采购需求

一、项目概况：

本项目分为2个采购包：采购包1为广州市老人院物业管理服务，采购包2为广州市老人院安保服务。投标人可对其中一个或几个采购包进行投标，可兼投，但不可兼中其他采购包的第一中标候选人，中标顺序为采购包1、采购包2。评标委员会根据投标人名次以及中标顺序推荐各采购包的中标候选人，如某采购包出现中标人放弃中标或被依法认定中标无效等情形，另行确定中标人后导致同一投标人兼中两个采购包的，则该采购包作废标处理。采购包是投标的最小单位，投标人应对同一个采购包的全部货物和服务投标，开标、评标、定标按采购包进行。兼投者必须就每个采购包分别报价。

（采购包1）

★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。

★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。

本项目采购的维修、保洁、绿化服务对应的中小微企业划分标准所属行业为：物业管理。

项目属性：服务类

品目名称：C1204物业管理

一、项目概况

采购人是广州市民政局下属事业单位（医养结合服务机构），主要职能是为广州市内特困老人及失能失智老年人提供长期、持续、全面的养老服务。本项目通过公开招标方式确定一家中标供应商，为采购人提供设施设备维护维修、保洁、绿化等服务。

（一）服务范围：采购人范围内的所有物业区域，包含但不限于各单体楼、院内公共场所、垃圾（日常垃圾、医疗垃圾）暂存点、后勤相关设施设备等。各院区地址及面积具体如下（面积仅供参考，以实际测量为准）：

1.广州市老人院上水院区（地址：广州市白云区钟落潭广从十路1288号）：旧院区建筑面积约54578平方米，占地面积约77840平方米，包含草地、树木、院内部景观等的绿化环境面积约32000平方米；扩建院区建筑面积约55583平方米,占地面积约62258平方米，包含草地、树木、院内部景观等的绿化环境面积约41767平方米。

2.广州市老人院镇龙院区（地址：广州市黄埔区新龙镇广汕八路988号）：建筑面积约108803平方米，占地面积约131257平方米，包含草地、树木、院内部景观等的绿化环境面积约55433平方米。

主要建筑物：

上水院区旧院区
楼号	楼层用途	建筑面积m2
慈云楼	康复楼	6088.96
业务楼1	业务用房	1123.14
综合饭堂楼	一层老人食堂、二至五楼为职工宿舍	2020.88
颐养园1幢	值班宿舍用房	698.35
颐养园2幢	值班宿舍用房	760.40
颐养园3幢	值班宿舍用房	247.63
颐养园4幢	值班宿舍用房	313.81
颐养园5幢	值班宿舍用房	247.63
颐养园6幢	值班宿舍用房	313.81
颐养园7幢	值班宿舍用房	247.63
颐养园8、9幢	值班宿舍用房	597.05
颐养园10幢	值班宿舍用房	370.29
颐养园连廊、活动室	值班用房	306.60
2号宿舍楼	职工宿舍	360.72
3号宿舍楼	职工宿舍	231.27
羽毛球馆	工会活动用房	551.54
球场值班宿舍	职工宿舍	504.79
上水餐厅	职工餐厅	1081.22
皮革厂宿舍	职工宿舍	1208.16
业务楼2	老年康乐活动室、业务用房	1318.18
慈慧大楼	失智老人服务大楼	11621.77
慈爱大楼	临终关怀、门诊服务大楼	8924.60
车库及相关配套设施	一层车库及辅助用房、二层库房	1866.33
慈恩大楼	老人养老、护理服务大楼	6281.06
慈心大楼	老人养老、护理服务大楼	5865.58
电房	发电机房、变压电房	312
维修班工具房	维修工具设备存放用房	126.28

上水院区扩建院区
楼号	楼层用途	建筑面积m2
1#护理楼	老人养老用房	6834.6
2#护理楼	老人养老用房	7943.3
3#护理楼	老人养老用房	9683.2
5#综合服务楼	综合业务用房	12005.0
6#失智楼	失智老人服务大楼	5433.5
7#业务楼（宿舍）	值班备勤用房	5647.6
8#后勤楼	洗衣、物资库房	2726.6
36#饭堂	职工饭堂、老人饭堂	5628.1
37#垃圾房及污水处理站	垃圾暂存、压缩，污水处理	150
污水处理池	污水处理池	169.6
调蓄水池	调蓄水池	552
P1（地下室）	车库	5536.5
连廊	院区人行连接通道	5536.5

镇龙院区
楼号	楼层用途	建筑面积m2
A1	8层、综合业务用房	13388
A2	8层、老人医院，护养中心	24842
A3	3层、老人职工饭堂	4299
A4	8层、失智中心	24405
A5	2层、饭堂	1305
A6	12层、护养中心	11814
A7	12层、护养中心	11339
A8	1层、高压电房	75
A9	6层、职工宿舍	2846
A10	2层、仓库、洗衣房	1875
A11	1层、高压、低压配电房	135
A12	1层、生活垃圾房、医疗垃圾房	100

注：以上面积仅供参考，以实用面积为准。

（二）服务期限：合同签订之日起2022～2023年壹年或服务期内结算金额达到1759.43万元，则提前终止合同。

二、物业管理总体要求

（一）因采购人的服务对象主要为高龄、失能失智老人，对服务质量具有高标准高要求，采购人在各项工作的开展过程中参观接待多、上级检查多、突发情况多，因此对本项目实施过程中的安全性、保密性、规范性以及服务质量要求、考核指标等都具有高标准、高规格、严要求。

（二）采购人对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人制订工作制度和标准，中标供应商按照采购人的要求执行，以方便采购人对其工作质量进行考核。

（三）中标供应商负责制订本项目服务管理方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等。中标供应商在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

（四）采购人、中标供应商共同进行服务人员管理，采购人对岗位的设置、人员录用与管理、重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人有权对服务人员作出人员调整意见，中标供应商负责服务人员的福利待遇、辞退手续、设备物资采购及管理等，辞退员工发生的补偿费用由中标供应商支付；如出现劳资纠纷等问题需要仲裁或诉讼的费用由中标供应商支付。如采购人认为有必要，可查阅中标供应商与本项目有关的财务状况。

（五）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商派驻本项目的服务人员有直接指挥权。发生突发事件时，中标供应商能在项目周边15公里范围内临时组织含物业设施、设备管理维护、清洁管理、绿化管理等各种工作人员一次性不少于50人的应急处理队伍，30分钟内赶到现场处理。

（六）中标供应商对投入本项目的人员要严格审查，保证人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、并持有相关上岗资格证。同时中标供应商应有相应的管理措施如不低于一年一次的健康体检等保障好项目人员的健康管理，保证投入本项目的人员不存在不适宜在养老机构工作的情形。

（七）中标供应商负责提供全部服务人员的工作制服，要求制服统一、规范、整洁，各岗位人员制服要方便区分，可展现机构的良好形象。中标供应商负责自行清洗工作制服并承担费用。

（八）中标供应商在做好本项目服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量，投标人宜具有物业管理运营类、设施设备管理类、维修调度类、培训管理类、考勤信息管理类、物资智能管理类等软件。

（九）中标供应商组建的服务团队中至少配置1名项目经理（不得兼任其他项目，非经采购人同意，不得更换），对本项目的服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通服务工作。

（十）中标供应商做好每次设备维护、正常运行、定期检修及处理突发事故、人工费等各项费用统计、工作台账统计工作。

（十一）中标供应商应严格按照采购需求中的各项要求执行。若发现中标供应商没执行采购需求的要求，则进行相对应的款项扣罚（包括配备人员数量、没达到采购需求的服务质量和要求规定等）。

（十二）中标供应商负责在服务院区各提供一台网络指纹视频考勤机，要求服务人员每天上下班要打2次指模作为考勤及人工费支付依据（上下班各打一次），少打一次按旷工一天处理。采购人不定期抽查中标供应商的考勤情况，对不符合规定的要及时整改，视情况给予处罚。

（十三）中标供应商按规定将考勤工作情况表及员工工资支出相关凭证于次月10日前提交采购人（生活服务部审核）签名，根据双方签订的合同要求、每月的服务完成情况及实际到岗服务人数，并经采购人考核后，采购人支付上月的人员费用。

（十四）中标供应商安排的各类服务人员应先由中标供应商进行岗前培训，合格后方可分派各岗位。

（十五）中标供应商管理人员及其员工需要到采购人饭堂就餐的可向采购人提出申请，餐费按采购人核定的成本价加收10%管理费；中标供应商管理人员及其员工到采购人饭堂就餐的，中标供应商须统一缴纳就餐员工的伙食费。

（十六）因采购人地处远郊，离市中心较远，且采购人不提供中标供应商工作人员的食宿场地及交通服务，请投标人认真研究本项目的岗位需求，充分考虑招工及排班问题。中标供应商负责在采购人周边就近集中安排其工作人员的饮食、住宿。遇不可抗力因素如因疫情防控工作需要采购人需实行封闭管理时，采购人可临时为中标供应商的工作人员提供免费的食宿场地，产生的水电等费用由中标供应商承担。

（十七）★投标人须承诺：同意中标后无条件响应上级政策、以及无条件服从采购人为落实上级政策而制定的单位管理要求（比如：在疫情防控等特殊时期，配合采购人的封闭式管理及轮班制度，安排配备足够服务人员在一段时期内在采购人处封闭工作，落实各项疫情防控工作要求等）。

（十八）★投标人须承诺：中标后对采购人物业范围内有可能发生的突发性事件和突发性公共卫生事件每季度不少于演练一次，相关费用包含在本项目服务费中。建立应急处置队伍，在项目服务处出现突发应急事故后5分钟内能有中标供应商组建的30人（含本数）以上人员到达现场，进行必要的应急救援。因采购人工作需要而临时性增加的工作，中标供应商应服从并调配服务人员到岗，且不得向采购人申请加班费。

（十九）★投标人须承诺：同意服务期内，中标供应商所安排的员工在采购人处出现伤害或因公伤亡等情形的，中标供应商负责处理事故，怃恤金或赔偿金等由中标供应商支付；中标供应商的工作人员在采购人处发生违法、违规行为及所造成任何后果及损失的，由中标供应商承担全部法律责任和负责赔偿。

（二十）★投标人须承诺：中标后能在合同约定的服务期起始日当天至服务期结束期间按照采购需求配齐所有人员，并在服务期起始日当天把人员名单及入职资料等相关文件提交给采购人备案，服务期内若人员有变动的，需在七个自然日内补齐人员并将变动名单报采购人。

（二十一）中标供应商应根据突发公共卫生事件相关国家及行业标准制定本项目服务过程中的医院感染及疫情防控方案。

（二十二）中标供应商应充分保障各类服务人员的薪酬待遇，建有长效的薪酬制度及员工激励机制，保证安排的服务人员薪酬不低于广州同行业的平均薪酬水平，要针对业务骨干或积极加班加点的员工给予薪酬奖励，且每逢中国传统节日应为员工发放相应的节日慰问福利。同时每个月的工作人员更换率不能超10%（更换率=当月更换的工作人员数量÷当月上岗的工作人员总数，“更换”的情形包括工作人员主动辞职以及采购人不满意而要求劝退的情形），否则扣除当月应付结算费的1%。

三、服务内容及服务要求

负责部分物业设施设备维护管理、清洁管理、绿化管理以及其他如化粪池隔油池清理、视频监控系统管理、病媒生物预防控制服务、热水系统的维保等与物业管理服务有关的内容。

（一）物业设施、设备维护管理

 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、办公家私、办公电器设备、公共配套设施的维修、保养、安装等管理及实施作业工作。其中，中标供应商负责根据设施、设备维护管理需要及采购人的要求自行购置所需工具。关键办公区域及老人居住区域的设施设备管理、维护和保养应在采购人指定专业技术人员的指导下实施。

1.负责物业范围内整体管理、维护和保养（包括土建、建筑物、各楼天面、层间区域与各室区域、环境及路面），由中标供应商负责保持房屋和设施设备原来完成等级为目的的日常维护保养管理工作。

2.各建筑楼主体及内外装饰的日常管理以及配套设施，严格按照房屋和设施设备完成等级为目的的日常维护管理和一般性维修、安装。包括各层老人房间、办公室、会议室、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅（中庭）、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、光棚、围栏等等。

3.物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、安装、养护和疏通管理、清运管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井，严格按照设施和附属建筑物、构筑物完成等级为目的的日常维护保养管理、疏通、清运工作。负责池井（包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、化粪池、隔油池）的养护、疏通、清运工作，出现堵塞等情况及时疏通和清理清运工作，由中标供应商做好维护、疏通、清运相关工作台账提供采购人存档备查。

4.逢遇台风雨、暴雨等恶劣天气，中标供应商要无条件配合采购人的安全巡查，并根据采购人要求疏通管道下水道、采取防台风、防洪泄洪措施等。

5.除高压电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施保持原来完成等级为目的的日常维护保养管理和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调冷水机组及空调系统、各层开水器，外墙灯饰等等。对各类故障的维修及保养中标供应商不收取维修费用，中标供应商负责单价500元及以下的零配件更换费用，采购人不予报销，高于500元的，由采购人负责提供零配件。

6.配套设施：包括各栋大楼、楼层生活配套设施、电子产品配套设施、给水管配套设施（含市政管网）、停车场及路面环境修缮、安装等，公共配套设施保持原来完成等级为目的的日常维护保养管理和维修（含急修）工作，并做好维护保养和维修的相关工作台账，提供给采购人存档备查。

7.按照2019年10月1日实施的《广州市供水用水条例》第三章二十二条规定，按照二次供水设施清洗保洁技术规范对采购人二次供水设施进行清洗、消毒，建立用户二次供水储水池的清洗、消毒档案，记录清洗、消毒作业人员、工作日期以及水样送检等情况，并将清洗、消毒情况报备给采购人，定期报送所在地的区供水行政主管部门存档。

8.设立24小时工程技术人员值班，随时接受采购人报修等相关工作，满足采购人各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由中标供应商联系并监督）。

9.对物业范围内的各类家具进行简单的维修、安装，如密集柜（货柜）的导轨、门合页、锁、拆装屏风办公卡位等。对物业范围内的各类电器设备简单故障进行排除和维修，如饮水机的清洗、维修及维护等。

10.负责采购人建筑楼内土建修缮的一般性维修及设备安装，装饰工程、设备的中修和大修、加装等工程的监督、监理、验收和施工安全管理工作。

11.因采购人部分区域存在墙砖鼓起脱落、天花掉灰、地板砖开裂、门窗老旧损坏等现象，项目服务期内，在采购人通知后中标供应商需负责安排泥水工进行维护维修并负责作业安全及文明管理，投标人在投标报价时要将以下部分的物业维修材料费包含在内，列明品牌、规格、单价，在项目实施过程中根据采购人的作业要求以及该部分的投标报价进行据实结算，材料费从本项目支出。物业维修材料清单及材质要求如下：

详情见招标文件