，技术、管理水平，确定最终报价。

2. 付款方式：

预付款：合同签订之日起15日内，支付合同总价的30%作为预付款。（在签订合同时，供应商明确表示无需预付款或者主动要求降低预付款比例的，招标人可不适用前述规定。）

规划设计费的支付：

①城市设计与控制性详细规划方案经部门会审之日起15日内，支付合同总价的70%，并扣回预付款；

②提交城市设计与控制性详细规划方案正式全部成果（经报批通过的）后结清余额。

注：1、对于满足合同支付约定条件的，招标人于收到中标供应商开具的正式税务发票后15日内予以支付相应合同价款，具体视财政资金到位情况为准。2、本项目的经费由政府拨款，如因政策影响，拨款未能及时到位，中标供应商不得以此为由而不履行本项目规定的义务。

（七） 基础资料

请投标供应商在网上点击获取采购文件后，凭回执单或页面截图自行前往招标人处领取相关资料，并签署保密协议。若投标供应商未自行联系招标人领取相关资料，引起的一切后果均由投标供应商自行负责，由此造成投标价的偏差均不予调整。