采购需求

一、项目概况：

珠海市图书馆（中心馆）地处珠海市迎宾北路，建筑面积16000平方米，绿化面积约1000平方米。分为甲、乙、丙、丁、戊五幢，建筑层最高为5层，内部使用功能区主要有：读者公共活动区（包括：大堂、读者活动室、图书阅览室、图书外借厅、电教室、多媒体阅览厅、多功能报告厅、展览长廊等）；行政办公区（包括：馆长室、行政办公室、档案室、接待室）；业务办公区（包括：采编部、辅导部、技术部、展览部办公室）以及和休闲活动区（长廊、中庭花园等）。珠海市图书馆（少儿馆）位于凤凰南路1157号，建筑面积1400平方米，主要功能区有：儿童活动室、图书阅览室、图书外借厅、多媒体阅览室等。

为提升珠海市图书馆（中心馆、少儿馆）的物业管理质量，树立良好文化形象，现拟公开招标的形式，委托物业管理公司对珠海市图书馆（中心馆、少儿馆）实施物业管理与服务。

二、委托管理事项

物业管理服务项目包括珠海市图书馆（中心馆、少儿馆）区域安全保卫、环境清洁、绿化养护、图书协管服务、水电维修以及单项（批）或单件200元以下的电梯、消防、空调系统等机电设施设备维保项目。

1、馆区范围内的治安秩序、环境清洁、交通秩序管理及消防监控值班、图书管理协助服务等安全管理工作。

2、红线范围内的室内、外清洁卫生管理。包括所有房间、走廊、楼梯的内外墙壁、地面、卫生间、天花、门窗等的清洁卫生管理；红线范围内公共环境和道路清扫等工作。

3、馆区红线范围内的绿化管理，包括维保、修剪、浇水等。

4、馆区内公共设施设备的日常维护和管理，包括单项（批次）单件200元以下的电梯、空调设施设备的维护和保养、门窗小配件更换以及沟、渠、卫生间的疏通和室内照明通风等设施的维护养护等。以上项目单项（批次）或单件200元以上的费用由馆方负责。

5、适逢重大节假日及文化大讲堂、展览、阅读推广等活动期间需中标人增派相关人员加班及做好相关工作。

6、馆方举办展览等开幕典礼活动，需中标人派服务人员协助举办展览和安排其他大型活动工作,做好水电、安保等后勤保障工作。

7、乙方驻场甲方的各类人员必须服从馆方的工作安排与管理，对不服从馆方工作安排经教育屡教不改者，馆方有更换该人员的建议与权利。

8、中标人应对自然灾害、事故、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习，事发时按规定途径及时报告有关采购人，并采取相应措施。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，馆方对中标人所有派驻人员有直接指挥权。

9、中标人应使用现代化管理技术和手段，不断提高物业服务水平和质量。

10、档案资料管理

（1）中标单位要建立资料收集、分类、归档管理制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

11、管理技术创新

（1）中标人在日常的管理服务过程中应加大先进管理技术和先进设备的投入和应用，不断提高物业服务水平和工作效率。

（2）为了提高现场服务品质，不断提升物业服务人员服务水平及自身素质，加强对现场服务品质管控，及时快速处理各类报修，中标人在管理技术上应积极创新，应用适合物业管理服务的互联网技术智能化管理系统，如：智慧化管理平台系统、标准化管理平台与考勤管理系统、在线报修管理系统、安保巡查管理系统、安全防范管理自动化系统、清洁与绿化管理系统、消防监控自动化管理系统等。

三、物业管理人员编制及素质要求（共计28人）

人员编制与素质要求

序号	岗位编制	岗位分布	人 员 素质要求
1	项目负责人（1人）	中心馆、少儿馆共用	①具有大专或以上学历，具备物业管理费用与服务成本核算的能力；②具有人社部门（或职改办）颁发的物业管理或安全工程或电气工程或电子工程或机电工程或园林类中级或以上职称证书。③具有经人社部门备案的第三方评价机构颁发的物业管理（三级/高级工）或以上职业技能等级证书。管理能力较强、熟悉本馆的各项管理服务协调工作，责任心较强。
2	驻场服务人员（10人）	中心馆、少儿馆共用	①具有大专以上学历；②具备物业管理知识与技能，具有经人社部门备案的第三方评价机构颁发的物业管理二级（含）或以上/技师职业技能证书。
3	工程维修人员（1人）	中心馆、少儿馆共用	①具有本科以上学历证书；②具有人社部门（或职改办）颁发的物业管理或安全工程或电气工程或电子工程或机电工程类工程师中级或以上职称证书。
4	环境主管（1人）	中心馆、少儿馆共用	①具有大专或以上学历；②具有经人社部门备案的第三方评价机构颁发的物业管理类（二级/技师）或以上职业技能等级证书；③具有经人社部门备案的第三方评价机构颁发的保洁类（三级/高级工）或以上职业技能等级证书。
5	清洁、绿化工 （5人）	中心馆4人，少儿馆1人	具有五年以上清洁、绿化工作经验，具有经人社部门备案的第三方评价机构颁发的物业管理（三级/高级工）职业技能等级证书。能吃苦耐劳，责任心强。
6	保安主管（1人）	中心馆、少儿馆共用	①具有物业管理或安全工程类专业的大专或以上学历、退役军人；②具有人社部门颁发的（二级（含）或以上/技师）安全服务人员职业资格证书；③具有经人社部门备案的第三方评价机构颁发的物业管理二级（含）或以上/技师职业技能等级证书；④具有人社部门与应急管理部门联合颁发的消防设施操作员四级/中级或以上职业资格证书，具备对物业管理区域治安、消防、交通安全进行管理服务的能力，能吃苦耐劳、责任心强、安全意识高。
7	保安班长（1人）	少儿馆1人	①退役军人；②具有公安部门颁发保安员证及人社部门与应急管理部门联合颁发的消防设施操作员四级/中级或以上职业资格证书，具备对物业管理区域治安、消防、交通安全进行管理服务的能力，能吃苦耐劳、责任心强、安全意识高。
8	保安兼消防员 （6人）	中心馆4人，少儿馆2人	①具有公安部门颁发保安员证；②具有人社部门和应急管理部门联合颁发的消防设施操作员四级/中级或以上职业资格证书。能吃苦耐劳、责任心强、安全意识高。
9	消防安全组长 （1人）	中心馆2人	珠海市图书馆属于珠海市一级重点防火单位，对物业消防安全要求极高，要求消防安全组长具有备人社部门与应急管理部门联合颁发的注册消防工程师资格证书，能独立进行日常消防设施设备的维护保养及操作。
	消防安全人员 （1人）		消防安全人员24小时值守消防控制室，持证上岗，具有人社部门与应急管理部门联合颁发的中级或以上消防设施操作员或建（构）筑物消防员上岗资格证书，熟悉操作与维修保养及检测火灾自动报警、自动灭火系统等消防设施，对馆区内消防设施进行定期巡查与检修，确保消防设施每天运行正常、消防通道畅通。

注:1、以上均为二馆区共同协调使用，若投标人有优于上述人员分配的投标方案，可使用优化方案，但物业服务人数不能低于上述人数要求。

2、★以下核心人员要求：

①保安主管（1人）具有人社部门颁发的安全保护服务人员-保安员职业资格证书或保安员职业资格证书和人社部门或应急管理部门颁发的建构物消防员证或消防设施操作员证书；

②保安班长（1人）具有人社部门或应急管理部门颁发的建构物消防员证或消防设施操作员证书；

③保安兼消防员（6人）具有人社部门或应急管理部门颁发的建构物消防员证或消防设施操作员证书；

④消防安全组长（1人）具有人社部颁发的注册消防工程师证书；

⑤消防安全人员（1人）具有具有人社部门或应急管理部门颁发的建构物消防员证或消防设施操作员证书；

★说明：1、以上人员必须投入本项目，没合理情况不得更换，如要更换，须配备同等条件且须经采购人同意。

2、投标文件须提供上述人员的证书，否则做无效投标处理。

四、物业管理的要求

珠海市图书馆属于珠海市公益性文化活动场所，馆内智能化机电设备众多，有中央空调、智能化消防电气设备、除湿恒温机电设备、防盗电子设备等现代化公共设施设备一批，是珠海现代文化的标志性建筑，中标人有责任为珠海市民提供一个清新、洁静、舒适、优雅的读书环境和展览活动场所，创造图书馆展览文化的新形象。因此要求物业管理服务达到优质管理。中标人应以“把简单的工作做到不简单，用心服务，做到最好”的服务和“读者第一、服务至上、诚信合作”的服务宗旨，以优质的服务水准和专业至精的追求，用勤劳的双手和汗水，守法经营，热情服务，默默奉献，并能与馆方的要求相契合，自觉接受馆方和广大读者的考核监督，向社会展示中标人对珠海市图书馆中心馆、少儿馆管理的全新形象和面貌。

五、管理模式

馆区内安保、保洁、绿化、客服以及配套电子、机电、电气等公共设施设备维保等项目按高标准、全方位地进行物业管理服务工作。

六、物业管理服务项目

1、综合管理服务

双方领导定期沟通，重大问题以书面文件形式报告图书馆领导，设立24小时服务电话，制订计划并实施、加强设施设备管理和节假日环境布置。

2、安全保卫、消防监控

为贯彻落实市委、市政府关于“加快推动治安防控最小应急单元建设”的部署，按照《研究重点部位安全防范工作会议纪要》要求，配备最小应急单元安保人员的基本装备（如口哨、防割手套、保安防卫棍、防刺服、防暴头盔、约束叉、防暴盾牌、防爆毡、安检仪器、对讲机等十件套），实行24小时值班与巡逻，大门出入口设固定岗值班，所有物品经安捡机检查无害后方可进入馆区，对车辆、物品、人员出入实施有效监控。实行24小时消控中心值班监控，加强对馆区内消防设施的巡查与检修，确保消防设施每天运行正常、消防通道畅通。值班人员应配备具有人社部门颁发的消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书人员持证上岗，熟悉消防设施系统的维护与操作。机动车辆行驶及停放管理，单车停放管理。对存在的不安全因素及时排除，对治安死角、重点部位采取措施，加强夜间巡查。积极做好治安防范方面宣传教育、制订群体事件、消防、治安自然灾害等突发事件的处理预案，组织应急分队，预防各类治安和刑事案件的发生，对紧急和突发事件应马上到达现场并进行有效处理，制止在物业内乱涂画、乱张贴、乱接、推销等现象，维护良好的公共秩序。安装安全警示标识。

3、维修维护

保证供水、供电、消防、空调、除湿系统、排水排污系统等电子、机电、电气设备正常运行，性能良好。馆区配电房24小时运行，加强监控和日常巡视管理。物业公司负责单项（批次）或单件200元以下的公用设备（公用的上下水管道、公共照明、配电设备、空调制冷系统、电梯等小型维修和电梯年检费用以及公用设施（道路、排水排污管道、化粪池、沟、渠、建筑小品、路灯、垃圾箱等）小型维修，架空房、大堂、电梯厅、公共通道、办公室、读者区和公用房室内空调、电扇、开关、插座、门窗、保养、维修记录完整。小型维修和单件单项（批次）人民币200元以下的维修和保养，此项费用包含在投标报价中。若单件单项在人民币200元以上的维修或保养费用，经书面报馆方确认后由馆方负责相关费用。

4、清洁卫生

大堂、公共走廊、消防通道、办公室、电梯、公共洗手间等室内清洁保洁，平台、道路、沟渠、路灯、上下水管道、空调设施、室外栏杆、台阶、绿化带等的清洁保洁，当流行病期间进行常规消毒；垃圾桶每天定期清洁，做好垃圾收集和清运工作。

5、绿化维护

馆区红线范围以内的绿化修剪、浇水、病虫害防治，做好防台风措施，大堂和读者区内阴生植物摆放，重大节庆时花摆放和环境装饰美化。

6、综合管理服务

协助我馆工作人员受理广大读者的来访接待，公共活动管理，钥匙管理，水电抄表计量，接收报修，小件物品暂存、代领代发信函报纸。

7、驻场服务人员（协管员）

要求驻场图书管理协助服务人员具备物业管理职业技能，熟悉操作计算机能力及中文书写能力，具有物业管理职业技能证书，具备各项管理服务及紧急救护相关知识，配备AED紧急救护装备，在日常工作中如发生读者因自身心脏等疾病而突发意外事件时，使用AED紧急救护装备对患者实施紧急抢救，在120救护车到来之前第一时间内对患者采取心脏复苏等急抢救措施，确保读者生命安全。因此乙方派遣具有公众AED（自动体外除颤仪）急救设备使用能力等应急救护常识的驻场服务人员（协管员）供馆方使用及工作安排，包括人员管理及考核，对不服从馆方工作安排经教育屡教不改者，馆方有更换该人员的建议与权利。

8、其他服务

读者遗失物招领，馆方包裹寄存，紧急救护等服务；在保证不离开工作岗位及在确保安全的前提条件下，可协助馆方小额图书搬运等劳务服务工作等。

七、物业管理服务验收考核

物业管理服务验收评分表

检查内容	服务范围	分值	评分	备注
安保、消防管理工作（30分）	安保与消防管理工作	30分
水、电设备的维保工作（10分）	馆内水电保障工作	10分
建筑物和相关设备设施的维护工作（10分）	馆内公共设施设备维修、维护	10分
驻场服务工作（10分）	图书管理、展览活动	10分
卫生清洁和保洁服务工作（20分）	馆区红线范围内的室内、外清洁卫生工作	20分
绿化美化服务工作（10分）	馆区红线范围内的绿化美化	10分
附加评分（10分）	主要是对物业公司管理总体水平的综合测评，在物业管理服务过程中，若被工作人员或群众投诉，经调查属实责任在物业单位的每次扣1分；被上级领导或主管部门投诉，情况属实责任在物业单位的每次扣2分。	10分

物业公司名称：验收时间：

验收单位（盖章）验收人（签字）：

说明：

1、本表作为物业管理阶段验收依据，每个季度季度末由用户方选派人员组织一次验收评分。验收依据见本项目招标文件《服务要求》及物业管理公司投标文件相关承诺。

2、每次评分合计在90分以上（含90分）的为合格，合计80-89分每次扣罚本项目中标总价的四分之一金额（四个月）的0.5%，合计70-79分每次扣罚本项目中标总价的四分之一金额（四个月）的1%，合计60-69分每次扣罚本项目扣罚本项目中标总价的四分之一金额（四个月）的1.5%，如连续两次评分合计在70分以下，采购单位有权直接终止服务合同。

 

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备注：以下《资格条件承诺函》模板供资格响应时使用。

资格条件承诺函

我方（供应商名称）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（五）项规定条件，具体包括：

1.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

2.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

3.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

4.参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。

我方对上述承诺的真实性负责，在评审环节结束后，自愿接受采购单位（采购代理机构）的检查核验，配合提供相关证明材料，证明符合《中华人民共和国政府采购法》规定的供应商基本资格条件。如有虚假，将依法承担相应法律责任。

特此承诺。

供应商名称（公章）

 日期：

说明：1.本承诺函必须提供且内容不得擅自删改，否则视为无效投标。

2.本承诺函如有虚假或与事实不符的，作无效投标处理。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

采购包1（珠海市2025年度物业管理服务项目）1.主要商务要求

标的提供的时间	服务期：合同签订生效之日起一年
标的提供的地点	采购人指定地点
付款方式	1期：支付比例30%,★采购人在合同签订后5个工作日内支付合同总金额30%付给中标人。 2期：支付比例70%,★预付款(30%)抵扣完，中标人考核通过后按季度支付，政府采购合同履行完毕，采购人收到中标人验收申请后7日内组织履约验收。对于满足合同约定支付条件的，甲方自收到发票后15日内完成资金支付。 由于本采购项目资金来源为财政资金，采购人向财政部门递交付款申请即视为支付，因资金审批等可能会延迟支付时间，供应商不能以此为理由进行索赔。注：签订合同后首次支付应以市财政年度预算下达到单位预算指标为准。 如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。
验收要求	1期：2期：★服务要求：招标文件规定及投标文件承诺。招标文件规定详见本招标文件 “采购需求”。★验收标准：按招标文件规定及供应商投标文件承诺的服务要求；国家及地方的相关法律法规政策文件。★验收方法：由采购方组织验收小组验收。
履约保证金	不收取
其他

2.技术标准与要求

序号	品目名称	标的名称	单位	数量	分项预算单价（元）	分项预算总价（元）	所属行业	技术要求
1	物业管理服务	珠海市图书馆2025年度物业管理服务项目	项	1.00	1,390,000.00	1,390,000.00	物业管理	详见附表一

附表一：珠海市图书馆2025年度物业管理服务项目

参数性质	序号	具体技术(参数)要求
★	1	详见《第二章采购需求》★内容
	2	详见《第二章采购需求》内容
说明	打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。 打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。