• 采购需求

中国共产党北京市委员会党校（以下简称采购人）是市委的重要部门，是培训全市局、处级领导干部和优秀中青年干部的学校，是干部培训的主渠道，是党的思想理论建设的重要阵地，是本市哲学社会科学研究机构和首都新型高端智库。采购人分本部和一分校（分支机构）。

根据有关法律法规，采购人将本部及一分校相关学员宿舍服务、会议服务、动力保障、保洁服务、维保服务、文体设施服务、校园办公区消防中控运行值守服务、计算机和多媒体教学设备的使用保障、办公用品库房管理等物业项目委托供应商提供符合采购人需求和发展的物业管理服务。

一、委托管理项目的基本情况

（一）本部

本部：位于北京市西城区车公庄大街6号，占地约130亩，建筑面积11万平方米。所在楼宇概况：

1．主楼

地上6层（地下一层），建筑面积13097㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为9847㎡，是学校主要办公场所。主要功能：办公、会议等。

2．综合教学楼

建筑面积19169㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为14413㎡。设有报告厅、教室、研讨室、会议室、新闻发布室、实训室、接待室以及游泳馆、羽毛球馆（篮球馆）、网球馆、乒乓球馆等体育设施，可同时容纳1300人学习及文体活动。综合教学楼北侧地下两层为车库，约150个地下机动车车位。

3．观园大厦

地上15层,地下2层,建筑面积16132㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为12129㎡。设有学员宿舍219间、会议室13个、报告厅1个、多功能厅1个、保龄球馆1个等健身场所，监控中心1个，卡务中心、文印中心、人防等附属房屋，可住宿219人，容纳340余人的会议。主要功能:学员住宿、教学、会议等。

4．1-2号楼

均为地上六层（地下一层），每栋楼建筑面积8837㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为6644㎡。主要功能：办公、研究生宿舍等。

5．3号楼

地上6层（地下半层）,建筑面积8725㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为6560㎡。设有学员宿舍159间、研讨室7个，可住宿159人。主要功能:学员住宿、会议等。

6．4号楼

地上6层（地下半层）,建筑面积8725㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为6560㎡。设有学员宿舍171间、会议室9个，可住宿270人，容纳112余人的会议。主要功能:学员住宿、会议等。

7．礼堂

礼堂建筑面积5922㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为4453㎡，可容纳800人，另设教室11个、会议室1个、计算机房2个。主要功能：教学、报告、会议等。

8．老干部活动中心

建筑面积970㎡（不含地下），按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为729㎡。

9．图书馆

建筑面积5975㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为4493㎡。

10.党性教育教学基地

党性教育教学基地设有8个专题、29个教学点。物业服务包括：教学、培训、参观的秩序管理，展厅、公共区域的保洁，展厅设备动力保障及楼宇的日常运维等。教育基地建筑面积5526㎡，按使用面积与建筑面积比例1:1.33计算，折合使用面积为4155㎡。

11．山字楼

山字楼建筑面积6954.5平方米，内设6间教室、12间研讨室、1间多功能厅。

12．热力站

热力站（含浴室）承担学员宿舍生活热水供应和冬季约18万平方米面积供暖任务,站内设施主要包括生活热水系统和采暖等4个系统，具体设备有各循环系统泵14台、加压泵2台、补水泵8台、热交换罐14组、列管式换热器23组、自来水箱1个、软化水箱3个、软化水装置1套。

13．配电室

配电室包括1个主配电室和3个分配电室（南配电室、综合楼配电室、西配电室）。主配电室主要设备有高压开关柜16面，低压开关柜13面，变压器2台，直流柜3面；南分配电室主要设备有高压开关柜4面，低压开关柜12面，变压器2台；综合楼分配电室主要设备有高压开关柜4面，低压开关柜14面，变压器2台，直流柜3面；西分配电室主要设备有高压开关柜4面，低压开关柜16面，变压器2台。

14．教工之家

教工之家建筑面积共452.1平方米,内设值班室1间、棋牌室3间、综合排练厅1个、调音控制室1间，大厅设乒乓球活动区、台球活动区、单车和跑步机活动区等。

15．老体育馆

老体育馆建筑面积423.36，内设可选择篮球、乒乓球或羽毛球的综合活动场所。

（二）一分校

位于北京市朝阳区惠新北里10号。占地面积约15亩，建筑面积约1.2万平方米。所在楼宇概况：

1．一分校由教学办公楼、学员公寓、简易宿舍、运动场、绿地等组成的。

2．有大小教室16间；大小会议室10间；计算机教室2间；语音室1间；容纳350人的报告厅1间；荣誉室1间、资料室1间；健身房和活动室各一间。

3．观光电梯（六层）一部、食梯（二层）一部。

4．学员公寓单人间12间、双人间96间,库房、资料室等4间。

5．有大小餐厅3个；餐厅操作间一个；茶炉房、开水房8个；男女公共浴室各一个；公共卫生间、洗漱间16个。

二、委托管理项目的内容

（一）本部

1．综合教学楼各类培训、会议、教学、体育场馆等活动的保障服务(包括但不限于相关礼仪、场所布置、迎宾、茶水服务、保洁，以及确保多媒体教学系统、中央空调和音响的正常运行，并对其进行必要的维护、管理等，或及时主动与相关设施的维保单位联系以保证设备设施正常顺利运行)。

2．观园大厦、1-4号楼、主楼、礼堂的服务与管理符合采购人需求与发展（包括但不限于前厅接待、学员宿舍、会议室、讨论室、健身场馆服务及设施设备、公共场所日常维护、保洁等）。

3．党性教育教学基地的服务管理与保洁（包括但不限于参观活动的引领、现场组织、音响设备调试及发放回收等）。

4．图书馆、教工之家、老干部活动中心、老体育馆的活动保障服务、公共区域保洁。

5．热力站内所有设备和热力管线的运行、操作、巡检及日常维护保养，按行业规定及学校要求进行巡视、检查、抄表、应急突发事故处置，配合采购人相关处室完成需协作的工作。浴室的开放管理与值守。

6．配电室内设备和电气线路的日常值守、运维，按供电管理部门及行业要求进行巡视、检查、抄表工作，正确完成上级供电单位下达的停电、送电指令。负责校内污水泵、自来水泵房、配电间等动力设备的巡查、运行数据的记录工作。

7．校园办公区消防中控运行值守。包括主楼、综合教学楼、党性教育教学基地消防中控室值守；消防设备设施巡查；消防安全检查；火情的查看与处置；消防设备器材的故障报修。

8．计算机、一卡通等终端设备和系统的运维保障；各教学、会议、活动场所多媒体设备的使用保障；日常教学和校（院）广播电视台工作站所需音、视频的录制；做好各项工作记录和应急突发事故处置，配合相关处室完成需协作的工作。

9．办公用品的管理。包括入库、盘点、出库、统计等工作。

10．物业维修保障

包括：主楼，1-4号楼，观园大厦、礼堂、党性教育教学基地、老干部活动中心、图书馆、教工之家、综合教学楼及附属建筑的物业维修保障。

11．校园环境卫生保洁

范围为校内道路、绿化带、公共设施保洁，垃圾清运等。

（二）一分校

各类培训、会议、教学、学员宿舍等活动的保障服务；公共区域环境卫生清洁服务；校内绿地、树木、草坪的日常养护；配电室值守及院内日常维修。

（三）本部及一分校

1．专业单位进行供水、排水、供电、供气、电信、有线电视、电梯、空调、道路、楼体等管线、设施更新改造抢修时，提供必要的配合。

2．物业管理档案资料的建立、保存与保管。

3．物业服务组织、检查、评估，问题报告、整改落实。

4．物业队伍的培训、安全教育管理。

5．行业服务物品物资的管理。

6．协助采购人完成节能日常数据统计、绿色学校创建、节约型机关建设以及节能宣传等工作。

7．协助采购人进行有关疫情防控和卫生健康保障工作。

8．做好防汛工作。

9．完成采购人交办的其他任务。

三、委托管理的形式

（一）委托管理采用资产使用权与服务运行保障管理权分离的方式，资产的所有权、使用权、收益权属采购人，由采购人向供应商下达服务保障任务（其中：中控运行值守工作由保卫处负责；网络信息工作由信息部负责；办公用品管理工作由行政管理处负责；一分校相关物业服务由一分校负责；其他物业服务由后勤服务中心负责）。服务团队的组建由供应商负责，其管理骨干和员工人数及工资、福利待遇等结合采购人工作要求和社会行业标准制订，服务团队所有人员的人事、劳资、社保等劳动关系隶属供应商。

（二）采购人授权中国共产党北京市委员会党校保卫处、信息部、行政管理处、一分校及后勤服务中心代表采购人分别履行本项目所规定各委托管理内容的各项权利和义务，以上五部门对本部门所管辖内的工作负责。

（三）供应商授权其所属的党校项目部代表供应商履行本合同所规定的各项权利和义务，具体实施对本项目的日常管理，完成采购人交予的各项服务保障任务。

（四）供应商未经采购人书面批准，不得利用采购人任何资产进行与完成采购人任务无关的经营或非经营性活动。

（五）本项目费用为人员费用，含人员工资、保险、税金、管理费等，服务运行过程中涉及教职工及学员和采购人下达的任务所需耗材由采购人负责。

四、委托管理服务质量要求

（一）总体目标

1．通过供应商的服务管理，使采购人的物业服务保障水平满足首都党校干部教育培训服务的要求，适应教学、科研、咨询及管理的特点和规律，全面达到走在全国前列，有特色、高水平的首善一流党校的物业服务保障标准，综合服务满意率达到90%以上，确保采购人的各项任务安全有序、高效顺畅。

2．按照国家、地方的相关法规、管理条例与技术标准、行业规范要求，提供优质、规范、高效的物业服务与管理和能耗、物耗控制。确保物业管理服务水平达到国家一级物业服务标准，具有职业化队伍、专业化管理、高水平服务，综合考评满意率达到90%以上，单项满意率达到85%以上。

3．管理服务范围内不发生较大（含）以上生产安全责任事故。

4．管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故。

5．管理服务范围内不发生较大（含）以上大消防安全责任事故。

（二）分类指标

1．观园大厦前台设专线24小时受理服务需求、投诉和报修等。专线接待时间：365天，每天24小时不间断。

2．消防管理符合政府规范要求。管理服务范围内，消防中控运行值守坚持白天不少于一次巡查，学员、研究生、服务团队员工宿舍及相关消防重点部位夜间每4小时一次巡查，一周不少于一次消防安全检查。

3．服务时间：根据采购人要求确定服务时间，采购人遇有正当但超出约定的服务要求时，供应商应给予保障。在不影响正常服务的前提下，供应商可根据采购人工作特点合规安排员工调休或年休；

4．各类服务人员上岗培训率达到100%。

5．档案归档率达到100%，包括综合教学楼、党性教育教学基地固定资产实物账、设备档案、设备维修记录、综合教学楼各会议室、教室、报告厅、接待室、体育场馆；图书馆报告厅、接待室；教育基地使用情况统计台账、物资采购计划、入库、出库、消耗账、报送采购人的会议纪要、报告、申请、计划等文字材料等。

6．档案完整率达到100%。

7．维修及时率达到100%。

8．维修质量合格率达到95%以上。

9．有效投诉率低于0.2%，有效投诉处理率100%，投诉人签字满意率95%以上。

10．房屋与公共配套设施、设备完好率98%以上（不含在建、在改、在修和未批准的项目）。

11．清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清。

12．环境卫生达标率为100%。

13.供应商人员在校园内治安案件发案率为0。

（三）供应商管理服务人员的配备要求

1．所有配备的人员，中控值守人员需持有《建（构）筑物消防员四级》证书上岗；配电值守人员需持有《高压电工作业（运行）》证书上岗；特种设备作业人员需持有《特种设备作业人员证》，包含电梯及司炉证书；有限空间操作人员需持有《地下有限空间监护作业》证书。

2．所有配备的人员要求品行端正、形象良好、职业素养和身体状况能胜任本职工作，无违法记录和不良嗜好。

3．重要管理岗位人员(经理及以上人员、会服骨干、涉及资金票据管理人员)必须经采购人审核、安全审查通过后方可录用；从事计算机维修维护、多媒体技术保障和摄录编岗位的专业技术骨干需经信息部考核、审查通过后，方可录用。以上人员的调离、更换，须事先征得采购人同意。

4．在保证正常服务前提下，全年在岗人数不得低于编制数的95%，出勤率不低于90%。员工年度流动率原则上不超过20%。

五、承接委托管理项目供应商的要求

1．须通过质量管理体系、职业健康安全管理体系和环境管理体系认证。

2．具备先进的管理和服务理念、完善的服务体系和服务标准，有3年以上物业服务障的经验。

3．项目经理须具有丰富的物业管理经验，品行端正，眼界开阔，职业素养较高。

4．须具有完整的人才培训计划和较高水平的人才储备，注重专业化团队的建议，有能力保持不断改进、不断提高的实力。

六、委托管理项目相关费用的界定

供应商在详细了解招标单位任务内容、服务保障要求和承接委托管理项目企业主要条件的前提下，制定服务方案，明确岗位配置及人员技术水平，充分体现高水平、专业化、有特色、可持续的服务保障要求。测算相应的管理费及人工费，包括委托管理费、税金、人员工资、保险等费用。

七、委托管理服务期限

服务期限:自合同签订之日起至2023年12月31日。

八、付款方式

按合同执行。