采购需求

1、商务要求

（一）进驻保障时间：

收到中标通知书后以甲方通知之日起5个自然日以内全面进驻，正常、全面开展物业服务。

（二）服务期限：一年

（三）服务地点：北京市通州区西集镇服务中心、文体中心、党群服务中心

（四）本项目不接受联合体投标。

（五）人员配置

1、项目最低人员配置要求

人员配置
序号	岗位	人数
1	项目经理（项目负责人）	1
2	项目行政文员	1
3	工程主管	1
4	会服主管	1
5	安全主管（中控室负责人）	1
6	工程技术人员	11
7	音响师	1
8	消防中控值守员	4
9	公共会议室服务人员	5
10	保洁绿化服务人员	9
总人员配置：		35

 2、管理人员要求及岗位配置要求

(1)项目经理：年龄在 45 周岁（含）以内。本科（含）以上学历，具备全国物业管理企业经理证或物业管理师注册证，具有从事物业经理 5 年（含）以上工作经验，具有制定工作计划、组织实施的能力；具有及时处理办公区设备设施

的抢修排险和火警匪警救护等有效处置突发事件的能力；具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力； 具备熟练掌握各类计算机办公软件；掌握质量管理体系、管理运行标准。熟悉物 业管理的基本理论和有关政策法规。具有较强的保密意识。

(2)工程主管：年龄在 45 周岁（含）以内。本科（含）以上学历，5 年（含）以上相关工作经验，素质全面，对土建、机电、暖通等物业设备设施方面

有较全面的了解。熟悉质量管理体系标准。熟悉设备设施管理维护制度、养护标准及流程，制定并具备设备应急措施手段和设备节能运行技术经验。具有较强的保密意识。

(3)会服主管：年龄在 45 周岁（含）以内。本科（含）以上学历，具有2 年（含）以上相关工作经验，具有丰富工作经验，工作有整体的思路和构想。具有较强的保密意识。

(4)安全主管：年龄在 45 周岁（含）以内。大专（含）以上学历，5 年（含）以上秩序维护岗位经验，熟悉物业安防、消防管理标准及规范、安全应急预案，全面掌握安防、消防设备管理系统运行。熟悉安全质量管理体系标准。熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规。能识别危险源并采取预防措施，熟练处理各类突发事件，具备应对客户技巧的能力。需持有中级及以上消防员操作证书。具有较强的保密意识。

(5)工程技术人员：年龄在 22-55（含）周岁之间。初中（含）以上学历。

工程领班 3 人；电气维修工至少 5 人；综合维修工至少 3 人（其中包含电梯安全员 1 人）；音响师 1 人。

(6)消防中控值守员：年龄在 22-50（含）周岁之间。初中（含）以上学历。具有较强的保密意识。

(7)会议室服务人员：年龄在 18-38（含）周岁之间。具有较强的保密意识。

(8)保洁绿化服务人员：年龄在 18-50（含）周岁之间。

(9)投标人应承诺：中标后经营活动要符合相关行业主管部门规定，投标人应提供相关承诺书，格式自拟。

(10)投标人应承诺：中标后需按投标文件中所配置人员进行后期服务， 未经采购方允许更换配置人员本次中标无效。投标人应提供相关承诺书，格式自拟。

（六）投标人中标后，未经采购人同意不得私自分包、转包、投标人应提供相关承诺书，格式自拟。

2、技术要求

一、服务需求一览表及技术规范

项目预算资金：人民币 2818400 元；服务期限 1 年。

一、项目基本情况

项目名称：北京市通州区西集镇人民政府物业管理服务采购项目预算金额：281.84 万元

最高限价：281.84 万元合同履行期限：一年

服务地点：北京市通州区西集镇服务中心、文体中心、党群服务中心

二、项目背景

为保障西集镇政府机关物业服务工作，结合实际需求，以镇政府名义购买物业管理服务项目，服务期限以合同约定时间为准。

三、服务内容

通州区西集镇服务中心、文体中心、党群服务中心建筑面积共计 21228 平方米；其中西集镇服务中心 17728 平方米，西集镇文体中心 2500 平方米，社保大厅服务 500 平方米、党群服务中心 1000 平方米。

项目实施期限拟定一年，付款方式为下付款，按季度支付，每三个月支付一次。

四、服务需求

（一）服务范围及内容：

1.西集镇服务中心办公楼：设备设施维护养护、会议服务、消防监控管理、卫生清洁服务、绿化景观养护。

2.西集镇文体中心：设备设施维护养护、会议服务、卫生清洁服务、绿化景观养护。

3.西集镇党群服务中心：设备设施维护养护、卫生清洁服务、绿化景观养护。

（二）服务标准及要求

1.设备设施维护养护

1.1.房屋及园区基础设施及附属设备设施日常维护养护主要包括：弱电智能化系统、土建维修、公共设施维修、楼内设备设施维修、墙地面维修等。

弱电智能化系统：

1.1.1.作业时严格按照相关要求正确佩戴电气类安全防护用品，例如绝缘鞋、防静电手套等；

1.1.2.作业时不得违规操作，严禁上班期间饮酒，酒后作业；

1.1.3.每月对相关电气系统及设备进行不少于 2 次维护保养，例如设备除尘，清扫；检查设备是否存在安全隐患；

1.1.4.检查线路是否存在破损，及时排除解决安全隐患。

土建维修、公共设施维修，墙地面维修

1.1.1.每月对房屋设施开展安全性检查 1 次；

1.1.2.对园区内全部公共设施每天进行巡视检查发现问题并及时处理；

1.1.3.在更换相关破损配件时需对所更换配件的规格型号相统一。

楼内设备设施维修

1.1.1.入室前须询问报修人报修事项，需穿戴鞋套；

1.1.2.入室后维修前须先查看报修问题，再将垫布平铺地面，工具箱放在垫布上，以免弄脏地面；

1.1.3.维修人员携带工具箱、抹布、垫布和鞋套赶至现场；

1.1.4.维修前需先查看维修问题，再将垫布平铺地面，工具箱放在垫布上，以免弄脏地面；

1.1.5.检查正常照明指示是否正常，照明配件老化应及时更换，其它配件有无过热、老化现象。

1.1.6.现场无法修复的可取回修理，但要及时复原。

1.1.7.公共区域内照明若有不亮或闪烁的应及时修复。

1.1.8.巡视期间对有故障的门窗，应及时更换相关配件或进行维修。

1.2.园区排水系统维护养护主要包括：雨污管线疏通及雨污水提升系统运行维护保养等。

1.2.1.定期对排水管道进行清掏、养护和疏通。

1.2.2.定期检查排水管道是否有锈蚀和漏水现象，以便发现问题及时解决。

1.2.3.日常巡视人员负责检查排水管线、雨水井有无堵塞物并及时清理。

1.2.4.对食堂活洁池、备餐间水池上安装滤网，防止杂物等堵塞管道， 定期对管道使用火碱进行去油污处理。

1.2.5.雨水提升泵每月进行检查，例如电压电流检测，电机手动、自动是否正常，雨季对雨水提升设备加强巡视检查，必要时需派专人值守。

1.3.高压电气设备设施、低压装置日常管理和养护维修主要包括：高压配电室运行维护及检测，低压柜、电管井及配电箱日常管理和养护等。

1.3.1.安全用具等预防性试验，根据实际需要安排绝缘工具、避雷器等安全用品的预防性试验工作。

1.3.2.高压电器设备预试，配电室高压电器设备（变压器、高压柜、电力电缆等）预防性试验。

1.3.3.编制工作计划及措施，出具试验报告，每年检测向用户提供设备运行分析报告及整改建议。

1.3.4.每天每两小时一次对配电室巡视检查，每天对配电室卫生清扫， 柳絮季节配电室不得有飞絮，保持高压配电室内温湿度平衡。

1.4.空调及锅炉系统维护养护主要包括：中央空调主机、软化水处理、

补水交换系统、地源热泵、直燃机组、冷却水塔、新风机组、风机盘管、电路检查、小型自控采暖炉养护等。

1.4.1.风机盘管的基础维护保养例如接水盘、空气过滤网、进风百叶、送风口、风机盘管过滤器、盘管翅片、电机、电路板和温控开关 日常维护、检查及更换。

1.4.2.水管系统的维护保养例如管道防锈刷漆、各种阀门、压力表等的检测维护保养更换；管路保温完整情况检查，对于出现裸露，开裂，丢失等情况进行修补

1.4.3.电机水泵电控部分的维护保养例如冷却冷冻热媒泵等与电机的联轴器、填料、轴承加油等，水泵、叶轮、连轴器、轴承、轴封检查。清洁及检查全部主件内外及接线、接点等，检查、校正继电器及仪表，绝缘及接地安全测试。

1.4.4.主机设备的维护保养例如清洁及检查全部主件，检查冷凝器是否

散热良好，检查冷凝器翅片是否有脏堵，药剂清洗冷凝器翅片除尘、除垢，清洁油泵、控制箱；检查系统压力，检测压缩机绝缘电阻，检测压缩机电流，检查四通阀是否正常切换等工作

1.4.5.每天每两小时对机房内设备设施进行巡视检查，及时排除安全隐患。对每月燃气量进行统计并做好记录。

1.5.电梯系统维护养护主要包括：电梯运行维护保养及电梯检测。

1.5.1.确保电梯安全运行及乘坐舒适感良好。

1.5.2.电梯故障维修期间不得破坏现场及四周环境设施，不得影响公共环境卫生

1.5.3.井道内作业时，要佩戴安全带，防止高空坠落。作业现场须有足够的照明；

1.5.4.电梯维修保养作业时，要有安全的防火措施，在作业现场设置防护栏、作业警示牌及安全告示，防止无关人员进入施工现场，避免对他人造成意外伤害

1.5.5.紧急故障困人时确保在 5 分钟内安全释放被困乘客，并进行检修处理

1.5.6.每天对电梯进行不少于两次巡视例如五方通话是否正常使用，紧急呼叫按钮是否正常使用。

2.消防、监控系统维保养护及值守：对办公区内消防系统维保养护，包括消防分区、消防泵房、报警阀室、自动喷淋系统、应急照明系统、室内外消火栓、主机、相关设施等。

2.1.中控值机人员经培训合格后持证上岗，熟练掌握各类消防设施、消防控制系统及监控系统工作原理和操作规程；

2.2.无交接班手续或接班人员未到岗前，值班人员不得擅自离岗；

2.3.值班期间做好消防值班/交接班记录，发现消防异常情况时，迅速反应并按照消防应急预案有序进行；

2.4.未经相关部门同意不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统。

2.5.每天对园区进行消防检查发现问题及时上报处理

2.6.每季度现场测试手动报警、水流指示器、消火栓按钮，保证其功能正常。

2.7.每半年对消防主机做一次功能试验，保证其功能始终处于正常状态。

2.8.每半年对消防喷淋系统保养一次，对消防泵、喷淋泵加油；对系统阀门加油，对管路进行防腐，检查并消除系统漏点。

2.9.每半年清扫弱电竖井一次，清洁模块箱、端子箱，紧固接线端子排。

2.10.每半年紧固中控所有消防设备的接线，杜绝隐患发生。

2.11.每年用联动控制台启动其所控制设备，保证联动台始终处于正常状态。

2.12.每年测试防火卷帘门、喷淋、消防泵的控制信号及返回信号，保证信号正常。

3.绿化景观养护：对园区内景观池净化系统养护、绿化养护及楼内绿植养护等。

3.1.严格按照一级养护标准对室外绿地草坪进行翻种、浇水、施肥等日常养护，并根据生长情况全年不少于 6 次的修剪，对树木修剪全年不少于 2 次，对绿地草坪、绿地绿篱、花坛和树木打药全年不少于 4 次； 在从事喷洒农药、控制有害生物、修剪树木、修理设施或水体保护等工作时应自行采取相应的安全防护措施。

3.2.严格按照一级标准对花木进行养护，确保成活率为 100%。

3.3.掌握绿化植物的生长习性、养护方法，注意积累工作经验和工作方法。

3.4.定时给园区内的绿地、绿植浇水，操作时溅出的水滴及弄脏的地面须随手清理干净。

3.5.应掌握各种消杀药剂的药性、解毒方法。

3.6.每天对楼内绿植巡视，确保植株丰满健壮,株型自然匀称。叶面干净光亮,无灰尘赃物,无明显病斑,无明显虫害, 植株无残枝、黄叶,对叶片叶尖存有少许黄尾的,要合理修剪,保持株形美观自然，保证植物见干见湿,不过量浇水,又不缺水份,保持植物对生长水分的需求。

3.7.开展绿化养护工作时，不得影响正常办公秩序。

4.卫生清洁：楼内办公区域及公共区域内卫生清洁及巡视，楼外公共区域内卫生清洁及巡视。

4.1.办公场所的日常保洁工作以非正常办公时间（7:00 以前）为主，所有垃圾按垃圾分类要求集中收集，统一处理。

4.2.在正常的办公时间，保洁员对办公区域的保洁工作以巡视为主，清洁为辅。

4.3.每日早上对公共区域应开窗通风，在正常办公前 30 分钟把所有窗户关好。

4.4.每日早、中、晚非办公时间，有指定保洁员对洗手间、公共垃圾桶、公共通道、电梯间各有一次全面保洁工作。

4.5.每日正常办公时间由保洁员按每半小时频率对公共设施、饮水设施、地面卫生等使用频率高的公共场所或设施进行巡视检查，发现不洁之处 立即进行整理清洁。

4.6.在办公场所保洁时，如发现有顾客遗留物品时，应立即上报后勤管理部领班，送交遗留物品后，做好现场的保洁工作。

4.7.办公楼外保洁员，负责所属办公楼外公共区域及设施的保洁工作。

4.8.每日需清扫区域内地面、主附路、停车场，保持公共场地无纸屑、烟头、痰印、污迹。

4.9.每日需对公共设施进行 2 次以上的保洁。若发现公共设施损坏应及时上报主管进行处理。

4.10.每日均须进行两次以上生活垃圾的收集清运工作，确保垃圾日产日清。

4.11.遇雨、雪、风尘天气需加强人力投入。

5.会议服务：会议预约登记、会场布置及设备设施检查。

5.1.每日沟通会议预约信息，并记下要点。如会议时间、会议地点、会 议组织单位、会议名称、参会领导、服务要求（含：会标、饮水、铭牌、签到台、麦克风、主席台摆位）等。

5.2.接到会议预定后，安排当天和次日会议服务工作。

5.3.物品摆放，准备会议所需物品，按规定摆放。并协助会务组摆放桌牌、会议材料等；

5.4.桌面物品摆放后，台面符合会议标准摆台标准与要求；

5.5.会场桌椅、物品整体摆放整齐美观。

5.6.投影幕及投影仪——会前半小时将悬挂式投影幕投影仪调试到位， 投影不歪斜，对正投影幕；悬挂式投影仪提前升起，会前半小时调试完毕；

5.7.音响及电线——电线应顺墙布线，不打卷，多余电线应放置于不明显处，提前调试好音量及效果，音箱放在会场靠边适当位置或墙角处；

5.8.打开相关设备设施——会场主要灯光要在会议开始前半小时打开， 话筒应在会议开始；空调温度调节到合适温度；

5.9.会议开始前 30 分钟，打开并检查各项设备设施运行是否正常；

5.10.会场内卫生的检查：检查会场内外卫生是否干净，对不达标事项进行清理。

6.检测服务：避雷、灭火器、工具类仪表类检测

6.1.防避雷系统：按计划进行保养，发现问题及时处理，每年进行避雷安全检测。

6.2.灭火器：定期巡查，对不合格灭火器进行更换，每年进行检测。

6.3.工具类仪表类：按要求每半年/年送相关部门进行检测。

7.其他要求

7.1.投标单位均需要满足国家要求的招投标法规定的资质认证，并且各项管理制度健全，具有明确的岗位职责、工作标准、考核措施及奖惩办法，并建有详细的物业管理工作档案。

7.2.中标方应有严格的综合物业服务自我监督检查体系，监督工作人员严格执行岗位职责，及时发现工作中存在的问题并及时整改，保证综合物业服务工作达到合同和需求方的标准要求。

7.3.中标方应做好相关保密工作，具有相关保密制度，凡涉及需求方的所有材料不得外泄。

7.4.中标单位必须服从采购人的管理，遵守采购人的各项规章制度，严格按照采购人的要求提供物业管理服务，自觉接受相关地方管理部门的业务检查、监督和指导。

7.5.中标单位要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。中标单位需安排专人负责资料的收集、分类整理、归档管理。

7.6.中标单位在日常管理中要建立交接班等登记制度。

7.7.中标单位各类工作人员按岗位要求着装统一（按采购人的服装要求），言行规范 ，注意仪容仪表，公众形象良好。

7.8.中标单位负责属下员工的职业道德、业务知识培训工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。

7.9.中标方负责管护工作人员的劳动保护和人身安全，应经常开展相关 安全教育和安全检查，增强员工安全思想意识，发现事故隐患及时排除。在实施合同过程中出现的安全事故和人身伤亡由中标方负全部责任，造 成需求方人身和财产损失的，中标方负责赔偿。