采购需求

一、项目概况：

项目属性：服务类

品目类别：物业管理服务（C1204）。

★1.中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。

★2.中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。

（一）项目说明

广州市番禺区化龙镇人民政府位于广州市番禺区龙源路88号。

（二）项目委托服务类容

提供综合管理服务，包括物业管理、保安、清洁保洁、绿化养护、后勤辅助服务、食堂帮厨、网络维护、水电日常维修、市政道路基础设施设备日常维护等服务，此外，还应配合该镇政府做好大型会议、讲座、培训活动及重大节日环境布置等服务。

（三）项目预算：预算资金人民币276万元（大写：贰佰柒拾陆万元整）

（四）项目服务期限：本项目服务期为1年（2024年6月1日至2025年5月31日）。

二、项目需求：

（一）物业管理人员配置

本项目人员编制共 46 人。服务人员分布在化龙镇政府及其他业务部门单位（附表）。人员进场时间及数量可按采购人需求进行调整，服务费用按照每月的实际在岗人员数量据实结算。

（二）物业管理服务要求

【一】项目经理

（1）遵纪守法。具有良好的思想品德，作风正派，无违法犯罪记录。

（2）身体健康，无传染病，具有正常履行职责的身体条件和工作能力，工作责任感强，能吃苦耐劳，承受工作压力，有良好的团队合作精神。

（3）接受招标人的工作安排和培训安排。

（4）符合招标人要求及日常管理工作规范。

【二】环境卫生与保洁管理

（1）每天至少2次以上清扫、拖抹公共部分。大堂、部门窗口、走廊等必须每天用水（消毒水）拖抹2次或以上，雨天随脏随抹；对人员走动频繁之地，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、废弃物立即清理。特殊情况或特殊时期要每天1次消毒。

（2）区域内垃圾实行袋装化，在各公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由专人分类、清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。

（3）及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。

（4）对垃圾筒每天清洁或清洗1次，停车场、室外地面每周进行1次高压冲洗。

（5）每天至少2次对公共设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。每天擦净、抹净各办公室、会议室、接待室、休息室等的办公桌、讲台、文件柜等家具。门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。每月至少1次用水冲洗所有水泥地面、沥青地面、天花灰尘等。

（6）公厕的保洁，每天至少清洁6次以上，确保厕所内无臭无味，目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在，特殊情况需按实际加强消毒频次，做好及时补充厕所用纸、洗手液等。

（7）每周至少1次检查并清扫大楼天台、设备机房、仓库、杂物间等。

（8）各会议室、办公室、值班休息室窗帘每半年清洗1次。

（8）作业时应小心执扫，控制扬尘，不扰民，不溅污行人及住户衣物，避免妨碍行人和车辆正常行驶。

（10）保证饭堂内地面的干净整洁卫生，帮厨人员及时清洁各类餐具并做好消毒工作。

（11）遇到大型会议或活动，需视实际情况不限次数进行公共区域的保洁。

【三】垃圾清运、处理

（1）积极配合镇大院做好垃圾分类、创文检查等工作，所有垃圾清运处理应符合广东省及省内各地有关法律、法规规定。

（2）垃圾清运、处理的范围分为：日常办公垃圾、日常生活垃圾、日常厨余垃圾、建筑垃圾、公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾。

（3）垃圾清运、处理工作分为：收集区域内垃圾，并更换垃圾袋，每天至少1次清洁垃圾筒。每天定时清运、处理不少于2次。将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

（4）洁具、垃圾收集容器和运输工具：洁具、容器和运输工具要标识清楚，及时回收，定点摆放，保持洁净。扫帚、拖把、垃圾铲等洁具随用随清洗；运输用大垃圾桶、手推车或机动车每天清洗一次，容器和工具完好率为90％以上。

（5）果皮箱随满随掏，垃圾无爆满落地，周边无散落垃圾，无陈旧垃圾，无垃圾堆积。箱体经常擦拭、清洗，保持干净整洁，无异味、无旧污迹，无污水漫溢，箱桶周边地面整洁，无蝇、无臭。垃圾不外溢，周边无垃圾散落，无蝇、无臭、无残留或堆积垃圾。

【四】污水及化粪池管理

（1）区域内生活污水经污水管道集中排放处理。

（2）为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫3次（含明沟、暗沟）。

（3）保持化粪池工作正常，每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

【五】食堂帮厨

（1）服从厨师管理和日常工作安排。

（2）协助厨师领取主、副食原料，协助厨师做好主、副食加工。

（3）每餐前10分钟把主副食摆到售卖间，备好餐具，站好岗位准备售卖或分发食品。

（4）餐后及时回收厨具并清洗消毒，定点分类存放。

（5）每餐后，按分工擦净桌椅，清扫拖境地面。做好厨具的清洗消毒，对厨具进行整理存放。

（6）即时关闭餐厅及洗消间电灯、风扇、水龙头及其它设备，关好窗户，锁好门。

（7）做好每周大扫除工作。

（8）完成领导交办的临时性工作。

【六】秩序维护管理服务

（1）做好日常办公大楼各楼层、各会议室场、值班休息楼、区域通道、停车场等公共区域（可选：办公时间）巡逻、值勤（巡逻岗要求：对该镇政府各区域进行每两小时不少于一次的巡逻，并做好巡逻打卡登记）。

（2）做好来访人员证件检查和严格做好相关车辆登记，外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号码，建立严格的登记制度。

做到文明礼仪。

（3）及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。

（4）每天至少1次进行对电气设备、开关、线路、照明灯具、停车场总开关等检查，做好相关的登记，发现问题，及时报办公室。

（5）日常维修、维护等工作，尽量在正常工作日外完成。

（6）建立防火制度和安全操作等制度。每半年开展防盗、防火宣传。

（7）执行当地公安部门关于物业区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案，并报备该镇政府审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料，尽量降低损失。

（8）按照当地政府规定必须在服务区内设置最小应急单元机构并按要求配备相应的器材。

【七】车辆管理

（1）按相关单位制定的停车场管理细则要求，执行好相关管理规定。

（2）外来车辆进出辖区应登记日期、进出时间、车牌号码，建立登记制度，严防盗抢事件发生。

（3）非机动车、机动车等各种车辆停放有序，需指引按规定停放在划定的露天车位或车棚内的机械车位上，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。

（4）发现车辆在行车通道、消防通道及非停车位上停车，及时制止。

【八】绿化养护管理服务

（1）根据该服务部门、单位需求提供苗木、盆栽及室内绿化、摆花等服务。

（2）专业的绿化管理，根据植物状况定期浇水，及时修剪枯枝、残技和养护树木、草坪、花卉、盆栽等，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。

（3）定期清理绿化区域内的鼠迹、蟑迹和鼠洞堵塞，清理绿化区域内乱张贴和乱搭挂物。

（4）根据植物特性定期施肥，施用符合国家规范的肥料。

【九】水电日常维修

（1）办公楼（区域）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、水管、通风道、下水道等日常养护维修。

（2）涉及大型维修、日常维护的施工积极配合好相应的工作。

【十】网管

（1）负责数据维护、电脑维护、网络维护。

（2）负责网络及数据安全策略的实施。

（3）负责网络安全进行设置、管理以及维护。

（4）服从上司的工作安排。

【十一】后勤辅助服务

（1）配合需求部门、单位做好大型培训、会议、节假日文化活动等服务。

（2）协助配合做好活动场所的布置等工作。

（三）管理目标

1、在管理服务范围内无发生盗窃、无纵火、爆炸、投毒、无外事纠纷、无泄密、无火灾等安全事故（案）件发生。

2、各出入口、通道无群众出现混乱踩伤、跌倒及大声喧哗等情况发生。

3、严格遵守有关消防管理规定，确保无因中标供应商管理不当而发生消防事故，消防设备完好率100%。

4、在管理服务范围内无因机电设施、设备使用管理不当导致事故发生。

5、各项设施设备的维修保养工作应按该需求单位要求的时限，高效、保质、保量完成。

6、除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率100%，零星维修、急修(2小时内完成)及时率达100%(网络等专业设施除外)。

7、管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场完好率100%。

8、实行动态保洁，卫生保洁率100%。

9、物业管理服务满意率在95%及以上；投诉处理率100%。

10、中标供应商一切管理服务工作的实施，应以服从于需求部门、单位的工作需要为前提，以方便为工作服务原则。

三、岗位人员配置及要求

本项目人员编制共 46 人，包含：项目经理人员1人、保安人员 13 人、清洁保洁人员 20人、后勤辅助服务人员 1 人、食堂帮厨人员 9 人、网络维护人员 1 人、水电日常维修人员1人，以上服务人员将根据实际需求安排至镇政府及到其他业务部门。中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险）和缴存住房公积金。

岗位人员配置明细表

序号	工种		岗位	要求
1	项目经理人员		1	年龄50周岁（含）以下，具有本科或以上学历，中共党员优先，物业管理项目经理应具5年或以上物业管理工作经验，有较强的组织协调和突发事件应急处理能力，具有工程类或管理类或预算类的职称证书的优先。由于采购人管理区域为集中办公场所及园林休息区，需要物业管理项目经理配合采购人改善物业环境，具有环境影响评价工程师的优先。
2	保安人员		13	1、保安队长 1 名、保安员 5 名； 2、保安队长，50周岁（含）以下，要求具有专科或以上学历，具有安全类的职称证书优先； 3、其余保安人员年龄在50周岁或以下，要求高中或以上学历，形象好； 4、身体健康，仪容端正，品格良好，工作热情有礼，能熟练使用粤语和普通话，身体健康，五官端正。
3	保洁人员		20	1、保洁领班1 名、保洁员 19 名； 2、保洁领班，50周岁（含）以下，要求具有专科或以上学历，具有园林绿化类专业技术资格证书的优先； 3、年龄50周岁（含）以下，3年（含）以上工作经验，并且熟悉地毯、木质地板、石材保洁工作； 3、身体健康，仪容端正，品格良好，工作热情有礼，曾接受专业技术培训，掌握多项清洁工作程序和规程。
4	后勤辅助服务 人员		1	1、后勤辅助服务人员1名，年龄在50周岁（含）以下，五官端正，形象好，会熟练使用粤语和普通话；由于采购人管理区域为集中办公场所，人员流动大，具有应急救援员证书的优先； 2、要求大专或以上文化程度，身高1.55米（含）以上，具有3年或以上实际工作经验，气质佳，处理稳重，具有较强应变能力，会熟练使用粤语和普通话； 3、有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德，严格遵守机关保密制度。
5	帮厨人员		9	年龄55周岁（含）以下，具有3年（含）以上相关工作经验，身体健康，无精神疾病及其他传染性疾病，具有《健康证》。
6	网管人员		1	1、网管人员1名，年龄在50周岁（含）以下，具有扎实的计算机基础知识，要求具有专科或以上学历，具有中级或以上网络工程师证书的优先； 2、有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德，严格遵守机关保密制度。
7	维修（水电工）人员		1	1、维修（水电工）人员1名，年龄在45周岁（含）以下，具有大专或以上证书优先， 2、负责镇政府水电零星维修、设备设施运维等工作；
合 计		46人
备注	所所有人员应身体健康，部分岗位必要时需提供卫生部门的相应证明材料。 所有人员应无刑事犯罪等不良记录，无参与邪教组织。 所所有人员应佩戴工作证及穿干净整齐的制服。 请投标人充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素，服务费不作调整。

四、队伍管理建设要求

（一）中标供应商负责提供进驻物管人员值勤所需的四季制服、装备、器材、通讯设备、日常办公用品等。

（二）中标供应商要完善内部管理体制，全面负责日常物管队伍的规范化管理，确保人员文明上岗。

（三）物管应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报该镇政府备案。

（四）中标单位应与镇政府签订保密协议。

五、工作衔接要求

（一）根据行业服务标准与需求部门、单位规定要求，独立运作，落实安全保卫整体方案，并结合工作的变化，在实践中不断完善。

（二）中标供应商项目负责人须与镇政府办公室保持必要的工作交流，每月不少于1次向该镇政府相关领导书面汇报所承担的物管工作开展情况及信息反馈，重大情况须即时报告。

（三）做好详细的执勤记录，原始台帐保存完好，以备该镇政府核查。

（四）协同该该镇政府的治安协防组织，形成群防群治体系。

（五）与辖内派出所、综治办、消防队加强合作与交流，积极参加相关职能部门组织开展的专业培训。

（六）中标供应商须在服务期内配合该镇政府做好自有服务人员的管理工作安排，有管理权，没有处罚权。

（七）中标供应商须向镇政府办公室提供工作人员培训及管理方案（包括但不限于培训目标、培训内容、培训成果的评估及反馈、入职指引、考勤、请假、人事调整、员工行为规范、奖惩规定、考核评价等）

六、其他要求

（一）该镇政府负责提供管理用房服务范围内的水、电费用，中标供应商负责提供物管、清洁保洁、绿化苗木及修剪养护、物业检查维护、广场清洗等服务所需的工具、药品、物品、耗材费用并且相应费用已包含在物业管理费内。

（二）中标供应商应当自开始物管服务之日起30日内向物业所在地区的公安机关备案，并于停止物管服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

（三）该镇政府有权要求中标供应商对素质差或工作质量差的员工进行更换，中标供应商应在7天内更换。

（四）服务质量验收评价：采购人每月度采用动态考核和集中考评相结合的方式对中标人进行考核；集中考评由采购人按月份实施考评，采购人按照每月考评分数给予相应的当月物业管理费。

（五）投标人采用智能信息化管理，具体包括安保综合巡查、机械自动化保洁管理、垃圾分类服务管理、设备/设施报修、消防安全综合管理等智能信息化管理。

七、付款方式

1.在合同实施及服务人员到达服务地后5天内，甲方向乙方支付合同总服务费的 (30%)作为合同预付款。

2.合同服务费按月结算（如乙方提供服务不足一个月时按日计算），甲方在次月15日前根据乙方上一月实际服务到岗人数进行计算，结合上一月的服务评价作为依据，扣除相关罚款并且乙方按甲方要求完成提交支付申请材料后，甲方向乙方支付上一月物业管理服务费；合同服务期前三个月服务费在合同预付款中进行抵扣，至合同预付款抵扣完。

3.因采购人使用的是财政资金，采购人在前款规定的付款时间为向政府采购支付部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后即视为采购人已经按期支付。

采购包1（2024年度化龙镇政府物业管理服务项目）1.主要商务要求

标的提供的时间	本项目服务期为1年（2024年6月1日至2025年5月31日）。
标的提供的地点	采购人指定地点。
付款方式	1期：支付比例100%,按期结算，详见采购需求。
验收要求	1期：详见采购需求。
履约保证金	不收取
其他

2.技术标准与要求

序号	品目名称	标的名称	单位	数量	分项预算单价（元）	分项预算总价（元）	所属行业	技术要求
1	物业管理服务	2024年度化龙镇政府物业管理服务项目	项	1.00	2,760,000.00	2,760,000.00	物业管理	详见附表一

附表一：2024年度化龙镇政府物业管理服务项目

参数性质	序号	具体技术(参数)要求
	1	详见采购需求。
说明	打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。 打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。