采购需求

一、规划背景与范围

1、规划背景

党的十八大以来，以习近平总书记为核心的党中央坚持以人民为中心的发展思想，高度重视以人民城市需求为中心的城乡规划工作。2019年3月，住房城乡建设部发布《关于在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的指导意见》；2020年7月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），对城镇老旧小区改造工作作出全面部署，其中就包含推进城市更新和建设方式转型。2021年8月，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见；通知显示，将严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，原则上更新单元（片区）的项目拆建比不宜大于1：2。

为响应政策号召，回应本市改造需求，盐城市积极行动，推进城市更新工作的开展。近两年盐城城北改造工作全力出击，掀起了城市更新的工作热潮，通过渐进式改造和有机更新，对老旧社区、棚户区、城中村等存量空间进行改善，切实提升人居环境品质。规划设计、征迁安置、环境整治、基础建设、招商引资等一系列工作得以全面推进，并取得振奋人心的标杆成效。盐都区提出“共同缔造”理念，通过集中连片综合改造，让老城片区焕发新生机，试图打造党建引领的新实践、社会治理的新方法，打造共同缔造的新模式。

2、规划范围

盐城高新区盐龙集镇片区位于盐城高新区的核心区，东至盐靖高速、南至革新河、西至振兴路、北至君臣港，总面积约53公顷。该片区为原马沟镇的老集镇片区，居民小区以方向社区、益民社区的原村民自建房为主，基地中水系发达，沿街商业集中，是典型的集镇沿街开发建设模式。然而随着盐城高新区的建设如火如荼的进行，对该片区未来的发展提出高标准、高要求，现有的似村非村、似城非城的半城镇化模式有待改观。因此，该片区的城市更新工作势在必行。

 规划范围示意图

3、上位规划要求

在已有的《盐城高新区核心区组团控制性详细规划》中，集镇片区是世纪大道综合服务组团的重要组成部分，规划将基地南侧作为主要的商业和公共服务空间进行打造。本次城市更新过程中应考虑如何落实控规对片区的定位，积极需求与南侧公服组团的功能互补，促进区域融合发展。

在《盐城市盐都新城概念规划》中，将集镇片区定位为文化坊+中央公园+人才社区，未来作为高新区的主要入口门户形象区。规划工作中应考虑如何在衔接城市设计的基础上，分析现状问题，挖掘土地潜力，植入地方文化，助力老镇焕新颜。

二、规划思路

1、“共同缔造”实践引领的改造模式创新

我国实施的城市更新从增量建设转向存量提质，以避免大拆大建的微更新改造成为业界探索的热点之一。本次的城市更新工作以基础设施建设、建筑风貌改造等为基础，在城乡社区空间中进行历史文化的挖掘和活化，在提升社区基本需求的同时最大程度保留城市记忆。

在整体的城市更新过程中应深入调研、了解居民意愿、倾听居民诉求、探索多元化的改造模式，充分激发人民群众的主人翁精神，打造共建共治共享的社区治理共同体，为盐都区打造“共同缔造”的城郊社区改造新样板。

2、“人民城市”理念引领的城市织补

习近平总书记考察上海时，提出“人民城市人民建，人民城市为人民”的城市理念，提出把人本价值作为推动城乡社区发展的核心取向，以更优的供给满足人民需求，用最好的资源服务人民。在盐龙集镇片区践行“人民城市”理念可以从打造多种类、多层次的公共服务生活圈、解决本地社区最头疼的道路交通问题两个方面进行综合规划。

3、留住乡愁，凸显城市内涵、品质和特色的建筑环境风貌提升

习近平总书记考察上海时提出，城市历史文化遗存是前人智慧的积淀，是城市内涵、品质、特色的重要标志。

本次设计过程中需妥善处理好保护和发展的关系，注重延续城市历史文脉，像对待“老人”一样尊重和善待城市中的老建筑，保留城市历史文化记忆，让人们记得住历史、记得住乡愁，坚定文化自信，增强家国情怀。

三、工作内容

1、 集镇片区的前期调研

（1）由相关部门组织召开集镇片区城市更新项目启动会，初步交流集镇片区基本情况，了解相关部门对于区域城市更新的发展诉求以及对基地的发展构想；

（2）梳理上位及相关规划资料清单，明确资料对接部门和人员安排；

（3）实地走访调研，采集基地相关信息，对基地范围内的现状用地情况、土地权属情况、可拆建区域等进行初步摸排；对现状建筑质量、建筑高度、建筑风貌、基础设施、生态环境等内容进行现状评估；

（4）对片区内的居民进行入户走访，了解居民对片区城市更新工作的基本态度，了解居民诉求、倾听居民心声，挖掘片区发展历史、文化要素等相关内容。

（5）组织街道、社区、企业主、居民代表、商户代表、租户代表等进行座谈，就基地的基本情况和发展构想进行交流沟通，听取相关代表意见，形成初步设计意向。

2、 集镇片区城市更新项目成果内容

本次规划成果主要包括城市更新策划（修建性详细规划深度）及景观、建筑设计概念方案两个方面。

2.1城市更新策划

主要包括规划说明书、图集等相关内容。

（1）规划说明书

区域解读

从宏观到微观分别从区域层面、盐城市域、盐都区层面和盐龙街道对规划片区所在区域条件进行解读。并进一步分析规划片区周边区域的开发保护现状、自然资源条件等，详细把握规划片区的区域环境。重点解读该片区在盐城城市结构中的地位，对接盐城市国土空间规划和上位规划，确定片区在城市发展中的定位。

现状分析

分析集镇片区地形图、高分卫星、现状照片等基础资料，结合现状调研和访谈情况，对集镇片区范围内的土地权属、建筑质量、建筑高度、土地使用情况、业态分布、公服设施布局、基础设施建设、道路交通情况、水文条件等进行综合评价。借助网络地图的地理参考数据和人车时空聚集数据对城市更新片区业态、活力、可达性等方面进行评估，并对比周边区域的相关情况。通过深入调研和城市数据分析掌握现状基本建设情况，抓取社区生活的痛点和居民关注的热点问题。

规划理念

根据国务院发布的城镇老旧小区改造中开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动的要求，住建部将盐都区确立为美好环境与幸福生活共同缔造活动第一批试点县（区），盐都区将“四美小区•共同缔造”列为全区10项改革创新工程之首。综合国家和地区层面强有力的政策引导和驱动，在“共同缔造”、“人民城市人民建、人民城市为人民”等重要理念引领下探索适用于城市更新和城市更新的新模式，作为整个规划工作的引领，提升规划工作的科学性、创造性、实用性、有序性，指导片区规划和改造建设有序开展。

规划定位

规划以区域解读和现状分析为基础，综合考虑保护和发展需求，立足盐龙街道和盐龙集镇片区的历史文化特色，将集镇片区打造为盐城高新区的“文化策源地、时尚新里巷”。

规划策略

根据前期的定位研究，选择产业发展、风貌改造、道路交通、公共服务布局、文化保护、生态保护规划中的若干个重点方向，提出具体的规划战略，明确具体的发展意向和发展目标。并提出各个关注重点的着力点，挖掘发展引擎，提出要实现的空间、方式转变目标方向，以及可实施的路径等。

在此基础上，注重推动改造模式创新，提炼亮点工程。以城市历史记忆留存和居民美好生活需求为更新动力，挖掘和传扬以社区为缩影的城市多个时代历史文化，通过少量的拆迁治理、公房改造和适当的功能介入重新激活社区，完善区域覆盖的公共和基础服务设施保障，保留原居住属性的前提下形成空间提升、服务优化、管理智能的社区生活圈，提升社区的宜居水平和持续活力。

规划结构

结合规划定位，按照主要街巷进行空间划分，形成以鹿鸣路、黎明路、老振兴路为主要轴线的“一轴、两带、六大功能片区”的总体空间结构。结合不同轴线定位和分区功能，确定空间发展方向，形成相互关联、高效集约、公平共享、绿色低碳的片区整体空间布局。

公共设施规划

全面对标落实城乡社区15分钟生活圈需求，对改造区域内空间资源进行统筹规划，建设完善 “教、科、文、卫、体、老、幼、站、厕、园”等公共配套服务设施，并优先配建养老和社区活动中心。尽可能整合利用公有住房、闲置住房、社区办公用房、小区综合服务设施、等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施，以点状的环境改善和设施优化工作推动社区生活圈建设。积极应对社区人口老年化趋势，推进公共设施适老化改造，完善社区居家养老服务网络，为老年人提供安全、便利和舒适的社区公共服务环境。

道路交通规划

树立“小街区、密路网”的城市道路开放布局理念，在保留和延续具有社区历史记忆的道路肌理的前提下，规划完善道路等级系统，实现社区内部主要交通的公共化，解决内部交通问题，保障车行、人行交通顺畅、安全，满足消防、救护等车辆通行要求。进行合理的慢行网络设计打造社区慢行交通系统，满足现阶段居民的慢行出行需求，引导居民采用绿色交通出行方式。

绿化景观改造概念方案

实施绿化提质工程，以绿色扮靓街区，通过拆墙透绿、见缝插绿、建园增绿、垂直挂绿等措施，将树木花草绿化布置到社区角落，做到宜绿则绿、绿满社区，大幅提高社区绿化覆盖率。发掘已建成区的“边角地”、“菜地”“鱼塘”等零星土地，结合社区文化历史和公共服务设施，设计建设精致的小型广场和景观小品，打造微小型口袋公园，丰富社区景观品质和文化内涵，增添居民生活乐趣。

市政管线规划

综合考虑居民意愿、安全隐患、小区风貌等因素，制定管线改造整治规划，优化布局市政管网，合理安排线路廊道，确保基础设施建设安全。加强老旧管线隐患排查，完善信息系统，提升地下管线建设管理水平，发现问题及时整改，从根源上消除安全隐患。应充分考虑未来发展需求，结合5G网络建设、智慧安防、加装电梯、应急防控、数字化提升等，做好相关管线位置及硬件预留。

建筑室内设计方案

在集镇街区重要节点的室内空间，以多样化的空间策略创造多变化的室内场所，延续社区文脉记忆，容纳复杂多元的生活情境模式，并充分考虑社区功能的实用性、艺术性及社会性，以此来形成一个充满吸引力的、独特的社区空间。

对集镇片区全区域进行建筑室内提升，重点是对集镇区内黎明路、鹿鸣路、老振兴路、样板河及革新河沿线的重要建筑提出相匹配的室内设计方案。主要包括单体建筑室内设计方案、室内空间材质、色彩等相关内容提出整体控制要求。

建筑改造概念方案

对集镇区内黎明路、鹿鸣路、老振兴路、样板河及革新河进行提升改造，遵循安全、美观、节能、环保、符合建筑风貌控制规划的原则，整治违章搭建，保证房屋安全正常使用，改善建筑外观形象，美化底层院落，鼓励因地制宜进行院墙美化。以居民生活便捷为导向，注重彰显地域建筑文化特色。适当考虑建筑功能置换，通过基于建筑改造后的适当功能介入，重新丰富社区功能内涵，从不同角度激活社区。同时建筑风格需考虑与革新河南侧公共建筑的建筑风格相协调。

社区营造行动方案

社区营造包含硬件建设与软件经营，以及对社区未来的创造。根据社区特色，从“人、文、地、产、景、治”六个维度切入，借着社区居民参与公共事务，凝聚社区共识，经由社区的自主能力，使社区建立属于它自己的文化特色，使得空间美化，生活质量提升，文化产业经济再复苏，进而促使社区活力再现。

工程建设行动计划

基于延续社区记忆和优化建设空间肌理，重构盐龙集镇片区的旧城空间环境。明确关键的道路街巷轴线和公共节点，并针对轴线和节点提升确定局部建筑拆除、公共建筑新建及改建、景观绿化建设、建筑风貌整治等具体单列项目，形成项目库，从而引导规划深化进行工程设计，指导城市更新规划具体建设和项目落地实施。

土地处置和政策

探索土地分类处置的模式，对不同类型、性质的土地，提出差异化的处置方式，并落实到空间上。根据整体规划，探索土地政策的突破点。提出有效的土地处置利益协调机制，对协商谈判过程中利益调剂提出具体思路。

开发策划和经济测算

调查周边地区市场需求情况，对土地处置、空间改造、利益协商等内容进行经济测算，进行经济可行性研究。

（2）图集

主要包括区位分析、现状用地评估、现状建筑评估、土地权属分析、道路交通、基础设施、留改拆、总平面、景观节点效果图、建筑效果图、总体鸟瞰等相关图纸内容。

2.2 景观、建筑设计方案

（1）景观设计

主要是对集镇区内黎明路、鹿鸣路、老振兴路、徐铎路等沿路景观进行景观改造提升；同时增加样板河、革新河、君臣港等河道沿线的公共空间、设施小品、文化装置等的设计。

（2）建筑设计

主要是对集镇区内黎明路、鹿鸣路、老振兴路、样板河及革新河沿线进行提升改造。主要包括单体建筑改造方案、沿街立面改造方案、新建建筑形态研究、夜景亮化效果（如有）、建筑立面材质、色彩等相关内容提出整体控制要求。

3.   设计深度要求

3.1城市更新策划

深度要求达到修建性详细规划深度。主要包括规划说明书、图集等相关内容。

（1）规划说明书

主要包括区域解读、现状分析、规划理念、规划定位、规划策略、规划结构、公共设施规划、道路交通规划、绿化景观改造概念方案、市政管线规划、建筑改造概念方案、社区营造行动方案、工程建设行动计划、土地处置和政策、开发策划和经济测算。

（2）图集

主要包括区位分析、现状用地评估、现状建筑评估、土地权属分析、道路交通、基础设施、留改拆、总平面、景观节点效果图、建筑效果图、总体鸟瞰等相关图纸内容。

3.2建筑、景观、内装方案及初步设计

（1）建筑设计

包含方案设计及初步设计两部分。主要包括单体建筑改造方案、沿街立面改造方案、新建建筑形态研究、夜景亮化效果（如有）、建筑立面材质、色彩等相关内容提出整体控制要求。

（2）景观设计

包含方案设计及初步设计两部分。主要是对集镇区内黎明路、鹿鸣路、老振兴路、徐铎路等沿路景观进行景观改造提升；同时增加样板河、革新河、君臣港等河道沿线的公共空间、设施小品、文化装置等的设计。

（3）内装设计

包含方案设计及初步设计两部分。对集镇片区全区域进行建筑室内提升，重点是对集镇区内黎明路、鹿鸣路、老振兴路、样板河及革新河沿线的重要建筑提出相匹配的室内设计方案。主要包括单体建筑室内设计方案、室内空间材质、色彩等相关内容提出整体控制要求。