用户需求书

一、项目背景

（一）研判国家政策趋势，应对湾区发展需求

为贯彻十九大精神及习近平总书记对广东重要讲话精神，落实生态文明建设、高质量发展等最新理念，落实国家、省重大战略任务，积极对接粤港澳大湾区一体化发展，优化城乡居民点布局，优化产业结构及布局，优化公共设施等各类空间要素配置，顺应新时代国土空间治理要求，提升全市存量用地再利用水平，将城市更新（“三旧”改造）作为实现城市发展战略的抓手，有序推动中山市城市更新工作，准确把握更新改造工作重点，强化更新改造的规范性，有效推动高质量发展，实现“两个一百年”奋斗目标，需开展《中山市城市更新（“三旧”改造）总体规划（2020-2035年）》编制工作。

（二）对接国土空间总体规划管控，以存量谋求发展突破

当前，国家层面已明确建立国土空间总体规划体系，并要求各地2020年完成市县以上各级国土空间总体规划的编制，全面实现“多规合一”，以强化对城市增长边界的约束和建设用地的清查和监督实施。中山市国土空间总体规划面临的核心难点在于“超标”的大量建设用地如何弥合、处理？如何通过有效的措施实现城市边界的收缩和品质、容量的提升？以城市更新（“三旧”改造）为抓手的存量规划已然成为中山市未来发展的核心切入点。城市更新（“三旧”改造）专项规划作为强化支撑国土空间总体规划、统筹安排全市城市更新工作的战略部署和法定依据，将发挥极其重要的作用和价值。

（三）中山现实发展需求，城市更新进入提速发展新阶段

由于中山市新增城市建设用地资源有限，盘活存量用地成为拓展城市发展空间的重要路径。自2009年广东省“三旧”改造试点工作全面开展以来，中山市对城市更新（“三旧”改造）的探索也同步启动并不断完善。但与深圳市、广州市等城市更新（“三旧”改造）工作比较而言，中山市的城市更新（“三旧”改造）工作推进显得步履维艰，囿于土地资源条件、城市发展基础、市场经济环境、管理架构机制等因素，先进城市的经验很难照搬照抄，需结合中山的发展实际进行研究。随着城市更新市场日渐活跃、城市更新诉求日渐增长。如何从整体到局部、从宏观到微观、从战略到行动循序渐进、行之有效地推进城市更新工作，关系到整个中山市未来的长远发展。2018年起，中山市发布了“1+3”“三旧”改造政策体系框架，并完成了相关的政策文件，明确了全市开展城市更新（“三旧”改造）专项规划编制的必要性。

（四）紧密结合城市管理架构，强化项目实施的整体统筹

总结过往城市更新（“三旧”改造）工作经验，为强化整体统筹，中山的城市更新（“三旧”改造）专项规划须更有效地传达落实全市的城市更新目标与战略要求，做好各镇区实际发展诉求与全市战略目标的对接工作，细化城市更新的规划管控目标和单元管控要求。

二、工作目标

对接省对中山的更新要求，明确目标，建立考核机制

（一）目标一：明确城市更新的总体战略与推进策略

在中山城市更新尚处于起步阶段，多聚焦于具体项目、具体斑块、近期问题，难以支撑城市长远发展的现实下，本次专项规划的首要目的是立足自身发展条件，跟紧湾区步伐，把握战略方向，深入研究、明确中山城市更新的历史使命、主要问题、价值导向和核心抓手，为全市城市更新规划及政策制定（修订）提供前瞻性、全局性以及系统性的指引。规划重点在于：挖潜存量土地价值，全面提升城市功能与品质，推动城市转型；研究发展新经济，联动镇区，统筹市区，推动产业升级；完善基础配套，提升人居环境，建设宜居城市；研究制定完善的工作规则，建立长效发展机制。

（二）目标二：统筹安排城市更新的各项内容

通过本次专项规划，对接国土空间总体规划，协同城市发展战略，统筹协调增量空间资源与存量空间资源的投放，研究确定全市城市更新总量及资源分布。结合总量管控及城市更新战略目标，制定城市更新的空间管控规划，研究划定全市城市更新政策分区、更新重点区域，提出下层次城市更新重点内容及要求，有序统筹各区镇城市更新专项规划的编制。

（三）目标三：制定城市更新的实施推进计划

以本次专项规划战略目标、总量管控和分区域建设统筹要求为基础，整合联动相关职能部门及地区发展计划和各项工作，制定全市近期城市更新工作的推进计划和实施方案，落实相关部门和区域的发展要求，制定项目库和推进表。

（四）目标四：建立城市更新规划实施的保障机制

结合中山市行政管理体制特征，借鉴先进城市城市更新（“三旧”改造）编审工作的组织推进经验，从政策机制、管理架构、管控体系、资金支持等方面提出规划实施、项目推进的的保障机制，保障城市更新目标逐步落实、工作顺利推进。

（五）目标五：分镇区细化更新管控要求

分解与落实全市的城市更新目标与战略要求，对接各镇区特点与实际发展诉求，理清城市更新管控与实施推进的重难点，确定城市更新定位与目标，细化相关管控要求，划定更新单元范围并提出相关管控指引，拟定城市更新项目分年度实施计划，制定更新项目实施策略与规划保障机制。

三、规划层级

本规划对接中山行政管理架构，包括市域和镇区两个层级。

四、规划范围

（一）市域层级规划

本规划范围为中山市陆域范围，面积约1784 平方公里，下辖2个管委会、5个街道办和18个镇，城乡建设用地面积约为554.99平方公里（为中山市国土空间开发保护现状评估报告中统计的现状城乡建设用地面积）。

1. 镇区层级规划
2. 包括五个街道办事处、一个园区管委会（不包括翠亨新区）和十八个镇。

五、规划期限

本规划年限为2020-2035年，近期规划年限至2025年。

六、工作内容

（一）规划主体框架内容

1、市域层级规划

新一版的中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划在新时期的发展要求下，已经不仅仅局限于空间规划的内容，而应当拓展包括与空间规划相衔接的管理机制以及保障规划落实推进的政策支撑体系的研究，是一个充分体现规划管控、管理联动、政策支撑保障三大内容的综合性规划。

（1）空间规划管控

• 梳理城市更新资源底盘底数
• 对全市更新资源进行摸查，理清市域增量用地、“批而未供”用地、闲置用地、“三旧”标图建库地块、锌铁棚及其他低效用地等全市土地资源底数，明确更新重点，摸清潜在更新资源的总体规模和空间分布情况，细化分类、明确资源底盘底数。
• 研判中山市城市更新条件与方向中山市城市更新（“三旧”改造）历程和问题诊断：总结中山市城市更新（“三旧”改造）的历程，并梳理其中存在的问题，分析城市更新工作推进的难点和痛点，分析城市更新的使命和方向。先进城市经验借鉴：借鉴粤港澳大湾区先进城市的城市更新（“三旧”改造）工作经验，结合中山的特质，深入分析从更新规划、管理机制及、政策方面可借鉴之处。
• 区域发展格局与产业发展：梳理区域发展格局与产业发展现状，结合大湾区发展规划的要求，分析和研判中山市城市更新产业发展的导向。
• 城市更新总体战略与目标的提出，需要全面分析区域发展现状和发展形势，结合中山自身的特质和现状问题进行深入分析。研判中山市城市更新条件与方向应基于但不仅限于以下几个方面：
• 明确城市更新总体战略与目标
• 结合大湾区发展的趋势和中山的实际，综合分析新时期所面临的新形势，按照广东省对城市更新（“三旧”改造）工作的要求，落实国土空间总体规划对城市更新的要求，提出新时期中山城市更新的指导思想、基本原则、总体战略及目标，并结合省、市的考核指标，构建全面的城市更新目标的指标体系。
• 划定城市更新政策管控分区
• 划定政策分区：结合国土空间总体规划对全市空间结构的规划引导，对接国土空间总体规划主导功能分区，与镇区更新诉求相互校核，结合组团式发展细化政策分区，从目标落实、规模管控、功能引导等方面提出各镇区更新政策区，明确重点更新区、战略预留区、禁止拆除重建区等，针对政策分区提出不同的管控要求。
• 明确组团（镇区）统筹管控要求按照总体目标的分解，制定组团（镇区）更新目标、更新总量，制定组团统筹的更新区域的实施路径和策略，明确组团内各镇区的城市更新管控要求。
• 按照全市组团式发展的思路，梳理全市各组团内部镇区发展关系，落实国土空间总体规划的跨区域设施布局，明确组团（镇区）更新方向和重点，提出组团（镇区）更新指引：在政策分区的框架下，从目标落实、规模管控、功能引导等方面提出组团（镇区）更新指引。
• 制定城市更新管控指引更新规模控制：结合中山市国土空间总体规划的城市容量，明确各镇区城市更新总体规模，包括全面改造规模和微改造规模。专项控制指引：衔接国土空间总体规划，以城市更新的角度，结合产业升级、历史文化保护利用、生态保护修复、公共服务设施、道路交通优化、城市空间品质等方面提出指引。
• （2）规划管理体系
• 更新功能指引：对接国土空间总体规划和镇区的更新计划，明确城市更新地区的功能，按照旧村、旧厂、旧城镇的城市更新模式，提出城市更新片区的功能和要求。
• 制定城市更新管控指引，重点对更新规模、更新功能及其他专项提出指引：
• 明确全市更新规划编制体系
• 借鉴先进城市的城市更新（“三旧”）改造规划管控经验，明确全市城市更新规划编制的层级体系，明晰专项规划、单元计划、单元规划、项目改造方案等各层级规划的编制与作用、规划目标、工作原则及重点内容，与现行城市更新（“三旧”改造）政策相衔接，并厘清各层级城市更新规划与法定规划的关系。
• 搭建数据管理平台
• 通过对基础数据的整理，建立全面高效的管控数据库。利用大数据等先进手段，构建涉及城市更新活动的管理数据库，提升城市更新基础研究、审批管理、实施评价等工作的效率。
• 制定城市更新实施策略（3）政策保障体系
• 结合城市更新目标及镇区更新计划，制定城市更新实施策略。分解规划目标，制定计划推进和计划实施时序安排，以及各镇区的更新任务，明确近期重点更新任务及目标。
• 管理及部门协同机制
• 根据中山市现行的行政管理和组团式发展的趋势，建立城市更新项目的“一站式流程”管理，理顺“市—镇区”城市更新管理部门以及不同职能部门之间的对接关系，优化城市更新规划项目管理，明晰审批管理。
• 建立规划评估与调整机制
• 由于城市更新工作过程中必然存在不可预见性的问题，针对规划实施过程中存在的问题和调整的需求，提出各层级规划评估的方式方法，并明各层级规划在不同因素导向下的规划调整的机制。
• 完善监督考核机制
• 为保障城市更新规划的有效实施，城市更新工作稳步推进，细化城市更新（“三旧”改造）专项规划的目标的考核标准，完善现有的监督考核机制，保障城市更新规划的编制、审批、实施有序进行。
• 制定相应的土地整备及管控机制
• 探索城市更新中盘整土地资源的政策，重点研究中山土地资源“小、散、乱”的格局，学习先进城市经验，通过城市更新规划，提出相关管理规定及管控机制。
• 制定城市更新资金保障2、镇区层级规划按照省市“三旧”改造政策要求，对各镇区的城市更新项目诉求进行汇总、整理与筛选，选定符合各项政策、规划要求的更新项目，汇总形成镇区城市更新项目库。落实中山市国土空间总体规划的相关要求，理清各镇区城镇未来发展的战略重点，制定各镇区城市更新定位与指引。依据相关政策、结合各镇区的实际需求，细分城市更新分区和更新单元，明确上层次和相关规划对更新单元的要求，划出历史文化保护区的建议范围。制定城市更新（按三个五年）分期实施计划，对镇区更新项目库进行统筹安排，提出年度重点更新单元（片区）和实施计划。为支撑城市更新（“三旧”改造）专项规划的战略制定与总体管控框架，需结合更新工作中重点问题，同步开展一系列的前期研究（1个）技术专项（3个）及研究专题（6个），主要包括以下内容：
• 3、技术专项与专题研究内容
• （4）拟定镇区城市更新实施计划
• （3）划定镇区城市更新单元（片区）
• （2）制定镇区城市更新指引
• （1）梳理镇区城市更新诉求
• 结合更新目标及空间规划，研究先进城市的管理经验，制定城市更新实施的资金筹措机制，探索盘活公共资源、活化保护建筑资源、复合利用土地使用等，多渠道多元化制定城市更新资金保障机制。

类型	专项专题
前期研究	1、城市更新规划实施评估报告
技术专项	2、旧厂房更新改造专项
	3、旧村庄更新改造专项
	4、旧城镇更新改造专项
研究专题	5、城市更新土地整备与管控机制
	6、城市更新利益平衡机制专题
	7、城市更新提升空间品质策略
	8、城市更新中的生态修复与利用
	9、城市更新资金保障
	10、城市更新政策和管理机制

注：在保证数量不变的情况下，经与委托方协商，可适当调整研究专题名称与内容。

（1）城市更新规划实施评估报告

全面梳理中山市既往已批、已实施的城市更新（“三旧”改造）项目，评估城市更新（“三旧”改造）的实施成效；分析中山市既往推动城市更新（“三旧”改造）中遇到的实施障碍和制度瓶颈，聚焦下阶段工作需关注的重难点问题；对接中山市国土空间总体规划和相关政策精神，提出中山市面向2035年的城市更新工作建议。

（2）旧厂房更新改造专项

中山在2010年至2014年实施的“三旧”改造项目中，大部分项目属于“工改工”项目。目前全市产业发展将面临转型升级的调整，急需借助旧厂房专项，全面摸清全市现状旧厂房用地资源及相关规划、土地功能情况，同时结合中山市工业用地保护线（区块线）的划定，制定针对性的策略引导产业升级，为本次专项规划的政策分区及更新功能引导等部分的规划内容提供有效支撑。

该技术专项内容包括对全市旧厂房更新改造的资源进行摸查和梳理，对旧厂房更新资源进行分类。落实国土空间总体规划及相关专项规划，明确总体产业布局，分类制定旧厂房更新指引，确定近期旧厂房重点改造地区和任务。

（3）旧村庄更新改造专项

自2018年7月公布《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》后，全市旧村更新诉求急速增加。目前中山的旧村承担着城市“无门槛”廉租房的功能，外来务工的服务业从业人员主要居住其中。此外，旧村庄内具有历史文化要素，亟需借助旧村庄专项，为本次专项规划的政策分区及更新功能、更新规模控制等部分的规划内容提供有效支撑。

该技术专项内容包括对全市旧村庄进行全面摸查和梳理，重点摸查文化资源丰富、侨乡文化浓郁、水乡特色明显的乡村，结合镇的发展趋势和乡村区位和发展诉求等，分类指导村庄更新工作，划定保护区、微改造区与全面改造区，结合全市新农村建设的要求，提出差别化的更新政策和规划编制指引。

（4）旧城镇更新改造专项

从目前周边城市旧城镇改造的案例来看，旧城镇改造难度大，产权复杂，布局凌乱，环境亟待改造。目前中山的旧城镇改造较迫切，包括交通改善、设施配套、市容环境、危房突出等问题，亟需开展旧城镇专项，提供为旧城镇改造提供指引。

该技术专项内容包括对全市范围内国有土地上的旧城镇资源进行摸查和梳理，重点摸查危旧房、棚户区、临建房等，分析旧城镇公共设施资源、开敞空间资源、交通条件等的要素，分类对旧城镇改造模式进行研究，划分全面改造区、微改造区等，并分类提出旧城镇更新改造的指引和实施策略。

（5）城市更新土地整备与管控机制专题

分为市域更新战略区域与政策指引两项研究内容。

市域更新战略区域研究内容方面，对接国土空间规划确定的城市重点发展地区，从城市更新的角度分析研究与选定必须由政府主导进行城市更新、保障公共利益的地区，提出全市近期（至2025年）土地收储与整备计划制定建议，指导下层级城市更新单元计划的制定。

政策指引研究内容方面，研究其他城市的城市更新土地资源盘整模式，对典型的案例进行深入分析，对中山市的城市更新土地政策和其他城市的土地整备政策相关研究，针对中山市现状土地整备政策不足，提出通过城市更新实施土地整备政策和需要完善的机制。

（6）城市更新利益平衡机制专题

城市更新不能只追求经济效益，而要重点关注经济、社会、文化、生态等各方面平衡的综合效益，所以需要研究不同城市更新模式中社会各方利益平衡，促进各方良性互动协作、持续推进的城市更新工作机制建构。

分类型研究更新模式下的多方协调模式，针对重点改造、综合整治和微改造模式下的社会各方的权责边界和收益平衡模式的研究，对于重点改造项目中需要保障公益性设施落实、对于生态修复项目的补偿、对于古旧建筑和文化资源保护的补偿等，提出更新方案编制、审查、公众参与等相关规定，推动城市更新相关补偿机制的出台。

（7）城市更新提升城市空间品质策略

城市公共空间的规划建设，是人居环境品质提升的重要途径，而城市更新则是完善与优化城市公共空间建设的重要路径与手段。国土空间总体规划侧重在社区优质生活圈及公共中心建设，对公共空间的环境塑造和品质提升，需要通过城市更新单元实现，作出实施性的安排及管控要求。

该专题研究内容包括：1）在国土空间总体规划确定的公共中心基础上，梳理现状的公共空间资源分布和特征，研究出提升城市品质的要素和重点地区；2）通过对居民消费行为大数据分析，结合城市更新单元的划定、规模、改造方向，研究不同类型、不同区域城市更新单元在改造中应当提供的开敞空间管控指引；3）研究明确需要通过城市更新落实的城市门户地区、“三边（水边、路边、山边）”地区、重要中心地区城市设计要求。

（8）城市更新中的生态修复与利用研究

存量规划时代，城市更新成为当前“城市双修”的主要抓手，在推进“生态修复、城市修补”的背景下，中山市需要通过城市更新落实生态保护，明确城市更新涉及生态保护与修复的更新模式，提出修复与利用策略，切实保护生态红线。

该专题研究内容包括：在充分解读现行的生态保护政策，分析中山市城市更新区域涉及生态地区的用地权属、现状规模、建设强度、改造诉求等问题，对接国土空间总体规划关于城市生态修复的总体要求，评估城市更新区域落实生态修复可行性，提出修复与利用的思路、实施策略和管控手段。

（9）城市更新资金保障专题研究

参考周边城市工作经验，理清城市更新中需要政府财政提供资金支持的事项（清单）；开展微改造项目中市场动力激活与导控策略研究，探讨多渠道筹资融资机制；提出现行“三旧”改造专项资金管理规定的改善建议。

（10）城市更新政策和管理机制专题研究

学习其他城市的先进经验，对比中山的实际，结合现行的改造政策体系框架，围绕加快推进更新工作，实现一站式服务的宗旨，提出规划实施、项目推进的的系列政策制度保障。

七、成果构成

最终规划成果10套（A3格式）、电子文件光盘2份，每套规划成果包括：

 1、市域层级规划：

（1）规划文本1份；

（2）研究报告1份；

（3）15张以上图纸构成的图集1份；

（4）前期研究报告1份；

（5）技术专项成果共3份；

（6）专题研究共6份。

2、镇区层级规划：

（1）规划文本1份；

（2）说明书1份；

（3）6张以上图纸构成的图集1份。

八、时间安排

根据项目内容和深度要求，项目在签订合同后9个半月（不含送审时间）完成并提交全部成果，具体进度如下：

阶段序列	工作阶段	时间安排
1	项目采购	1个月
2	镇区和部门座谈、数据收集与调研考察阶段	1个半月
3	初步方案编制，同步开展技术专项和研究专题，汇总相关成果与结论	1个半月
4	部门和专家联审，并按审查意见深化完善方案	2个月
5	规划公示	1个月
6	报送国土空间规划委员会审议	半个月
7	形成规划成果报送市政府审批	半个月
8	报送省自然资源厅备案	半个月
9	数据库和信息化后续服务	1个月

九、付款方式

本合同总金额含本项目的规划编制和跟踪服务费用，即包括现场勘察费、调研费、资料费、设计费、方案修改费、专家评审费、公示所需费、车旅费及合同约定的各阶段8套成果材料打印费等在内的一切咨询相关的含税价格。

1、合同签定后，支付合同款的30%。

2、规划方案通过专家评审及部门联审程序，支付合同款的20%

3、通过市国土空间规划委员会审议报送市政府后，或通过市国土空间规划领导小组审查后，支付合同款的30%。

4、项目责任单位在市空间项目系统确认运用计划，项目实施后，支付余下20%的合同款。

5、双方可委托银行代付代收有关费用。

6、中标人在开具等额正式发票给委托方后，委托方将款项支付给中标人。

十、项目团队组成：

项目负责人（1人）和项目其他成员。

十一、投标人具有其他资质（如有），投标文件须提供资质证书复印件，并对其真实性负责。

十二、项目成员城市更新类研究能力：

项目投入成员（包括项目负责人）近3年内（2017年至今）在国内公开发行的刊物上(有期刊号“CN”“ISSN” ，有邮发代号)发表过城市更新类论文（如有），投标文件须提供该刊物的封面、目录及论文正文页面复印件，并对其真实性负责。

十三、其他要求

1、为保障技术服务的及时准确，中标人能快速全面跟进售后服务，在接到采购人通知后，3小时以内可以赶赴现场或与会现场处理问题及商洽。

2、投标人承诺中标后在项目所在地设置办公地点。

十四、 采购人配合内容

投标人在投标文件中可列明在项目实施过程中要求采购人提供的配合条件，所列配合条件采购人将尽量配合解决，但不代表采购人全部接受，采购人有权全部或部分拒绝投标人提出的配合条件。