采购需求

前注：

本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

一、采购需求前附表

二、项目概况

采购项目的建筑面积等相关数据为规划设计数据，最终以实测数据为准。

第 1 包：欣然居公租房运营管理服务

1、位置：包河区河南路与花园大道交口以东。

2、建筑情况：2982 套房屋（836 套公租房，2146 套棚改过渡房），13 栋楼，37 部电梯，总建筑面积 177610 ㎡，其中：住宅 151097 ㎡，配套商业 4375㎡，其他配套用房 4498 ㎡，地下建筑面积约 17640 ㎡。

3、地上机动车位179个，地下机动车位411个。

第 2 包：潇然居公租房运营管理服务

1、位置：庐阳区淮北路与金池路交口。

2、建设情况：2300 套公租房，10 栋楼，29 部电梯，总建筑面积 132514㎡，其中：住宅 103399 ㎡，配套商业 6980 ㎡，其他配套用房 5215 ㎡，地下建筑面积约 16920 ㎡。

3、地上机动车车位 299 个，地下机动车位 301 个。

第 3 包：泰然居公租房运营管理服务

1、位置：瑶海区明皇路与史城路交口以西。

2、建筑情况：1214 套公租房，4 栋楼，12 部电梯，总建筑面积 85772 ㎡， 其中：住宅 69292 ㎡，配套商业 3396 ㎡，其他配套用房 5085 ㎡，地下建筑面积约 8000 ㎡。

3、地上机动车位 76 个，地下机动车位 260 个。

三、服务需求

中标人在公租房小区建立“公租房运营管理服务中心”服务机构（以下简称：运营中心），按照《市级公租房运营管理服务工作制度》、《市级公租房运营管理服务考评办法》、《市级公租房运营管理服务质量标准》等规定，组织实施公租房运营管理服务，相关费用从采购人支付中标人的运营管理服务费中支出。主要服务需求如下：

（一）租赁管理服务

中标人按每200户每个的标准配置公租房租赁管理服务人员（以下简称： 租赁管理员），要求大专（含大专）以上文化程度。

1、入住和退出管理

1.1按采购人要求，组织选房，办理公租房租赁合同的签订、续签、变更手续，承办登记、入住业务，采集住户基本信息，建立住户档案。

1.2配合、协助各级住房保障管理部门的资格审核等工作，承办公租房房屋腾退、市场化租金续租的对接、处置工作。

2、房屋租金、保证金的收缴

按财务工作相关规定和程序，设立租金管理 AB 岗（B 岗允许其他岗位人员担任），建立健全租金台帐，完成合同双方约定的公租房房屋租金、保证金及其他费用的收取、汇交工作，按照采购人的计划、要求，归集、报送相关审核材料。其中，年度租金收缴率达到 95%及以上的标准，未达到标准的， 采购人有权利要求中标人按标准补齐。

3、空置房管理

按采购人要求，定期统计上报公租房空置情况，做好空置房管理。

4、房屋使用管理

4.1按采购人制定的入户回访工作制度，年度入户见面回访须 100﹪覆盖小区在保户数，及时制止、处理违法、违规、违约使用公租房行为，负责调查、告知、报告、追偿损失、落实恢复原状等相关工作。

4.2组织实施小区安全生产管理，建立应急管理预案，负责按照规范要求， 及时处理消防、电梯、自然灾害、疫情防控等各类安全隐患，保证房屋的居住使用性能和配套设施设备的正常使用性能，做好小区公共安全管理工作。

4.3投入建设人脸识别、车辆识别等智能化管理设施，辅助房屋使用管理。

5、住房保障信用信息的管理

按照《合肥市住房保障信用管理暂行办法》（合房[2019]138 号）的规定及要求，做好住房保障信用主体相关信用信息的采集、报审及后续处置等。

6、动态信息管理

由采购人授权使用公租房管理信息系统，设立系统管理 AB 岗（B 岗允许其他岗位人员担任），熟悉数据系统操作，处理公租房运营管理服务相关的业务信息，主要包括：租金收缴、业务审核、信用信息管理、入住和退出、房屋维修等业务。

7、公租房小区的社群文化建设

负责对采购人提供的社群文化活动场所进行简装、管护，定期组织开展党建服务类、帮扶便民类、文化娱乐类、医疗救助类等为主题的公益性社群活动，原则上每类活动每年度达到 2 次及以上，特殊情况的由采购人届时具体要求。

（二）维修养护服务

物业服务维修养护范围之外的维修项目，采购人按照维修费项目的年度预算情况，安排公租房维修计划，中标人配置维修人员，编制维修计划，及时有效的开展维修，建立维修资料档案，采购人根据审计报告、考评情况支付维修费。维修范围如下：

1、户内零星维修

1）承租方入住前公租房房屋及户内配套设施的维修、更新。

2）因自然损耗、老化或非承租方原因引起的房屋及配套设施的损坏，主要包括：渗漏水、墙面修补粉刷、门窗（不含易损耗件）、阳台护栏、太阳能热水器等。

3）因恶劣天气、自然灾害等不可抗力原因造成的公租房房屋及户内维修项目。

2、公共配套设施设备维修

1）因自然损耗、老化、非维护不当原因引起的公共配套设施设备维修项目，主要包括：自管配电房设施设备、消防设施设备、排水设施设备、公共照明（不含消防应急灯、疏散指示灯、楼道灯）设施设备、屋面防水、外墙保温、公共区域的道路、楼道、栏杆等。

2）无公共收益资金，需要维修、改造的电梯维修项目。

3、其他约定的项目及影响安全的应急维修项目。

（三）物业服务

1、本项目的物业服务标准按照《市级公租房运营管理服务质量标准》之“物业服务”标准，具体技术规范与要求和部分差异（包括但不限于）如下：

1）物业服务区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；业主、使用人装饰、装修的行为管理；

2）物业服务区域内公共秩序维护及安全巡查服务，配置门禁及人脸识别系统并负责后期使用管理及维修养护，年龄≤55 周岁的秩序维护人员≥配置人数 50%及以上且最高年龄≤65 周岁；

3）物业服务区域内环境卫生的维护；

4）物业服务区域内的绿化养护和管理；

5）物业服务区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；

6）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业服务区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。

2、各包拟为本项目配备的项目经理 1 人，必须同时具备：具有不少于五

年的物业项目经理工作经历；且年龄在 50 周岁（含）以下。

3、各项目专业技术人员配备必须具有相应专业资格要求，从业人员有正式劳动合同关系，同时根据采购服务的项目情况，不得低于以下配置要求：

4、人员配备表

第 1 包：欣然居公租房运管管理服务

注：1、除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，投  标人在投标文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在合同签订后  中标人进场服务前验收人员配备情况，秩序维护、保洁、绿化养护外包的验  收合同，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并报监管部门  按规定处理。

2、物业服务与收费应质价相符。

四、报价要求

（一）基本要求

投标报价是投标人响应招标项目要求的全部工作内容的价格体现，包括投标人完成本项目所需的一切费用。本项目投标报价应综合考虑成本因素， 投标人估算错误或漏项的风险一律由投标人承担。本项目履约过程中采购人不再追加任何费用。

1）投标总价的计算过程为（包干制）：

第 1 包：欣然居公租房运营管理服务

租赁管理服务费价款：836 户（公租房动态保障数据）×a 元/户·月×12 月＝A 元；

维修养护服务费价款：采购人公租房维修费项目年度预算的资金安排， 据实产生＝B 元；

住宅物业服务费价款：151097 ㎡×c 元/㎡·月×12 月＝C 元；

本市户籍公租房家庭住宅物业服务费 50%补贴+公租房空置（按 15%空置率概算）期间住宅物业服务费价款：（33176+1653）㎡×d 元/㎡·月×12 月＝D 元；

商业用房物业服务费价款：4375 ㎡×e 元/㎡·月×12 月＝E 元；

地上机动车位场地使用费价款：179 个×f 元/个·月×12 月＝F 元； 地下机动车位场地使用费价款：411 个×g 元/个·月×12 月＝G 元； 报价＝A＋C＋D＋E＋F＋G。

第 2 包：潇然居公租房运营管理服务

租赁管理服务费价款：2300 户（公租房动态保障数据）×a 元/户·月×12 月＝A 元；

维修养护服务费价款：采购人公租房维修费项目年度预算的资金安排， 据实产生＝B 元；

住宅物业服务费价款：103399 ㎡×c 元/㎡·月×12 月＝C 元；

本市户籍公租房家庭住宅物业服务费 50%补贴+公租房空置（按 15%空置率概算）期间住宅物业服务费价款：（31869+10729）㎡×d 元/㎡·月×12 月＝D 元；

商业用房物业服务费价款：6980 ㎡×e 元/㎡·月×12 月＝E 元；

地上机动车位场地使用费价款：229 个×f 元/个·月×12 月＝F 元； 地下机动车位场地使用费价款：301 个×g 元/个·月×12 月＝G 元； 报价＝A＋C＋D＋E＋F＋G。

第 3 包：泰然居公租房运营管理服务

租赁管理服务费价款：1214 户（公租房动态保障数据）×a 元/户·月×12 月＝A 元；

维修养护服务费价款：采购人公租房维修费项目年度预算的资金安排， 据实产生＝B 元；

住宅物业服务费价款：69292 ㎡×c 元/㎡·月×12 月＝C 元；

本市户籍公租房家庭住宅物业服务费 50%补贴+公租房空置（按 15%空置率概算）期间住宅物业服务费价款：（59860+1415）㎡×d 元/㎡·月×12 月＝D 元；

商业用房物业服务费价款：3396 ㎡×e 元/㎡·月×12 月＝E 元； 地上机动车位场地使用费价款：76 个×f 元/个·月×12 月＝F 元；

地下机动车位场地使用费价款：260 个×g 元/个·月×12 月＝G 元； 报价＝A＋C＋D＋E＋F＋G。

2）A 元：为采购人按实际公租房保障户数向中标人支付的租赁管理费（报价范围是 a≤25 元/户·月，其余报价会导致投标无效）。

3）B 元：为采购人根据维修费项目的预算资金安排，据实产生向中标人支付的维修养护费。

4）C 元：为项目交付后，按承租房屋的建筑面积计算，中标人实际向物业使用人（承租人）收取的住宅物业服务费（报价范围是 c≤1.30 元/㎡·月， 其余报价会导致投标无效）。

5）D 元：为采购人据实支付的本市户籍公租房家庭住宅物业服务费 50% 补贴、公租房空置期间住宅物业服务费（报价范围是 d≤0.65 元/㎡·月，其余报价会导致投标无效）。

6）E 元：为项目交付后，中标人实际向物业使用人（承租人）收取的商业用房物业服务费（报价范围是 e≤2.0 元/㎡·月，其余报价会导致投标无效）。

7）F 元：为项目交付后，中标人向使用人（承租人）收取的地上车位场地使用费，f 报价最高不超过 30 元/个·月，其余报价会导致投标无效。

8）G 元：为项目交付后，中标人向使用人（承租人）收取的地下车位场地使用费，g 报价最高不超过 50 元/个·月，其余报价会导致投标无效。

9）最低报价不是被授予合同的保证。

详情见招标文件