招标书

 

苏州信德咨询有限公司受 苏州市姑苏区城市更新中心（苏州市姑苏区土地储备中心） 委托，对2025年度姑苏区土地收储项目评估及复核服务进行国内公开招标，欢迎符合投标资格条件的投标人前来投标。

 

一、采购编号：JSZC-320508-XDZJ-G2025-0002

二、采购项目名称：2025年度姑苏区土地收储项目评估及复核服务

三、采购预算：采购预算：240万元

标段一：预算金额80万元

标段二：预算金额80万元

标段三：预算金额80万元

四、最高限价：最高限价：240万元

标段一：最高限价80万元

标段二：最高限价80万元

标段三：最高限价80万元

五、服务期限：本项目服务期限为自合同签订之日到2025年12月前完成

六、采购人的采购需求：

(一）项目背景

根据《土地储备管理办法》（自然资规〔2025〕2号）第十一条规定，“土地储备机构负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值”。为加强和规范土地储备管理，更好地推进姑苏区收储地块的搬迁进度，依据《关于加强苏州市城区房屋征收资金管理的通知》（苏财建房〔2011〕132号）规定，“市房屋征收、财政和监察等部门对征收资金实行全过程监督管理；项目建设单位应定期与房屋征收实施单位核对征收进度和征收资金使用情况。”作为建设单位，可选择第三方评估机构对拟收储地块项目进行评估及复核工作，以便合理安排收储地块资金的使用。

为落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，拟开展土地收储项目评估及复核工作。

（二）项目内容

1.对拟收储地块资产进行评估

对拟收储地块范围内的建筑物进行测绘,对房地产价值、二次装修价值、机器设备及附属设施价值等内容进行评估。具体工作如下：

（1）对拟收储地块内的建筑物进行测绘；

（2）对估价对象进行现场查勘，包括估价对象的区位状况、实物状况、权益状况等;

（3）确定估价技术路线，选取合适的估价方法对估价对象进行评估;

（4）依据《房地产估价规范》、《房地产估价标准术语规范》、《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》等，出具评估报告。

2.对征收（协议搬迁）项目分户评估报告进行复核

对前期已出具的不同用途的房屋征收（协议搬迁）分户评估报告依据《房地产估价规范》、《房地产估价标准术语规范》、《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》等进行复核，具体工作如下：

（1）对评估报告的整体格式进行复核；

（2）对估价技术路线的适用性进行复核；

（3）对重要评估参数选取的合理性进行复核；

（4）对估价结果确定的准确性进行复核；

（5）出具复核意见书。

3.对拟收储项目中委托方选定的估价对象进行复评

对拟收储项目中委托方选定范围内的建筑物进行测绘，对房地产价值、二次装修、机器设备附属设施价值等内容进行复评，具体工作如下：

（1）对拟收储项目中委托方选定的估价对象建筑物进行测绘；

（2）对委托方选定的估价对象进行现场查勘，包括估价对象的区位状况、实物状况、权益状况等；

（3）确定估价技术路线，选取合适的估价方法对委托方选定的估价对象进行复评；

（4）依据《房地产估价规范》、《房地产估价标准术语规范》、《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》等，出具复评报告。

4.其他技术咨询评估等服务

拟收储土地申请土地储备专项债券的项目实施方案编制等工作、拟收储项目土地的收益测算、房屋拆除的建筑垃圾方量测算、建筑物残值及设备残值的评估、区别于传统的收储模式之新思路的研究、专项项目的配套服务等工作内容，以及委托方要求的其他服务事项。

（三）工作时效

安排专职估价人员与委托方进行工作对接，委托方提出工作要求后，半小时内做出反馈，并根据委托方要求及实际工作情况选派相应的工作人员及时完成安排的工作任务。项目服务期间可根据项目进展情况，不定期地组织工作汇报。

（四）成果形式

1.出具收储项目评估报告。

2.出具房屋征收（协议搬迁）项目评估报告复核意见书。

3.出具房屋征收（协议搬迁）项目复评报告。

4.出具相关服务内容的评估报告。

5.提供评估咨询意见书。

（五）服务要求

1.评估报告应格式规范、要素齐全，符合行业规定及评估相关文件规定，报告内容不得出现不当和错误；

2.应及时提交评估报告，评估结果保密；

3.外业勘查、资料收集、计算过程等工作底稿要按照相关文件要求妥善建档保管；

4.在服务过程中，安排与工作量相适应的估价人员，不得因其他项目的影响而临时替换估价人员。

（六）收费标准及支付：

1、收费标准

（1）房产评估计费

按苏价服[2003]233号标准中间费率执行，具体如下：

档次	房地产价值总额（万元）	累进计费率（‰）
1	25以下	5.5-6
2	25以上至50（含25，下同）	4.5-5
3	50以上至100	3.5-4
4	101以上至1000	2-2.5
5	1001以上至2000	1.2-1.5
6	2001以上至5000	0.6-0.8
7	5001以上至8000	0.3-0.4
8	8001以上至10000	0.15-0.2
9	10000以上	0.08-0.1

（2）土地评估计费

按计价格[1994]2017号执行，具体如下：

序号	土地价格总额（万元）	收费标准（‰）
1	100以下（含100）	4
2	101~200部分	3
3	201~1000部分	2
4	1001~2000部分	1.5
5	2001~5000部分	0.8
6	5001~10000部分	0.4
7	10000以上部分	0.1

  （3）资产评估计费

按中评协[2009]199号标准中间费率执行，具体如下：

档次	计费额度（万元）	差额计费率‰
1	100以下（含100，下同）	9-15
2	100以上～1000	3.75-6.25
3	1000以上～5000	1.2-2
4	5000以上～10000	0.75-1.25
5	10000以上～100000	0.15-0.25
6	100000以上	0.1-0.2
最低收费为6000元/户

  （4）咨询计费

按苏房估协[2015]15号标准中间费率执行，具体如下：

估价人员级别	注册估价师
计费收费标准（元/人.小时）	500-2000
最低咨询时间按2小时计算

 

2、业务费支付：

1、房产评估计费、土地评估计费、资产评估计费：按评估费总额计算。

2、咨询计费：计时收费结算。

本项目执行固定价格标准，分为三个标段，标段1的工作内容必须达到80万元的采购预算金额，标段2的工作内容必须达到80万元的采购预算金额，标段3的工作内容必须达到80万元的采购预算金额，如工作内容未达到相应采购预算金额，则按照实际工作内容结算最终评估费、咨询费，以最后出具的企业收储项目评估报告；房屋征收（协议搬迁）项目评估报告复核意见书；房屋征收（协议搬迁）项目复评报告；评估咨询意见工作量为准。如有超过部分，视为受托人让利。

七、 综合说明及其它要求：

1、对项目紧急、工作强度大、技术要求高、情形复杂的项目，苏州市姑苏区城市更新中心（苏州市姑苏区土地储备中心）可根据项目实际要求或业务关联需回避的情况，进行业务调整。

2、投标人提供的服务能够至少达到招标文件及合同等的要求，同时明确详细的服务方案。

3、投标人必须承诺响应招标文件中提出的全部技术标准和服务要求，如果其中某些条款不响应时，应在文件中逐条列出，未列出的视同响应。如果不能响应全部的技术标准和服务要求，视为不实质性响应招标文件，为无效投标。

4、投标人应对所投项目的全部内容进行报价，只投其中部分内容者，其标书将被拒绝。

5、投标人必须保证全部投标资料的真实性，如有虚假或对招标文件所要求说明的情况故意隐瞒或虚报，视为不实质性响应招标文件，为无效投标。已中标的将取消中标资格，并按《中华人民共和国政府采购法》第七十七条“提供虚假材料谋取中标、成交的”相关处理办法处理。

6、投标报价包括完成本项工作所需的设备、人工（含人员保险费用）、协调费用、利润、税金、管理费、风险费、文件规定政策性费用等所有费用。除非因特殊原因并经采购双方协商同意，投标人不得再要求追加任何费用。同时，除非合同条款中另有规定，否则，业务费在合同实施期间不因市场变化因素而变动。

7、投标单位必须具备独立完成本项目的能力，各投标单位可自行进行现场踏勘，了解项目情况及详细需求，但投标单位不得因此使采购单位承担有关的责任和蒙受损失。投标单位应承担前期调研的责任和风险，相关费用由投标单位自行承担。投标单位中标后，不得以不完全了解现场情况为理由而向采购单位提出任何索赔的要求，对此采购单位不承担任何责任并将不作任何答复与考虑。

8、投标单位应能保证所提供服务涉及到的知识产权是合法取得，并享有完整的知识产权，不会因为需方的使用而被责令停止使用、追偿或要求赔偿损失，如出现此情况，一切经济和法律责任均由响应单位承担。响应单位提供的服务须符合国家通用标准。

9、投标单位应本着认真负责的态度组织项目团队，投标文件中的项目组主要成员名单，在中标后不经采购方允许不得随意更改，否则，采购方有权作为违约处理直至终止合同。

10、保密要求：中标单位未经采购人审批同意，不得将项目成果、采购人提供的所有内部资料、技术文档和信息用于与本项目无关的其他场合。因中标单位原因发生泄密事件，中标单位需承担相关法律责任。

11、根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》工信部联企业〔2011〕300号文件，本采购标的对应的中小企业划分标准所属行业：其他未列明行业（包括科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务、修理和其他服务业，社会工作，文化、体育和娱乐业等）。

12、凡涉及招标文件的补充说明和修改，均以最后在苏州市政府采购网发布的内容为准。

六、政府采购政策

根据苏州市财政局《关于贯彻执行绿色采购、促进残疾人就业和支持监狱企业发展有关政策的通知》（苏财购〔2019〕10号）、《转发省财政厅关于新冠肺炎疫情防控期间加大政府采购支持中小微企业力度的通知》（苏财购〔2020〕14号）、财政部、工业和信息化部关于印发《政府采购促进中小企业发展管理办法》的通知（财库〔2020〕46号）文件的规定：

（一）政府采购节能产品、环境标志产品实施品目清单管理

1.采购人应根据财政部、国家发展改革委、生态环境部、市场监管总局等部门发布的节能产品、环境标志产品政府优先采购和强制采购品目清单判断拟采购产品是否在范围之内。

2.采购人拟采购产品属于品目清单范围内的，采购人及其委托的采购代理机构应当通过中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）查询、了解国家确定的认证机构和获证产品相关情况，依据认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品、环境标志产品认证证书，对获得证书的产品实施政府优先采购或强制采购。

采购人及其委托的采购代理机构应当在采购文件中载明对产品的节能、环保要求、合格产品的条件和优先采购的评审标准。

3.采购人拟采购产品不属于品目清单范围内的，鼓励采购人综合考虑节能、节水、环保、循环、低碳、再生、有机等因素，参考相关国家标准、行业标准或团体标准，在采购需求中提出相关绿色采购要求，促进绿色产品推广应用。

4.若本次采购的产品属于财政部、国家发展改革委、生态环境部、市场监管总局等部门发布的节能产品、环境标志产品政府优先采购和强制采购品目清单的，供应商须在响应文件中提供认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品、环境标志产品认证证书，未提供或提供不全的将视为未实质性响应采购要求。

（二）进一步明确政府采购促进残疾人就业政策

1.在政府采购活动中，残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受评审中促进中小企业发展的政府采购政策。向残疾人福利性单位采购的金额，计入面向中小企业采购的统计数据。残疾人福利性单位属于小型、微型企业的，不重复享受政策。

2.符合《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）规定条件的残疾人福利性单位在参加政府采购活动时，应当提供《残疾人福利性单位声明函》（见附件），并对声明的真实性负责。任何单位或者个人在政府采购活动中均不得要求残疾人福利性单位提供其他证明声明函内容的材料。供应商提供的《残疾人福利性单位声明函》与事实不符的，依照《政府采购法》第七十七条第一款的规定追究法律责任。

3.中标、成交供应商为残疾人福利性单位的，采购人或者其委托的采购代理机构应当随中标、成交结果同时公告其《残疾人福利性单位声明函》，接受社会监督。

（三）进一步明确政府采购支持监狱企业发展政策

1.在政府采购活动中，监狱企业视同小型、微型企业，享受评审中政府采购促进中小企业发展的政府采购政策。向监狱企业采购的金额，计入面向中小企业采购的统计数据。

2.符合《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68号）条件的监狱企业参加政府采购活动时，应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。

（四）小微企业的评审

1、中小微型企业的认定：

中小企业参加政府采购活动，应当出具本办法规定的《中小企业声明函》，并且所填内容符合工信部联企业〔2011〕300号关于印发中小企业划型标准规定的通知中对于中小企业划型标准规定，否则不得享受相关中小企业扶持政策。任何单位和个人不得要求供应商提供《中小企业声明函》之外的中小企业身份证明文件。

本项目专门面向中小企业，所属行业为其他未列明行业。投标人必须提供《中小企业声明函》或《残疾人福利性单位声明函》或由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件，否则视为非实质响应。

七、信用记录

根据政府采购法及相关法规，以及苏州市财政局《关于印发苏州市市级政府采购信用记录查询和使用工作试行办法的通知》（苏财购（2017）11号）文件的规定，我们将依法对供应商进行信用查询，凡经确认不符合政府采购相关法律法规规定的，将拒绝其参与政府采购活动。

1、查询截止时点：响应文件递交截止时间。

2、查询渠道：

政府采购当事人在政府采购活动中通过“苏采云平台”可一键获取“信用中国”、“信用江苏”及中国政府采购网上的信用信息。

3、查询证据留存方式：

对存在失信信息的供应商，应填写《苏州市级政府采购供应商失信信息确认函》，由失信供应商应签名确认。同时，采购代理机构工作人员应根据确认的失信信息，登陆到来源网站页面进行复核并打印，作为证据留存。

4、信用记录使用规则：

在对供应商进行资格性审查时，应根据查询结果对供应商的不良信用记录逐项甄别确认。