用户需求书

 

“★”号条款

《用户需求书》中标注有“★”号的条款必须实质性响应，负偏离（不满足要求）将导致投标无效。

一、采购项目要求和预算

本次采购为龙门县人民法院（含人民法庭）物业管理项目，项目使用省级预算资金，招标服务期限为 3 年，本项目的采购预算金额为：第一年预算为人民币 1822226.97 元,第二年（含第二年）起人员工资及社保费用随政策调整在上一年服务费基础上上涨不超过 5%， 即第二年预算为 1913338.32 元；第三年预算为：2009005.24 元；三年合计总预算用为：

5744570.53 元。项目按三年总价报价。二、采购项目技术规格、参数及要求

（一）项目基本情况：

1、项目名称：龙门县人民法院（人民法庭）物业管理项目

2、采购人名称：龙门县人民法院

3、服务区域基本情况

• 本项目为龙门县人民法院（龙门县龙城街道体育西路 2 号）及含永汉、平陵和左潭人民法庭、驻看守所审判庭、机关门前停车场和绿化带物业管理项目采购。
• 基本情况：

龙门县人民法院位于龙门县龙城街道体育西路 2 号，总占地面积：10300 平方米；建筑面积：8159 平方米，审判楼主楼高 8 层及地下停车场；两边副楼高 4 层；含审判法庭 6

间，会议室 6 间，文体活动室 1 间，消防安保监控室 1 间，安检室 1 间。

平陵人民法庭(位于龙门县平陵镇，占地面积 3300 平方米，建筑面积 959 平方米)。

左潭人民法庭(位于龙门县龙潭镇，占地面积 249 平方米，建筑面积 680 平方米)。

永汉人民法庭(位于龙门县永汉镇，占地面积 2270 平方米，建筑面积 1017 平方米)。驻看守所审判庭、机关门前停车场和绿化带

（二）项目服务需求(服务范围及内容):

本次招标的物业管理服务范围主要是龙门县人民法院及各人民法庭的物业管理服务，主要包括：安保与消防管理服务、建筑物主体及外墙维修养护服务、绿化管养服务、清洁卫生服务、车辆指挥管理、前台及会议室保障服务接待等专项服务。

（三）项目管理总体要求

1、中标单位需与派遣在本院的服务人员签订劳动合同，明确劳动关系，处理合法的劳资纠纷时给员工提供诉求渠道，保障员工的权益及福利，依法加入工会组织。按照《中国人民共和国工会法》《中国工会章程》依法行使权力和履行义务。

 

 

2、根据有关法律法规及约定，制定物业管理工作计划，自主开展物业管理服务活动。本院不提供服务人员的就餐与住宿，中标单位保证员工准时到岗及不影响正常交接班。

3、针对审判机构的特殊性建立完善的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度并接受采购人审查。

4、不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度和岗位责任制、做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲究工作效率化，实现有效管理。

5、高起点、严要求，坚持对员工继续物业管理知识技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量明显符合审判、诉讼服务。

6、协助建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料、合同、土建、设备类图纸合同、验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等，妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况。

7、按养护计划和操作规程，对房屋、设施设备状况进行检查，发现安全隐患及险情要及时排除，水电设备维修 500 元以下均由中标方负责购买维修更换。

8、不擅自占用本物业的设施和改变使用功能，不擅自改变房屋的用途。

9、经常与采购人沟通，及时解答采购人的咨询和处理投诉，提供优质的物业管理服务； 团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的环境。

10、接受采购人方各有关部门和群众的监督，不断完善管理服务，定期向采购人方报告服务履行情况。

11、在做好服务工作的同时有责任向采购人提供合理化建设，以提高管理效率和服务质量。服务项目没有履行相应义务的，应当按该服务项目当月服务费扣除 5%-10%比例的服务费。

12、具有详细的服务内容；各项专业服务方案；投标方物业管理规章制度，承诺用于本项目的管理设备清单；承诺针对本项目的物业管理班组和人员及资质配置方案。

13、投标单位需提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；投标单位须主动接受甲方的指导、检查、监督及协调。

14、合同期满后，妥善处理退场移交、人员安置，如果出现劳资纠纷，责任在物业公司。

（四）安保与消防管理目标要求

1、管理服务范围内无因承包人管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。院内及各法庭无泄密、纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件发生。

2、严格遵守有关消防管理规定，确保无因承包人管理不当而发生消防事故，消防设备安全完好率达 100%。

3、车辆出入、停放有序，严格执行车辆停放规定。

4、服务满意率在 95%以上；投诉处理率 100%。

（五）安保与消防管理具体内容要求

 

 

★供应商具有保安服务许可证或中标后提供办理公安部门针对本项目的招用保安员备案的承诺书（投标时须提供许可证复印件加盖单位公章或承诺书原件）。

1、安全保卫：

在法院四周、车辆进出口，出入口设置闭路监控系统，建立 24 小时不间断监控资料，

结合公安 110 报警系统，对突发事件及时解决，依法办事。

定期对保安队伍进行专业化培训，保安员需持有保安员上岗证，保安员统一着装，佩戴明显标志，文明值班，言语规范，认真负责；对管理区域进行 24 小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线及频次，对危及人身、物品安全处设有明显标志和规范措施，并及时消除安全隐患。

在法院出入口对闲杂人员和可疑人物进行必要的盘问，并通知巡查保安进行跟踪，遇突发事件，应立即处理、汇报。制定应急预案和应急措施，如防台风、防暴雨、防火灾方案等。

物品出入需有出门条，出门条需法院领导和管理处经理签字，值岗人员认真核对无误后方可放行，并在出门条上签上姓名、日期。

对法院及外来人员进出进行强制性安检，给诉讼参与人员及人民群众做好必要咨询服务。

2、消防安全管理：

消防中控室值班人员持证上岗，24 小时值班，精力集中、反应敏捷，快速认真确认处理每一个报警，对电话报警按工作程序及时上报和处理，每班人员须认真巡视检查消防设备， 发现问题认真记录并及时上报，无关人员不得进入。

消防巡视人员定期巡查消防箱、灭火器、应急灯、安全出口标志、消防门、警铃、烟感等消防设施是否完好，发现问题及时上报；定期召集管理处各部门负责人集中检查并记录在册。

定期组织人员进行消防安全，消防知识培训，每年定期组织管理处进行消防演习，增强应急技能。

协助法院监督委外单位（含保质期内施工单位和消防维保单位）维护消防设施、设备， 保证正常运作。

制订可行的消防安全应急处理预案，发现火警第一时间打 119 火警电话报警和通知法院主管部门。

3、监控系统管理：

监控值班人员须严格选拔、培训合格后上岗，值班时须保持高度警惕，忠于职守，监控室无关人员不得进入，进出须填写记录，值班人员须了解法院各区域的分布情况，对各监控点，设防部位的异常情况迅速作出反应和判断，并及时通知相关领导进行处置。

实行 24 小时值班，录像资料保存不少于 15 天，值班人员须做好记录和资料的保密工作， 未经管理处经理许可，任何人不能查阅、提取和私自销毁录像资料，队长每日须对监控室人

 

 

员工作情况和设备运行情况进行检查；发现问题及时汇报，响应不超过 12 小时。

4、车辆管理：

为法院停车场（库）科学、合理设置车位。 安排人员指挥车辆行驶，车辆检查登记工作。

进入法院内停放的车辆，须按指定的地点停放，行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。

全天 24 小时对停车场实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定和临时特定要求。

负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调。

熟知熟记内部车辆司机。禁止外来车辆进入大院，禁止乱停乱放。加强对车辆出入管理， 防止可能发生的盗窃事件。

5、突发事件应急处理预案

• 遇到恶性治安事件（如斗殴、围攻、殴打采购人工作人员及在采购人院区内诉讼参与人）应在 3 分钟内到达现场，并有效制止事态的发展，以保护采购人工作人员及诉讼参与人的人身和财产安全。
• 制订可行的消防安全应急处理预案，发现火警要第一时间打 119 火警电话报警和通知采购人主管部门负责人并立即采取有效救火措施灭火。
• 接到消防中心报警，管理员应在 5 分钟内到达烟感警报警点核实情况，如属火警迅速组织扑救和疏散。

6、紧急调遣预案

（1）投标人提供大巴车辆服务的便利性；确保各法庭有庭审时的大批安保人力调遣有保障，在最短的时间内安排大巴车辆将人员接送到位。

(2) 投标人具备随时调遣安保人员的能力并具备人员调遣能力，在最短的时间内，为法院开庭提供庭内庭外秩序维护，防止突发事件的发生和群体性事件的应对服务。

(六）清洁保洁目标要求

1、辖区干净整洁，日常保洁、清洁率 95%。

2、无卫生死角，定期保洁率 95%。

3、大型活动的场地要及时清理干净，特殊情况不超过第二天上午 9: 00 前。

(七）清洁保洁服务具体内容

1、日常对管理服务区域按既定的保洁时间、保洁程序、保洁要求做好清洁卫生、垃圾的收集、漕运等保洁工作，并对以上区域通过巡检的保洁方式使环境卫生达到既定要求。至少派驻一名持有保洁行业岗位技能专业证书的专业人才为保洁班长。

2、对公共厕所实行专人管理，配备好卫生纸，洗手液。

3、地面保洁，包括院内通道、石凳、果皮箱、护栏等日常清扫及保洁，并保证无张贴、

 

 

无污渍。

4、及时清除区域内主要公共地方的积水，保持栏杆、园林径路、桌椅、井盖、牌饰、雕塑小品、垃圾桶、标识等干净整洁。

5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害，每年至少 4 次。

6、大型活动时，按采购人及活动要求做好严密详细的清洁保洁策划、安排和落实工作， 确保活动期间区域内环境卫生整洁干净，各方满意无投诉。

7、负责会议室会前、会中、会后的各项会务工作(包括茶水、清洁、保洁等服务)。

8、负责生活及消防用水池的清洗，每二个月清洗一次。

9、负责化粪池的定期清理。

(八)会务接待服务具体内容

1、报纸、刊物、信件发放至各办公室。

2、会务接待；资料摆放、茶水冲泡；配合采购方做好会场的布置，保障后勤服务。

人民法院会议保密性要求非常严格，服务接待要求水平较高。会议接待人员大专学历以上，年龄要求在 35 岁以下，需具有一定商务礼仪，职业道德素质高，仪容仪表要求严格。有规范的服务流程。会议资料管理及会议内容均属于高度机密性，会议接待人员需有高度的专业水平，通过专业培训。需与中标单位签订保密协议。

(九）  绿化/草坪管养目标

1、定期修剪和养护草坪，花卉、绿篱、树木，草坪绿地无杂草杂物，绿化完好率 95 % 以上。

2、适时组织浇灌、施肥、松土、喷药，做好防涝、防旱、防冻、防病虫害工作,第一至第三季度每月施肥不少于 3 次，第四季度每月施肥不少于 2 次，每次不少于 4 包（价格在

200 元-300 元以内）。

3、根据各类植物、草坪的生长特点、立地环境、景观要求，按照操作规范适时进行整形修剪作业，保证植被内无杂草，草坪切边，绿地干净整齐。

4、根据各类植物、草坪的生长特点及植物对肥料的需要，适时适量进行施追肥，以保持各类植物的生长旺盛，保持良好的景观效果。

5、各类绿地、树穴、绿带要结合松土及时清理各类杂草。

6、对乔木、灌木不定芽要及时清除，以保持树木骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中。根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治病虫害。

7、做好抗旱、抗涝、抗台风工作，旱季及新种植物要及时灌溉，防治植物枯死，台汛期间要做好加固、排涝抢险工作，防治植物受损。对少量缺失或有枯死的植物要及时给予补种，补种费用在 500 元以下的由中标方支付。

8、拟派驻绿化管养人员需持有绿化专业证书。

(十）物业管理人员配备方案

 

 

有项目负责人 1 员；安全保卫组（保安) 21 人；卫生保洁组（含清洁工、公厕维护）9

人；绿化管养组（绿化工）2 人；电工 1 人，前台会务会议文员 1 人，合计 35 人。

 

序号	类别	岗位	范围	人力配 置	备注	任职要求
1	管理岗	项目主任	整个项目	1	负责全面日常管理工作	具有全日制硕士研究生或以上学历；持有中级或以上职称 证书
2		前台会务会议文员	整个项目	1		会务会议接待主管1 名， 大专或以上学历，具有人力资源和社会保障局（劳动和社会保障局）颁发计算机网络管理证书、计算机办公软件应 用证书
3	机关人力配置	大门岗	来访人员登记，车辆引导	6	2 人/班，三班倒，8 小时工作制	保安部主管 1 名，具备退出现役证、消防员职业资格证（构建筑物类）、高级保安师资格证（或保安员 一级证书）
4		监控室	24 小时监控画面实时监控	3	1 人/班，三 班倒，8 小时工作制
5		巡逻岗	大楼物业周边 24 小时巡逻、车库巡逻	3	1 人/班，三班倒，8 小 时工作制
6		机动顶岗	轮休顶岗	1	机动岗：员工轮休、年 休、请假等

 

 

					顶岗
7		楼内及周围保洁	楼内公共过道、电梯、领导办公室、卫生间、会议室保洁	6	8 小时工作制	保洁绿化部主管 1 名，保洁主管具有工业和信息化部门颁发的高级清洁管理师，人社部颁发的有 害生物防制员证
8		绿化	日常药剂、灭虫害	2	负责各类绿化，园林设施，日常养护、8 小时 工作制
9		电工	负责大楼内设施设备运行维护管理工作	1	设施设备运行管理、维护工作 24 小时全天候响应	机电管理人员（主管）1 名，具有电梯安全管理作业人员资格证、人社部门颁发的智能楼宇管理师资格证书或安监部门颁发的低压电 工作业操作证书
10	各个法庭人力配置	门岗保安员	维护门岗秩序，保证安全	2	平陵法庭人力配置
11		保洁员	负责法庭保洁工作	1
12		门岗保安员	维护秩序，保证安全	2	左潭法庭人力配置
13		保洁员	负责法庭保洁工作	1
14		门岗保安员	维护秩序，保证安全	2	永汉法庭人力配置
15		保洁员	负责法庭保洁工作	1
16		法庭机动顶岗	维护秩序，保证安全	2	平陵、左潭、永汉法庭人力机动调配

 

 

17

合计

35

 

 

 

1、以上配置内容仅供参考，具体人员配置由各投标人根据法院物业管理的实际情况优化配置。

2、投标人应配足够的相关工作人员，保安人员要求在 45 周岁以下，原则上退伍军人优先，专业操作人员按照国家有关规定需取得物业管理职业资格证书或者上岗证书。

3、对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，有上岗资格证，并严格执行龙门县政府规定，给所有录用人员依法购买社会养老保险、工伤险、医疗保险，由此产生的一切法律责任由物业公司负责。

4、各类人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。

(十一）其他要求

1、管理方案编制要求

• 管理方案编制要求包括：组织架构图、管理用工情况概述，服务措施，分项具体服务方案，管理团队介绍（项目经理及专业技术人员的情况），管理目标（管理承诺）管理质量标准，项目管理机构岗位配置及用工人数，岗位职责及服务标准。投标人应提供投标总报价的报价构成明细表。
• 投标人根据招标人的服务要求提供相关管理制度，应包括员工管理制度；车辆管理与服务管理制度；消防管理制度、员工培训制度及程序。

2 、对招标有关项目的其他说明

• 处罚规定

①中标方因工作失误所造成采购人的损失，由中标方负责。

②中标方工作人员适用于采购人方《工作人员违规、违纪处罚规定》。

③采购人方按照服务标准及管理制度每季度组织一次大检查并对检查结果进行评分。低于采购人方要求的分数，采购人方有权对中标方进行处罚。

④采购人方各科室每月对中标方的服务情况进行综合评分。低于法院要求的分数，采购人方有权对中标方进行处罚。

• 关于管理服务过程中由采购人方负责提供的物资、费用、场地及中标方负责的相关事项：

①公用水电（包括空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备、中标人办公等各类用电）费用由采购人方承担。

②采购人方负责提供：管理区域交通标识设施与维修费用；提供中标人管理办公用房， 在服务期限内提供给中标人免费使用。

 

 

③中标人需自行负责桌椅等办公家私及其员工工服配备和器材配备。

④中标人的员工需经过岗前培训合格后才上岗。

⑤未经采购人方同意，中标人不得在合同期限内将本项目的管理权转包或发包。

⑥中标人须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系完成本项目， 以保证整个管理区域安全、高效、有序和有计划地运转。

⑦中标人有责任配合采购人方接受上级领导部分的监督、检查，提供须的资质证明材料。

⑧中标人须严格按照国家规定给所有的员工缴纳各种社会保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等）。

⑨中标人自行负责其招聘员工的一切费用，包括工资、加班费、社会保险、福利等；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由中标人全部负责；中标人应严格遵守国家有关法律、法规及行业标准。

• 全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准给付员工加班薪资。
• 所有员工上岗服务时都须体检，并且合格的才能上岗。
• 保安人员年龄要求在 45 周岁以下，身高在 68 以上，高中学历以上，男女不限， 身体健康，退伍军人优先。

⑩采购人不接受任何因遗漏报价而发生的费用追加，因违反《劳动法》等法律法规而造成采购人的连带责任和损失全部由中标人承担。

• 中标人的责任

①中标人承担经济方面政策性风险（如：员工基准工资最低标准、税费的调增等）。

②中标人须按采购人业务的需求调整岗位；新进人员须经过采购人方主管部门同意。

③中标人涉及管理人员变动的须提前一周报告采购人主管部门。

④按照协议提供支持管理服务所需要的设备、工具、办公用品。

⑤培训、管理和指导服务员工。

⑥提供并维护所有必要的培训设备、资料、工作日程表、标准操作程序、培训手册等。

⑦另承担国家和地方征收的与提供管理服务有关的税收和费用。

• 投标人拟投入使用的设备

投标人提供不小于 3 吨的马路扫地车 1 辆，大巴人力运送车辆 2 辆

投标人提供智能化物业管理服务，能够投入使用智能化物业管理软件。

• 采购人的支持

提供管理服务所需的办公室、相应水电供给；各办公室电话及网络。按协议规定的其他责任和义务。

3、物业管理服务期限：

中标后与中标单位签订合同之日起三年。

 

 

 

 

4、服务费用

• 人员费用：包括管理、服务等全部工作人员的工资、各类福利待遇等人员成本费用。
• 投标人需按有关规定为所有派驻员工按国家规定缴纳各项社会保险。
• 管理处办公设备和耗材费用。
• 物业管理处开办投入物资费用等。
• 中标方的合理利润、不可预见的风险费用及其它相关费用。
• 税费、手续费。

5、付款方式

• 签订合同生效后，采购人按月支付中标方物业管理费；
• 由中标方正式开具税务部门的发票，采购人在收到合格发票之日起每月 10 日前将上月物业管理费支付于中标方。