招标项目技术、服务、政府采购合同内容条款及其他商务要求

1、项目概述：本项目为西昌市文体中心物业管理服务采购项目，西昌市文体广电中心大楼总投资2.7亿元，总建筑面积4.9万平方米，主体建筑高50米，整个建筑由一幢13层的主楼A区和两幢裙楼B区及一个大型休闲广场和一个地下停车场组成。整个文体中心于2015年下半年投入使用。中心内共有电梯8部，入驻单位16家，办公人员达600左右。（附属设施：电梯8部，强、弱电箱，消防及空调设施设备。）本项目含文体中心融媒体大楼（A区）、图书文化体育档案馆大楼（B区）、西昌剧院（C区）、地下停车场（D区）、文化休闲广场（E区），保安保洁服务及设施设备维修维护等日常运行及维护服务，现拟采用公开招标的方式邀请符合条件的供应商参加本次招标活动，为确保该项目在规定时间内按照行业标准规范化实施，采购人将明确验收程序并组织专家组对项目严格按照程序制定验收方案，严格按照《四川省政府采购项目需求论证和履约验收管理办法》的文件要求进行验收，严厉打击履约质量差、降低采购标的标准的不诚信行为。本项目实施地现场情况由投标人自行踏勘，业主不组织现场踏勘，投标人如未踏勘，视为已了解现场情况。

（一）融媒体大楼（A区）基本情况：

西昌文体大楼A区广电中心总建筑面积为：18181㎡，共13层，每层建筑面积约为1399㎡，目前入驻中国共产主义青年团西昌市委员会、西昌市恒基会展有限责任公司、西昌市文化广播电视和旅游局、西昌市文物管理所、西昌市文学艺术界联合会、西昌市创建文明城市指挥部、西昌文旅投资集团有限公司、西昌市农村网络传输公司、西昌市农村电影放映服务中心、西昌市老协老体协、西昌大通文化广电传媒有限公司、西昌市融媒体中心，共计12家单位。

（附属设施：电梯4部每部载重1000KG，全天投用；UPS备用电源一组，全天在线运行；800KW柴油发电机一组，自动备投；消防系统，全天投用；监控系统，全天投用；10KV双电源进线环网柜，全天投用；2000KVA变压器两台，全天一开一备；恒压变频供水系统，全天投用）。

单位入驻情况：

中国共产主义青年团西昌市委员会：（青少年活动中心）

入驻A区大楼1-2层，其中1层使用面积为927.35㎡，2层使用面积为1340

㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为2267.35㎡。

西昌市恒基会展有限责任公司：

入驻A区3层会议室，使用面积为754.5㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为787.5㎡。

西昌市文化广播电视和旅游局:

入驻A区大楼3-4层，其中3层使用面积为721.5㎡，4层使用面积为1340㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为2094.5㎡。

西昌市文物管理所：

入驻A区大楼5层，使用面积为1443㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为1476㎡。

西昌市文学艺术联合会：

入驻A区大楼6层，使用面积为188.1㎡，6层公共区域按比公摊面积为74㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为295.1㎡。

西昌市创建文明城市指挥部：

入驻A区大楼6层，使用面积为292.1㎡，6层公共区域按比公摊面积为115.8㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为440.9㎡。

西昌市农村网络传输公司：

入驻A区大楼1、6、13层，其中1层使用面积113.6㎡，6层使用面积670㎡，6层公共区域按比公摊面积为16.02㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，13层使用面积170.5㎡，总使用面积为1003.12㎡。

西昌市农村电影放映服务中心：

入驻A区大楼7层，使用面积为721.5㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为754.5㎡。

西昌市老协老体协：

入驻A区大楼7层，使用面积为191㎡，7层公共区域按比公摊面积为63.2㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为287.2㎡。

西昌大通文化广电传媒有限公司：

入驻A区大楼1、7层，其中1层使用面积56.9㎡，7层使用面积350㎡，7层公共区域按比公摊面积为117.3㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为557.2㎡。

西昌文旅投资集团有限公司：

入驻A区大楼8层，使用面积为1340㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为1373㎡。

西昌市融媒体中心：

入驻A区大楼9、10、11、12、13层，其中9层使用面积1443㎡，10层使用面积1340㎡，11层使用面积1443㎡，12层使用面积1340㎡，13层使用面积1272.5㎡，1层公共区域公摊面积为33㎡，总使用面积为6871.5㎡。

（二）图书文化体育档案馆大楼（B区）基本情况：

西昌文体大楼B区总建筑面积为：19424㎡，共4层，每层建筑面积约为4856㎡。目前入驻西昌市档案馆、西昌市图书馆、西昌市文化馆、西昌市市志编纂委员会办公室、西昌市教育和体育局（羽毛球馆、乒乓球馆、体脂检测中心）。（附属设施：电梯4部每部载重1000KG，全天投用；800KW柴油发电机一组，自动备投；消防系统，全天投用；监控系统，全天投用）。

西昌市档案馆：

入驻B区大楼1-4层，其中1层使用面积1650㎡，1层公共区域公摊面积173㎡，1层大厅按比公摊面积594㎡；2层使用面积1108㎡，2层公共区域公摊面积257㎡；3层使用面积1108㎡，3层公共区域公摊面积257㎡；4层使用面积1108㎡，4层公共区域公摊面积302㎡；3层公共区域按比公摊面积为16.02㎡，总使用面积为6557㎡。

西昌市图书馆：

入驻B区大楼1、2层，其中1层使用面积1100㎡，1层公共区域公摊面积115㎡，1层大厅按比公摊面积408㎡；2层使用面积2316㎡，2层公共区域公摊面积537㎡；总使用面积为4476㎡。

西昌市文化馆：

入驻B区大楼3、4层，其中3层使用面积1376㎡，3层公共区域公摊面积318㎡，1层大厅按比公摊面积329㎡；4层使用面积1376㎡，4层公共区域公摊面积374㎡；总使用面积为3773㎡。

西昌市市志编纂委员会办公室：

入驻B区大楼2层，其中2层使用面积553㎡，2层公共区域公摊面积128㎡，1层大厅按比公摊面积66㎡；总使用面积为747㎡。

西昌市教育和体育局（羽毛球馆、乒乓球馆、体脂检测中心）：

入驻B区大楼3、4层，其中3层羽毛球馆使用面积940㎡，3层公共区域公摊面积218㎡，1层大厅按比公摊面积245㎡；其中3层乒乓球馆使用面积553㎡，3层公共区域公摊面积128㎡，4层体脂检测中心使用面积553㎡，4层公共区域公摊面积151㎡；总使用面积为2788㎡。

西昌市文体中心原黄金十年展览馆（暂无入驻业主）：入驻B区大楼1层，总是用面积为980㎡。

（三）西昌剧院（C区）基本情况：

西昌文体大楼C区西昌剧院总建筑面积为：3588㎡，共4层，每层建筑面积约为1200㎡，其中包括剧场的大厅、灯光音响舞台控制区、直录播导播间、舞台区、观众区、演职人员候场区等，现由西昌大通文化广电传媒有限公司经营管理。（附属设施：UPS备用电源一组，全天在线运行；消防系统，全天投用）。

（四）文体中心地下停车场（D区）基本情况

文体中心地下停车场一个进口，一个出口，分别分布于停车场的两边，进出口设有栅栏。机动车停车位共计154个，非机动车辆停车位120个，总面积为8070㎡。（附属设施：值班室、机动车辆停放区、非机动车辆停放区、非机动车辆充电系统1套、机动车停车系统1套、进出口闸机3套）。

（五）文化休闲广场（E区）基本情况：

文化休闲广场（E区）总占地面积21069㎡。（附属设施：高杆路灯3套，定时投用。广场果皮箱、污水沟、化粪池、隔油池、公共设施配套完善。消防系统，全天投用；监控系统，全天投用）。

（六）西昌市文体中心电力系统基本情况：

文体中心电力系统，是达国家一类负荷标准、双高压高可靠供电的电力系统，由10KV高压环网柜、变压器、高压电路切换装置、自动控制800KVA柴油发电机、400KVA UPS不间断电源、100KVA UPS不间断电源等设备组成，主要保障西昌市融媒体中心、西昌市农村网络传输公司、西昌市档案馆等用电重点单位，在重要保障期间，需于供电部门、用电单位做好衔接，进行特殊时期的用电保障。（附属设施：高、低压配电房）

（七）标的名称：物业管理

2、项目要求：

2.1项目名称、主要服务规范及要求、服务量。

项目名称	主要服务规范及要求	服务量
西昌市文体 中心文化休 闲广场物业管理服务项目	（一）人员配置 1.文体中心大楼融媒体大楼（A区） 要求配置人员共17人，其中门岗秩序维护员（两班倒）4人，秩序巡逻维护员（两班倒）6人，安保主管（兼岗管理）1人，保洁6人。 2.图书文化体育档案馆大楼（B区） 要求配置人员共18人，其中门岗秩序维护员（两班倒、三班倒）7人，秩序巡逻维护员（两班倒） 4人，安保主管（兼岗管理）1人，保洁6人。 3.西昌剧院（C区） 要求配置人员共8人，其中门岗秩序维护员（两班倒）4人，安保主管（兼岗管理）1人，保洁3人。 4.文体中心地下停车场（D区） 要求配置人员共9人，其中门岗秩序维护员（两班倒、三班倒）4人，秩序巡逻维护员（两班倒）2人，安保主管（兼岗管理）1人，保洁2人。 5.文化休闲广场（E区） 要求配置人员共14人，其中监控室值班员（三班倒）3人，秩序巡逻维护员（两班倒）6人，安保主管（兼岗管理）1人，保洁4人。 6.西昌市文体中心文化休闲广场物业管理服务项目人员配备 要求配置人员共71人，其中秩序维护员40人，保洁21人，秩序维护主管2人，保洁主管1人中级消防设施操作员3人，电力技术总工1人，水电维护人员1人，客服1人，项目经理1人。 （二）人员要求： 文体中心人员 1.秩序维护员：年龄50岁以下，无任何犯罪记录，并持保安员证上岗。人员需思想政治好、品行端正，拥护党的领导。身体健康，无传染病及易发突发性疾病，无不良嗜好及性格缺陷。能吃苦耐 劳，责任心强。 2. 保洁：年龄45岁以下，身体健康。25至45岁，无任何犯罪记录。人员需思想政治好、品行端正，拥护党的领导。身体健康，无传染病及易发突发性疾病，无不良嗜好及性格缺陷。能吃苦耐劳，责任心强。 3. 秩序维护主管：年龄45岁以下，学历高中及以上，退役军人。管理、协调能力强，从业经验丰富，应急处置技能强。 4. 保洁主管：年龄45岁以下，学历高中及以上。管理、协调能力强，从业经验丰富，应急处置技能强。 5. 中级消防设施操作员：通过培训，具备相关资质。熟悉掌握消防系统操作规程，自然灾害应急处置能力强，思想政治好、品行端正，拥护党的领导。 6. 电力技术总工：年龄50岁以下，具备相关资质。电力技术行业从业工作经验10年以上。 7. 水电维护人员：年龄40岁以下，具有水电相关低、高压电工操作资质证书，具有较强的理论于实际操作能力，电力技术行业从业工作经验5年以上。 8. 客服：年龄30岁以下，具有普通话二等甲级等级证书，具有较强的沟通能力和协调能力。 9. 项目经理：年龄45岁以下，具有较强的组织、协调、管理、沟通能力，人员需思想政治好、品行端正，拥护党的领导，责任心强。（中标后在签订政府采购合同前，业主单位将对人员资格进行审查，审查通过后才能签订政府采购合同）（三）服务内容 1. 按专业化的要求配置物业服务人员，物业服务与收费质价相符，保安、保洁上岗人员严格执行每日打卡制度，业主方将不定期对以上人员考勤及上岗情况实行抽查； 2. 物业服务各项服务制度、岗位职责健全，坚持人员政审、年龄限制、技能培训合格，建立物业服务人员履职情况进行督查整改的长效机制； 3. 有物业服务区域内发生纠纷，违反物管规定等日常行为时的处理办法和发生各项紧急突发事件的处理预案； 4. 负责和协调物业服务区域内公用部位、公共设施设备的管理和及时维修养护，有各项物业维修和管理的应急措施； 5. 负责物业服务区域内公共秩序和环境卫生（含化粪池疏通和垃圾清运）的维护，及时主动作为，尽量避免影响环境； 6. 负责物业服务区域内车辆（机动车和非机动车）行驶，停放及场所管理，并有严格控管要求； 7. 供水、供电、供气、宽带等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；对消防进行日常运行维护、保养、清洁。 8. 负责物业服务区域内日常安全巡查服务，使用好各项安防设施设备。对安全巡查工作有相应的巡更打点等辅助手段； 9. 负责物业服务区域内水、电、物业服务费等各项日常费用收缴工作； 10. 负责物业服务档案和物业档案的管理； 11. 法律法规规定和物业合同约定的其他事项。

2.2服务要求：

（一）基本要求

（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

（2）承接项目时，对文体中心共用部位、共用设施设备进行认真查验、验收手续齐全。

（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（5）管理人员、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

（6）设有售后服务中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完善的报价、维修和回访记录。

（7）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

（8）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

（9）物业相关人员服装，安全防护用具，保洁用品，用具，由中标人提供。

（10）每季度1次垂询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。

（二）房屋管理

（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全。

（2）根据广场实际使用年限，定期检查广场共用部位的使用状况，需要维修，维修费用在500元以下属于小修范围的，及时组织修复，产生的费用由物业公司承担；属于大、中修范围的，及时报业主方维护维修计划，向业主方提出建议，根据业主方的决定，组织维修组织维修或者更新改造，产生的相关维修费用由业主承担。

（3）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主方和有关主管部门。

（三）共用设施设备维修养护

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）

（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，维修费用在500元以下属于小修范围的，及时组织修复，产生的费用由物业公司承担；属大、中修范围或者需要改造的，及时编制维修、更新改造计划，向业主方提出报告与建议，根据业主方的决定，组织维修或者更新改造，产生的相关维修费用由业主承担。

（5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

（6）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（7）广场道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

（8）路灯完好率不低于95%，电梯8部维修养护。

（9）容易危机人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

（1）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

（2）对进出广场的车场实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

（3）对火灾、治安、公共卫生等突发时间应急预案，事发时及时报告业主方和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

（1）每日清运1次垃圾，垃圾袋分装，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。

（3）广场道路、停车场等每日清扫1次。

（4）共用雨、污水管道每年疏通2次；雨、污水并每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（5）根据实际情况定期经行消毒和灭虫除害。

（六）机电设备设施管理要求

（1）工程报修服务：24小时；

（2）小型维修：小修不过夜

（3）大型维修：商定

（4）服务项目及标准供

配电系统

项目	时间	次数	内 容
高压环网柜	每周	一	1、检查外观是否完好、运行有噪声。
			2、检查指示灯是否完好。
			3、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
			4、清理外部灰尘。
	每年	一	1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
			2、检测接地电阻（应符合规定要求）。
			3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。
			4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。
变压器	每周	一	1、检查外观是否完好，有无异常响声。
			2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。
			3、变压器电压、电流是否在额定范围内。
	每年	一	1、检测接地电阻，各接线装置紧固。
			2、检测变压器线圈绝缘电阻。
			3、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。
			4、清理灰尘。
配电柜动力柜控制	每天	一	1、检查卫生。
			2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
			3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
			4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。
			5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。
			6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

柜	半年	一	1、紧固配电装置螺丝，调整接触电间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
			2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
	一年	一	1、重复上述检查。
			2、检测接地电阻。
			3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
照明器具	每天	一	1、清洁卫生。
			2、检查外观是否完好，有无异常响声。
			3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
	每月	一	1、重复上述内容。
			2、调整亮度，节约能源。
			3、更换过热配件，避免短路现象。
			4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。
供电线路	每周	一	1、清洁卫生。
			2、检查敷设环境有无积水、杂物。
			3、供电电缆标示是否清晰、脱落。
	每月	一	1、重复上述内容。
			2、检查线路有无过热现象。
			3、检查进出线路接线装置是否完好。
	每年	一	1、重复上述内容。
			2、检测线路绝缘电阻。
			3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
发电机组	每半月	一	1、清洁卫生
			2、检查零部件有无松动、脱落，水、油是否加满
			3、试车运行，检查水压、油压、电气线路是否正常良好，输出功率达到定额标准；
			4、检查充电电瓶容量是否充足
			5、冬季试车完工后注意放水，以免发生冻胀
	每半年	一	1、重复上述内容

电梯系统

一、日常运行检查
机房部分	1	轿厢照明，通风设施的检查
	2	操纵指令情况检查
	3	开、关门状态检查
	4	开、关门延时时间检查
	5	按安全触板（电子光幕）检查重开门状态
	6	轿厢起动检查（震动情况）
	7	电梯加速、减速过程及弹性震动检查
	8	电梯运行震动及异常噪声检查
	9	电梯停止震动检查
	10	电梯平层检查
	11	电梯运行检查（返基站及待机）
轿厢部分	12	检查是否响应最高停门呼唤后运行检查
二、周检项目
轿厢部分	1	限速器动作停靠检查、润滑检查
	2	曳引机组油位检查
	3	滑动导靴（轿厢、对重）的检查
	4	导向轮及轿顶及绳轮、对重反绳轮轴承检查
	5	门及自动开关门机构的各轴承检查
	6	清扫各活动机件、电控柜内的灰尘
层门部分	7	踏板槽的清洁、门靴磨损程度检查
	8	门橡胶缓冲器固定检查
	9	各层指层显示及层站按钮功能检查
	10	各层门油漆及开关门闭合情况检查
三、季度检查项目
机房	1	机房温度，清洁及有无异味
	2	活动铁芯行程测量
	3	各转轴部件的润滑检查
	4	检查充电装置是否正常
	5	重新对停电柜各项标准进行确认
轿厢	1	轿门开关检查
	2	满载及超载装置检查
	3	安全触板开关（电子光幕）功能检查
	4	门系合装置的润滑及清洁
	5	门导轨滚轮和偏心滚轮的润滑检查、清洁

厅门口	1	层门开关动作检查
	2	门锁机构的校检
	3	关门机构、层门连杆机构润滑检查及清洁
	4	层门内外门锁开锁检查
轿顶和井道	1	轿顶清洁和检查
	2	门机驱动链、传动皮带检查及门机动作检查
	3	门机连杆机构检查及润滑、清洁
	4	给轿厢和对重架的润滑装置加油
	5	换速开关、极限开关、终端限位开关的动作检查
	6	安全钳楔块的动作检查及润滑
	7	补偿链及其导向装置检查
	8	随机电缆和曳引绳的检查
底坑	1	底坑的清洁和检查
	2	缓冲器情况及锈蚀情况检查
	3	张紧轮轴承的润滑检查
	4	底坑开关检查
四、年度检查项目
1	曳引机、电动机滚珠轴承运行情况检查及润滑
2	导向轮轴承的润滑检查
3	曳引钢丝绳和限速器钢丝绳的张力检查及磨损检查
4	制动器刹车片剩余厚度、间隙测量是否符合要求
5	层门钢丝绳和驱动链张力检查并润滑
6	层门导轨、滚轮和偏心轮的间隙检查并清洁润滑
7	井道设备的清洁和检查
8	门电动机及碳刷磨损、压力检查
9	控制装置检查、紧固电阻调整环螺栓
10	门和门电动机轴承检查及润滑
11	中间连线箱端子紧固检查
12	平层装置相互位置检查
13	曳引机齿轮油检查

详见招标文件