用户需求书

项目需求书

一、项目背景

党的十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的重要精神，将住房保障工作的重要性再次提升。住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部四部门于2019年5月7日联合下发了《关于进一步规范发展公租房的意见》,提出加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共有产权住房构成的城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要，因地制宜加大公租房发展力度。

为建立健全城镇住房保障制度，保障城镇住房困难居民基本居住需求，《广东省城镇住房保障办法》明确要求市级人民政府需根据经济社会发展水平和住房保障的需求,组织编制住房保障规划，包含住房保障的目标任务、总体要求、建设和供应规模、土地和资金安排、规划实施措施和工作机制等内容。为贯彻落实中央、广东省发布的关于做好住房保障工作相关文件精神，2019年3月珠海出台了《关于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施意见》，强调构建多主体的住房供给模式，拓宽住房保障渠道，培育住房租赁市场，建立新型保障性住房和租赁住房共存的保障体系。

为积极落实上级工作要求，科学有序推进我市住房保障建设工作，特组织开展《珠海市住房保障专项规划（2021-2035年》，全面统筹指导珠海市住房保障建设工作。

二、规划范围和规划期限

本次规划的规划范围为珠海市市域范围。

本次规划的规划期限为2021-2035年。

三、规划依据

1、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》

2、《城市规划编制办法》及《城市规划编制办法实施细则》

3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

4、《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》

5、《关于建立保障性安居工程统计制度的通知》

6、《中华人民共和国城乡规划法》

7、《中华人民共和国土地管理法》 

8、《城市住房建设规划编制导则》

9、国家、省、市相关政策文件和规划

10、《广东省城镇住房保障办法》

11、《珠海市人民政府关于印发加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施意见的通知》

12、《珠海市城市总体规划（2001-2020）修改》（2014年修订）

13、《珠海市筹集保障性住房和人才住房工作方案（2020—2025）》

14、《珠海经济特区公共租赁住房管理办法（送审稿）》

15、《珠海市公房租赁管理办法》及《实施细则》

16、《珠海市住房保障制度改革创新实施方案》

17、《珠海市住房建设规划（2010—2012）》

18、《珠海市住房保障规划（2014-2020）》

19、《珠海市城市规划技术标准与准则》

20、《珠海市经济适用住房管理办法》

21、《珠海市城镇廉租住房保障办法》

22、《珠海经济特区城乡规划条例》

23、《珠海市人口规划管理条例》

24、《珠海市土地管理条例》

25、各分区规划及镇总体规划

四、规划对象

保障住房指包括各类保障性住房和人才住房：各类保障性住房包括单套面积小于60平方米的公租房和企业员工配套住房，以及各类安置房（含棚户区改造住房、危房改造住房、周转安置房等）；人才住房包括单套面积大于60平方米可租可售的人才住房，以及按份共有的共有产权住房。在珠海市主要有以下十大类住房作为住房保障来源，分别为：

1、政府委托企业或者其他组织建设、配套建设的各类保障性住房和人才住房，企业或其他组织按照与政府约定建设、配套建设的各类保障性住房和人才住房。

2、单位利用自有建设用地建设的公租房或企业员工配套住房。

3、享受政府优惠政策的其他政策性住房（含高校教职工住房）。

4、政府投资建设、购买、租赁或依法收回、没收的住房。

5、政府存量公产房转为各类保障性住房和人才住房。

6、企业或者其他组织租用社会住房作为保障性住房。

7、园区产业项目配套建设的职工公寓和集体宿舍。

8、“三旧”改造安置住房或产业配套周转安置房。

9、城市棚户区改造安置住房以及危房改造住房。

10、利用农村集体留用地建设的公租房。

五、规划目标

明晰全市保障住房建设现状与需求，确定保障住房建设模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系；科学预测保障住房建设规模，落实保障住房用地，并设定保障措施，切实高效指导全市保障住房建设工作。

六、规划内容

本次规划在系统研究珠海市住房发展整体情况的基础上，科学统筹保障住房建设各项工作。

（一）住房情况研究

系统研究珠海市住房整体情况，科学指导保障住房建设。综合研究珠海市人口现状、居住用地、住房建设等住房发展现状与存在问题；结合城市发展特点及趋势，研究住房供应体系和供应结构，探索住房保障与商品住房和谐稳健发展机制；系统研究相关规划要求，综合分析住房建设总体空间布局及用地供应情况。

（二）保障住房规划方案

1、研究保障住房建设现状特征及存在问题

深入调研保障住房建设规模、布局、标准、配套等各方面状况，充分了解市民关于保障住房建设需求与意愿，明确保障住房建设现状特征及问题。

2、明确住房保障建设体系发展目标与模式

针对珠海市保障住房现状特征和问题，借鉴国内外先进经验，分析上位规划及相关政策法规要求，结合珠海市住房供应体系和供应结构、住房保障与商品住房发展机制，设定住房保障建设体系发展目标与发展模式。

3、预测保障住房规模

系统分析珠海市城市特点、人口发展趋势、产业发展等多重因素，结合住房保障发展目标与模式，科学预测保障住房建设规模及用地规模。

4、确定住房保障规划安排

结合珠海市保障住房建设现状特征与问题、住房保障建设体系发展目标与模式、保障住房建设规模预测、住房建设总体空间布局、相关政策的解读及已有相关规划的全面评估与研究，确定保障住房空间安排、设定建设标准、合理组织分期建设时序、全面制定分区建设指引及各项保障住房用地管理图则。

5、制定住房保障规划落实措施

为保证住房保障规划的高效实施、全面落实，制定土地供应、管理模式、监督考核等配套政策，明确部门职责分工，建立健全的实施机制，有效推进住房保障建设工作。

七、成果要求

（一）规划成果要求

规划成果包括规划文本、说明书、图纸以及宣传文案。

1、规划文本

表达规划的意图、目标和对规划的有关内容提出的规定性要求，文字表达应当规范、准确、肯定、含义清楚。

文本应该包括但不限于以下内容：

 住房发展现状情况

 住房供应结构与发展机制

 保障住房现状情况

 保障住房空间布局

 保障住房需求分析

 保障住房规模预测

 保障住房发展目标

 保障住房建设时序安排

 保障住房分区建设指引

 保障住房建设模式

2、说明书

全面合理论证规划意图、解释规划文本等，文字表达应当逻辑严密、文句规范、含义清楚。

3、图纸

包括但不限于以下图纸:

 保障住房现状分布图

 保障住房布局规划图

 保障房储备用地规划图则

 保障住房分期建设时序图

4、宣传文案

在规划编制过程中及完成后，根据阶段性工作进展和关键性节点工作完成情况，及时编写图文并茂的信息稿和新媒体推送宣传稿。

（二）成果形式

阶段性评审汇报材料应按照要求的份数提交。最终成果应提交包含规划文本、说明书、图纸等的dwg、jpg、doc、ppt等可编辑格式电子文件光盘1套（图纸应为可以阐明设计意图的可量度、有效果的文件格式），以及纸质文件6份。

八、工作进度计划

本次规划的编制工作应在240个工作日内完成：

30个工作日内完成规划的现状研究工作；

100个工作日内完成规划初步成果的编制和部门审查工作；

80个工作日内完成规划正式成果的编制和专家评审工作；

30个工作日内完成规划的报批及宣传工作。

以上时间不包括等待会议组织、评审组织、部门意见反馈时间。

九、项目计费

根据《关于发布城市规划设计计费指导意见的通知》（2004中规协秘字第022号），其中第十条规定，特大城市（城市总体规划定的100万以上），城市单项专业规划计费，以60万元为基数，每增加10万人增加5万元规划设计费。规划人口按2035年500万人计，规划费用预算为60+（500-100）/10*5=260万元。根据研究难度，取0.5难度系数，总费用为130万元。