采购需求

项目属性:服务类项目。

一、采购标的清单

序号	采购标的	对应中小企业划分标准所属行业
1	崇川区荷兰街物业管理服务采购项目	物业管理

二、技术要求

技术要求是指对采购标的功能和质量要求，包括性能、材料、结构、外观、安全，或者服务内容和标准等。

（一） 采购标的需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求；

荷兰街以学田河为界分属文峰街道和学田街道管辖，其中学田河东为文峰街道辖区，学田河西为学田街道辖区，现委托南通市崇川区文峰街道办事处以公开招标方式采购专业物业管理公司，按照科学化、制度化、规范化的总体要求，以高起点、一流的服务水平、科学的管理手段，对南通市崇川区荷兰街 (场地)实施专业化的物业管理。切实为广大人民群众提供一个舒适、整洁、安全、文明、方便的环境。荷兰街物业管理服务总用地面积49600平方米，总建筑面积26000平方米，有13幢建筑组成。含保安、保洁、绿化维护管理、停车管理经营、下水管道疏通、道路及广场地面维护、配合招标人收租、协助电气维护保修、消防设施的维护保养等物业管理服务等。

本项目“一招三年”，合同一年一签，（经年度服务评价合格且下一年度财政预算下达后，可签订下一年度“物业管理服务”合同。

（二） 采购标的需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范；

 本项目的物业管理以《江苏省物业管理等级标准》、《南通市物业管理行业标准》、2010年1月国务院公布实施的《保安服务管理条例》。

总体要求：要强化绿色低碳管理目标和服务要求，促进绿色产品和服务的推广应用。

（三） 采购标的需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求；

第一 物业服务标准及管理范围

1.提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：

（1） 房屋、公共设施、设备的管理及维修保养；

（2） 设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故；

（3） 严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好。

2.公共环境及卫生：

（1） 每天收集公区垃圾；

（2） 定期进行卫生消杀；

（3） 定期进行专项清洁，对保洁人员进行定期岗位知识培训；

（4）平时需做好垃圾的分类堆放，以便清运。

3.交通秩序及安全管理：

（1）能及时制止车辆违规停放，进出各种车辆管理有序，无堵塞交通现象；

（2）安全秩序管理及消防，执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范；

（3）定期对本项目服务员工及物业使用人聘请之员工进行紧急事件培训及演练，确保在15分钟内赶到现场进行处理；

（4）定期安排专业人员对本项目公共区域及物业使用人租赁区域进行消防安全检查，跟进各项不合格整改工作，并出具检查报告，有详细的消防记录；

（5）确保消防设施设备完好，可随时启动，自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存；

（6）协助采购人对本项目公共区域施工改造工程进行物业管理，劝阻、制止其他任何人对本项目的任何公共部份进行改造、损坏的行为，必要时采取法律行动；

（7）协助并配合采购人进行定期或不定期的活动，维护活动秩序与安全，提供相应协助服务。

4.日常服务规范及要求：

（1） 制定服务处内部管理制度、考核制度、培训制度、客户服务制度；

（2） 受理商户报修、投诉。接报后，急修30分钟内到达现场，小修1天内修复，不能及时修复的，约时修理；

（3） 对业主或使用人的投诉按投诉处理流程执行，在24小时内答复处理，做到投诉有受理、有记录、有处理、有回访；

（4） 告知商户装修规定、流程及注意行为，签订装修管理协议，加强对装修过程的监督管理，对违章、违约装修应及时劝阻；

（5） 制定健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（6） 定期进行消防训练，培训员工掌握消防基本技能及器具的使用；

（7） 协助业主收取房租、水电、物业费等相关工作；

（8） 配合完成街道办、居委会布置的社区相关工作；

（9） 政府物业主管部门、业主布置的其它工作。

5.绿化养护服务：

（1）对室外已规划、种植的绿化植物进行养护，提供绿化养护和管理方案，其中须包含但不限于：达到二级(含二级）以上养护标准进行绿化养护，实行巡查制度，建档记录。绿化服务要求：

序号	工作内容	工作要求
1	（1）采取捆绑包干制，按照不低于“绿化二级管理养护”要求，按不同季节对花卉、苗木养护，进行施肥、修剪、防虫治虫、除草、浇水等养护，做到树灌木完整，长势茂盛，无枯枝，无病虫害；绿篱、绿地无杂草（杂草不能简单用割草机处理，每季度至少不低于1次绿化全覆盖除杂草）、杂物，无堆料，完好率达到98%以上；绿化修剪整齐美观，无践踏、黄土裸露区适时播种草籽，保持绿化环境。 （2）因养护不到位，造成树木死亡，由中标人负责按原品种及株茎补种。 （3）采购人提出的，绿化的移栽、倒伐、补种事项。	按二级管理养护要求，报全年养护工作计划，包含但不仅限于：绿化修剪、施肥、草籽播散、病虫防治系列实施计划

（2）养护工具及耗材说明：

绿化养护工具、防虫药剂、施肥材料、根据需要播种的草籽由中标人提供，并按照养护要求施工，绿化产生垃圾由中标人联系清运，绿地内无明显的废弃物。

6.公用设施及监控管理服务：

（1）负责商业体公用设施设备的管理、运行及日常保养维修，重点要做好高低压配电设备、安检设备、供水水泵房的值班监控，及时排除常见性故障，做好电源切换工作。发现设备线路重大故障应及时抢修，同时还需满足维修方面的随时需要，如：线路故障的处理、照明线路的维修、灯具的更换、接水管、换水龙头、清理下水管道等等，以确保商业体的日常运转；

（2）高低压配电设备、照明设施、安检设备、供水水泵等主要设施设备的维修由物业公司负责，设施设备的更换费用由业主承担；

（3）开通24小时服务热线，维修维护等应急任务的应答时间为随传随到，日常维修维护的应答时间为30分钟，维修及时率、合格率达100％。

7.配套停车场管理、荷兰街道路及广场地面维护管理服务：

（1）对荷兰街的配套停车场进行管理，包括车辆收费管理、车辆指挥疏导、卫生清洁等停车场的日常管护工作。

（2）对荷兰街道路及广场地面进行维护：费用可从经营夜市（中标人设立夜市需在采购人指定区域内）的收益中列支，盈亏自负，采购人不再另行支付任何道路维护费用。

8.服务期：

本项目“一招三年”，合同一年一签，（经年度服务评价合格且下一年度财政预算下达后，可签订下一年度“物业管理服务”合同）。

第二 物业管理服务人员最低配置及要求

为了更好的提供优质的专业化物业管理服务，中标人在采购人设立物业管理处，委派物业项目经理1名，全面负责对采购人物业管理的组织实施及服务质量和效率。物业管理处下设客服、安保组、保洁组、维修组、消防组。

1.物业管理处人员最低配置为：

（1）项目经理1人；

（2）客服1人；

（3）安保组10人，其中保安主管1人、车管员3人，高峰时期上班、街区巡逻保安3人白班1人晚班，24小时轮岗制、监控员2人，白班晚班24小时轮岗；

（4）保洁组8人，其中保洁主管1人、公厕打扫1人，工作时间7:00-19:00、道路保洁5人，工作时间7:00-19:00、垃圾清运1人，工作时间6:00-18:00；

（5）维修组3人，其中水电工2人，白班晚班24小时轮岗、消防管理1人，工作时间10:00-22:00；

合计：23人。

2.物业管理处人员要求：

（1）物业管理经理必须持有物业管理项目经理岗位证，年龄50周岁以下，大专及以上学历，必须有3年以上的物业经理从业经验；

（2）服务人员取得物业管理从业资格证书或上岗证；统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；

（3）客服人员具有大专及以上学历；

（4）安保主管必须持有保安证，男，年龄55周岁以下，高中及以上学历，曾担任主管岗位2年以上；

（5）保洁主管女，年龄55周岁以下，高中及以上学历，从事保洁服务相关工作2年以上；

（6）保安人员应持有保安证书，要求男性60周岁以下，身高170cm（含）以上，初中以上文化程度，身体健康，体态良好，政治思想品质好，作风正派，责任心强，熟悉安全护卫工作，服从统一安排，能恰当处理和应对安全护卫工作中的各种突发事件；

（7）保洁人员要求65周岁以下女性，服务前体检合格；

（8）水电工、消防人员要求60周岁以下男性，初中以上文化水平，身体健康，素质较高，形象较好，且水电工必须持有高压电工作业证、低压电工作业证，消防监控员必须持有消防主管部门颁发的消防设施操作员证或建（构）筑物消防员。

注：以上人员配置为不可负偏离项。

投标人须提供项目组成员一览表及承诺函，承诺函格式自拟，内容包含不限于：①中标人中标后必须向采购人提供参与上述服务的所有人员的劳动合同、履历表、上岗证、其他相关技术证书，经采购人审核认可后，方能上岗。录用人员须严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康。 中标人必须严格执行《劳动法》等国家有关法律法规，具体负责所属人员的招聘、用工手续、用工合同、相关费用、责任及日常管理，确保人员稳定。并依法与项目组所有成员签订劳动合同，并办理各种用工手续，按劳动法规定负责所有的工资和有关福利待遇。符合缴纳当地标准五险条件的人员（男60周岁以下、女55周岁以下）必须缴纳当地标准的五险；聘用退休人员的，必须为其购买人身意外险或雇主责任险。如因用工不当给采购人和用工人员造成损失由中标人承担。工作中产生矛盾、纠纷，责任在用工人员的由供应商负责处理。

②中标人拟投入本项目的服务人员未经采购人同意一律不得更换，如有充分理由且经采购人同意可以更换，但更换人员数量不得超过总人数的20%。中标人拟投入本项目的物业经理不得更换。否则，采购人有权终止合同并拒绝支付服务费用。

（四） 采购标的的其他技术要求

无

三、 商务要求

商务要求是指取得采购标的的时间、地点、财务和服务要求，包括交付（实施）的时间（期限）和地点（范围），付款条件（进度和方法），包装和运输，售后服务，保险等。

（一） 采购标的的数量、采购项目交付或者实施的时间和地点；

1、 采购标的的数量： 1 。

2、 采购项目交付时间： 本预算合同履行期限一年。本项目“一招三年”，合同一年一签，（经年度服务评价合格且下一年度财政预算下达后，可签订下一年度“物业管理服务”合同）。。

3、 采购项目交付地点： 崇川区荷兰街 。

（二） 采购标的需满足的服务标准、期限、效率等要求；

第一 服务标准：

1.安保服务：

①保安人员接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训的比例为80％以上，并定期接受专业培训，掌握基本安全护卫技能；

②了解物业管理及有关规定，有较强的安全防范能力，能处理和应对街区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备，遇到各类刑事、治安案件或各类灾害事故按照应急预案及时处理；

③保安人员要求挂牌上岗，上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，标志符号装备佩戴规范齐全，仪表仪容整洁卫生，文明执勤，用语规范。自行配备保安人员所需的器材和通讯设备；

④主出入口24小时值班看守，交接班制度完善，并有工作及交接班记录；确保街区安全，并维护日常管理；做好区域内的安全防范工作；车辆出入与停放管理；夜间照明管理及周界报警监视工作；突发性事件及涉外保卫工作；

⑤巡逻岗每2小时巡查1次，重点部位（道路、出入口、楼层），重点时段加强巡逻，有巡逻记录，设巡更点的应有巡更记录（在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟）；

⑥监控中心24小时有人值班，发现情况，及时通知秩序维护人员到场处理，同时接受商户求助；

⑦交通、引导地面的车辆停放有序。引导车场内的车辆停放有序，场地整洁，相关设施设备维护完好；

⑧严格执行各项安全保卫制度，做好值班记录，交接班制度完善，有交接班记录，遇警能及时报警、协助公安处警和保护财物；

⑨消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和密切监视街区辖区内的安全状况，发现情况及时报告业主，并及时采取应急措施。要对街区各处监控有力、协调得当，能及时发现可疑情况，预防各类事故案件的发生，安防监控系统、严格执行交接班制度，填好值班记录；

⑩街区工作人员下班后，保安人员对服务场地进行巡查，夜间对服务范围内重点部位检查和巡逻并进行登记；

⑪定期进行消防训练，熟悉、掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施，保持消防通道畅通，每月一次巡查消防栓、箱、水阀和标志等消防设备是否完好、齐全、好用，有巡查记录，每半年组织一次消防应急演练；

⑫制定内外部车辆进出管理、定时巡逻管理、隐患排查意见反馈等相应的管理制度及应急预案。

2.卫生保洁：

①每日7:00-19:00道路保洁员对道路进行巡回保洁，临时垃圾、杂物随时清扫，目视道路应干净整洁，无浮砂、污迹、树叶、烟蒂、纸屑、塑料袋等滞留物；

②公用卫生间保洁及时，地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢； 各种管道表面干净无污渍； 各种物品摆放整齐规苑；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味；

③垃圾清运人员在每日8:30之前完成商业体内所有公共部位的垃圾清运；

④保洁人员思想素质、职业素养、责任心强，身体健康，一律统一着工作服、佩戴胸卡上岗，衣冠整洁；

⑤实行卫生责任区包干，确保街区区域内公共部位全天候整洁；

⑥防火门、消防栓、灯具、地脚线、指示牌、宣传牌等公共设施每周循环一次，楼梯间墙面、天花板每月除尘一次，做到无灰尘、无污迹；

⑦确保地面、楼梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱画、乱堆放，扶手护栏干净、光亮，楼梯间顶面无蜘蛛、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，地砖目视无杂物、污迹，玻璃、墙面、门窗保持干净；

⑧环卫设施齐全、完好，垃圾桶无明显污迹、油迹，无明显异味，垃圾桶四周地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹，垃圾日产日清；

⑨平时需做好垃圾的分类堆放，以便清运；

⑩协助采购人完成街区创卫、创建的有关工作。

3.设施设备的维护保养和管理：

①负责做好服务区域内电气、消防设施、设备的日常巡视检查工作，熟悉各类设备设施的特点、使用要求以及管理维护方法；能及时发现问题并报告业主，协助业主做好维修、保养计划，联系保修单位及时进行维修保养；并负责街区内水、电的小修、急修任务；

②严格遵守各项操作规程和各项规章制度，负责电器与电气线路的维修和安装，确保电气设备的安全运行；

③对街区所有的照明灯具、电器、开关、插座、泛光照明的巡视与维修；

④负责服务区域内照明、动力开关箱、开关柜及供电线路桥架（母线管路）的检查与维修；

⑤做好强弱电间的安全防范措施及消防措施，随时检查电器设备的运行状态，保证设备安全运行；

⑥准确无误地完成当天的维修单任务，对无法完成的工作必须及时汇报；

⑦熟悉服务区域内的电气等系统的设备装置设施；

⑧加强对街区的巡视检查工作，发现问题应及时处理解决。

4.停车场收费管理：

严格执行车辆收费管理规定，维护区内交通秩序，对机动车辆和非机动车辆的停放进行指挥，按序停放，随时指导车辆停放到指定位置，督促车辆锁闭，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。遇单位有重大活动时，保障活动车辆优先停放。

第二 其他要求：

1.物业衔接要求：

中标人收到中标通知书后，应及时与采购人沟通，了解相关情况，尽快做好接管原物业的相关图纸、资料，并对设施、设备逐项进行交接前的调试和测定。

2.安全责任要求：

①制定安全防范预案水、火灾、电、各类设备、重大疫情、异常天气、刑事案件等其他突发性事件；

②如果发生因物业管理单位工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤害，均由该物业公司承担相关经济和法律责任；

③所有物业工作中的一切安全责任由中标人承担，包括但不限于本项目中发生工伤事故（含上下班途中的交通事故）和意外伤害，均由中标人负责处理及赔偿。一旦出现上述问题，采购人不承担任何连带赔偿责任；

④物业公司所用全体工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、各项保险、内部管理、各类纠纷等各项事宜及所涉及经费均由该物业公司自行负责，采购人不承担任何连带赔偿责任。

3.无条件配合采购人职能部门临时交办的任务：包含不限于设备、物资等搬运、排放工作；安排服务人员临时加班、配合采购人收租等物业管理服务、因文明创建等因素临时要求增加人员等。

4.物业档案资料管理：   

①建立技术资料、日常管理资料、各类台帐资料等；保安、消防控制、保洁及等设施、设备资料档案齐全，管理完善，运行记录、值班记录完整、填写规范、交接手续齐备，检索方便；

②档案保管专人负责，确保档案资料完整、安全和保密；

③提供档案资料服务；

④合同履约期满后，将所完成全部结算资料移交。

5.采购人将对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在培训、熟悉环境过程中发现其不能胜任的，采购人可要求更换，直到胜任为止。

6.采购人提供物业办公室、保安值班室，根据需要在适合的楼层配备洁具堆放间，物业人员食宿自理，如需办公用品（如电脑、文件柜等自身使用的办公用品）由中标人自行解决。

（三） 付款方式

1.合同签订之日（即中标人正式入驻时间）起15日内，采购人在中标人提供符合税务机关规定的正式发票后，向中标人支付合同总价款10%的物业服务费作为预付款。

2.余款按季度分四次完成支付，采购人根据季度考核结果支付物业管理服务费，于下一季度第一个月的15日前由中标人提供符合要求的发票后，采购人在收到发票后10个工作日内支付给中标人。每次付款前中标人需提供符合要求的发票，否则采购人有权拒绝付款，且不承担逾期付款的违约责任。以上付款均不计利息。由采购人按相关财务支付规定办理支付手续。需完全响应招标文件要求。

3.在签订合同时，中标人明确表示无需预付款或者主动要求降低预付款比例的，采购人可不适用上述规定，付款方式以最终签订合同为准。

 

（四） 履约保证金要求

1、履约保证金是否收取： 是 。

2、履约保证金的数额： 本项目中标后的履约保证金为项目中标价的5 %。

3、缴纳履约保证金时间：中标供应商在中标通知书发出之日起 10 日内。

4、缴纳履约保证金形式：支票、汇票、本票或者金融机构、履约保证金保险、担保机构出具的保函、保单 等非现金形式。

 

5、退还履约保证金时间： 中标人在按要求保质保量的完成该项目合同并经验收合格后。

6、退还履约保证金方式： 根据中标人缴纳的履约保证金对应具体退还形式一次性退还该合同项目的履约保证金。

7、退还履约保证金条件：中标人在按要求保质保量的完成该项目合同并通过验收后，采购人凭中标人提交的申请，一次性无息退还该合同项目的履约保证金。

8、不予退还履约保证金的情形：a.由于中标人原因，在签订合同后出现不按合同履行的情况，采购人有权将履约保证金作为违约金，全额不予退还，同时采购人亦有权终止合同，中标人还须承担相应的法律赔偿责任。b.中标人在履约过程中发生违约行为，给采购人造成损失的，采购人有权在中标人缴纳的履约保证金中予以扣款，以弥补采购人经济损失，不足的部分中标人另外补齐。

9、根据《南通市财政局关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（通财购〔2022〕23号）精神，对政府采购信用档案中无不良记录的中小企业免收履约保证金。确需收取履约保证金的，按照《关于在政府采购领域开展履约保证保险网上办理试行工作的通知》（通财购〔2022〕8号），直接在网上办理履约保证保险替代实质性的履约保证金缴纳，进一步减轻企业现金流压力。集中采购的中标（成交）供应商可在南通市公共资源交易金融服务平台（http://ggzyjy.nantong.gov.cn/NTdzbhweb/supermarket/）“履约保证保险”模块在线申请履约保证保险投保。

（五） 采购标的的验收标准

  第一 验收标准：

1.符合国家标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范及甲方物业管理考核标准。

2.物业公司在开展各类服务管理时，必须接受南通市崇川区文峰街道和学田街道办事处的管理、指导、监督、考核。每季度南通市崇川区文峰街道和学田街道办事处物业负责人提供物业管理考核评分表并作为结算依据。南通市崇川区文峰街道和学田街道办事处相关部门也可通过进行各部门问卷调查访谈等形式了解物业服务质量并作为结算依据。

第二 考核办法：

1.采购人组成考核小组随时检查中标人派驻人员履行职责的情况并进行考核。

2.中标人的服务费中标价作为考核基准，按季度支付服务费。由考核小组每季度实行一次考核，具体详见“物业管理考核标准表”。

3.当90分≤考核得分≤100分，全额支付当季服务费；80分≤考核得分＜90分，扣除本季度服务费的1%，剩余部分予以支付；70分≤考核得分＜80，扣除本季度服务费的5%，剩余部分予以支付；考核得分＜70分以下扣除本季度服务费的50%，剩余部分予以支付。

4.本预算合同履行期限一年。考核服务期满后，经年度服务评价合格(年度平均考核得分达90分及以上)且在下一年度财政预算下达后，可签订下一年度“物业管理服务”合同）。如有人员减少，参照各类人员报价明细调减合同额。

5.实行每季度考核。有两次季度考核结果在70分以下的；或因物业管理服务工作不到位造成重大影响的，采购人有权提前解除合同。下次招标时，该中标人不得参与该项目的投标，物业公司还须承担相应的法律赔偿责任。

6.服务的其他事项及双方权利义务由双方在合同中约定。

7.物业公司必须支持和配合南通市崇川区文峰街道和学田街道办事处开展工作，保证各项工作的正常运行。