招标内容及要求

一、服务内容及标准

（一） 服务人员配置要求

1. 岗位需求表

序号	岗位	人数	工作基本要求	备注
1	项目负责人	1人	1、负责瑞安经济开发区管委会大院内物业管理的全面工作。 2、督促各部门工作计划的实施，员工培训、管理、考核及各部门员工岗位工作的监督和协调。
2	秩序维护员	7人	负责保护服务单位的人员、财产安全（包括绿化及所有的公共设施），维护服务场所的正常秩序。	具备保安 上岗证
3	保洁工	3人	负责卫生保洁工作，公共区域、卫生间等卫生工作。
4	绿化工	1人	负责绿化修剪养护工作。
5	水电维修工	1人	负责水电维修工作。	具备电工 上岗证
6	会务人员	1人	负责日常会务工作。	可兼职
	总计	14人

2. ▲投标人应为本项目各项服务工作配备足够各类人员，人员不得少于14人（投标人可根据自己的管理方案增加人员）。所聘人员必须符合劳动部门有关用工规定，所有相关人员的配备如需经相关主管部门认证发证才能上岗的，必须持证上岗。上岗人员要求政治上可靠、身体素质好，无不良行为记录，特殊或重要岗位人员配备必须经采购人审核，政治审查通过方可录用。

3. 除会务人员外，其他人员必须专职为本项目服务，不得兼职，如需要调换物业服务人员，须及时通报采购人，经采购人认可后方可调整。如服务人员出现素质低劣，不能胜任物业服务工作，采购人有权提出调换，中标人应予以及时调换。

（二） 物业管理的具体内容及服务要求

1． 总体要求

(1) 投标人在建立并完善各种管理制度和工作流程、明确分工及职责和工作质量标准的前提下，推行标准化服务，不断提升服务质量。按照管理内容编制检查表，每日对各工作岗位的服务质量进行检查，发现问题及时整改、提高。收集服务对象的反馈意见，进行服务水平的优化提高。

(2) 有本企业的形象识别系统、服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。

(3) 房屋档案、设备档案、财务管理、日常管理等运用计算机管理。

(4) 建立完善的档案管理制度（物业管理设备管理档案、日常管理档案等）。

(5) 建立健全的财务管理制度，依法做好财务管理工作。

(6) 建立各类应急预案（如含消防、抗台、防爆、群体事件等）并实施，培训相关人员达到相关要求。

(7) 根据物业管理内容及要求进行物业管理机构设置、资源配置、质量管理控制及制订管理方案。

(8) 重大活动任务必须事先制订周密的工作计划，并严格按照计划实施。

2． 各项具体服务要求

 项目负责人

(1) 负责瑞安经济开发区管委会大院内物业管理的全面工作。    

(2) 督促各部门工作计划的实施，员工培训、管理、考核，及各部门员工岗位工作的监督和协调。

 秩序维护员

(1) 秩序维护员要着装统一、仪表整齐，行为规范，精神饱满，执勤时使用礼貌用语，做到文明执勤。

(2) 保护服务单位的人员、财产安全（包括绿化及所有的公共设施），维护服务场所的正常秩序。

(3) 对发生在执勤区域的案件、事件和事故及时采取相应措施，并立即报告当地公安机关和客户单位，保护现场，协助公安机关维护现场秩序。

(4) 查验出入人员的证件并做好登记，防止无关人员进入。

(5) 协助配合做好周边道路车辆疏通工作及瑞安经济开发区管委会大院内的车辆管理工作。

(6) 落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等治安防范措施，对执勤区域内的安全隐患，及时报告客户单位，并协助处置，紧急情况下应立即采取措施排除。

(7) 查验出入人员、车辆及其携带或装运物品，防止财物流失及违禁品的进入。

(8) 协助做好来访接待工作。

(9) 承担报刊信件收发、临时性其他委派工作。

 绿化工

(1) 认真履行职责，以良好的工作作风，尽职尽责地做好自己的本职工作。

(2) 加强树木、花草的保护和管理，适时修剪、施肥、浇水、松土、除草，力争成活，减少和防止死花死树。

(3) 加强病虫害的防治工作，害虫孽生季节要组织喷打药水，及时减少和消灭害虫，保证树木、花草的生长旺盛。

(4) 对贵重树木、花草要了解、掌握其生活习性，有目的有计划地精心培育护理。

(5) 对花坛、花蓠、行道树、警示牌等应及时检查，发现问题加以整理，使其整齐、美观。

(6) 做好采购人委托的其他绿化服务。

 水电维修工

(1) 负责瑞安经济开发区管委会大院内水电设施的安装、保养和维修、物业修缮维护工作，做到水管流畅，灯光明亮，供水、供电及时，物业使用顺畅，确保经营工作的正常运行及员工生活的正常秩序。

(2) 定期巡查瑞安经济开发区管委会大院内的供水、供电、消防及物业情况，发现故障，及时维修，并及时清理维修后的工作环境。每周全面详细检查一次办公大院内公共场所的水电、物业设施，保证办公大院内的正常秩序。对员工提出的水电等故障维修要求，做到随叫随到，当日必须排除，若故障复杂或者太多，不能当日到位的，需给予解释和答复。

(3) 负责瑞安经济开发区管委会大院内水电、物业设施零星维修安装工作，管理办公大院内公用点灯开关及水龙头等设施的维护。对于办公大院内水电线路的一般改造及装修，应由水电工负责解决，若确因技术和设备的限制，自己不能承担需请外地单位协助时，须经采购人批准，并负责施工监管和质量检查。在施工前要本着节约的原则，编制材料预算上报采购人。

(4) 严格遵守财务管理制度。水电工具爱惜使用，负保管责任；用坏了的工具，要以旧换新，上报采购人确认后办理工具更新。安装、维修所需配件，均须办理采购领用手续，对安装、维修情况、所用器材，要逐一登记，定期交相关负责人员核对。

(5) 配合采购人做好水电等的节能工作，严格执行规章制度，经常检查各办公室、宿舍等地的用水、用电情况，有权对违规用水、用电者进行制止、批评、拆除设备，并向采购人及时汇报。

(6) 严格遵守水电操作规程，按照规范操作，对配电间、发电机等定期巡视，打扫卫生，注意防火、防潮、避免事故发生。

(7) 对临时性、季节性使用的公用电气等，要及时维护和拆装，并负责做好交接保管手续。

(8) 建立对外（洗车）、对内的水、电表（洗车、员工宿舍）登记薄，认真核对每月（按照规定时间）水、电的起止度及实际用水用电的数量，及时抄表报行政部扣除水电费。若发现问题，应及时查询更正。如用水、点亮异常应及时向项目负责人汇报。

(9) 注意施工安全。确保供水、供电安全，严防水、电、网线私拉乱接。消除各项隐患。避免和防止发生人身和设备事故。

 会务人员

(1) 服务人员要统一着装，接到会议通知后，要提前1小时到达会场；备好茶水，打开音响，调好效果。

(2) 会中服务人员要坚守岗位，定时添加茶水；注意观察和随听音响设备运行状况，确保音响设备正常运作。

(3) 会议结束，服务人员要及时打开通道门，及时做好会场清理工作（包括茶具清洗、整理等）；关闭所有灯光、空调、音响，关好门窗。

(4) 严格做好保密工作，不询问、不议论，不外传会议内容和领导讲话内容，不带无关人员进入工作间。

(5) 若有临时会议召开，应预备会务应急方案。

 保洁工

(1) 主持瑞安经济开发区管委会大院内的保洁、灭消杀工作。

(2) 做好公共区域的卫生工作。

(3) 定期清洗大门景墙。

(4) 定期清除各公共区域的蜘蛛网等。

(5) 负责制定办公大院内保洁工作的年、月工作计划并做好相应的小结。

(6) 负责根据管理处要求和街道卫生要求开展各项保洁管理工作，保证公共区域的整洁美观。

(7) 制定公共区域日常清洁、计划清洁标准，确保各项保洁服务符合规定要求。

(8) 每月编制物料预算，严格控制消耗品，编制请购单；配合仓库人员做好保洁用品的领用、收发工作。

(9) 负责所辖区域内的垃圾收集、清运。

(10) 做好采购人委托的其他保洁服务。

保洁标准：

区域	项目	工作内容		标准	频 率
					循环	日	星期	月	季
办 公 楼	地面	清扫、收集垃圾和水力冲洗		无垃圾、烟头、杂物和无明显泥沙	清扫	每日（除双休）
	明沟	清扫、收集垃圾和刷洗		无垃圾、杂物和无苔		清扫一次
	外露管道	除尘		无积尘、 无污渍			清抹 一次
	楼梯 扶手	清扫、抹尘		无杂物、无灰尘	保洁		清洗一次
	标志牌	除尘		无积尘			清抹一次
卫 生 间	尿斗、马桶 面盆	除污垢、 消毒		无污垢、 无尿垢	保洁	清除二 消毒一	大清洗一次
	隔门	除尘、 除污垢		无污垢、无涂画、无污垢			保洁
	水龙头	抹净		无水锈、无污渍	保洁	清洗二次
	镜面	抹净		无水迹、无污渍，保持明亮	保洁	清洗二次
	地面	清洗、消毒		无垃圾、无水迹、无污渍	保洁	清洗、 消毒二次
	墙面	除尘		无灰尘、无污渍	保洁		清洗消毒二次
	灯具、天花、风口		除尘	无积尘					清除一次
	门、门框	除尘		无灰尘、无污渍	保洁		清洁二次
	台面	抹尘		无水渍、无污渍	保洁	清洗二次
	垃圾筒	清除垃圾、外表洁净		无垃圾溢满、 无污渍		倾倒二次	清洗二次
	玻璃窗	清洗、除尘		无灰尘、无水迹			清洗二次
	卷筒纸、洗手液	装添卷纸和洗手液		无短缺		视需要添加
公共 通道	地面	除尘		无灰尘、无污渍、无水迹		擦拖一次	清洗一次
	墙壁 灯具 标牌	除尘		无灰尘		清洁一次
	天花	除尘		无灰尘				清洁
	楼顶	清扫、收集垃圾		无垃圾、保持排水沟畅通				清扫一次

其它：

(1) 沟槽、地面、盆面定期清扫、冲洗，清洁无堵塞物；

(2) 化粪池（一年二次清掏）；

(3) 沟槽无堵塞物，地面、盆面无污迹，无杂物堆放，边缘区域无蛛丝、脏物；

(4) 随时清洁、循环清洁，保证区域内无垃圾等目视污物，整体干净明亮；

(5) 保洁工在每天下班前半小时对各自承包区域进行自查，发现问题及时处理。

二、其他说明

1. 中标人应根据国家、省市的有关法律、法规，按照招标文件、投标文件和合同对本服务实施统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。

2. 采购人按照合同约定的履约验收方案，组织履约验收小组对乙方履约情况进行考核验收，根据考核标准进行评分。

3. 未达到合同中服务质量标准的，采购人有权提出整改意见和限期改进，当整改期限满后仍无明显改善的，将依据法律法规及政策规定，按法定程序解除合同。

4. 中标人在与采购人签订合同后的一个星期内，应派相关人员进驻管理现场，并履行下列职责：熟悉服务区域的地理位置、环境条件、设施的配置、使用，服务区域管理用房的配置和设施配套情况；办理承接手续时，要与采购人交接所有与服务相关的资料和档案材料，并由双方授权代表签字。

5. 除拟派遣的1位项目负责人外，其余人员具体名册投标时可先不提供，但须在集中采购机构发出中标通知书后7个工作日内提交至采购人（随名册附人员身份证及上岗证等证件证明其符合招标文件规定的人员配置要求）。中标人需聘用与采购人所需服务相适应的人员，中标人对本项目员工上岗前进行身体健康检查，保证员工身体健康能胜任本项目中规定的岗位工作。

6. 所聘人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经中标人相关专业考核合格后上岗，采购人有权对此进行审核并提出整改意见。

7. 中标人要认真根据考核要求自行对服务人员进行培训，并接受采购人对服务人员的集中培训，培训相关费用由中标人负责。

8. 中标人应保证本项目员工最低月工资不低于当年瑞安市最低月工资标准。并且有员工（工资福利）激励方案、员工队伍稳定方案、员工保险交纳方案、女工特殊福利方案。

9. 按国家相关政策为员工购买社会保险，除必须的各种社保外，还应包括第三者责任保险和员工人身意外保险，其中：

(1) 第三者责任保险：中标人应为承包区域的服务的工作人员投保，以保证在承包期间人员和财产以外遭受损失时得到补偿。

(2) 员工人身意外保险：在承包期内，中标人应为其员工投保人身意外险，以保证采购人在中标人工作人员索偿时不受任何责任的约束。

(3) 其他保险及费用：中标人应按政府有关规定负责为全体服务人员办理社会保险（包括但不限于意外险等）并交纳相关费用。

三、商务要求

1. 本项目的物业管理费用应包括在采购方区域内提供秩序维护、会务服务、卫生保洁、绿化修剪养护、水电维修等其他所有服务所需的一切人员工资、奖金、各种加班费、夜餐费、各种社会保险、食宿与交通、专用设备及工具、器械、消耗材料（包括洗手液、卷纸、卫生球等卫生洁具耗材）、服装、安全、仓储、运输（包括垃圾外运）、化粪池清掏（一年两次）、管理费用、培训、税费、利润、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作开支、政策性文件规定，合同包含的所有风险、责任等各项全部费用。

2. ▲服务期限：二年（24个月）。合同一年一签，一年合同期满后，中标人的服务达到采购人的考核标准（月考核平均得分达到85分（含）以上），可再续签下一年合同，若中标人有违约行为或服务质量未达到标准，采购人有权无责单方解除合同或不续签下一年合同。

3. 付款方式：

(1) 预付款：合同生效后，中标人分别向瑞安经济开发区管理委员会和瑞安经济开发区发展总公司提供正式发票后15日内，瑞安经济开发区管理委员会和瑞安经济开发区发展总公司按1:1的比例向中标人支付年承包合同金额的10%作为每年服务费的预付款（针对中小企业的优惠预付款条件为：中标人分别向瑞安经济开发区管理委员会和瑞安经济开发区发展总公司提供正式发票后10日内，瑞安经济开发区管理委员会和瑞安经济开发区发展总公司按1:1的比例预付年承包合同金额的15%）。预付款在支付第一期服务费时一次性扣回，全部扣回后，再按期支付服务费。（根据浙财采监[2020]3号文件执行，在签订合同时，中标人明确表示无需预付款或者主动要求降低预付款比例的，采购人可自行确定预付款。）

(2) 三个月支付一次物业管理费（支付金额：年承包合同金额÷12×3），在每满三个月后的10日内支付给中标人物业管理费，最后三个月的费用在合同结束后10日内结清。（遇节假日顺延）。每期由瑞安经济开发区管理委员会和瑞安经济开发区发展总公司按1:1的比例共同分担付款。

注：采购人凭中标人开具的正式发票和员工工资发放凭证复印件（以便采购人确认员工劳动报酬已经兑现）进行支付，中标人必须按支付金额的50%分别向浙江省瑞安经济开发区管理委员会和瑞安经济开发区发展总公司开具正式发票。

四、考核及处罚标准

1. 依照物业管理市场化运作考核评分细则进行考评，具体评分办法见如下附件。

2. 考核人员每月采取定时或抽查形式进行考核，考核起评分为100分，达标分为85分（含），低于85分为不达标。每月所有考核人员所填写的考核评分表总分的算术平均值为当月考核得分。

3. 如考核连续3个月不达标，采购人有权无责单方终止该承包合同。