招标文件
一、长沙轨道概况
长沙市轨道交通第一轮建设规划从2008至2015年，获批建设2号线和1号线一期工程，总长45.92公里。第二轮建设规划从2012至2018年，获批建设3、4、5号线一期工程、2号线西延一期工程等4条线路，总长96.3公里。
《长沙市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2022年）》已于2017年3月15日获得国家发改委批复，规模约122km，建设内容为6号线、7号线一期工程、1号线北延一期工程、2号线西延二期工程、4号线北延线、5号线北延线及南延线。
长沙轨道交通1号线
全长23.55千米，高架线1.139千米，北起开福区政府站，沿黄兴路、芙蓉路到达最南段的尚双塘高架站，共设20座车站，包括 开福区政府站,马厂站,北辰三角洲站,开福寺站,文昌阁站,培元桥站,五一广场站,黄兴广场站,南门口站,侯家塘站,南湖路站,黄土岭站,涂家冲站,铁道学院站,友谊路站,省政府站,桂花坪站,大托站,中信广场站,尚双塘站，现已建成通车。
长沙地铁2号线
从梅溪湖西站出发，沿梅溪湖路、枫林路，下穿湘江，沿五一大道到达长沙火车站，再经万家丽路、人民东路、长沙大道往南，之后到达长沙南站，止于光达站，全长26.579公里，全部为地下线，设站23座，包含梅溪湖西站,麓云路站,文化艺术中心站,梅溪湖东站,望城坡站,金星路站,西湖公园站,溁湾镇站,橘子洲站,湘江中路站,五一广场站,芙蓉广场站,迎宾路口站,袁家岭站,长沙火车站,锦泰广场站,万家丽广场站,人民东路站,长沙大道站,沙湾公园站,杜花路站,长沙火车南站,光达站，现已建成通车。
长沙地铁3号线
全长35.4公里，3号线衔接坪塘科教研发及文化创意产业基地、大河西先导区洋湖垸片区、岳麓大学城、贺龙体育中心、侯家塘—东塘商圈、长沙火车站、长沙大学、月湖居住板块、星沙商业中心等重要地区，引导城市向西南和东北方向拓展。设站25座，包含山塘,洋湖湿地,洋湖新城,阳光,中南大学,阜埠河,灵官渡,侯家塘,东塘,桂花公园,阿弥岭,朝阳村,长沙火车站,烈士公园东,丝茅冲,四方坪,雅雀湖,长沙大学,月湖公园北,湘龙,星沙,松雅湖(南),星沙文体中心,螺丝塘,广生。
长沙地铁4号线
长沙地铁4号线一期工程范围为罐子岭站到杜家坪站，全长共33.7公里，是主城区的对外辐射西北、东南的骨干线路，快速串联高星组团、主城区和黄榔组团，覆盖湘江以西沿江交通走廊，引导城市向西北、东南拓展。设车站25座，包含罐子岭，月亮岛西，湘江新城，汉王陵公园，福元大桥西，茶子山，观沙岭，六沟垅，望月湖，溁湾镇，湖南师大，湖南大学，阜埠河，碧沙湖，黄土岭，砂子塘，赤岗岭，树木岭，圭塘，沙湾公园，粟塘，平阳，长沙火车南站，光达，杜家坪。
长沙地铁5号线
是长沙地铁“米”字型骨干网络的南北向骨干线路，由北往南依次穿过长沙县、开福区、芙蓉区、雨花区、天心区，有利于加强星马副中心、黄黎组团与城市中心区的联系，引导城市南北拓展，是主城区对外辐射的骨干线路。一期工程全长22.5公里，设车站18座，均为地下站，包含水渡河，土桥，白茅铺，月湖公园北，马栏山，鸭子铺，尹家湾，马王堆，万家丽广场，芙蓉区政府，高桥北，高桥南，圭塘，木桥，雨花区政府，大塘，板塘冲，毛竹塘。
- 招标范围
（一）土地筛查的目标
长沙市轨道交通集团拟用“轨道+物业”的开发模式建设地铁线路，目的在于尽量利用轨道交通的优势,在沿线搭配物业发展,建立多个新的优质生活社区,打造了一个高效的公共交通网络,把轨道交通的外延化效益最大的内部化,以支持轨道交通的长远发展。
为充分吸引社会资本参与到地铁线路的融资、建设与运营中，本项目应基于现有城市规划，结合轨道交通引导新市镇开发(TOD)的理念、市场情况和趋势及创新思维，优化地铁沿线站点周边300米（依据2016年长沙市规划局对轨交站点周边用地的控制范围）范围内土地的规划，并就重点发展区提出城市设计及TOD开发要点，使之能达到利用轨道交通带动新区发展并提升客流和土地利用价值的目的。
具体来说，本项目的研究设计主要有以下目的：
（1）从城市以及开发利益主体的角度出发，对地铁沿线进行规划背景梳理、房地产市场调研、土地资源筛查与土地价值大盘测算（不调规）。详实了解和控制土地资源情况，并对土地开发价值初步掌握。
（2）对地铁线路各区段以及各站点周边土地进行产业规划研究与物业组合研究，深入研究地铁建设带来的机遇和能级提升，对各站点周边土地规划进行优化，并测算调规后的土地开发价值。以提供后续站点周边土地规划优化及为轨道交通TOD的发展战略研究提供基础。
（二）总体原则
（1）有效利用土地资源，打造生活便利、环境优美的绿色环保社区；
（2）商业与居住平衡规划，提升市场价值；
（3）充分利用轨道的便利，考虑项目道路系统与地铁站直接连通，鼓励利用轨道出行，以减少交通的拥堵和避免废气对城市环境造成污染，体现绿色交通与环保概念。
（4）以人为本，合理的组织各种交通流线，人车分流，营造安全、便捷的步行环境，提升社区生活品质。
（5）综合考虑场地的各种限制条件，并结合周边环境对各种不利因素（噪声、污染、采光和视线遮挡等）进行有效规避与处理。
（6）尊重当地社区历史、风貌及文化，同时进一步探讨旧区改造与城市更新的可能性。
（三）服务承包范围
土地筛查范围：以轨道线网规划中的地铁线位为基础，将轨道两侧各300米内的用地及车站几何中心为圆心，半径500米范围（换乘站为800米）划定为全线统筹协调区，需对统筹协调区内的土地现状、规划、用途、权属等性状的摸底调研并进行统一规划研究。详实了解和控制土地资源情况，并对土地开发价值初步掌握，对地块控规指标调整进行指导。
（四）服务要求、深度和成果内容
全线统筹协调范围内的物业市场调研与潜力地块筛查
解读长沙城市及片区整体发展战略、功能定位，梳理相关上位规划；并对轨道沿线进行规划背景研究、城市资源条件分析、宏观经济分析、政策与区域发展机会解读、全线站点周边土地市场与物业市场分析（如商业、办公、住宅、酒店等）、可利用土地资源筛查、与土地资源大盘测算检验评估。上述工作内容将在常规的规划路径基础上，侧重于实操进行，例如：会重点关注土地的权属、资源获取的难易程度；资源梳理时会从空间、交通、发展潜力、开发时序等多个维度评估挑选。此外，市场调研应基于TOD特性进行针对性的研究，充分了解长沙房地产市场发展的脉络、未来房地产市场的走向，以及影响房地产市场发展的关键因素，形成土地调查研究报告。
相关研究以文字形式提交，内容应包括但不限于：
- 上位及相关规划分析
- 沿线用地现状、权属分析与价值判断
- 沿线物业市场调研
- 案例分析及经验借鉴
- 可供开发的潜力地块识别
控规指标调整指导
对全线站点周边土地进行筛查后得出可供开发的潜力地块，依据《长沙市城市规划管理技术规定》里面对轨道站点周边地块的相关控制指标要求，进行初步的地块模拟方案设计，满足容积率、密度、日照等相关要求，指导后续地块开发的控规调整工作。
项目功能策划
总平面图
经济技术指标
满足建筑退让绿化带距离
功能分析
总图消防分析
交通规划设计（含地下车库入口。停车位设计）
建筑间距、退让、离界满足国家相关法规及长沙市规划管理技术规定
日照分析
总投资估算表
四、工期要求
招标完成后，16周内完成研究成果。
1. 第一阶段：初步成果汇报
在签订合同、项目组成立后开始，主要工作为现场的踏勘、走访、座谈以及对各类现状资料的收集和已有规划、上位规划的分析整理，制定技术路线，摸清沿线土地的现状、规划、使用和权属情况，进行物业市场调研，得出初步判断与结论。期间安排与甲方的不定期交流，并在项目开始8周后安排初步成果汇报会。初次汇报重点为全线统筹协调范围内的资源筛查、以及站点周边影响范围内产业规划定位等工作内容，并初步明确站点周边重点地块范围的划定。
1. 第二阶段：最终成果汇报
根据汇报会提出的修改意见，完善调查研究成果（最终稿），组织专家评审会。依据评审会意见对成果进行完善，完成最终成果。
对土地筛查后地块进行模拟方案设计，得到地块相关指标。
1. 第三阶段：将调查成果落实到后续轨道TOD研究
配合业主对接相关部门和设计单位，完成轨道交通TOD的发展战略研究，对后续地块控规指标调整进行指导。
1. 主要工作计划表
|
项目 |
工作内容 |
完成日期 |
|
1 |
提交工作计划大纲 |
中标通知书发出日起1周 |
|
2 |
确定各线路综合开发的潜在合适地块，提交各线路沿线潜力地块筛查报告（初稿） |
中标通知书发出日起8周 |
|
3 |
提交中期成果 |
中标通知书发出日起9周 |
|
4 |
项目初步汇报 |
中标通知书发出日起9周 |
|
5 |
确定各线路综合开发的潜在合适地块，提交各线路沿线潜力地块筛查报告（最终稿） |
中标通知书发出日起11周 |
|
6 |
各相关职能部门及专家评审会，项目最终汇报 |
中标通知书发出日起12周 |
|
7 |
对土地筛查后地块进行模拟方案设计 |
中标通知书发出日起16周 |
|
8 |
配合完成轨道交通TOD的发展战略研究 对后续地块控规指标调整进行指导 |
后续跟踪协调服务 |
适用法规政策目录
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《城市规划编制办法》（2006年）
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137–2011）
《城市道路交通规划设计规范》（1994）
《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》（2016）
《长沙市城市总体规划》
《长沙市城市规划技术管理规定》（2016年）
《长沙市轨道交通管理条例》（2012年）
、
- 评分办法
本次技术部分拟选取5号线三一大道站作为模拟方案设计站点，投标人需按照本次采购服务要求、深度和成果内容要求对该站点进行研究、设计，成果作为技术部分评分要求。
收藏