用户需求书

1、 项目概况

东莞开放大学(原东莞市广播电视大学)成立于1979年，于1995年4月被批准为市级电大，2006年8月升格为正处级单位，2017年7月，省市两级编委发文同意学校更名为东莞开放大学，学校于2017年9月17日举行东莞开放大学揭牌仪式。东莞开放大学业务上隶属于国家开放大学，行政上受市政府、市教育局领导，是东莞市第一所公办高等学校，是一所坚持利用现代信息技术，服务区域终身学习的新型高等学校。现通过公开招标方式，采购一家社会机构承担学校门卫、重点场所与重要时间点守护、巡逻、人员出入管理、维护校园秩序及校园公共区域的卫生清洁服务，保证学校安全保卫工作顺利开展，强化学校卫生管理，提高校园管理水平。

2、 ★服务期限

本项目服务期限为自合同签订之日起两年。

3、 物业服务岗位设置、标准及要求

(1) 人数要求

中标人向采购人选派项目经理1人，保安员8人，保洁员5人，合计人数14人。

(2) 工作时间

1. 保安人员值班实行3班制（每天24小时值班制，每班8小时，其中早班3人，中班3人，夜班2人）；

2. 保洁员工作时间为8小时（即上午8:00—12:00，下午14:00—18:00）。除遵守基本上班时间外，保洁人员应当要以完成保洁工作任务为前提，因未完成日常保洁工作任务造成的加班费用由中标人自行承担。

4、 物业服务工作内容

(1) 保安岗位工作内容

1. 管理岗（项目经理）

1) 制订保安员及保洁员的工作计划，督导保安员及保洁员做好各项工作；

2) 传达和贯彻执行上级各项指令，落实各项工作职责；

3) 负责落实做好保安员及保洁员的培训和考核；

4) 注重保安员及保洁员的仪容仪表和礼貌礼节管理；

5) 负责各类安全器材的维修与保养管理；

6) 组织保安人员进行消防知识培训，让保安人员熟练掌握消防器材，以确保人身财产安全；

7) 处理各种治安问题，对管理区域的不安全的因素、行为采取措施，减少伤害与损失；

8) 遵守职业道德，保守学校机密，维护学校形象；

9) 配合好与采购人各部门沟通与协调；

10) 完成采购人交办的其它工作。

2. 班长

1) 听从采购人工作安排，在当班期间，领导本班员工认真执行各项计划与任务；

2) 定期检查重点部门的防盗、防火及防破坏工作；

3) 处理一般治安问题，对管理区域的不安全的因素、行为采取措施，减少伤害与损失；

4) 会使用并培训下属熟练使用消防器材。

3. 巡逻岗

1) 完成规定内时间的巡查路线，对巡查中遇到的问题进行处理与协调；

2) 巡查管理区域的防盗措施是否安全，消防设施是否处于正常状态，其它设施有无安全隐患，制止破坏学校财物的行为；

3) 维护管理区域正常的办公秩序，对车辆乱停现象进行疏导、劝阻，确保停车场车辆有序停放；

4) 盘查过往人员，对可疑人员进行仔细查问，防止坏人进入；

4. 固定岗

1) 熟悉自己岗位情况，熟悉管理区域人员情况；

2) 对管理范围内的不安全因素、行为采取措施，减少伤害与损失，处理一般治安问题；

3) 盘查可疑人员，对可疑人员进行仔细查问，防止坏人进入；

4) 发放与回收出入证，随时检查出入证的使用情况，防止被冒用与乱用；

5) 对来访人员进行来访登记验证手续，严格落实来访登记制度，对无效来访人员进行礼貌制止并劝导离开公司，防止不明人员进行公司；

6) 检查进入车辆的外观情况，对未关好门窗的车辆进行登记并上报领导，对有损坏的车辆进行记录，并上报领导；

7) 维护管理区域正常的办公秩序，对车辆乱停现象进行疏导、劝阻，确保停车场车辆有序停放。

(2) 保洁岗位工作内容

1. 岗前准备

1) 按规定着工作装，佩戴工作证；

2) 提前准备上岗工具。

2. 保洁工作

1) 道路、楼梯等公共区域无明显垃圾，楼梯扶手无灰尘、楼梯道无蜘蛛网；

2) 垃圾池垃圾日常日清，垃圾实行袋装化，定期进行卫生消毒灭杀；

3) 明沟无淤泥、污垢、积水、杂物、不堵塞；

4) 墙面光亮整洁楼内无乱涂乱画现象，公用门窗、门、门框、墙、玻璃、消防箱、各类指示牌、消防管、信箱等地方无灰尘及手印；

5) 垃圾筒及不锈钢设施或器材无异味、无污水、外表清洁、无手迹，垃圾每日及时清理，垃圾桶的垃圾容量不能超出2/3桶，外部目视无灰尘、污渍、印迹；

6) 搞好会前清洁卫生工作，会议完毕后及时清理会场，恢复整洁；

7) 每天清洁完后要关灯、断电、关窗、锁门；

8) 卫生间马桶、小便池、洗手盆无尿渍、杂物、强烈异味；

9) 保持良好的态度，积极配合采购人工作，并完成与之相应的工作；

3. 绿化工作

1) 绿化生长茂盛无枯枝，修剪整齐，草坪无杂草；

2) 新苗成活率95%以上,老苗保存率98%以上；

3) 定时杀虫灭虫，虫害的树木不超过总数的2%，绿地病虫害的面积不超过5%，灭虫率达100%；

4) 按计划养护，按特殊要求养护实施情况，绿化设施无缺损，绿化建筑无损坏；

5) 绿化带内无明显垃圾杂物。

4. 纪律要求

1) 遵守上下班时间、无擅离工作岗位、无进行申请私自调班、无在工作区域闲聊；

2) 工具放在指定地点、遵守操作规程、妥善保管和使用工具的；

3) 服从领导分配的其它工作的，听从指挥；

4) 按要求进行规定区域巡查，发现区域异常情况，及时报告和处理；

5) 无私自为采购人工作，清洁用具不得私自使用。

5、 物业服务工作质量标准

(1) 行为准则

1. 着装

1) 除特殊情况外，所有服务人员在工作时间必须按规定穿着制服。

2) 穿着制服时，要按规定佩带标志及工作牌。

3) 制服不准与便服混穿，不同季节的制服实行统一换装。

4) 制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子。

5) 制服外不得显露个人物品，衣、裤口袋整理平整，勿显鼓起。

6) 着黑色皮鞋，皮鞋表面保持光亮、无破损，禁止着露趾凉鞋上班。

2. 仪容仪表

1) 值勤、站岗时仪表端庄，精神饱满，站岗一律以立正或跨立姿势站立。

2) 头发自然色泽，男士不准留长发、大鬓角、胡须和长指甲；女士长发须束起或使用发髻，化淡妆，不得留长指甲及涂有色指甲油。

3) 上班前不吃异味食物，保持口腔清洁，上班时不在工作场所内吸烟。

3. 礼节

1) 站岗、执勤遇学校领导应敬礼，待领导还礼或示意后方可礼毕，交接班时应相互敬礼。

2) 受领导接见、慰问、领导视察、检查工作时敬礼。

3) 纠正违章时应先敬礼。

4) 参加外事活动与外宾接触时应敬礼。

5) 在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时、要自行立正行注目礼或敬礼。

6) 主动问候外来人员，与外来人员沟通时面带微笑并保持适当的距离。

7) 为外来人员指引方向或指点位置时应用手掌指示，手心向上，亲切明确。

4. 言行举止

1) 不准随地吐痰、乱扔废物。

2) 执勤时不准袖手、背手、叉腰、插兜、扶肩搭背或边走边吸烟、吃东西。

3) 值勤时应讲普通话，使用语言要简洁准确、文明规范、接触客户时说话要和气，应使用“你好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌语言。

4) 来访人员应主动接待，待人有礼貌。

5) 站姿端正，不叉腰、不抱胸、不背靠他物。

6) 坐姿端正，不倚背、不伸腿，不趴在工作台上休息。

7) 行走轻稳，双目平视，二人成列，三人成行，不大声谈笑喧哗，不追逐打闹。

(2) 工作纪律

1. 上班不准打瞌睡、睡觉。

2. 按时交接班，不迟到、早退，未经批准不得擅自换班，不准擅自离岗、串岗。

3. 有重要情况要妥善处置，及时上报，不准迟报、漏报、误报或隐瞒不报。

4. 接班人未到岗或未办理交接班手续，交班人不得下班离岗。

5. 工作期间不得拨打、接听私人电话，个人确因急事需用电话或接听私人电话时，必须在60秒内处理完毕。

6. 不准闲谈、玩手机、办私事等与值班职责无关的事。

7. 值班人员不得坐在公共休闲椅、凳上。

8. 非当班人员不得有在公司管辖区公共场所内嬉笑、打闹、聊天等行为。

(3) 器械管理

1. 对讲机、手电筒电量充足，紧急情况下可立即投入使用。

2. 文明使用对讲机，严禁使用对讲机（内线电话）聊天。

3. 不得私自乱调对讲机频率。

4. 未经批准不得私自携带器械外出或转借他人。

5. 对讲机等充电装置摆放整洁有序。

(4) 服务质量

1. 基本要求

1) 了解所在区域的主要危险源和主要环境因素。

2) 熟悉区域内安全出口、安全死角以及消防设施的位置、控制范围和使用方法。

3) 熟悉常用消防设施使用方法及灭火常识。

4) 夜间巡逻及固定岗按规定频次报岗。

5) 巡查及清洁记录准确、可追溯，无涂改液涂改、涂抹现象。

2. 巡逻规范

1) 巡逻路线应覆盖物防、技防及固定岗无法控制的盲点。

2) 按规定路线巡逻，发现可疑人员时，对其进行盘查、监视、驱逐，对有作案嫌疑的，应及时布控和上报。

3) 对正在发生不法侵害行为，应采取相应措施予以制止并报告。

4) 巡查中及时处理安全隐患、异常情况并报告，包括防火、防盗、防自然灾害、设施设备及跑冒滴漏等事故。

5) 在巡逻中，对已发生的不法侵害案件或灾害事故应及时保护好现场并报告。

6) 自觉维护干净整齐的工作环境，主动做到“人过地净”，发现环境问题及时报告。

7) 按要求定时定点签到，有记录，特殊情况未签到的，应登记并说明事由。

8) 按规定频次对消防、安全全面巡查，有记录。

9) 巡逻发现车辆存在漏油、水、气现象时，应及时记录、报告并尽可能通知车主。

3. 出入口管控

1) 来访人员应登记，记载清晰、准确，对来访的可疑人员进行盘问、防控。

2) 执行公务人员来访时应验明证件、及时登记并报告。核实无误后，安排专人陪同。

3) 物品放行有放行条，并核对后签名放行。

4) 对进入停车场的车辆外观进行检查，发现异常及时记录并报告。

4. 值班及交接班

1) 有值班、交接班记录并签名认可，交接事项完整、明确，注意事项记录清晰，交接物品数量全面、准确。

2) 值班场所环境整洁干净，无乱拉、乱接线现象。

3) 值班场所用品用具摆放整齐有序。

5. 应急处理

1) 打架斗殴事件处理。

2) 盗、抢事件处理。

3) 火灾事故处理。

4) 严重自然灾害事故处理。

5) 恐吓、威胁信息、物品、事件的上报、处理。

6) 突发事件上报、处理。

7) 应急事故处理配合。

8) 人工呼吸、外伤包扎等的处理。

9) 对可疑物品的处理。

6、 任职资格要求

(1) 保安员条件

1. 年龄18—48周岁，身高1.70米以上，裸视1.0以上。

2. 身体检查合格，均有体检健康证。

3. 初中以上文化程度，会讲标准普通话。

4. 政审合格，无违法犯罪前科，持有公安机关颁发保安员证。

5. 所有保安员均经过专业培训，具有一定的保安业务知识、熟识消防、交通指挥等常识，三个月或以上保安工作经验。

(2) 保洁员要求

年龄18—55周岁，身高1.55米以上，身体健康,均有体检健康证。

7、 其他要求

1. 按照公安部、教育部有关标准要求，中标人须配备安保器械，须包括但不限于以下种类：对讲机、强光手电筒、警棍、防护盾牌、防护叉、自卫喷雾器、防割手套、防刺背心、头盔等保安防护装备，所需费用中标人；

2. 中标人需保证有足够储备的后备队伍，后备保安人员必须符合东莞市校园安保人员条件；

3. 对学校保安保洁管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，中标人在实施前要报告采购人，并在采购人处备案；

4. 采购人对岗位设置、人员录用与管理等一些重要的管理决策有直接参与权与审批权；

5. 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对驻派学校的服务人员有直接指挥权；

6. 如有服务人员辞职、离岗或休假等事宜，中标人需及时补充同等数量、符合要求的后备人员到指定的工作岗位；

7. 中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量；

8. 采购人与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失；

9. 建立安防巡逻制度和重要部位24小时监控制度，做到校园内24小时有巡查员进行巡查；

10. 在日常管理中要建立交接班、工作巡查登记制度；

11. 坚决防止火灾、刑事和交通事故的发生，全力配合相关部门做好协助校内防火工作。

12. 自觉维护东莞开放大学的良好声誉，为东莞开放大学做好保密工作，未经许可不得向外界发布任何有关东莞开放大学的言论，中标人若接触到校方内部文档、图片及音视频文件等资料（纸质或电子）未经校方同意中标人不得外泄，中标人的员工发生上述行为，不论行为人是否主观故意均视同中标人违约。

8、 报价要求

本项目采用全包干的承包方式，报价包含以下内容：

(1) 项目所需的人工费用，包含但不限于：员工的工资、社保、加班费、员工福利费用

(2) 项目所需的装备费用，如服装、安保器械等（中标人需从国家认可的正规渠道购置）；

(3) 中标人在合同期内的日常办公费用；

(4) 非采购人原因导致的各类事故的经济损失及赔偿费用，各类税费；

(5) 中标人为所聘用员工所购买商业责任保险费用；

(6) 中标人在合同期内过程中发生不可预见费用，包括但不限于员工的疾病医疗补偿、伤亡事故赔偿、承担第三方责任经济赔偿等。

9、 ★付款方式

(1) 合同生效，每月结束后，采购人每月按照考核情况（详见附件 东莞开放大学物业服务质量评价表）进行支付合同费用：

1) 考核评价为优秀（≥85分）的采购人向中标人全额支付该月合同费用；

2) 考核评价为良好（75分≤考核评价＜85分）的采购人向中标人支付该月合同费用的90%；

3) 考核评价为合格（60分≤考核评价＜75分）的采购人向中标人支付该月合同费用的80%；

4) 考核评价为不合格（＜60分）的采购人向中标人支付该月合同费用的50%。

(2) 中标人提供正式发票后采购人在次月按照上月考核情况支付上月合同费用。

(3) 经采购人同意的其他费用另外单独支付。

10、 考核情况说明

在服务期限内，每年月度考核有三次低于60分的，视为年度评价不合格，则采购人有权单方面解除合同。中标人应在采购人要求解除合同之日起1个月内退出该物业。